Problème de bail.

EricL · #1 12-09-2014 16:22:27

Bonjour ,

voilà j'ai un gros soucis ,

j'ai signé une offre de vente , le problème c'est que il y avait deux locataires qui louent.

D'après leurs dirent ils voulaient partir dans les 3 mois.

Les locataire louent à un prix inférieur au marché actuel le bon prix par rapport au quartier et aux autres bien loué sont 30 pour cent plus chère.

J'ai voulu faire mon proprio' sympathique en disant "ok si tu reste 3 mois je vous laisse à ce prix la" ,cependant après la signature de l'offre j'apprends que le bail est verbal par la locataire en discutant comme ça...

Difficile de contester d'après un ami, je n'ai pas encore toutes les données mais je sais qu'ils qu'il sont domiciliés depuis un peu plus de deux ans.

Je n'ai encore rien entreprit ,c'est pour cette raison que je viens solliciter votre aide.

PIM · #2 12-09-2014 21:02:53

EricL a écrit :

Bonjour ,
voilà j'ai un gros soucis ,
j'ai signé une offre de vente , le problème c'est que il y avait deux locataires qui louent.
D'après leurs dirent ils voulaient partir dans les 3 mois.
Les locataire louent à un prix inférieur au marché actuel le bon prix par rapport au quartier et aux autres bien loué sont 30 pour cent plus chère.
J'ai voulu faire mon proprio' sympathique en disant "ok si tu reste 3 mois je vous laisse à ce prix la" ,cependant après la signature de l'offre j'apprends que le bail est verbal par la locataire en discutant comme ça...
Difficile de contester d'après un ami, je n'ai pas encore toutes les données mais je sais qu'ils qu'il sont domiciliés depuis un peu plus de deux ans.
Je n'ai encore rien entreprit ,c'est pour cette raison que je viens solliciter votre aide.

Et quelle est votre question ?

grmff · #3 12-09-2014 21:23:51

Bonjour EricL,

J'imagine que vous voudriez augmenter le loyer, ou être sûr qu'ils partent.

Avec un bail verbal, c'est évidemment plus compliqué. Mais à coeur vaillant, rien d'impossible.

Tout d'abord, en principe, on ne peut pas augmenter le loyer comme cela, et on ne peut pas foutre le locataire dehors comme cela non plus.

Si votre locataire a dit qu'il comptait partir, il faut lui demander "quand" et lui faire signer un congé, un préavis quoi. Histoire d'être sûr qu'il va partir, et de formaliser cette sortie.

En principe, avec un bail verbal, il ne doit donner ni préavis, ni indemnité. C'est la loi. Elle est idiote et injuste, mais c'est la loi.

En pratique, tout le monde ne le sait pas. Si le locataire a l'air de le savoir, vous devez la jouer plus finement, au bluff. Vous jouez au poker?

Vous pouvez donc lui dire que vous lui faites cadeau de l'indemnité légale de 2 mois, qui est due dans le cas d'un préavis donné dans la 2e année. Et surtout vous oublier de dire que ce n'est pas valable pour un bail verbal. S'il a l'air de dire que ce n'est pas valable pour un bail verbal, vous bluffez, en disant qu'un bail verbal ne peut être enregistré, et que vous avez eu un jugement en votre faveur en justice de paix de Schaerbeek (si vous êtes à Libramont) ou de Libramont (si vous êtes à Schaerbeek). Ou d'ailleurs, tout le monde s'en fout. C'est juste du bluff, parce que ce n'est pas vrai.

Vous pouvez aussi lui dire qu'il vaut mieux écrire le congé et le cadeau, en un accord de fin de bail amiable et anticipé. Il part dans un mois et demi ou deux mois et demi? Pas de problème, vous lui faites cadeau du mois de préavis puisque normalement, le préavis est de 3 mois (sauf pour les baux verbaux, mais vous passez cela sous silence, évidemment)

Et si vous êtes convaincant, les locataires signeront un accord de fin de bail amiable, en deux exemplaires, un pour vous, un pour eux, qui mentionne que c'est un accord amiable de fin de bail anticipée sans indemnité légale de 2 mois et avec un préavis raccourci de commun accord.

Et bingo, vous êtes arrivé à ce que vous voulez.

Comme argument qui vous motive à offrir ce cadeau, vous dites que vous espérez bien que les locataires actuels permettront de faire des visites pour relouer, pour que vous ne perdiez pas trop d'argent, en expliquant que ce qui vous intéresse, c'est le loyer, et non les indemnités.

Serez-vous crédible? A vous de le dire...

Erico · #4 13-09-2014 07:43:09

Ouais bon si les proprios ne la jouent pas réglo...faut pas demander ensuite aux locs de la jouer réglo !

EricL · #5 13-09-2014 13:12:42

Erico a écrit :

Ouais bon si les proprios ne la jouent pas réglo...faut pas demander ensuite aux locs de la jouer réglo !

Bonjour Mr Erico et merci Mr grmff oui mais à la base les locataires voulaient restés 6 mois maximum donc voilà ! Moi j'ai un peu trop fait vite confiance.

Bref ,si les locataires ne sont pas d'accord , je dois réaliser des travaux dans ma maison actuelle , j'en profiterais pour habiter le logement que je viens d'acheter.Combien de temps les locataires actuels peuvent rester au maximum 3 mois 6 mois après ma passation de l'acte ? Et quelles démarches entreprendre ?

Bien sur je préférerais m'arranger à l'amiable mais si je ne trouve pas de terrain d'entente j'en profiterais pour faire mes travaux.

grmff · #6 13-09-2014 15:23:36

Pour occuper le bien que vous achetez, vous devez donner un préavis de 6 mois pour occupation personnelle. Le préavis commence le 1er du mois qui suit le jour de la possible réception par le locataire. En clair, envoyez le quelques jours avant la fin du mois et il commence au mois suivant.

Vous devez alors occuper le bien pendant 2 ans, sinon, le locataire peut vous demander 18 mois d'indemnité. Et normalement, un locataire bien informé, ou qui vient chercher des info sur pim.be, le saura...

Pendant la période du préavis, le locataire peut donner un "contre-préavis" de un mois. En ce cas, le principe des 18 mois d'indemnité si pas d'occupation de 2 ans ne serait plus valable. Au conditionnel, parce que ce n'est pas très clair.

Dernier point: vous pouvez augmenter le loyer dans certaines conditions:

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.).
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

EricL · #7 13-09-2014 16:18:33

Merci Mr grmff pour vos précieuses informations au pire je ferais mes travaux pour agrandir ma 1ère maison , par contre dois je notifier sur l'acte authentique que je vais y habiter ?!

Merci de m'accorder votre temps.

Cordialement ,

EL

grmff · #8 13-09-2014 17:31:44

Non, vous ne devez pas notifier que vous aller y habiter.

EricL · #9 13-09-2014 23:25:04

Je vous suis vraiment reconnaissant pour tout vos conseils Monsieur grmff , smile

Excellente nuit ,

Eric.

grmff a écrit :

Non, vous ne devez pas notifier que vous aller y habiter.

EricL · #10 15-09-2014 15:53:03

Bonjour à tous ,

Avant le compromis j'ai proposé ceci :

Plutôt que j'y habite , le propriétaire et les locataires viennent de me signer une convention de résiliation amiable de bail sans dater j'ai le document en main.

Je me suis engagé verbalement à ne mettre qu'un mois de caution qui était une condition dans l'offre de vente.

Je dois bientôt signer le compromis que dois-je faire pour que cela ce passe bien ?

Je compte faire signer les locataire mais avec un bail enregistré.

Merci de vos réponses ,

Eric.

PIM · #11 15-09-2014 16:06:12

EricL a écrit :

Bonjour à tous ,
Avant le compromis j'ai proposé ceci :
Plutôt que j'y habite , le propriétaire et les locataires viennent de me signer une convention de résiliation amiable de bail sans dater j'ai le document en main.
Je me suis engagé verbalement à ne mettre qu'un mois de caution qui était une condition dans l'offre de vente.
Je dois bientôt signer le compromis que dois-je faire pour que cela ce passe bien ?
Je compte faire signer les locataire mais avec un bail enregistré.
Merci de vos réponses ,
Eric.

Prenez votre propre notaire (un autre que celui du vendeur) et soumettez-lui les documents, en ce inclus le projet de compromis, avant de signer quoi que ce soit.

EricL · #12 15-09-2014 21:17:17

Ok merci beaucoup et que dois ajouter le notaire comme phrase type dans ce cas ? Les locataires m'ont signé un nouveau bail mais sans date également donc l'idée est que je date la convention de résiliation amiable le jour de l'acte et ensuite j'enregistre le nouveau bail écrit à mon nom en temps que nouveau propriétaire le lendemain de l'acte y a t il un inconvénient à cela ?

J'ai préciser que c'était cela ou j'y habitait pour faire des travaux dans mon autre maison et que ça convenait au locataire de rester dans ces conditions.

grmff · #13 15-09-2014 21:44:54

Pourquoi "sans dater"?

EricL · #14 16-09-2014 00:47:10

grmff a écrit :

Pourquoi "sans dater"?

Bonsoir grmff

content de vous voir ,

Et bien comme le bien n'est pas encore à moi mon bail n'a pas de valeur , les locataires ont signés les 3 exemplaires de mon bail que je ferais enregistrer après l'acte.

Pour la rupture à l'amiable de l'ancien bail j'ai un seul exemplaire qui est en ma possession avec la signature des anciens bailleurs et des locataires (toujours sans date)

Bref les locataires restent les mêmes mais ils seront sous un nouveau bail enregistrés à mon nom après l'acte nous avons trouvé un terrain d'entente ensemble.

Que dois-je faire ajouter à mon notaire (qui n'est pas très rapide) pour que ça ce passe correctement ?

[color=#E00000]J'ai une autre question aussi ===>[/couleur] Cave aménagé , grenier aussi et urbanisme la dedans ?

Excellente journée Mr grmff

Erico · #15 16-09-2014 08:02:29

faire signer et signer un bail non daté c'est, il me semble, illégal

sont bien imprudents vos locataires

EricL · #16 16-09-2014 10:52:55

Erico a écrit :

faire signer et signer un bail non daté c'est, il me semble, illégal
sont bien imprudents vos locataires

Et bien c'est un arrangement à l'amiable visiblement ils préfèrent cela que de devoir déménager si je fais mes travaux.

Vous ne vous arranger jamais à l'amiable ?

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