taux fixe/variable en 25/30 ans

taikun · #1 10-03-2014 00:29:05

Bonjour,

Je me tourne vers vous pour savoir quel crédit vous semble plus intéressant. Je vais acheter un bien pour le mettre en location.
La première banque me propose un crédit sur 30 ans, taux variable révisable dans 10 ans. Durant les 10 premières années je payerais 1.071 euros. Ensuite le taux peut être adapté et passer de 811 à 1375 euros.

La seconde banque propose un taux fixe en 30 ans à 1175 euros.

Je me dis que les taux vont sans doute monter, mais même s'ils montent durant 10 ans j'ai la certitude de payer 100 euros de moins qu'avec le taux fixe...

D'autre part j'ai lu beaucoup de critiques sur les taux en 30 ans sur le forum (coût du crédit prohibitif). Mais le bien sera en location à 1000 euros. Donc cette durée de crédit me permet de fortement rapprocher cette somme de ma mensualité. En 25 ans, avec un taux fixe, la mensualité est de 1220 euros, ce qui me ferait faire un effort personnel plus important... De plus je me dis que le coût du crédit est principalement assuré par le loyer du locataire, est-ce un mauvais raisonnement?

Bref, pourrais-je avoir vos avis sur le crédit fixe/variable; ainsi que sur le 25/30 ans? Y a-t-il une bonne et une mauvaise décision, ou est-ce question de choix personnel? Y a-t-il un piège que je ne vois pas?

Un tout grand merci.

Ps: j'ai 2 semaines pour signer, et je vais m'engager sur 30 ans; donc tout avis m'intéresse!

grmff · #2 10-03-2014 09:04:10

30 ans? C'est long. Et plus c'est long, plus tu paye d'intérêt.

En fait, plus c'est court, plus tu économises.

En fait, les 150€ que tu paye en plus dans la formule 25 ans, c'est uniquement du capital que tu rembourse en plus.

Les intérêts, qui sont un coût réel, sont même plus importants dès le début dans la formule 30 ans.

Donc, si tu as les moyens, favorise la formule en 25 ans. Cela te fais économiser de l'argent en intérêts, et cela te force à faire une épargne.

En plus, je pense que les taux en 25 ans sont plus faible qu'en 30 ans.

Fixe ou variable? La différence entre le fixe et le variable est importante pour l'instant. Si les taux remontent, ce serait parce que l'inflation remonte. Et si l'inflation remonte, les loyers seront indexés en conséquence. Le différentiel réel est donc moindre qu'il n'y parait.

Chris_Namur · #3 11-03-2014 21:13:36

Je suis de l'avis de Grmff. Pour un investissement, J'ai signé un crédit de 18 ans alors que j'étais parti sur une idée de 25 ans à la base.

Ce qui m'a décidé :

- la différence des intérêts payés au final entre 25 et 18 ans
- la rentrée d'argent notable grâce aux loyers ne sera réellement intéressante que lorsque le crédit sera payé. Au plus vite au mieux donc...

Petite remarque personnelle : si les 150€ par mois peuvent réellement vous mettre dans l'embarras, n'investissez pas dans l'immobilier car les frais (réparations, vide locatif,...) peuvent vite s'élever à cette somme et plus...

grmff · #4 11-03-2014 22:10:17

- la rentrée d'argent notable grâce aux loyers ne sera réellement intéressante que lorsque le crédit sera payé. Au plus vite au mieux donc...

D'accord avec cela.

(Mais à vous partager mon expérience personnelle, je dois bien avoué ne jamais avoir payé un prêt jusqu'au bout...)

taikun · #5 16-03-2014 20:06:11

Je signe mardi pour du 25 ans fixe. Merci pour vos conseils et infos, et bonne continuation dans vos affaires respectives!

grmff · #6 16-03-2014 21:28:01

Félicitations à vous, et bonne continuation aussi.

Juste pour référence perso:
Quelle banque, quel taux, et quelle quotité? (si c'est pas trop indiscret, évidemment)

wayne · #7 16-03-2014 21:36:04

Si les taux remontent, ce serait parce que l'inflation remonte.

Y a t il un rapport entre inflation et taux ?
Si oui, comment se fait il que dans les années 80, les taux avoisinaient les 8% ?

taikun · #8 17-03-2014 02:17:41

grmff a écrit :

Félicitations à vous, et bonne continuation aussi.
Juste pour référence perso:
Quelle banque, quel taux, et quelle quotité? (si c'est pas trop indiscret, évidemment)

Aucuns soucis, c'est même un plaisir de pouvoir vous renseigner!
Au départ je comptais mettre environ 10 à 15% de fonds propres, ce qui donnait un taux de 4,75% sur 30 ans ou 4,15 sur 25 ans.

Avec une quotité de 20% les taux sont passés à 4,3% en 30 ans et 3,7 en 25 ans (formule retenue).

Les formules à taux variables étaient plus intéressantes chez AXA, avec des formules qui n'existaient pas ailleurs (je crois) comme des taux révisables au bout de 10 ou 20 ans- pour un crédit sur 30 ans- (taux respectifs de 3,51 et 4,24); ou révisable au bout de 5 ans - pour un crédit sur 25 ans- taux de 2,8%; avec un plafond de variation de 3% dans tout les cas ( hmm j'espère être clair).

La banque retenue est ING. Le banquier m'a expliqué que c'était une bonne période (juste post-batibouw, début d'année,...). Peut-être qu'il m'a baladé, mais il avait l'air honnête, et au final j'ai l'impression que ce taux n'est pas mauvais en soi.
Concernant le fixe ou variable je suis d'un naturel prudent, et ne voulais pas risquer. De plus je me suis simplement dit qu'on part sur du variable quand on espère que ça va descendre en toute logique... Or là j'ai l'impression que ça ne peut que monter, donc...

Toutefois je précise pour ceux qui ne sont pas encore passés par là que c'est moi qui ai demandé au banquier de voir ce que ça donnait avec cette quotité au niveau des taux. Le banquier 'de base' (sans être aucunement péjoratif) n'avait dans aucune banque l'air de s'y connaître des masses.

Voilà! A l'occasion je penserai à vous déposer vos pralines pour vous remercier!

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