Conseil immobilier

moithibs · #1 02-08-2014 17:16:36

Bonjour à tous,
Voila, j'ai 27 ans, je suis locataire d'un petit appart à uccle (loyer 400€).
J'ai 42000€ sur mon compte et j'aimerais qu'il serve à quelques choses smile
Je pense à acheter un petit appartement (d'une valeur maximum de 130000€) afin d'éventuellement le louer par la suite.
Pour ce faire il me faut un crédit...
j'ai pensé à acheter sur la commune d'Uccle... que me conseilleriez vous? (prêts, louer, gains....)
Mon but étant de le faire fructifier avec le temps, car j'ai comme projet d'acheter une maison familiale dans l'avenir smile

panchito · #2 02-08-2014 20:21:23

Voila, j'ai 27 ans, je suis locataire d'un petit appart à uccle (loyer 400€).

C'est un kot pour étudiant?

Avec 42.000€, vous allez juste pouvoir payer les frais (notaire, droits d'enregistrement, frais pour le dossier de votre crédit, expertise etc...).

A part le fait de louer un kot, êtes-vous déjà propriétaire de votre habitation?

C'est le tout 1er investissement à faire.

Maintenant trouver un appartement digne de ce nom à Uccle pour 130.000€...

Vous en avez déjà visité?

grmff · #3 02-08-2014 20:59:51

Comme dirait mon banquier, il n'est jamais trop taux pour investir.

On dit souvent que le premier investissement, cela doit être la maison. Cela n'est pas nécessairement vrai. Une maison, cela s'achète à deux.

Avec une économie de 42.000€, un investissement immobilier est envisageable. Ceci dit, un appart à Uccle ne vous rapportera pas grand chose. Pour 130.000€, vous trouvez déjà un immeuble de rapport à Charleroi avec 3 appartements deux chambres...

En fait, investir à ce stade de votre parcours, c'est investir via votre fiche de paye. Trouvez vous un investissement qui sera intégralement payé par le locataire...

moithibs · #4 02-08-2014 22:01:03

Et bien j'ai un "studio", je ne suis que locataire, et je ne suis pas encore propriétaire d'un bien...
J'ai été voir sur immoweb, il y a des appart/studio sympa dés 120 000€, j'ai été voir le même type d'appartement en location dans la même commune, les loyers avoisines toujours les 650€.
J'ai donc 42000€, on va dire pour être sur, 15000€ pour ce qui est du notaire, frais d'enregistrement... donc je dois faire un prêt de moins de 100 000€. En sachant qu'un prêt de 100 000€ sur 20 ans est de 530€/mois +-. Donc si j'arrive à louer pour 650€ c'est deja pas mal... puis dans 5 ou 10 ans, il vaudra deja plus.

panchito · #5 02-08-2014 22:09:36

J'ai été voir sur immoweb, il y a des appart/studio sympa dés 120 000€,

Vous avez été les voir dans la réalité? Uccle est parmi les communes les plus chères de BXL. Pour ce prix-là se sont des ruines... Tout est à refaire.

mensualité de 530€/mois

Vous avez déjà été voir votre banquier?

Il va exiger que vous lui produisiez votre contrat de travail indiquant que vous gagnez en net au moins ((530 + 400) = 930 *3) = 2790€ net /mois.

Gagnez-vous au moins 2790€/mois?

Et pour votre studio, il n'y a pas de charges locatives??

Si oui, quelle est la provision actuelle?

Avez-vous d'autres crédits en cours ? (voiture etc...)

moithibs · #6 02-08-2014 22:20:47

nn je ne les ai vus que sur images...
nn je ne gagne pas autant ^^ je touche autour des 1800€
Je ne paye que 90€ tt charges comprise, et je n'ai plus aucuns prêts (tt payé cash)

Sa doit bien être possible... comment investir dans l'immobilier?
Faut t-il alors directement acheter un bien autour des 200 000 voir plus?

grmff · #7 02-08-2014 22:28:51

Ne vous laissez pas décourager. Faites et refaites vos plans. Recalculez. Allez visiter.

Ceci dit, un bien à 120.000 loué 650€ par mois, c'est pas très rentable.

Himura · #8 02-08-2014 22:48:23

Je pense aussi qu'il faut conserver le courage et les ambitions que vous avez.
Bien sûr, il vous faut vous renseigner bcp bcp, et encore bcp avant de vous lancer. Il y a tellement de choses à intégrer et comprendre quand on parle logement - et bcp plus quand on parle de mise en location.

Je n'ai pas bien compris si vous vouliez :
- soit acheter un bien de rapport
- soit acheter votre appart pour y habiter, et le louer plus tard, quand vous acheterez une maison.

Dans tous les cas, prenez le temps de trouver un immeuble bien situé ! C'est votre meilleure chance de ne pas avoir de mauvaises surprises ensuite - il restera attractif.

Dans le premier cas, prenez bien le temps de calculer la rentabilité, en fonction des loyers espérés, et des risques et coûts des locations (voir sur ce forum, on en parle souvent). Faites-vous un tableau excel, par exemple, qui vous permettra des simulations faciles.
Dites-vous quand même que vous ne bénéficierez alors jamais de la déduction pour habitation propre et unique si vous achetez un immeuble de rapport en tout premier lieu... (même si elle va changer, via la Région Wallonne, ça restera sûrement fort attractif et non négligeable).

Dans le second cas, vous prenez un risque supplémentaire : votre banquier ne verra pas forcément d'un très bon oeil le manque de fonds propres (futurs), et ne prendra pas ou peu en compte les loyers qui seront perçus. Il est donc fort probable que vous perdrez de l'attractivité pour la négociation d'un prêt maison !

(Pour info, j'ai acheté un immeuble de rapport 2 ans avant ma maison, mais j'avais conservé une bonne somme d'argent pour celle-ci, et donc mis assez peu pour cette maison de rapport.

D1791 · #9 04-08-2014 10:39:30

En réitérant tous les conseils de prudence et de vigilance déjà émis, si vous trouvez la perle d'un appartement bien situé dans un immeuble sans grosses charges de copropriété, j'ai envie de vous dire : foncez !

Contrairement à grmff, je trouve que 650€/mois c'est rentable.
D'autant plus si vous arrivez à avoir un emprunt inférieur au loyer. En plus la différence (650-530) vous permet déjà d'amortir une partie des incontournables que sont le précompte immobilier, l'assurance et les inévitables vides locatifs.

Dites-vous que c'est le locataire qui va vous constituer un capital au terme de +/- 25 ans (pour un crédit en 20).

Faites vos calculs pour un emprunt en 15 ans (ou 16, 17...) au lieu de 20.
Si ce n'est pas trop serré au niveau budget, la différence vaut la peine.

Les avantages fiscaux ? Il ne faut jamais partir d'un raisonnement fiscal pour savoir si un placement est rentable ou pas, c'est prendre le problème à l'envers. D'autant plus en Belgique où la fiscalité est mouvante.
A moins d'avoir un projet concret d'achat de votre propre habitation avec une compagne/un compagnon, ce que vous n'aurez peut-être pas demain au niveau fiscal sera compensé en partie par le fait que vous aurez déjà avancé dans le projet actuel.
Attendre en espérant tout gagner, au final, c'est souvent une perte.

Pour ma part, mon premier bien immobilier a été un investissement pour louer. J'ai acheté mon habitation plus tard. Je ne l'ai jamais regretté et je m'en félicite encore tous les jours. Evidemment, c'était à une époque où les banques suivaient les projets plus facilement qu'aujourd'hui et mes revenus me permettent de vivre même si j'ai un vide locatif.
Lorsque j'ai acheté ma maison, j'avais déjà un loyer qui était payé sans interruption depuis 2 ans. A l'époque mon banquier a tenu compte de ce loyer pour calculer mes revenus.
Peut-être ce même banquier verrait-il les choses différemment aujourd'hui.

Attention aussi à vos calculs, faites les tous revérifier.
Sur Bruxelles, un achat de 120 000 EUR pour louer et un crédit de 100 000 EUR, ça signifie 22 000 EUR de frais (18400 pour l'achat et 3600 pour le crédit).

Conseil immobilier

Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Re : Conseil immobilier

Pied de page des forums