Que faire quand on aime plus sa maison après 3 ans?

PIM · #1 21-11-2014 11:09:54

Concernant le transfert d'hypothèque, ça change quand même beaucoup de choses. Comme quoi j'ai bien fait de poser la question ici, ça m'ouvre une nouvelle voie.

Vous connaissez notre tarif wink

Réflexion étrange de mon notaire: "si vous ne voulez pas payer beaucoup d'intérêts dès le départ avec un nouveau prêt, demandez de rembourser d'abord plus de capital".

Il y a, en gros, 2 solutions de prêts hypothécaires:
- remboursement pas annuités constantes (votre cas actuel)
- remboursement avec amortissement constant (solution suggérée par votre notaire).

Dans l'annuité constante, on paye beaucoup d'intérêts au début et beaucoup de capital à la fin
Dans l'amortissement constant: on rembourse à chaque mensualité, dès le début, le même capital.
Mais les mensualités ne sont pas constantes dans ce cas: plus élevées au début.

Goudurix · #2 21-11-2014 11:03:29

Voilà j'ai eu l'info, mais c'est plus compliqué qu'il n'y parait.

En gros, pour les frais de notaire, ce serait dans une fourchette vague entre 2000 et 3000 euros. Et il y a plusieurs manière de faire. Je dois me documenter sur le sujet, parce que mon notaire m'a sorti quelques infos académiques assez difficiles à comprendre quand on est pas dans le domaine.

Il est lui aussi un peu surpris de ma demande, et me propose aussi de demander plutôt un nouveau crédit à ma banque avec un nouveau taux d'intérêt plus avantageux actuel. Ce qui selon moi n'est absolument pas utile.

Je ne vois vraiment pas comment repartir sur 20 ans avec un nouveau prêt et des intérêts à repayer de zéro pourrait être avantageux. Sachant que j'avais eu un bon taux il y a 3 ans.

Réflexion étrange de mon notaire: "si vous ne voulez pas payer beaucoup d'intérêts dès le départ avec un nouveau prêt, demandez de rembourser d'abord plus de capital".

Mais ne s'agit-il pas là de différer simplement le paiement des intérêts, qui seront de toute façon bien lourdement payés à la fin des 20 ans?

Je constate que ces intervenants sont braqués sur le taux, ou sur l'étalement des paiements. Ce sont les solutions commerciales qu'on propose toujours. Mais ici mon problème c'est pas de faire un changement cosmétique sur ma mensualité, mais bien de "sauver" les 25.000 euros déjà payés.

Va falloir que je retourne ça encore un peu dans ma tête...

Goudurix · #3 21-11-2014 10:38:10

Les frais d'acte restent effectivement le gros problème, ce sont eux qui montent autant la facture.

J'avais déjà envisagé comme vous le dites de demander le remboursement des 3/5 mais j'avais pris connaissance de cette possibilité à environ 1 an et 10 mois, c'était trop court, je ne pouvais pas vendre si vite, et pas à ce moment-là. Maintenant le délai est dépassé...

Concernant le transfert d'hypothèque, ça change quand même beaucoup de choses. Comme quoi j'ai bien fait de poser la question ici, ça m'ouvre une nouvelle voie.

J'ai donc appelé mon organisme de prêt, pour poser la question. Première impression, ils ne sont pas très au courant, j'ai du parler à 3 personnes avant de trouver quelqu'un qui s'y connaît. La personne paraissait surprise de ma demande, comme si c'était rare.

De plus, on m'a d'abord proposé de racheter le crédit, pour voir si le taux actuel était plus intéressant. Ce qui ne correspond pas à mon problème. Mon problème étant que j'ai payé environ 25.000 euros depuis 3 ans en intérêt, et que je ne veux pas recommencer à zéro avec un nouveau crédit. Auquel cas ces 3 années passées dans cette maison auront vraiment coûté très cher.

Finalement, le transfert est possible. A ne pas confondre avec le crédit-pont. Qui lui ne l'est pas. Ca veut dire que je dois d'abord vendre la maison, mettre l'hypothèque sur une sorte d' "attente", puis acheter l'autre maison.

Ou acheter la nouvelle avant avec de l'argent cash pour faire la transition, ce que je n'ai pas évidemment.

Ca coûtera les frais de dossier, environ 300 euros, et des frais de notaire. Je dois encore demander au notaire si c'est frais sont raisonnables, et pas des frais comparables à ceux d'un vrai crédit tout neuf, qui sont énormes.

Je vous tiens au courant quand j'aurai l'info.

PIM · #4 20-11-2014 18:50:02

taikun a écrit :

Malheureusement ça parle d’un délais de 2 ans et non 3… Donc mon message ne sert à rien . Enfin ça vaut peut-être toujours le coup de demander à votre notaire.
Bonne chance !

Le délai est effectivement de 2 ans (d'acte à acte)...

taikun · #5 20-11-2014 18:41:52

Je me souviens que mon notaire m'avait parlé d'une possibilité de récupérer les droits d'enregistrements. Après recherche:

« Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 3/5èmes des droits qu'il aura payés »

Malheureusement ça parle d’un délais de 2 ans et non 3… Donc mon message ne sert à rien sad . Enfin ça vaut peut-être toujours le coup de demander à votre notaire.
Bonne chance !

panchito · #6 18-11-2014 14:40:53

Alors finalement, est-ce vraiment un risque?? On dirait que les amateurs restent tapis dans l'ombre, et se fichent que la maison ait été trop chère

Les amateurs sont tous pressés et prennent ce qu'il y a d'immédiatement disponible dans leur budget.

Je pense au contraire que le risque de "grillage" tout comme dans la location est inexistant car les amateurs se renouvellent à une telle vitesse, qu'ils n'ont pas le temps de se rendre compte que le bien est depuis longtemps sur le marché. Il y a tous les jours de nouveaux arrivages d'amateurs...

grmff · #7 18-11-2014 12:20:36

* Et pour mon goût supposé du risque, effectivement, j'ai plutôt une aversion au risque, j'aurais du choisir le pseudo "BonPèreDeFamilleObsédéParLaSecuritéDeSonCapital" mais c'eut été trop long et moins rock n' roll :-)

Votre pseudo? Chez les scouts, on parlerais de "A acquérir" wink

Goudurix · #8 18-11-2014 12:06:06

Je prends bien note de toutes ces suggestions, c'est effectivement ce que je voulais, une sorte de "brainstorming" qui va dans plusieurs directions.

* Pour le transfert d'hypothèque, je n'y avais pas pensé, merci! Je vais refaire un calcul sur base de ça, il faut le temps que mon esprit comprenne le principe.

* Accepter la perte, ou considérer que c'est le coût d'y avoir vécu, effectivement, je commençais à m'y résigner. Mais je cherche malgré tout comment réduire cette perte.

* Concernant les prix et le loyer dont j'ai parlé, ce n'est pas tout à fait exact en effet, j'ai arrondi les montants. Le loyer est celui que j'ai estimé, pas certain. Il faudrait de toute façon faire encore des travaux avant mise en location. Néanmoins la maison est tout proche d'un pôle économique avec des cadres à haut salaire. Un lieu où il est difficile de trouver un logement convenable. La maison fait 210 m² avec un grand et beau jardin, garage, 4 place de parkings privées devant, 2 salle de bains, 1 grande cuisine ultra moderne, 3 chambres et possibilités d'une 4ème.

Son point fort est sa localisation, une des plus agréables rue du coin, et les vues. D'ailleurs c'est entre autres ce que je voudrais mettre en avant si je la revends: contrairement à beaucoup d'autres maisons du quartier qui ont des vis-à-vis, chaque pièce dispose d'une vue sur arbres/jardin et ciel. A 5 min aussi en voiture d'un centre commercial. Et à 5 min à pied d'une école.

Les salaires des gens qui travaillent dans le coin sont du niveau bruxellois, mais avec un immobilier au prix wallon. Et quand je dis wallon, je ne parle pas de Brabant Wallon, mais plutôt Namur et Liège.

* Griller la maison avec un prix trop haut, c'est effectivement ce que je risque. Néanmoins ça prête à débat. Et d'ailleurs, des experts de la vente ici pourraient donner leur avis: mettre une prix trop haut pendant des mois, c'est donner une mauvaise image de la maison puisque personne ne s'y intéresse. Cependant... j'ai observé des biens du quartier (et ailleurs en Belgique) vendus au départ à des prix déraisonnables, restés 1 ou 2 ans en vente, et finalement partir immédiatement DES QUE le prix baisse et atteint une valeur acceptable.

Ex: maison affichée à 360.000, qui finalement sera vendue autour de 270 (après 4 panneaux d'agences différentes qui se succèdent, on imagine les discussions avec le propriétaire pour lui faire comprendre que c'est trop haut et l'amener à la raison).

Alors finalement, est-ce vraiment un risque?? On dirait que les amateurs restent tapis dans l'ombre, et se fichent que la maison ait été trop chère. Quand elle est a bon prix, elle part. D'ailleurs, il est probable que ceux qui suivent un peu le marché comprennent que si la maison ne s'est pas vendue pendant tout ce temps, ce n'est pas parce qu'elle a un vice caché, mais parce que son prix est trop élevé.

* Et pour mon goût supposé du risque, effectivement, j'ai plutôt une aversion au risque, j'aurais du choisir le pseudo "BonPèreDeFamilleObsédéParLaSecuritéDeSonCapital" mais c'eut été trop long et moins rock n' roll :-)

rexou · #9 17-11-2014 17:38:46

panchito a écrit :

Non Gout du Risque a mentionné un loyer de 1100€/mois.

Excellent trait d'esprit !!! lol

Moi aussi cela me semblait élevé, mais sans rien savoir de ce bien ou de sa situation, difficile de contester le chiffre avancé.

panchito · #10 17-11-2014 16:36:06

Non Gout du Risque a mentionné un loyer de 1100€/mois.

C'est beaucoup pour une maison de seulement 200.000€ avec plein de travaux de rénocation à devoir y réaliser.

Pour un loyer paraeil, si c'est en dehors de Bruxelles, les locataires exigent une villa 4 façade, entièrement refaite à neuf, sur une grande propriété.

Francis · #11 17-11-2014 16:28:56

Ce qui m'étonne, c'est le loyer potentiel par rapport à la valeur de la maison. 1.000 e par loi pour une valeur de 230.000 €, c'est un beau rendement pour une maison.

Personnellement, si ma maison ne me plait plus, je la vends et je fais mon deuil des 25.000 € de perte, ou même de plus.

rexou · #12 17-11-2014 15:56:48

grmff a écrit :

Les intérêts sont toujours une dépense. C'est le prix à payer pour le prêt que vous avez en cours. C'est le prix à payer pour profiter du bien. C'est donc équivalent au loyer. Ne jamais compter les intérêts dans le prix de vente pour voir si vous avez "perdu" ou "gagné"

Goudurix mentionnait un loyer possible de 1100 mensuels. Soit bien plus que les intérêts payés.

Ceci dit, il en va des maisons comme des femmes : un divorce est souvent couteux. lol

rexou · #13 17-11-2014 15:50:30

Conclusion, si je veux tout récupérer, je devrais la vendre 265.000 euros. Dur dur, sachant que des maisons plus récentes et plus belles se vendent à 230.000 dans le quartier...

Vous devrez sans doute supporter une perte, oui. Le prix à récupérer pour une opération blanche serait de 265k moins la jouissance durant ces 3 ans. Soit 265 - 40 (ernviron) = 225k. Concernant les intérêts payés (déjà en partie fiscalement récupérés j'imagine) , PIM a raison. smile Et vu vos constatations concernant le prix du marché, il ne serait pas réaliste d'espérer un prix de vente de 225/230 k. Sauf si un amateur a un coup de coeur...

Une possibilité serait de proposer à la vente à un prix élevé (240 par exemple), négociable à 230... et d'accepter de rester dans vos murs (un an ou deux) si personne n'est intéressé à ce prix. Vous aurez en effet "grillé" le bien, qui sera plus difficile à vendre dans l'immédiat. Après un délai raisonnable, vous pourrez remettre le bien sur le marché, en espérant un vent favorable.

grmff · #14 17-11-2014 15:47:48

Les intérêts sont toujours une dépense. C'est le prix à payer pour le prêt que vous avez en cours. C'est le prix à payer pour profiter du bien. C'est donc équivalent au loyer. Ne jamais compter les intérêts dans le prix de vente pour voir si vous avez "perdu" ou "gagné"

D1791 · #15 17-11-2014 13:40:19

Attention à ne pas "brûler" votre bien en le laissant trop longtemps à l'affiche.
Il faut fixer la bonne fourchette de prix pour un bien AVANT de l'afficher à la vente.

panchito · #16 17-11-2014 13:12:43

Puiqu'il y a 3 ans vous aviez eu le coup de foudre pour cette maison, elle a certainement des attraits que les autres biens que vous aviez visités aux alentours n'ont pas.

Mettez une annonce sur un site (gratuit ou payant) au prix auquel vous aimeriez la vendre en citant ses attraits spécifiques.

Vous verrez immédiatement si cela mord ou pas...

C'est le meilleur moyen pour fixer la valeur d'un bien.

Quand cela commence à mordre, vous avez défini le bon prix.

bada · #17 17-11-2014 12:43:27

Dans la vie, quand on fait une erreur, il faut souvent en payer le prix.

Si vous avez payé la maison 200000€, au juste prix et qu'elle vaut toujours 200.000€ ou 190.000€ ou 210.000€, c'est à ce prix d'aujourd'hui que vous pouvez espérer la vendre et souvent, dans votre cas d'espèce, on y perd toujours des plumes. Il faut assumer et faire un trait sur le passé.

Espérer pouvoir récupérer tous vos investissements est souvent illusoire surtout que nous ne sommes pas dans une période où l'immobilier est en hausse permanent.

Et si vous n'avez pas les moyens financiers pour encaisser la perte, vous allez devoir rester dans cette habitation encore quelques années, le temps que la crise se fasse moins sentir.

PIM · #18 17-11-2014 11:15:35

Mais surtout... intérêt déjà payés sur mon prêt 20 ans fixe... 25.000 euros!

Si vous achetez un autre immeuble et que vos obtenez l'accord de votre banque d'opérer un transfert d'hypothèque, vous continuez à rembourser dans le même 'dossier' et les intérêts déjà versés ne sont pas perdus...

Goudurix · #19 17-11-2014 11:00:43

Bonjour,

Question naïve, mais j'aimerais connaître vos opinions pour le problème suivant.

Quand on achète une maison en Wallonie et qu'on se rend compte après 3 ans qu'on en veut plus, quelles sont les solutions pour ne pas perdre sa chemise?

Dans ce cas-ci, la maison a été acheté à prix correct, et dans un quartier fort recherché. De plus elle n'a pas de gros défauts, mais ce sont des raisons de gouts personnels, elle ne convient pas pour moi et mon usage.

Elle demande néanmoins des rénovations, et je suis entre 2 chaises. Je n'hésiterais pas à encore faire des frais si je la gardais à vie, mais sachant que je ne veux pas la garder, c'est très embêtant. Je ne peux pas non plus la laisser se dégrader en attendant.

Le calcul que je fais est le suivant (montants approximatifs pour la facilité):

Achat 200.000 euros

Frais d'achat (taxes et notaire) 30.000 euros

Frais de rénovation jusqu'à présent 10.000 euros

Mais surtout... intérêt déjà payés sur mon prêt 20 ans fixe... 25.000 euros!

Conclusion, si je veux tout récupérer, je devrais la vendre 265.000 euros. Dur dur, sachant que des maisons plus récentes et plus belles se vendent à 230.000 dans le quartier...

La louer? J'ai déjà retourné ça dans tous les sens, ça ne me tente pas tellement. D'abord parce que je ne me sens pas l'âme d'un bailleur, d'autre part parce que ce serait mon seul bien en location, à environ 1100 euros par mois, pour une famille avec enfants très certainement. En cas de non paiement du loyer, je suis vraiment en faillite (remboursement du prêt) et je n'ose imaginer comment on fait pour demander à un juge de mettre dehors une famille entière... Ce serait mettre tous ses oeufs dans le même panier.

Alors, y a-t-il une autre manière de voir ce problème? Quelque chose qui m'échappe?

Je pourrais sans doute considérer que si j'étais resté locataire, j'aurais payé pour un logement équivalent environ 36.000 euros en loyer. Je pourrais donc considérer que je ne dois pas récupérer cette somme. Mais dans ce cas c'est une opération nulle, je n'aurai vraiment rien épargné grâce à cette maison.

Des remarques? Suggestions? N'hésitez pas à me faire mal :-)

Que faire quand on aime plus sa maison après 3 ans?

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