Remboursement anticipé

taikun · #1 06-11-2014 00:53:23

Bonjour,

J'entends souvent dire qu'il est déconseillé de rembourser son prêt de manière anticipée. Pour 2 raisons si j'ai bien compris:
1) Mieux vaut garder son cash (carte de visite pour les banques)
2) Avantage fiscal du crédit

MAIS; lors de mon dernier crédit, la banque a clairement vérifié l'état d'avancement des remboursements de mes autres crédits. Avoir un bien remboursé à 100% n'est-il pas au moins aussi avantageux que d'avoir du cash sur son compte?
Quant aux avantages fiscaux: ok il n'y en aurait plus, mais il n'y aurait plus non plus d'intérêts bancaires. Mon raisonnement est-il mauvais?
Pourquoi est-il si souvent déconseillé de rembourser plus vite?

Merci!

panchito · #2 06-11-2014 08:24:03

Effectivement, ces arguments ne tiennent plus la route actuellement:

1) Mieux vaut garder son cash (carte de visite pour les banques)

Faux: les banques vous demandent quels sont vos avoirs MAIS aussi vos prêts en cours!

2) Avantage fiscal du crédit

Sont en cours de suppression. Le PS ne veut plus favoriser ceux qui sont assez riches que pour devenir propriétaires.

Et 3, à moins d'être un investisseur actif en bourse, garder son argent sur un livret coûte plutôt que rapporter puisque les intérêts sont moins élevé que l'inflation.
En Allemagne, il faut déjà payer pour pouvoir déposer son argent à la banque...

D1791 · #3 06-11-2014 12:44:00

Bien entendu le taux d'intérêt et la durée résiduelle de votre emprunt immobilier doivent être pris en considération dans votre réflexion.

Mais il est très utile de garder du cash disponible tout en ayant un crédit en cours.
1) vous avez une poire pour la soif immédiatement utilisable (la bonne affaire à ne pas rater qui doit se payer sans délai) ;
2) si vous avez ultérieurement besoin d'un crédit (pour refaire le toit, acheter une voiture...) parce que vous avez mobilisé vos liquidités pour rembourser votre crédit immobilier (on n'a pas l'argent 2x), il faut tenir compte des conditions, du coût et des délais d'obtention du nouveau crédit (je préfère payer une voiture cash que de faire un crédit) ;
3) parce que vos liquidités peuvent servir d'apport personnel pour un autre investissement => quotité plus intéressante => conditions plus intéressantes. Si votre nouvel investissement doit se faire par emprunt sans apport personnel, c'est plus difficile aujourd'hui ;
4) parce que les avantages fiscaux n'ont pas encore disparus et ne disparaîtront pas tous ;
5) et (et c'est parfois le plus important) parce qu'en cas de succession, il y a de nombreux cas de figure dans lesquels il est vraiment indispensable d'avoir un crédit en face d'un bien immobilier.
Je ne donnerais qu'un exemple (le plus simple à expliquer), celui de la détention d'un immeuble à l'étranger : si vous avez une maison à l'étranger (beaucoup de pays mais pas tous)qui est totalement payée, à votre décès vos héritiers vont payer des droits de succession dans ce pays étranger. Si vous avez le même bien, mais également en face un crédit directement lié à l'acquisition de ce bien, les droits de successions à payer porteront dans le pays étranger sur le net entre les deux (valeur maison - solde crédit). Cela permet de ne payer aucun droit de succession à l'étranger dans certains cas.
Le patrimoine mobilier en Belgique sera bien sûr plus conséquent, mais comme il est si facile en Belgique de faire une donation enregistrée à des taux plus que sympathiques (3 à 7.7%) juste avant de mourrir... voire à 0% sous conditions, au final il est préférable d'avoir un crédit et de ne pas le rembourser (et pour les plus agressifs de conserver un crédit de la totalité de la valeur de l'immeuble sans jamais rembourser de capital).
6) il est possible d'investir les liquidités à un rendement supérieur au coût de votre crédit immobilier (pas en les laissant sur un compte épargne et pas à risque 0 bien entendu);
7)parce que rembourser anticipativement un crédit a aussi un coût dont il faut tenir compte dans la réflexion ;

en réfléchissant plus longtemps, il est certainement possible d'allonger la liste.

Mes conclusions : on est fort de ses liquidités et un crédit sain n'est jamais un problème.

GT · #4 06-11-2014 17:04:40

L'avantage fiscal appelé bonus logement lié à certains emprunts hypothécaires n'est pas supprimé, mais, à ce jour, il est ou non modifié . La situation est à examiner eu égard aux nouvelles compétences transférées aux régions suite à la dernière réforme de l'Etat .

Cf lien ci-dessous : situation actuelle et perspectives

http://batibouw.be/fr/news/le-bonus-logement-quest-ce-qui-change-/49/BATIBOUW -BONUS LOGEMENT- CHANGEMENTS

Pour un emprunt hypothécaire en cours avec avantage fiscal, il n'y a aucun intérêt pour l'emprunteur d'effectuer un remboursement anticipé sauf circonstances individuelles particulières non liées à l'emprunt hypothécaire en tant que tel et à évaluer par les intéressés eux-mêmes.

grmff · #5 06-11-2014 19:12:47

Un crédit sain n'est jamais un problème.
Avoir du cash sur son comtpe, c'est être bien accueilli par son banquier pour un nouveau crédit.
Avoir un crédit en cours fait payer des intérêts. Mais ces intérêts sont déduits de la base imposable des revenus immobiliers (case 106 - 146, de mémoire)
Rembourser un le crédit pour lequel vous avez droit au bonus logement, c'est une double perte.

Donc, si vous considérez encore investir, gardez un max de cash. Sinon, c'est à vous de voir...

grmff · #6 07-11-2014 00:52:22

A méditer:

La banque est un endroit où on te prête de l'argent si tu réussis à prouver que tu n'en a pas besoin.

PIM · #7 07-11-2014 08:41:23

grmff a écrit :

A méditer:Citation :La banque est un endroit où on te prête de l'argent si tu réussis à prouver que tu n'en a pas besoin.

Méditation ajoutée à notre page citations

Himura · #8 07-11-2014 09:40:14

Si tu veux, il y a celle de Mark Twain, plus connue :

Le banquier est quelqu'un qui vous prête son parapluie lorsque le soleil brille et vous le retire aussitôt qu'il pleut.

grmff · #9 07-11-2014 21:29:23

Elle est plus connue, mais pas adaptée en ce cas-ci...

Himura · #10 12-11-2014 14:37:00

Heuuuu, c'est juste pareil smile

taikun · #11 13-11-2014 00:21:36

Merci pour vos réponses. En résumé si j'ai bien compris, pour continuer à investir: ne pas rembourser son crédit. Pour qqn ne souhaitant pas continuer à investir: à la limite pourquoi pas...
Très simpliste et incomplet, j'en suis conscient! Et vu que je ne suis pas sûr de vouloir continuer à investir (sur mes 2 premiers studios, en un an j'ai tout eu: loyers impayés, travaux à rallonge engendrant un vide locatif, locataire indélicat,... Bref, ça calme!), je ne sais pas comment gérer la suite. Mais de toutes façons ce n'est qu'un projet pour les années à venir, donc j'ai largement le temps de revoir vos conseils à mon aise!
Merci et bonne continuation!

grmff · #12 13-11-2014 08:43:43

En résumé, c'est cela.

En résumé aussi, si vous avez commencé, et si vous avez encore vos deux studios sans les avoir mis en vente, c'est que vous avez le virus. Ne sous-estimez pas la gravité de votre maladie: vous allez continuer. C'est une addiction. Donc, ne remboursez pas trop vite... lol

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