bail verbal

rexou · #1 10-09-2014 16:49:06

MRchips a écrit :

Bonjour ,
je viens d'acheter une maison ou le loyer est de 435€ en région wallone
c'est un bail verbal de la famille qui est compris dans le compromis
-puis je majorer ce loyer ?

Si non puis je me domicilier dans le bien (sous quelle condition ?) pour "mettre le locataire dehors" et la relouer plus chère après

Mon neurone est toujours en mode interrogatif... lol

panchito · #2 10-09-2014 17:07:20

Vous avez signé un compromis. Bien.

Mais pas encore l'acte authentique?

Dans votre compromis il y a aussi une clause suspensive si vous ne décrochez pas le prêt hypotécaire? D'où votre autre question sur ce forum?

grmff · #3 10-09-2014 18:45:36

C'est un peu énervant de voir des intervenants qui pose plus de questions qu'ils apportent de réponses...

Pouvez-vous augmenter le loyer? NON.
Pouvez-vous virer votre locataire, vous domicilier, et relouer à un tiers plus cher?
OUI. Mais vous devez rester domicilier 2 ans dans le bien avant de le relouer. Sinon, vous devrez payer 18 mois d'indemnités au locataire abusivement évincé.

rexou · #4 10-09-2014 21:56:32

grmff a écrit :

C'est un peu énervant de voir des intervenants qui pose plus de questions qu'ils apportent de réponses...
Pouvez-vous augmenter le loyer? NON.
Pouvez-vous virer votre locataire, vous domicilier, et relouer à un tiers plus cher?
OUI. Mais vous devez rester domicilier 2 ans dans le bien avant de le relouer. Sinon, vous devrez payer 18 mois d'indemnités au locataire abusivement évincé.

J'ai lu "j'ai acheté", puis "j'ai signé un compromis", et enfin "j'envisage d'acheter"...

Les réponses de Grmff concernant une augmentation de loyer sont claires.

Pour le reste... vous êtes actuellement locataire ? et vous pouvez envisager de résider effectivement (et vous domicilier) durant deux ans dans votre nouvel achat ? Parce qu'en vous lisant, on a plutôt l'impression que vous voulez louer ou relouer...

Erico · #5 11-09-2014 07:01:58

Aucune raison de pouvoir augmenter le loyer. Il y a bail, même si il n'est que verbal , il liait l'ancien proprio et le loc, il vous lie maintenant vous et le loc !

panchito · #6 11-09-2014 07:11:56

C'est un peu énervant de voir des intervenants qui jettent quelques phrase sibyllines sans prendre la peiner d'expliquer leur situation dans les moindres détails et qui attendent ensuite des réponses circonstanciées, étayées, et complètes.

J'ai lu "j'ai acheté", puis "j'ai signé un compromis", et enfin "j'envisage d'acheter"...

vous êtes actuellement locataire ?

Cet achat va devenir votre résidence principale?

panchito · #7 11-09-2014 07:42:26

je ne peu pas indexé le loyer sauf si je paie une indemnité

Non ce n'est pas cela du tout! Vous avez téléscopé 2 réponses (à des questions différentes)

1/ Vous ne pouvez indexer le loyer en aucun cas car bail verbal
2/ Vous devez payer une indemnité de 18 mois de loyer au locataire si vous l'évincez pour occupation personnelle, alors que finalement vous n'y installez pas votre domicile pour au moins 2 ans.

Est-ce clair?

YAKA · #8 11-09-2014 07:54:25

Je ne dirai qu'une chose (vu l'avatar) que la force soit avec vous.

panchito · #9 11-09-2014 07:56:52

Mais pourquoi acheter un bien où il y a un locataire?

Quel est le but de cet investissement?

Où en-êtes vous? Compromis? Acte authentique?

Pourriez-vous expliquer tout cela en détail?

Sinon personne ne sera capable de vous aider....

grmff · #10 11-09-2014 08:17:21

oui donc je dois faire avec le locataire aucune autre solution possible ?

Légalement, vous ne pouvez pas obliger votre lcoataire à quitter les lieux, et vous ne pouvez pas indexer le loyer.

Vous pouvez demander au locataire de mettre par écrit les conditions du bail verbal, et alors, vous pourrez indexer et enregistrer le bail.

Vous pouvez aussi faire peur au locataire, en lui disant qu'il va vite se retrouver dehors une fois que vous avez acheté. Les locataires mal informés sont généralement stressés par un changement de proprio. Généralement, un locataire avisé qui en a la possibilité cherche à louer ailleurs... Maintenant, si le loyer est réellement très bas.

Par ailleurs, si le locataire est là depuis longtemps, vous pouvez demander au juge de réévaluer le loyer, suivant la procédure et le timing prévu au code civil.

Erico · #11 11-09-2014 08:48:54

le loyer est il vraiment trop bas ? et de combien voudriez vous l'augmenter ?

rexou · #12 11-09-2014 09:43:16

MRchips a écrit :

Le notaire m'a conseiller de me domicilier si le locataire ne voulait pas la majoration ou une personne de la famille au deuxième degré.

Quelqu'un a t il déja eu l'expérience ?
Dans le le cas ou le locataire serait d'accord dois-je faire un nouveau bail écrit ? Ou une annexe ?

Il faut alors vous domicilier ET résider effectivement à cette adresse durant deux ans. A défaut, un locataire un pêu vicieux pourrait obtenir 18 mois d'indemnité de loyer.

Si votre locataire accepte une majoration du loyer, oui, vous faites un nouveau bail (sans aucune référence à l'ancien) et si possible, en modifiant par exemple le nom des preneurs (si bail au nom de Monsieur et que vous louez à un couple, établissez le bail au nom du locataire et de sa compagne).

Veillez aussi à adapter le loyer à l'index... (et si ce loyer n'a pas été indexé depuis longtemps, votre augmentation ne sera peut-être pas supérieure à l'indexation, auquel cas, il est inutile de refaire un nouveau bail, et inutile d'obtenir le consentement du locataire.

panchito · #13 11-09-2014 11:21:20

Non, on vous a déjà répondu qu'on ne peut pas indexer un bail verbal.

Pour pouvoir augmenter le loyer vous devez aller en justice de paix et prouver au juge que vous avez apporté des améliorations considérables en cours de bail ou vous amenez des preuves indiquant que les autres biens de ce quartier ont vu leur valeur augmenter énormément.

Vu que ce n'est probablement pas votre cas, j'abandonnerais cette idée.

Erico · #14 11-09-2014 14:23:39

rexou a écrit :

A défaut, un locataire un pêu vicieux pourrait obtenir 18 mois d'indemnité de loyer.

Ah non Rexou je ne peux accepter cette manière de raisonner de votre part et pourtant je suis proprio....en quoi serait ce vicieux de la part du loc de faire respecter la loi ?

C'est le nouveau proprio ici qui veut l'enfreindre...et pour une somme dérisoire en plus !

Ne renversons pas les rôles...

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