Action en justice contre le syndic?

grmff · #1 20-06-2014 10:29:31

Depuis quelques semaines, je me pose des questions sur mon syndic.

Quelques faits:
1. le contrat qu'il me propose précise qu'il ne fera la compta en partie double que à partir de l'exercice 2015.
2. Le PV d'assemblée générale qui l'a renommé a été signé par plein de monde en fin de séance, mais modifié après la séance.
3. Un secrétaire de l'AG est nommé, mais ce n'est pas ce secrétaire qui fait le PV.
4. Malgré mes demandes répétées, le syndic ne me transmet pas les coordonnées des autres propriétaires.

Je passe sur les détails:
-ne met pas ses coordonnées dans le hall de l'immeuble
-se dénomme "le gérant" plutôt que "le syndic"
-ne mentionne pas le numéro d'entreprise de l'ACP sur les documents de l'ACP
-ne respecte pas les quorum pour les décisions, et acte des décisions prises sans ce quorum
-ne fait pas appliquer les décisions de l'AG, et revient sur ces décisions malgré les confirmations par les différentes AG successives...
-prend des décisions en conseil de gérance sur des contrats très importants et sans urgence.
-parle de faire faire des travaux sans demander l'autorisation de l'AG
-ne met pas les points demandés à l'ordre du jour de l'AG
-fait faire du travail en noir, voire travaille peut-être en noir lui-même (comment le vérifier?)

Dans un tel contexte, malgré une reconduction du syndic par une large majorité par une AG confinée dans la peur du changement, pensez-vous qu'un juge accédera à ma demande?

Quelle peut-être cette demande? Nommer un syndic judiciaire? Casser la décision de l'AG de nommer ce syndic et reporter la nomination sur le syndic suivant qui a un contrat légal? Demander un audit de la comptabilité et du fonctionnement de l'AG?

Contre qui cette demande doit être dirigée? Contre l'ACP? Contre le syndic?

Comment lancer la procédure? Par une simple requête comme pour une action contre un locataire? Ou requête via huissier?

PIM · #2 20-06-2014 10:59:52

Un professionnel agréé IPI, ce lascar ?

grmff · #3 20-06-2014 11:02:31

Non-non... Juste un proprio qui joue au syndic en activité complémentaire...

grmff · #4 20-06-2014 11:21:59

Un copropriété est-elle soumise à l'obligation de délivrer une note 281.50?

luc · #5 20-06-2014 11:30:33

Réponse à vos questions:

1. La compta doit être fait à partir du 01.01.2015 vu qu’on change de comptabilité de caisse (encoder les factures au moment de paiement) vers une comptabilité d’engagement (encoder les factures au moment de la réception). La non application pose de problèmes si des appartements sont vendus après le 01.012013 jusqu’au moins trois ans après que la compta imposée par la loi de 2010 est mis en application.

2. Modification d’un PV est en principe un faux en écriture. Par le principe de « fraus omnia corrumpit » ce PV ne peut plus servir à prouver des décisions. Utiliser la procédure d’un document faux (ce qui est autre chose qu’un document falsifié). Dans le premier cas on constate que le document est falsifié et on l’annule. Dans le 2ème cas on poursuit celui qui a falsifié et on annule comme effet secondaire le PV. Besoin de plus d’info ? Lancez un sujet séparé.

3. Le PV doit être fait par le syndic, vérifié par le secrétaire de séance (qui ne doit pas être un CP), lu par le président de séance, et signé par les trois.Puis signé « pour vu » par les autres membres de l’AG. Un cumul entre le syndic et le secrétaire de séance est possible.

4. Fait à signaler à l’IPI. Dans votre requête éventuellement demander cette liste « avant de dire droit ».

Dans votre cas il faut appliquer la procédure requête contradictoire (Art. 577-8 §7). Donc requête au Juge de Paix en appelant le syndic dans la cause (par la greffe).

Dans votre requête prouver clairement et d'une façon claire la négligence du syndic. De préférence au maximum deux cas primaires trois cas secondaires.

Dans votre cas je suggérai (thème: gestion autonome de la copropriété par ce syndic) :
1. Négligence primaire : points à mettre sur l’OJ
2. Négligence secondaire : refus de donner la liste des CP
3. Négligence secondaire : mentions dans le contrat proposé qui vont à l’encontre de la loi (compta à partir de 2015)

En guise de dessert mentionner, sans plus, la liste des autres « anomalies » ou, ce qui est mieux, envoyez d’urgence une lettre recommande avec carte réponse (AR) au syndic. Votre lettre énumère cette liste de négligences/anomalies et lui demande de faire une proposition de régularisation/... avant le 01.09.2014.

S’il ne le fait pas, lancez votre requêté début septembre. Ne mentionnez alors pas les « anomies » dans la requête, mais joignez une copie de lettre, plus preuves d’envoi/réception.

Il faut compter sur 1 à 4 mois avant d’avoir un jugement.

Mes questions:
- Syndic agréé IPI ou non(je présume que oui)?
- Plus que 20 appartements (je présume que oui) ?

grmff · #6 20-06-2014 12:22:09

Merci Luc. J'espérais bien votre passage sur ce fil pour partager votre expérience en matière d'action judiciaire contre les syndic et ACP.

J'ai encore besoin de quelques clarifications sur vos apports:

1. La compta doit être fait à partir du 01.01.2015 vu qu’on change de comptabilité de caisse (encoder les factures au moment de paiement) vers une comptabilité d’engagement (encoder les factures au moment de la réception). La non application pose de problèmes si des appartements sont vendus après le 01.012013 jusqu’au moins trois ans après que la compta imposée par la loi de 2010 est mis en application.

Je pensais que la compta devait suivre le format IPCF (partie double donc) à partir du 1/1/2013? Me trompe-je?

3. Le PV doit être fait par le syndic, vérifié par le secrétaire de séance (qui ne doit pas être un CP), lu par le président de séance, et signé par les trois.Puis signé « pour vu » par les autres membres de l’AG. Un cumul entre le syndic et le secrétaire de séance est possible.

Vous avez raison évidemment. Mais alors, à quoi sert le secrétaire? Boarf. On n'est pas à une incohérence près dans ce foutoir de lois.

4. Fait à signaler à l’IPI. Dans votre requête éventuellement demander cette liste « avant de dire droit ».

Ce n'est pas un syndic IPI.

Dans votre cas il faut appliquer la procédure requête contradictoire (Art. 577-8 §7). Donc requête au Juge de Paix en appelant le syndic dans la cause (par la greffe).

Pratiquement, on dépose donc la requête au greffe contre l'ACP, et on appelle le syndic à la cause? Et c'est le greffe qui convoque? (c'est comme pour les actions contre les locataires). Il ne faut pas faire appel à un huissier?

Dans votre requête prouver clairement et d'une façon claire la négligence du syndic. De préférence au maximum deux cas primaires trois cas secondaires.
Dans votre cas je suggérai (thème: gestion autonome de la copropriété par ce syndic) :
1. Négligence primaire : points à mettre sur l’OJ
2. Négligence secondaire : refus de donner la liste des CP
3. Négligence secondaire : mentions dans le contrat proposé qui vont à l’encontre de la loi (compta à partir de 2015)

Vous trouvez que signer un contrat qui précise ne pas respecter la loi, c'est secondaire? Pour moi, c'est bien le principal.

En guise de dessert mentionner, sans plus, la liste des autres « anomalies » ou, ce qui est mieux, envoyez d’urgence une lettre recommande avec carte réponse (AR) au syndic. Votre lettre énumère cette liste de négligences/anomalies et lui demande de faire une proposition de régularisation/... avant le 01.09.2014.

J'ai déjà eu des échanges de mail, avec réponse de la part du syndic (qui ressemble plus à un accusé de réception qu'à une réponse)

Vous proposez la date du 1/9/2014. Vous ne mentionnez pas de relation avec le délai légal de 4 mois qui commence le jour de l'assemblée.

S’il ne le fait pas, lancez votre requêté début septembre. Ne mentionnez alors pas les « anomies » dans la requête, mais joignez une copie de lettre, plus preuves d’envoi/réception.
Il faut compter sur 1 à 4 mois avant d’avoir un jugement.

Merci pour les infos

Mes questions:
- Syndic agréé IPI ou non(je présume que oui)?
- Plus que 20 appartements (je présume que oui) ?

Syndic propriétaire, donc non agréé IPI.
Plus de 20 appartements. Largement.

luc · #7 21-06-2014 07:31:20

luc a écrit :

Mes questions:
- Syndic agréé IPI ou non(je présume que oui)?
- Plus que 20 appartements (je présume que oui) ?

grmff a écrit :

Syndic propriétaire, donc non agréé IPI.
Plus de 20 appartements. Largement.

Pour pouvoir répondre utilement à vos questions j'ai besoin des info suivantes:

1.
a. Qui est le commissaire aux comptes pour 2013? Un copropriétaire ou une firme externe?
b. Et pour 2014?
c. Et pour 2015 (si l'AGO 2014 a déja eu lieu)?

2.
a. Le budget prévisionnel 2014 a été voté?
b. Le budget prévisionnel 2015 a été voté (si l'AGO 2014 a déja eu lieu)?

3. La RC du syndic est assurée? Qui paie cette assurance?

4. Le syndic recoit une rénumération ou indemnité forfaitaire?

luc · #8 21-06-2014 07:43:00

grmff a écrit :

J'ai encore besoin de quelques clarifications sur vos apports:
Citation :1. La compta doit être fait à partir du 01.01.2015 vu qu’on change de comptabilité de caisse (encoder les factures au moment de paiement) vers une comptabilité d’engagement (encoder les factures au moment de la réception). La non application pose de problèmes si des appartements sont vendus après le 01.012013 jusqu’au moins trois ans après que la compta imposée par la loi de 2010 est mis en application.
Je pensais que la compta devait suivre le format IPCF (partie double donc) à partir du 1/1/2013? Me trompe-je?

Grmff,

Vu que le contexte concret, je suis en train de transfèrer votre question dans un nouveau sujet, puisque elle dépasse largement le sujet initial. Ensuite je répondrai à vos autres questions dès que j’ai le temps (et que vous avez répondu à mes questions supplémentaires).

grmff · #9 21-06-2014 08:24:51

1.
a. Qui est le commissaire aux comptes pour 2013? Un copropriétaire ou une firme externe?
b. Et pour 2014?
c. Et pour 2015 (si l'AGO 2014 a déja eu lieu)?

C'est un copropriétaire. Le même depuis des années. On ne revote pas explicitement le commissaire aux comptes, mais c'est mentionné quand même au PV de l'AG....

2.
a. Le budget prévisionnel 2014 a été voté?
b. Le budget prévisionnel 2015 a été voté (si l'AGO 2014 a déja eu lieu)?

Un budget est voté. Les appels de provisions n'ont rien à voir avec ce budget. Ce sont les mêmes appels depuis des années. Il y a un solde important à payer chaque année.

3. La RC du syndic est assurée? Qui paie cette assurance?

Je ne sais pas si le syndic est assuré. Vu qu'il est grassement payé, il ne mets pas son assurance dans les frais de la copropriété. Malgré mes demandes, il n'a pas précisé s'il était assuré.

4. Le syndic recoit une rénumération ou indemnité forfaitaire?

La différence l'échappe. Il émet des "notes" mensuellement, supposées conformes à son contrat. Le coût est équivalent à celui d'un syndic professionnel, et ce n'est pas un petit immeuble.

grmff · #10 20-08-2014 08:27:50

Je remonte ce fil de discussion qui revient sur le tapis.

1.
a. Qui est le commissaire aux comptes pour 2013? Un copropriétaire ou une firme externe?
b. Et pour 2014?
c. Et pour 2015 (si l'AGO 2014 a déja eu lieu)?

C'est bien la même personne depuis des années, et on ne revote pas explicitement pour cette personne. C'est cependant mentionné au PV d'AG. A noter que les AG des dernières années (y compris l'AGO de cette année) n'étaient pas en nombre. Nous n'étions pas la moitié des copropriétaires présents ou représentés.

2.
a. Le budget prévisionnel 2014 a été voté?
b. Le budget prévisionnel 2015 a été voté (si l'AGO 2014 a déja eu lieu)?

Les budget ont été votés par des AG non valables. L'AGO de 2014 a eu lieu il y a moins de 4 mois.

3. La RC du syndic est assurée? Qui paie cette assurance?

Oui, le syndic est assuré. C'est le syndic qui paye sa propre assurance.

Je reste demandeur d'expilcation sur la raison pour laquelle vous mentionnez 2015 comme année de compta en partie double. Il me semblait que c'était 2013.

A noter que la compta de 2013 a été approuvée par l'AGO de 2014, qui n'était pas en nombre. (Et pour laquelle le syndic n'envisage pas de recommencer une deuxième AGO)

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