Investissement dans les box garages et emplacements parking

sergebourlon · #1 19-05-2014 13:25:04

Bonjour,

Est-il plus intéressant d'acquérir un ou plusieurs box garage (plutôt qu'un appart ou studio) pour mettre en location ?
Est-ce plus intéressant au niveau fiscal (déductions impôts, etc) ?
Ce serait pour mettre en location à un particulier, pas usage prof.
Je possède un studio qui est en location et comme je n'y vis pas c'est moins intéressant au point de vue fiscale (bien propre et unique).

Merci de vos réponses

Himura · #2 19-05-2014 13:57:27

C'est d'un clair.....

- Le choix d'investir entre des garages et des apparts dépend de votre allocation financière, de votre capacité de gestion et de bricolage éventuellement, de votre aversion pour le risque, etc.
Naturellement, comme tout investissement, le plus cher (moins attractif pour tous) et le plus risqué est potentiellement le plus rentable.
Après, tout dépend de situation de vie et de paramètres personnels impossibles à prendre en compte.

Votre dernière phrase est loin d'être claire malheureusement.
Si vous avez achetez un studio, ensuite mis en location, vous perdez juste la majoration fiscale du bien propre et unique.
Chaque nouvel achat immobilier ne pourra alors plus que se déduire en capital et intérêts visant à annuler la taxation sur base du RC.

Francis · #3 19-05-2014 23:00:30

Pas du tout d'accord. Le plus cher n'est pas le moins attractif ni le plus rentable.
Le tout est de chercher, attendre, examiner et sauter sur l'occasion quand elle se présente.

Pour les garages, il y a actuellement une spéculation et une recherche des garages à vendre. Attention à certaines charges de copropriété, même pour des ACP de garages uniquement.
En principe, la location d'un garage est soumise à la TVA !

rexou · #4 19-05-2014 23:13:56

Cela dépend de vos revenus, du capital dont vous disposez, de la localisation de ce/ces garages ou appartement (tant au niveau de la demande du marché que de votre proximité géographique)

Fiscalement, si vous achetez un superbe appartement (avec garage si vous voulez), vous le déclarez au code 100 (habitation propre) même si vous le donnez en location et résidez ailleurs. C'est parfaitement légal et admis par le fisc. Et vous déclarez au code 106 votre studio. Ce serait donc fiscalement plus intéressant à priori que des garages. Vous pouvez aussi revendre le studio que vous possédez actuellement pour un achat unique d'un grand appart...

En tout cas, je vous déconseille très fort d'acheter des garages disséminés dans plusieurs bâtiments différents... beaucoup de chipot (et des règles différentes) pour des faibles loyers... Et je vous déconseille d'acheter quoi que ce soit qui soit trop éloigné de votre domicile, sauf si vous envisagez de déménager.

rexou · #5 19-05-2014 23:23:34

Francis a écrit :

Pas du tout d'accord. Le plus cher n'est pas le moins attractif ni le plus rentable.
Le tout est de chercher, attendre, examiner et sauter sur l'occasion quand elle se présente.
Pour les garages, il y a actuellement une spéculation et une recherche des garages à vendre. Attention à certaines charges de copropriété, même pour des ACP de garages uniquement.
En principe, la location d'un garage est soumise à la TVA !

C'est vrai, une opportunité exceptionnelle peut se présenter !

Les charges et les règles variables des différentes ACP sont un frein important à ce type d'investissement, surtout cumulées au loyer à espérer. Sauf en cas d'achat groupé au sein d'une même propriété.

J'ignorais que la location de garage était soumise à la TVA. Par contre, louer à un professionnel qui le déclare (j'ai testé une auto-école) est totalement déconseillé ! Le fisc ne m'a pas parlé de TVA, mais a ajouté les loyers (60%) à ma déclaration IPP.

panchito · #6 20-05-2014 06:26:17

Je pense que ce n'est qu'à partir de 5 garages que la location est soumise à la TVA

Francis · #7 20-05-2014 06:46:28

Le nombre de garage en location n'est pas la base à une TVA mais si le chiffre d'affaire est inférieur a 5.580 € (je crois) on peut être exonéré.
Si on parle de réel investissement on arrive rapidement à ce chiffre d'affaire.

Évidemment, il y a peu de contrôle mais.......

max11 · #8 20-05-2014 08:11:19

Francis a écrit :

Le nombre de garage en location n'est pas la base à une TVA mais si le chiffre d'affaire est inférieur a 5.580 € (je crois) on peut être exonéré.

15.000 € maintenant pour bénéfice du régime de la franchise de TVA.
Il suffit d'un garage qui n'est pas attaché à un appartement pour être considérer comme loueur de garage (ou parking).
Attention qu'en cas de contrôle, l'amende sera très lourde : les 21% de TVA sur les loyers encaissés (pour bénéficier du régime spécial, il faut demander => sans demande, on est dans le régime ordinaire de la TVA à 21%) + amendes (10 à 100%) + intérêts....
Les contrôles sont rares (ou inexistant) pour un ou deux garages (mais penser au locataire assujetti qui se fait contrôler => ils tomberont sur le propriétaire sans faire de contrôle) mais la méfiance doit être grande quand on commence à avoir plusieurs garages vu la "rentabilité" d'un contrôle : simple et facile pour eux...

Francis · #9 20-05-2014 08:34:51

suivant une rapide recherche Google, le maximum est soit de 5580 € soit 15.000€ suivant le site qui donne le renseignement (spf finance) !

max11 · #10 20-05-2014 08:43:24

Nouveau plafond tout frais, tout chaud. A peine voté quelques semaines avant les vacances de nos gouvernants tongue

Himura · #11 20-05-2014 13:19:53

Francis : j'avais bien écrit "dépend de" et "potentiellement" - vous êtes sans doute passer à côté.

Le principe économique de tout investissement est toujours un ratio return = financement / risque.
Les "bons plans" et les "exceptions qui confirment la règle" existent en pratique, mais ce n'est pas pour autant la règle.

sergebourlon · #12 23-05-2014 10:16:28

rexou a écrit :

Francis a écrit : Pas du tout d'accord. Le plus cher n'est pas le moins attractif ni le plus rentable.
Le tout est de chercher, attendre, examiner et sauter sur l'occasion quand elle se présente.
Pour les garages, il y a actuellement une spéculation et une recherche des garages à vendre. Attention à certaines charges de copropriété, même pour des ACP de garages uniquement.
En principe, la location d'un garage est soumise à la TVA !
C'est vrai, une opportunité exceptionnelle peut se présenter !
Les charges et les règles variables des différentes ACP sont un frein important à ce type d'investissement, surtout cumulées au loyer à espérer. Sauf en cas d'achat groupé au sein d'une même propriété.
J'ignorais que la location de garage était soumise à la TVA. Par contre, louer à un professionnel qui le déclare (j'ai testé une auto-école) est totalement déconseillé ! Le fisc ne m'a pas parlé de TVA, mais a ajouté les loyers (60%) à ma déclaration IPP.

rexou · #13 23-05-2014 14:58:00

Si je comprends bien, c'est plus intéressant d'avoir quelques box au même endroit qu'éparpiller un peu partout ? Votre avis sur la question ...

Evidemment bien sur !!!

Cela tombe sous le sens. Si vous avez 10 boxes dans la même ACP, vous recevez UN décompte, vous êtes en contact avec UN syndic, et vous avez UN décompte de charges et UN ROI uniformes pour chaque garage. Vous assistez à UNE AG annuelle avec un droit de vote valable pour les quotités de vos 10 boxes. Et vous vérifiez, vous visitez, vous vous inquiétez des travaux à UN endroit.

Si vous avez 10 boxes dans 10 ACP, vous multipliez tout par 10. Sauf vos revenus, qui restent identiques. Sauf le poids de vos quotités (donc de votre vote), qui est divisé par 10.

Mais si vous pouvez acheter 10 boxes, je vous conseille vivement un beau et grand appartement. Avec un ou deux boxes si vous voulez :-)

Shoine · #14 11-03-2015 17:37:59

rexou a écrit :

Si je comprends bien, c'est plus intéressant d'avoir quelques box au même endroit qu'éparpiller un peu partout ? Votre avis sur la question ...
Evidemment bien sur !!!
Cela tombe sous le sens. Si vous avez 10 boxes dans la même ACP, vous recevez UN décompte, vous êtes en contact avec UN syndic, et vous avez UN décompte de charges et UN ROI uniformes pour chaque garage. Vous assistez à UNE AG annuelle avec un droit de vote valable pour les quotités de vos 10 boxes. Et vous vérifiez, vous visitez, vous vous inquiétez des travaux à UN endroit.
Si vous avez 10 boxes dans 10 ACP, vous multipliez tout par 10. Sauf vos revenus, qui restent identiques. Sauf le poids de vos quotités (donc de votre vote), qui est divisé par 10.
Mais si vous pouvez acheter 10 boxes, je vous conseille vivement un beau et grand appartement. Avec un ou deux boxes si vous voulez :-)

Pourquoi ça? J'aurais tendance à croire que des emplacements de parking/box amènent moins de frais/moins de possibilités de dégradation. Je me trompe?

De plus, le potentiel spéculatif des garages à Bruxelles semble plus important que pour les appartemments. Ou je me trompé également?

Merci!

Himura · #15 12-03-2015 09:55:05

Faites le calcul de rentabilité.
Vous verrez vite la différence.

Shoine · #16 12-03-2015 10:47:48

Merci pour cette réponse élaborée...
Si je m'appuie sur le calcul suivant:

Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12)
- Taxe foncière
- Charges non récupérables
- Frais de gestion
___________________________
Prix d’acquisition du bien

J'arrive bien plus souvent à une rentabilité supérieure pour les parkings que pour les appartements

Dernière modification par Shoine (12-03-2015 10:48:02)

PIM · #17 12-03-2015 11:11:47

Shoine a écrit :

Merci pour cette réponse élaborée...

lol

Shoine a écrit :

Si je m'appuie sur le calcul suivant:
Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12)
- Taxe foncière
- Charges non récupérables
- Frais de gestion
___________________________
Prix d’acquisition du bien
J'arrive bien plus souvent à une rentabilité supérieure pour les parkings que pour les appartements

Ne pas oublier de tenir compte de frais (dont honoraires) notariaux nettement plus élevés sur de petits prix.

Vous pouvez faire des simulations en utilisant nos modules "calculs" (cfr menu ci-dessus)

Himura · #18 12-03-2015 11:30:26

Bon début.
Maintenant, prenez des exemples réels (via immoweb, etc.) et simulez sur plusieurs années, ou encore le ROI.

Et finalement, regardez les valeurs absolues - ça joue aussi un peu tongue

Investissement dans les box garages et emplacements parking

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