Quel rendement obtenir actuellement ?

EricL · #1 16-09-2014 17:20:56

Avis à tous les fana's de l'investissement immobilier ,

aujourd'hui une question asser vaste , quel rendement locatif peut-on encore obtenir en 2014 ? Je parle du net bien sur en comptant vos charges.

grmff · #2 16-09-2014 18:38:19

Rendement sur cash investi? Entre -25% et l'infini.

Rendement sur coût d'achat? entre 1% à Bruxelles pour de mauvais investissments à Bruxelles et 15% à Charleroi pour des biens très sportifs (sans allez jusqu'à 25% pour des biens de marchands de sommeil...)

panchito · #3 16-09-2014 20:05:54

Si vous achetez à Bruxelles actuellement, le rendement est souvent négatif.

Pour un (petit) appartement 2 chambres, vous allez souvent devoir débourser plus de 250.000€ (hors frais: notaire, droits d'enregistrement, dossier hypothécaire, expertise, etc...)

Vous avez ensuite 18 mois pour mettre l'installation électrique aux normes. Il vous faut parfois ouvrir mur, sols, et plafonds pour changer tous les fils. Il faut évidemment refaire ensuite toutes les finitions ainsi abîmées.

Pour cet appartement, la mensualité de votre prêt va de loin dépasser le loyer que vous pourrez en retirer.

Sans compter le précompte immobilier, l'IPP (votre déclaration annuelle où le RC doit être déclaré au code 1106), les charges à charge du bailleur, le vide locatif, les impayés, le PEB, les remises en état après chaque location...

EricL · #4 16-09-2014 21:33:58

pour mon prochain je vise un bien en état qui est au norme électrique isolé (donc sans charge commune) à du 5.5 net (sans compter de vide locatif ou impayé)

ça n'explose rien mais je trouve que c'est mieux que en banque.

Par contre je me pose une question , comment fonctionne les investisseurs qui mettent une boite au lettre à 120€ la location alors que il n'y à pas le nombre de logement nécessaire ?! Comment s'y prennent il c'est illégal non ?!

panchito · #5 16-09-2014 21:41:31

à du 5.5 net

(sans compter de vide locatif ou impayé)

Ce n'est donc pas du net et c'est probablement à Charleroi ou à Liège

comment fonctionne les investisseurs qui mettent une boite au lettre à 120€ la location alors que il n'y à pas le nombre de logement nécessaire ?! Comment s'y prennent il c'est illégal non ?!

Des investisseurs? Pas le moins du monde ils s'agit de criminels passibles de poursuites pénales car ils permettent le détournement et l'abus de biens sociaux.

Evidemment que c'est parfaitement illégal et passibles de poursuites pénales même s'il y a qui n'hésitent pas à publier leurs annonces sur des sites gratuits tels que 2èmemain et autres.

Pourquoi ces sites autorisent-ils ces criminels de publier de telles annonces? Mystère et boule de gomme....

Vu leur passivité vis-à-vis de ce type d'annone, ils risquent gros aussi....

L'Etat ne peut pas se permettre de jeter le moindre cent par la fenêtre... en attribuant des allocations à des gens qui n'y ont absolument pas droit et ne sont nullement dans le besoin.

C'est à cause de telles pratiques que l'impôts prélevé sur ceux qui travaillent est parmi le plus élevé d'Europe...

EricL · #6 16-09-2014 21:51:59

Tout à fait d'accord enfin y'en a qui sont bien riches avec tout cela ,

bon pour mon net c'est vrai c'est pas tout à fait net , mais après coup je préfère de la brique que de la banque à 1.60 pour les meilleurs taux puis j'ai une fille donc ce sera pour elle en cas de pépin dans la vie ou de coup dur smile

Bref j'aime la brique même un peu inférieur à 5 % pas vous ? smile

panchito · #7 16-09-2014 22:03:57

Bref j'aime la brique même un peu inférieur à 5 % pas vous ?

Si j'adore, mais du 5% brut à Bruxelles, ce n'est plus possible (ou peut-être à Molenbeek, dans les quartiers où même la Police n'ose pas s'aventurer ou à Saint-Josse?)

EricL · #8 16-09-2014 22:09:26

Bin pourquoi vous n'investissez pas ailleurs alors ? Personne ne vous force d'aller à BXL smile (?)

grmff · #9 16-09-2014 22:31:06

Je ne suis pas investisseur à Bruxelles. Et en dessous de 10% brut (loyer/prix d'achat), je ne regarde pas.

EricL · #10 16-09-2014 22:45:49

Bonsoir grmff

toujours content de vous voir j'était en train de lire "fortune de brique" avant de faire F5 dans mon navigateur internet.

Je vous suis depuis longtemps dans vos post avec admiration par rapport à vos rendement.

Si mon 1er investissement fonctionne même s'il est ridicule il me permettra de prendre un crédit temps dans mon travail , ce qui est déjà pour moi une victoire car je suis atteint d'une maladie et un peu de réconfort dans mon foyer familial me fera le plus grand bien.

Bref on va dire que le prochain sera supérieur , mais simple question dans quelle localité investissez vous ?

panchito · #11 16-09-2014 23:28:04

Bin pourquoi vous n'investissez pas ailleurs alors ? Personne ne vous force d'aller à BXL

Je fais aussi du 10%, sur des investissements réalisés dans des copropriétés de haut standing à Woluwe-Saint-Pierre il y a plus de 30 ans.

Si vous êtes jeune et débutant, et que vous souhaitez investir aujourd'hui, je vous déconseille fortement Bruxelles où les prix d'achat ont tellement augmenté ces 30 dernières années, et ce, sans commune mesure avec les loyers, qu'il n'y a plus moyen d'y réaliser un rendement positif.

C'était un conseil que je vous donnais de ne pas investir à Bruxelles, mais apparemment vous n'avez pas perçu le sens de mon message. Pour les jeunes qui débutent, il est trop tard, les prix ont trop monté dans la Capitale de l'Europe.

J'ai aussi de très gros investissements dans le Hainaut et le Namurois qui rapportent un peu moins mais qui exigent une gestion beaucoup plus musclée et un abonnement à la justice de paix....

EricL · #12 16-09-2014 23:54:46

Ok Mr panchito désolé je ne vous jugeait pas c'est juste que je me renseigne j'aimerai aussi faire un jour comme vous , je vous admire également.

Et effectivement je vous avais mal compris mais il faut m'excuser je ne suis pas très fut fut lol

Auriez vous des conseil pour ne fusse qu'obtenir du 8% sur quelle localités cherché ?

Je suis plus "petite maison" sans tracas de copropriété , est-ce une bonne voie ?

panchito · #13 17-09-2014 07:15:36

A part dans des immeubles de rapport à Charleroi, je ne pense pas qu'il est possible d'obtenir un tel rendement en investissant aujourd'hui.

Surtout pas dans des maisons où malheureusement les frais de remise en état après chaque location peuvent être très importants et ne sont jamais couverts par la somme ridicule de 2 mois de loyers qui constitue la garantie.

Je ne mets sur le marché que des biens dans un état impeccable. Je peux vous dire que jamais, je n'ai reçu le bien de retour dans le même état que celui dans lequel le locataire l'avait reçu.

Même avec un bail en béton et un état des lieux d'entrée réalisé par un expert assermenté auprès des tribunaux.

Chaque fois c'est un autre cas de figure qui se présente...

Une autre piste serait la location de kots à des étudiants. Il paraît que cela, au contraire des maisons, c'est très rentable. Mais je n'ai pas d'expérience dans ce domaine.

grmff · #14 17-09-2014 07:32:05

Bref on va dire que le prochain sera supérieur , mais simple question dans quelle localité investissez vous ?

A Charleroi, on trouve des immeubles en ordre avec du 10% de rendement actuellement. Et des immeubles pas en ordre avec des rendements de 15%... Evitez les immeubles non régularisables, ils seront votre tombeau.

EricL · #15 17-09-2014 08:06:45

Bonjour grmff & panchito,

Charleroi ?! Je vois crois bien entendu mais chez moi on dit que c'est dangereux que c'est une région "coupe gorge".

Bonne journée ,

panchito · #16 17-09-2014 09:04:02

Mais le couple risque-rendement est inséparable...

Pour les actions aussi...

Ce sont les plus risquées qui ont le plus haut rendement.

C'est comme cela pour n'importe quel type d'investissement.

D1791 · #17 17-09-2014 13:14:18

1) réfléchir à long terme quand on parle d'immobilier et pas à court terme
2)il y a toujours des bonnes affaires à faire, quelle que soit la localisation : divorce, héritiers qui se disputent, vendeurs pressés et même pour ma première opération un seul acheteur à la vente publique (moi)...
C'est sûr que ces bonnes affaires sont probablement moins fréquentes sur Bruxelles qu'ailleurs, mais il y en a forcément aussi.
Il faut partir en chasse et être patient.

EricL · #18 28-09-2014 21:57:17

@D1791

Il faut partir en chasse et être patient

Je pense que c'est la meilleure technique , dire que j'ai raté il y a quelque année une petite maison à 40.000€ avec jardin et peu de travaux ,pftt même si on ne peu pas changé le passé j'en rage encore ! mad Trop indécis à l'époque.

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