Décision AG ou acte de base ?

rexou · #1 12-09-2014 21:40:46

Dans une ACP, l'acte de base (+/-1980) prévoit une clé de répartition des frais appartements et garages en fonction des millièmes. 13 appartements et 10 garages.

Au fil du temps, plusieurs garages sont vendus à des non-propriétaires d'appartements.

Plusieurs PV d'AG (1985 et avant) ont "disparu" mais un ou plusieurs PV font état d'une décision antérieure de séparer les frais appartements/garages en fonction de l'usage. Notamment, les toits des garages sont facturés exclusivement à ces derniers sur base de cette décision d'AG.

Plusieurs années plus tard (et un autre syndic), le remplacement des dalles de la cour, aire de manoeuvre des garages devient urgent et un litige intervient quant à la répartition des frais. Deux visions opposées :

1. Suivre l'acte de base, et répartir selon les millièmes, ce qui implique 5 millièmes par garage et la plus grosse partie des frais à payer par des CP ne possédant, pour certains, ni garage ni accès à cette cour.
2. Suivre la décision prise en AG et répartir ces frais exclusivement entre les garages, qui supporteront dès lors chacun 10% des frais.

Dans la formule 1, chaque garage supporte 150€ sur une facture de 30 mille tandis que dans la formule 2, ce même garage devrait payer 3.000€. La différence est importante.

Les avis sont bien sur partagés et tranchés, tant parmi les CP que parmi les pros (syndics et notaires). Certains privilégient l'acte de base et les autres l'usage ou la décision en AG.

- Vu les circonstances, quelle formule serait à appliquer ?
- Une décision d'AG peut-elle être appliquée si le PV a disparu mais qu'un autre PV en fait application en rappelant dans un encart le texte exact de la décision antérieure ?
- Si cette décision prime sur l'acte de base et le modifie, est-elle aussi opposable à un acheteur ultérieur dans la mesure où elle n'est pas enregistrée par acte notarié ?

luc · #2 13-09-2014 05:05:26

Mon opinion personnelle:
Q1: Option 1. Vu que le PV d’avant 1985 a disparu, il est impossible de transcrire cette décision dans les statuts par voie d’acte authentique;
Q2: Non, puisque pas transcrit dans les statuts;
Q3: Non. Une décision d’AG qui change valablement les statuts, n’est opposable à un nouveau CP que dès cette décison est retranscrite dans les statuts par acte authentique.

Suggestion :
- Qu’un CP avec intérêt (= CP d’appartement qui n’a pas de garage) demande d’inscrire le texte de cette décision, en référant au texte transcrit dans un PV ultérieur.
- Que l’AG en délibère et vote
- Que celui qui se sent lésé, aille chez le juge dans les 4 mois.
- Faites transcrire la décision de l’AG dans les statuts, après 4 mois (ou éventuellement après le jugement, si cette condition est repris dans la décision de l'AG).

Question qui a son importance quant à l’attitude du juge envers l’ACP en cas de litige :
Les statuts ont été coordonné avant le 01.09.2014 ?

andre78fr · #3 13-09-2014 11:33:01

Bonjour,

Si je peux me permettre, votre définition de la cour "aire de manœuvre des garages" est un peu réductrice et toute la copropriété, piétons, cyclistes ou enfants qui jouent sont susceptibles d'en profiter et / ou d'obtenir une valorisation de leur appartement.

Aussi, la régularisation et la modification des statuts comme recommandée par luc n'implique pas, à mon avis, de répartir exclusivement sur les garages ces travaux précis par la suite (contrairement aux toits...). Je ne sais pas dans quelle mesure une solution intermédiaire pourrait être proposée ; la moitié aux millièmes et la moitié sur les garages ?

Salutations,
André

Zlurp · #4 13-09-2014 13:02:30

Bonjour,
En cas de modification de la répartition des frais, il faut donc 2 fonds de réserve ,
Ce genre de modification peut occasionner des erreurs lors de la vente d'un garage.
Il me semble que cela complique le travail du syndic.

andre78fr · #5 13-09-2014 13:15:00

Mais c'est la loi !
Evidemment que ça complique un peu la gestion mais les logiciels sont là pour aider et c'est très courant d'avoir ce qu'on appelle en France des "charges spéciales".

Lorsqu'une copropriété est composée de plusieurs bâtiments ou l'exemple classique de l'ascenseur où deux appartements de même taille ne participent pas de la même manière selon qu'ils se trouvent au RDC ou au 5ème étage... on ne peut pas ignorer la notion d'utilité.

Article 577.2 / §9
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité, pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.

Zlurp a écrit :

Bonjour,
En cas de modification de la répartition des frais, il faut donc 2 fonds de réserve ,
Ce genre de modification peut occasionner des erreurs lors de la vente d'un garage.
Il me semble que cela complique le travail du syndic.

rexou · #6 13-09-2014 18:33:15

andre78fr a écrit :

Citation :Article 577.2 / §9
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité, pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.

Merci à tous ;-)

J'aime bien cet article (aussi cité par un notaire avançant la notion d'usage et d'utilité)... mais dont l'application peut être discutée en fonction justement de l'acte de base.

@ Luc, votre opinion rejoint en effet l'interprétation la plus souvent citée. Votre suggestion est intéressante et pourrait être mise en application. Question : quelle est la majorité requise pour valider ce vote ? Statuts coordonnés avant le 01.09.1914 ??? Surement, oui... aucune modification aux statuts depuis une vingtaine d'années (ni d'ailleurs mise en conformité...)

@ André78 : L'aire de manoeuvre garage est à présent exclusivement réservée à l'usage des garages. Il existait un accès vers la cave de l'immeuble qui est condamné (muré) depuis plusieurs années. Les CP ne possédant pas de garage n'ont plus accès à cette cour.

@ Zlurp : ACP de moins de 20 lots, le fonds de réserve n'est pas légalement obligatoire il me semble... Et même si tel est le cas, la complication n'est pas insurmontable.

La suggestion de Luc me semble intéressante. Reste à voir les quotités requises pour valider le vote.

bada · #7 13-09-2014 19:33:21

@ Rexou

Le fond de réserve n'est pas obligatoire que ce soit en copropriété de + ou - de 20 lots

rexou · #8 13-09-2014 19:42:14

Merci Bada. Vous confirmez ce que je pensais, mais j'avais un doute pour les grandes ACP (qui pour celles que je connais, disposent toutes d'un fonds de réserve). wink

luc · #9 13-09-2014 20:48:41

bada a écrit :

@ Rexou
Le fond de réserve n'est pas obligatoire que ce soit en copropriété de + ou - de 20 lots

Pour autant qu'on ne demande pas périodiquement des fonds pour des travaux ...

luc · #10 13-09-2014 20:55:25

rexou a écrit :

La suggestion de Luc me semble intéressante. Reste à voir les quotités requises pour valider le vote.

4/5 des votes "oui ou non" des présents et représentés (Art. 577-7 §1 2° a) CC), si l'AG réunit le quorum requis (Art. 577-6 §5).

Attention ce vote entraine une coordination obligatoire des statuts (Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010), par acte authentique. Vu que l'acte de base date d'avant 1994 cette coordination est plus que nécessaire.

rexou · #11 13-09-2014 21:45:32

luc a écrit :

Attention ce vote entraine une coordination obligatoire des statuts (Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010), par acte authentique. Vu que l'acte de base date d'avant 1994 cette coordination est plus que nécessaire.

Merci Luc smile

Et cela implique quoi exactement ? Juste faire acter par notaire la décision de l'AG, ou la réactualisation et mise en conformité de la totalité des statuts (ce qui a toujours été reporté, comme c'est souvent le cas) ?

luc · #12 14-09-2014 14:45:09

Ce qui suit est selon moi la procédure à suivre dès le 01.09.2014, donc après la phase de transition du 01.09.2010 au 31.08.2014.

Si le syndic s’estime pas en mesure de faire ce travail qui suit lui-même, alors il peut déléguer cette tâche, mais il doit préalablement appliquer l’Art. 577-8 §5 CC = avoir l’accord de l’AG avant d’entamer ce travail (= AG1). À l’invitation de l’AG1 il doit joindre le budget prévisionnel pour ce travail (Art. 577-8 §4 18° CC).

1. Le travail de coordination lui-même consiste à :

1.1. Indiquer les décisions de l’AG antérieure (y compris ceux de l’AG en cours mais antérieure au point « coordination »), qui n’ont pas encore été publiés sous forme d’acte authentique.

1.2. Vérifier si tous les dispositions des Art. 577-2 à 577-14 du Code Civil qui imposent une décision de l’AG sont repris dans les statuts (acte de base ou règlement de copropriété). Si non, proposer une nouvelle disposition par voie de résolution à soumettre séparément à l’AG. Ex : Art. 577-8/2 – mission, … du commissaire aux comptes.

1.3. Vérifier si toutes les disposition des statuts ont une base légale dans un article du Code Civil ou autre, si non proposer la suppression de cette disposition des statuts par vote séparée de l’AG.

1.4. annuler le texte du ROI, s'il se retrouve dans la partie "acte authentique" des statuts.

2. Techniquement la meilleure solutionne est d'utiliser un document à deux colonnes
- À gauche l’ancien texte
- À droite le nouveau texte
- Dans les renvois (footnote) mettre la référence du texte légal d’application, qui impose d’annuler ou remplacer cette disposition statutaire.

3. Soumettre le groupe des résolutions à l’AG2 pour délibération ou vote, résolution par résolution.

4. Choix du notaire par le syndic, avec droit de véto de l'AG (AG1 ou AG2) (Art. 577-8 §5 CC).

5. Le syndic soumet le texte votée lors de l’AG2 (ou antérieurement) au notaire pour faire un acte authentique des résolutions votées et faire le texte coordonné des statuts (= travail technique de remplacement de textes). Il se peut que faire passer seulement les statuts coordonnés en acte authentique (et pas les résolutions) est moins cher, sous condition que le texte des résolutions des AG antérieurs à l’AG2, qui changent les statuts, y soit joints.

6. Le notaire soumet le texte qu’il propose au syndic, qui le transmet à l’AG3 pour vote global et définitif. L’AG3 peut refuser de voter et demander au notaire de corriger certains phrases techniques. Le texte ne sera alors voté que durant l'AG4.

7. Après vote le syndic, ainsi que les CP qui ont eu mandat de l’ACP pour ce faire, signent l’acte authentique. Ils le font dès que c’est certain qu’il n’aura pas de procédure judicaire ou dès qu’un jugement définitif est tombé.

8. Si un ROI est prévue, le syndic adapte et diffuse le texte du ROI par acte sous seign privé (= seulement sa signature). Aucune approbation de l'AG nécessaire, mais le syndic en est responsable ET doit se baser sur des décisons d'AG explicites. Exécuter ceci en même temps que le point 6 ou 7. Voir Art. 577-4 §2 CC et Art. 577-10 §2 CC.

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