Obligation d'information du conseil de copropriété?

ranmafr · #1 30-05-2014 11:48:31

luc a écrit :

Je crois que j’ai été trop restrictif dans mon post précédent. En effet le Code Civil dit :
Citation :Art. 577-8 §4
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.
Donc dans mon post précédent du 30/5 à 06h26 il faut lire :
Citation :1. Un copropriétaire qui n’a pas droit de délibération et vote à l’AG (voir Art. 577-6 § 1 et 577-9 §1 - 4ème alinéa CC) a les mêmes droits qu’un membre de l’AG (voir point 3).
2. …
3. Un membre de l’AG (= copropriétaire avec droit de vote à l’AG pour un ou plusieurs lots privatifs – voir Art. 577-6 § 1) a droit de voir les documents non-privatifs de l’ACP. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans l’invitation à chaque séance de l’AG (Art. 577-8/1 CC).
Au lieu de :
Citation :1. Un copropriétaire qui n’a pas droit de délibération vote à l’AG (voir Art. 577-6 § 1 et 577-9 §1 - 4ème alinéa CC) n’a droit de voir de documents d’ACP, sauf exceptions.
2. …
3. Un membre de l’AG (= copropriétaire avec droit de vote à l’AG pour un ou plusieurs lots privatifs – voir Art. 577-6 § 1) a droit de voir les documents non-privatifs concernant un point dés que ce point est mis explicitement (par le syndic, lui ou d’autres membres de l’AG) sur l’ordre du jour de l’AG suivante, et cela même 11 mois avant la date de cette AG. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans l’invitation à chaque séance de l’AG (Art. 577-8/1 CC).
Par le fait du point 1 le syndic doit être en possession des noms et coordonnés de tous les copropriétaires d’un lot privatif.
Ce que j’ai écrit ce matin était initialement la demande d’une association qui l’a défendu âprement pour diminuer la charge administrative des syndics. Mais finalement le législateur a donné priorité à un accès généralisé à tous les copropriétaires, membre de l’AG ou non, des documents de l’ACP.
Quant aux documents qui transitent par un avocat sa déontologie est d’application.

Merci beaucoup pour cette réponse complète et précise.

Je comprend le point concernant l'avocat.

Cela me conforte dans le fait que nous avons, comme expliqué dans l'acte de base, le droit de consulter notamment les contrats d'assurance relatifs à notre copropriété.

Nous devrons donc vérifier directement avec le syndic et plus par le conseil de gérance de copropriété.

Merci encore pour cette réponse,
Ranmafr

luc · #2 30-05-2014 08:15:38

Je crois que j’ai été trop restrictif dans mon post précédent. En effet le Code Civil dit :

Art. 577-8 §4
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

Donc dans mon post précédent du 30/5 à 06h26 il faut lire :

1. Un copropriétaire qui n’a pas droit de délibération et vote à l’AG (voir Art. 577-6 § 1 et 577-9 §1 - 4ème alinéa CC) a les mêmes droits qu’un membre de l’AG (voir point 3).
2. …
3. Un membre de l’AG (= copropriétaire avec droit de vote à l’AG pour un ou plusieurs lots privatifs – voir Art. 577-6 § 1) a droit de voir les documents non-privatifs de l’ACP. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans l’invitation à chaque séance de l’AG (Art. 577-8/1 CC).

Au lieu de :

1. Un copropriétaire qui n’a pas droit de délibération vote à l’AG (voir Art. 577-6 § 1 et 577-9 §1 - 4ème alinéa CC) n’a droit de voir de documents d’ACP, sauf exceptions.
2. …
3. Un membre de l’AG (= copropriétaire avec droit de vote à l’AG pour un ou plusieurs lots privatifs – voir Art. 577-6 § 1) a droit de voir les documents non-privatifs concernant un point dés que ce point est mis explicitement (par le syndic, lui ou d’autres membres de l’AG) sur l’ordre du jour de l’AG suivante, et cela même 11 mois avant la date de cette AG. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans l’invitation à chaque séance de l’AG (Art. 577-8/1 CC).

Par le fait du point 1 le syndic doit être en possession des noms et coordonnés de tous les copropriétaires d’un lot privatif.

Ce que j’ai écrit ce matin était initialement la demande d’une association qui l’a défendu âprement pour diminuer la charge administrative des syndics. Mais finalement le législateur a donné priorité à un accès généralisé à tous les copropriétaires, membre de l’AG ou non, des documents de l’ACP.

Quant aux documents qui transitent par un avocat sa déontologie est d’application.

luc · #3 30-05-2014 05:26:15

Il y a probablement un amalgame de définition des fonctions. Ce qui suit est mon opinion personnelle, mais se base tant sur la loi que sur des cas concrets.

Une ACP n’a que quatre organes légaux :
a. L’assemblée générale des copropriétaires (= réunion des copropriétaires, un pour un ou plusieurs lots privatifs - Art. 577-6 CC)
b. Le syndic de l’ACP (un mandataire, mais possibilité d’avoir un ou plusieurs syndics adjoint pour une durée déterminée ou mission spécifique) (Art. 577-8 CC)
c. Le conseil de copropriété de l’ACP (de fait au moins trois mandataires – nombre à définir dans le règlement de copropriété = acte authentique) (Art. 577-8/1 CC)
d. Le commissaire aux comptes (un mandataire pour une ou plusieurs années comptables) (Art. 577-8/2 CC).

« L’avocat » est en fait un mandataire du syndic de l’ACP et n’est responsable qu’envers le syndic. Son titre officiel est : « avocat du syndic de l’ACP ». Son honoraire et frais sont à 100% à charge de l’ACP et ne pourront pas être mis à charge d’un tiers que moyennant une décision judiciaire ou un compromis enter parties. Le syndic répond envers l’AG des actes de l’avocat.

Cet avocat est à distinguer de l’avocat de la personne « X » qui est nommé syndic de l’ACP. Le titre de ce deuxième avocat est « avocat de la personne X ». Son honoraire est à 100% à charge de la personne X. Aucun copropriétaire n’a accès aux documents échangés entre ce 2ème avocat et son client, la personne X.

Le syndic est obligé d’appliquer l’Art. 577-8 §4 15° CC, puisque la convention avec l’avocat du syndic de l’ACP est conclue au nom de l’ACP.

Cette convention doit être conclue séparément, puisque pour chaque dossier un honoraire et frais peuvent être différentes, suivant la difficulté du dossier. Le règlement de copropriété peut obliger le syndic à donner d’office une copie de cette convention au conseil de copropriété et au commissaire aux comptes de l’année concernée. Si le dossier concerne un CP spécifique, ce dernier n’aura accès à ce document (et les autres en possession du syndic) que si ce dossier est mis comme point à l’ordre du jour et s’il est membre de l’AG.

L’AG a le droit d’émettre un veto contre la nomination d’un avocat du syndic de l’ACP (Art. 577-8 §5 CC). L’avocat n’est en principe pas désigné avec un mandat général, mais doit recevoir un mandat par « dossier ». Renouveler son mandat pour un dossier spécifique n’a donc aucun sens.

Il s’en suit aussi que l’avocat de la personne X ne peut pas être le même avocat que celui qui est l’avocat du syndic de l’ACP, que moyennant l’accord explicite et préalable de l’AG en application de l’Art. 577-8 §4 15° CC. Même si les dossiers sont différentes.

Les conséquences concernant l’accès aux documents sont :
- L’avocat ne pourra communiquer qu’avec le syndic de l’ACP et les avocats des parties adversaires
- Le syndic n’aura accès qu’au courrier officiels que s’il le demande.
- Le conseil de copropriété ne pourra voir que les documents qui sont en possession du syndic.
- Si un document (conclusions, lettre officielle entre avocats, …) n’a pas été demandé par le syndic ou transmis à lui, les membres du conseil de copropriété (ou CP, ...) n’y auront pas d’accès.
- Si le syndic (ou la partie adverse) réfère dans un courrier à un ou plusieurs CP à un document, en possession de l’avocat du syndic de l’ACP, ce document est officiel. S’il refuse de donner une copie alors le conseil n’a pas d’autres moyens que de mentionner ce fait dans leur rapport périodique aux CP.

En ce qui concerne les documents en possession du syndic :
1. Un copropriétaire qui n’a pas droit de délibération vote à l’AG (voir Art. 577-6 § 1 et 577-9 §1 - 4ème alinéa CC) n’a droit de voir de documents d’ACP, sauf exceptions.
2. Un résident, copropriétaire ou non, a en principe le droit de voir les documents de la comptabilité annuelle dès qu’elle est approuvée par l’AG. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans le ROI.
3. Un membre de l’AG (= copropriétaire avec droit de vote à l’AG pour un ou plusieurs lots privatifs – voir Art. 577-6 § 1) a droit de voir les documents non-privatifs concernant un point dés que ce point est mis explicitement (par le syndic, lui ou d’autres membres de l’AG) sur l’ordre du jour de l’AG suivante, et cela même 11 mois avant la date de cette AG. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans l’invitation à chaque séance de l’AG (Art. 577-8/1 CC) .
4. Le commissaire aux comptes a le droit de voir tous les documents concernant la comptabilité de l’année pour laquelle il est nommé, au plus tôt dès qu’elle sont inscrite dans la comptabilité. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété. Règles à spécifier dans le règlement de copropriété (Art. 577-8/2 CC) .
5. Un membre du conseil de copropriété a droit de voir tous les documents de l’ACP en possession du syndic de l’ACP. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété (Art. 577-8/1 CC).
6. Dans cas d’une action judicaire le syndic doit communiquer séparément aux personnes mentionnés ci-devant aux points 1 et 3 les actions intentées par ou contre l’ACP, ainsi que les actions concernant son lot privatifs intenté par un CP envers d’autres que l’ACP.

Art. 577-9 §1.
§ 1. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de ce droit.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

Commentaire
Le législateur a voulu équilibrer entre les besoins des différentes personnes concernées et leur vie privée. En plus il y a un lien avec d’autres dispositions, comme ceux de l’Art. 577-9 § 8 et 9.
Si un copropriétaire veut avoir accès au dossier complet alors il devra entrer comme partie dans l’affaire (Voir Art. 577-9 – dernier alinéa CC – cité ci-devant). L’ACP n’est pas là pour défendre aux frais de l’ACP les intérêts de chaque copropriétaire, mais exclusivement les intérêts de l’ACP dans le cadre de la gestion et conservation des parties communes.
En ce qui concerne l’avocat il ne faut pas perdre de vue que c’est un indépendant qui mène une action de telle façon que la demande de son mandant (= le syndic de l'ACP et pas la personne X) soit honorée le plus possible.
En ce qui concerne le syndic professionnel il ne faut pas perdre de vue que c’est un indépendant qui mène une action de telle façon que la demande de son mandant (= l’ACP) soit honorée le plus possible.

ranmafr · #4 29-05-2014 16:33:53

Ici le syndic travaille en étroite collaboration avec le conseil de copropriété.

Cette lettre est une lettre d'avocat qui doit de toute façon être envoyé à la partie adverse. Et nous demandons juste à savoir ce qu'ils ont demandé de faire réparer pour voir si les problèmes que nous avons relevé y sont bien repris.

Et alors que la partie adverse est déjà au courant, le conseil de copropriété à remis une copie de cette lettre en main propre car l'avocat ne l'a pas envoyé.

Le pire est qu'ils se contentent de cela. Or nous savons que cela n'a pas de valeur légal.

Mais bon le problème ici est de savoir quels sont les points qu'ils demandent de réparer.

Pourquoi est-ce un secret? Qu'on t'il à cacher?

Merci pour vos réponses,
Ranmafr

PIM · #5 29-05-2014 12:48:11

ranmafr a écrit :

Bonjour,
Suite au blocage depuis plus de 2 ans ou le constructeur n'a toujours pas effectué les travaux et réparations nécessaires à l'acceptation de la réception définitive, le conseil des copropriétaires a mandaté un avocat pour se défendre.
Il nous est facturé 1.000€ et en plus dans leur bilan de l'année le conseil de copropriété admet que celui-ci n'a pas envoyé de lettre recommandée au constructeur pour le mettre en demeure d'effectuer les travaux.
Je ne critique pas l'usage d'un avocat, nous n'y arriverons pas autrement.
La ou j'ai un problème est que nous avons demandé par deux fois de connaitre quels étaient les points soulevées et qui devaient-être réglé et à avoir une copie de la lettre qui aurait du-être envoyée par l'avocat.
La réponse du conseil de copropriété est NON.
Ils redemandent lors de cette assemblée de voter pour la reconduction de cet avocat.
Comment donner notre accord alors que nous ne disposons pas des informations.
Ma question :
Peuvent-ils sous réserve qu'ils ont été élus en toute confiance par l'ensemble des copropriétaires refuser de donner des informations quand on leur demande?
Merci d'avance pour vos réponses,
Ranmafr

- Ce Conseil de Copropriété fait de la gestion à la place du syndic ! Ce n'est pas son rôle du tout.

- Ce n'est pas au dit Conseil de Copro à envoyer une mise en demeure.

- On peut comprendre que tous les courriers de l'avocat chargé de défendre les intérêts de l'ACP ne soient pas simplement transmis en copie à tout le monde, pour éviter les "fuites" vers la partie adverse.
Il faudrait décider que les membres de l'ACP puissent en prendre connaissance au bureau du syndic.

ranmafr · #6 29-05-2014 10:14:42

Bonjour,

Suite au blocage depuis plus de 2 ans ou le constructeur n'a toujours pas effectué les travaux et réparations nécessaires à l'acceptation de la réception définitive, le conseil des copropriétaires a mandaté un avocat pour se défendre.

Il nous est facturé 1.000€ et en plus dans leur bilan de l'année le conseil de copropriété admet que celui-ci n'a pas envoyé de lettre recommandée au constructeur pour le mettre en demeure d'effectuer les travaux.

Je ne critique pas l'usage d'un avocat, nous n'y arriverons pas autrement.

La ou j'ai un problème est que nous avons demandé par deux fois de connaitre quels étaient les points soulevées et qui devaient-être réglé et à avoir une copie de la lettre qui aurait du-être envoyée par l'avocat.

La réponse du conseil de copropriété est NON.

Ils redemandent lors de cette assemblée de voter pour la reconduction de cet avocat.

Comment donner notre accord alors que nous ne disposons pas des informations.

Ma question :
Peuvent-ils sous réserve qu'ils ont été élus en toute confiance par l'ensemble des copropriétaires refuser de donner des informations quand on leur demande?

Merci d'avance pour vos réponses,
Ranmafr

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