Résiliation anticipative bail 9 ans

propertyladder · #1 01-12-2014 17:03:06

Bonjour à tous,

Je (propriétaire) loue un appartement à BXl sous bail de 9 ans.
Celui-ci vient à expiration le 31 Mars 2015.
J'ai donc envoyé un recommandé à mon locataire pour résilier ce contrat au bout des 9 ans, avec préavis de 6 mois comme prévu par la loi.

Cependant, celui-ci m'envoie un recommandé reçu ce matin et daté du 27 Novembre, me signalant qu'il partait le 31 Décembre, donc dans moins d'un mois.

Sauf erreur de ma part, le locataire se doit de me donner 3 mois de préavis non?
Et si c'est moins de 3 mois, il me doit un mois d'indemnités non?

Autre question, nous avons eu beaucoup de soucis de retard de paiement avec ce locataire (qui bien entendu ne paye plus du tout depuis le mois passé).
Il compte je présume sur la garantie locative pour ne pas devoir payer ces loyers.
Je crains de récupérer un appartement en mauvais état.

Ai-je intérêt à faire faire l'état des lieux de sortir par une tierce personne/société plus "neutre"? Si oui, vers qui me diriger?

Merci d'avance pour vos réponses.

PIM · #2 01-12-2014 17:13:21

propertyladder a écrit :

Bonjour à tous,
Je (propriétaire) loue un appartement à BXl sous bail de 9 ans.
Celui-ci vient à expiration le 31 Mars 2015.
J'ai donc envoyé un recommandé à mon locataire pour résilier ce contrat au bout des 9 ans, avec préavis de 6 mois comme prévu par la loi.
Cependant, celui-ci m'envoie un recommandé reçu ce matin et daté du 27 Novembre, me signalant qu'il partait le 31 Décembre, donc dans moins d'un mois.
Sauf erreur de ma part, le locataire se doit de me donner 3 mois de préavis non?
Et si c'est moins de 3 mois, il me doit un mois d'indemnités non?
Autre question, nous avons eu beaucoup de soucis de retard de paiement avec ce locataire (qui bien entendu ne paye plus du tout depuis le mois passé).
Il compte je présume sur la garantie locative pour ne pas devoir payer ces loyers.
Je crains de récupérer un appartement en mauvais état.
Ai-je intérêt à faire faire l'état des lieux de sortir par une tierce personne/société plus "neutre"? Si oui, vers qui me diriger?
Merci d'avance pour vos réponses.

Bonjour et bienvenue sur notre forum.

Ce n'est pas une résiliation du contrat, mais une notification du congé à son échéance.

Votre locataire a peut-être considéré - à tort - qu'il pouvait donner un "contre-préavis" d'un mois, suite à votre propre courrier.

Le bail était enregistré ?

S'il l'était, le locataire peut résilier à n'importe quel moment, avec un préavis de 3 mois, et sans indemnité (puisque le bail est en vigueur depuis plus de 3 ans): si le préavis a pris effet au 1er décembre, le loyer est dû jusque fin février 2015.

Pour l'état des lieux: celui d'entrée a été effectué par expert ?

propertyladder · #3 01-12-2014 17:16:05

Bonsoir,

Merci pour votre rapidité!

Oui, le bail est bien enregistré. Donc ok pour fin Février, cela a du sens.

L'état des lieux a été effectué par lui et moi.

Francis · #4 01-12-2014 18:22:41

selon moi et je rejoins l'avis de PIM, son préavis est de 3 mois et donc prend fin le 28/2/2015.

Pour ses loyers non payés, ne trainez pas. Envoyez lui un courrier recommandé par lequel vous le mettez en demeure de verser les loyers en retard et, par la même occasion vous lui signifiez que sa fin de préavis est le 28/2/2015 et non fin décembre 2014.

Même si l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi par un expert, vous pouvez chargez un expert de vous représenter/défendre lors de l'état des lieux de sortie. En ce cas, vous devez prendre en charge les honoraires de l'expert.
Vous pouvez proposer à votre locataire de désigner le même expert qui interviendra alors comme expert unique et les frais seront partagés.
Ou bien, votre locataire prend également son expert et supporte ses honoraires.

La participation d'un expert aide souvent à aboutir à un accord, même si ce n'est pas toujours aussi simple. Dans certains cas, malheureusement, la présence de l'expert est ressentie comme une agression par le locataire. J'ai vécu des tas de situations et on ne sait jamais à l'avance comment un état des lieux de sortie se déroulera.
Certains propriétaires, ou locataires, lors de la prise de rendez-vous précisent que "l'autre" est ceci ou cela et que la sortie se passera mal, etc.
Et lors de la sortie, plus de problème ! comprenne qui pourra !

propertyladder · #5 01-12-2014 18:27:35

Merci pour vos réponse claire et complète Francis!

OK pour l'expert, bien noté.
Le but étant justement inverse ici, en prenant une tierce partie, l'idée est de rendre l'état des lieux plus "neutre" pour lui et moi.

Concernant les retards de loyer, j'ai bien entendu déjà envoyé un recommandé pour le mois de Novembre.
Je répondrai donc à son dernier courrier en lui indiquant que son préavis est bel et bien de trois mois, comme stipulé sur le contrat de bail par ailleurs...

propertyladder · #6 01-12-2014 21:36:27

Update...

Dans son courrier, mon locataire parle effectivement de "Contre Préavis" conformément à la loi des Baux à loyer relatifs aux logements situés en Région Bruxelloise (A.R. du 4-5-07 Art 11 bis Livre III, ch II, sct II du code civil...

Mais si je ne me trompe cela n'est valable que si le propriétaire met fin au bail anticipativement non?
Hors ici, nous sommes bel et bien au terme des 9 ans de bail...

Je ne comprends pas vraiment cette stratégie...

propertyladder · #7 01-12-2014 21:56:58

Tiens j'y pense.. petite question technique complémentaire.

Le bail en question a été signé en 2006, hors la législation sur les loyers a été entièrement revue avec l'AR du 4 Mai 2007. Celui-ci est il applicable à un bail qui le précède?

Merci

panchito · #8 02-12-2014 09:48:07

Et oui, comme souvent en Belgique, cette loi était avec effet rétroactif.

Himura · #9 02-12-2014 10:07:06

Mais effectivement, c'est en cas de résiliation anticipative du propriétaire que le locataire peut donner un contre-préavis d'un mois.

Vous n'êtes pas dans ce cas-ci, car c'est une confirmation de fin à l'échéance.
Le préavis est donc à donner par le locataire = 3 mois.

GT · #10 02-12-2014 12:01:31

L'art. 102 de la loi du 5 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) a apporté au livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, certaines modifications.

Il y a ainsi inséré un article 11 bis prévoyant pour le Roi la rédaction de trois annexes (une par région) contenant une explication de dispositions légales et l'obligation de joindre cette annexe au contrat de bail après la date d'entrée en vigueur dudit article 11 bis..

Cette annexe explicative devant obligatoirement être jointe au contrat conclu entre les parties a fait l'objet de l' arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil. (Publication : 21-05-2007 et Entrée en vigueur : 21-05-2007)

En ce qui concerne la législation fédérale relative aux baux à loyer, un chapitre de l'annexe en explique un certain nombre d'aspects essentiels et, pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il renvoie à la brochure " La loi sur les loyers ", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.

On peut ainsi lire dans l'annexe que à l'issue de la période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance.

On peut aussi lire que si le bailleur met fin anticipativement durant la période de 9 ans au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif , le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Conclusion personnelle

Le bail ne prend pas fin par l'arrivée du terme de la période initiale. Ce terme doit être confirmé par un congé notifié au moins si mois à l'avance (art. 3, §1er, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale). Ce congé ne doit pas être motivé par le bailleur.

Cette démarche du bailleur n'empêche pas le preneur d'user du droit général qu'il tient de l'art. 3, § 5 , al.1 de la loi précitée de donner congé à tout moment moyennant un préavis de 3 mois.

Mais le preneur n'entre pas dans les conditions pour donner un contre- préavis d'un mois. Il confond 2 situations, celle visée à l'art. 3, § 1er, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale (pas de contre-préavis prévu par la loi) et celle visée à l'art. 3, § 5 , al. 3 de la même loi qui renvoie expressément aux situations visées aux § 2 à 4 du même article 3 ( contre-préavis d'un mois possible) et non à la situation visée à l'art. 3, §1er, al. 2 .

Pour faire bref, contre-préavis d'un mois du locataire : pas de possibilité ; préavis de 3 mois : possibilité ouverte au locataire mais il doit effectuer une démarche.

propertyladder · #11 02-12-2014 12:40:21

Merci pour cette réponse détaillée GT...

Réponse qui soulève une question:

Donc le locataire a la possibilité de quitter moyennant un préavis de 3 mois.
Le courrier reçu me parle de contre-préavis d'un mois notifié le 1er Décembre.

Est-ce que par conséquent, je pourrais:
1. "ignorer" ce contre-préavis (en lui envoyant un courrier bien entendu)
2. lui rappeler les articles de loi applicables
3. ainsi le forcer à me redonner un nouveau préavis "valable" qui ne pourrait débuter qu'à partir du 1er Janvier puisque nous sommes le 2 Décembre?

Par conséquent, nous partirions sur une fin de préavis au 31 Mars 2015, date que je lui avait signifiée.

Ou suffit-il simplement pour lui de "corriger" sa demande de contre-préavis en préavis de 3 mois mais débutant à la même date que le contre-préavis, soit le 1er Décembre.

Je pourrais aussi évidement utiliser ces faits comme éléments de négociation.

Encore merci pour vos précieuses interventions!

bada · #12 02-12-2014 15:18:53

Personnellement, je pense que le preneur ne peut ni donné de contre préavis d'un mois ni de préavis de 3 mois.
Un préavis de 6 mois par le bailleur existe déjà et le preneur ne peut plus donné son préavis qui serait assimilé à un contre préavis, qu'il ne peut pas donner.

Donc, le preneur doit aller jusqu'au terme du prévis de 6 mois qui correspond au terme des 9 ans.

propertyladder · #13 02-12-2014 15:22:19

Bonjour Bada et merci de votre message.

Excellente remarque à laquelle je n'avais pas pensé... La surenchère de préavis! smile

Un propriétaire donne 6 mois, le lendemain de la réception du courrier, le locataire peut-il donner son préavis de 3 mois?

Des avis?

Merci à tous

PIM · #14 02-12-2014 15:35:08

propertyladder a écrit :

Bonjour Bada et merci de votre message.
Excellente remarque à laquelle je n'avais pas pensé... La surenchère de préavis!
Un propriétaire donne 6 mois, le lendemain de la réception du courrier, le locataire peut-il donner son préavis de 3 mois?
Des avis?
Merci à tous

Je ne partage pas l'avis de Bada.

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation anticipée par le bailleur, mais d'une notification de congé, à l'échéance normale.

Cela n'enlève rien au droit du locataire de résilier le bail, à n'importe quel moment, moyennant préavis de 3 mois.

Quant à savoir si le contre-préavis donné indûment par le locataire est nul, je n'en sais rien, mais j'aurais tendance à considérer que le juge donnerait l'appréciation la plus favorable au locataire... et que donc le dit préavis démarre le 1er décembre mais est d'une durée de 3 mois.

Mais d'autres intervenants ont peut-être un avis documenté différent.

rexou · #15 02-12-2014 16:01:51

PIM a écrit :

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation anticipée par le bailleur, mais d'une notification de congé, à l'échéance normale.
Cela n'enlève rien au droit du locataire de résilier le bail, à n'importe quel moment, moyennant préavis de 3 mois.
Quant à savoir si le contre-préavis donné indûment par le locataire est nul, je n'en sais rien, mais j'aurais tendance à considérer que le juge donnerait l'appréciation la plus favorable au locataire... et que donc le dit préavis démarre le 1er décembre mais est d'une durée de 3 mois.

Je partage cet avis : le locataire doit pouvoir donner un préavis de 3 mois, ce droit n'est à priori pas modifié par le courrier du bailleur.

Le raisonnement quant à l'appréciation d'un juge semble tout à fait réaliste. Ceci dit, vous pouvez présenter la chose comme une faveur dans le cadre de bonnes relations. Informer verbalement que le préavis n'est pas valable et pas conforme et qu'un nouveau préavis conforme aux dispositions légales devait être envoyé. Toutefois, vous êtes disposé à accepter de valider le préavis reçu quant à sa date de notification, mais rectifier la durée (portée à 3 mois). Cela ne causerait pas préjudice au bailleur qui disposerait de fait de 3 mois (déc/janv/fév) pour proposer son bien à la location. Ce geste implique bien sur une contrepartie quant au bon paiement des loyers...

GT · #16 02-12-2014 16:05:40

Le problème soulevé est interpelant.

Dans le cas d'un bail de 9 ans, le preneur qui veut résilier son bail à l'échéance doit notifier un congé au bailleur au moins 6 mois avant l'échéance en application de l'art. 3, § 1, al.2.

D'autre part, dans le même cas , le preneur peut mettre fin à tout moment au bail moyennant un congé de 3 mois en application de l'art. 3, § 5

On ne peut que constater qu'il existe une discordance entre ces 2 délais.

Quid de la doctrine ? quid de la jurisprudence? Quid des arguments retenus dans la doctrine et la jurisprudence? La jurisprudence est-elle univoque? Y-a-il une jurisprudence majoritaire?

En ce qui me concerne, je n'ai fait que relayer la position de Bernard LOUVEAUX (délai de 3 mois ds le chef du preneur nonobstant notification du congé de 6 mois par le bailleur) mais j'en ignore les fondations.

D'autres sources d'information ?

GT · #17 02-12-2014 16:37:40

Au-delà de l'aspect légal concernant la date de fin de bail, 28/2/2015 ou 31/3/2015, il me semble utile que le bailleur s'interroge sur les intentions et la solvabilité du locataire et s'il n'a pas intérêt à ce que le bail prenne fin le plus tôt possible de commun accord selon des modalités à convenir entre les parties.

S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.

S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.

Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

propertyladder · #18 02-12-2014 16:46:29

GT,
Je serai d'avis de suivre l'idée de Rexou; proposer un juste milieu, soit un fin de préavis au 28 Février.
Mon locataire est fonctionnaire, donc il a des revenus stables.
Certes il paie tard, certes il ne paie pas toujours les montants corrects, mais suite à une relance par avocat il y a quelques années, il s'est vite mis à jour.
J'ai peur en fait qu'il ne paie ni Novembre, ni Décembre et que la garantie (3 mois) ne suffisent à couvrir ces retards et les frais.

Donc proposer 3 mois mais à dater du 1er Décembre me semble judicieux.
Honnêtement, et financièrement, je n'ai aucune crainte d'aller au tribunal, ma couverture financière me le permet aisément.

Puis-je écrire cela dans ma réponse? Voire conditionner la durée du préavis au paiement de l'arriéré?

Exemple:
"Je ne peux accepter votre contre-préavis (j'invoque alors les raisons légales), vous pouvez par contre me renvoyer votre résiliation avec préavis de 3 mois et qui prendrait effet le 1er Janvier jusqu'au 31 Mars (staus quo donc par rapport à mon préavis).

Par contre, si vous deviez régler intégralement votre arriéré à la date du 5 Février 2015, le préavis prendrait fin le 28 Février.

What do you think?

rexou · #19 02-12-2014 16:59:42

GT a écrit :

Au-delà de l'aspect légal concernant la date de fin de bail, 28/2/2015 ou 31/3/2015, il me semble utile que le bailleur s'interroge sur les intentions et la solvabilité du locataire et s'il n'a pas intérêt à ce que le bail prenne fin le plus tôt possible de commun accord selon des modalités à convenir entre les parties.
S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.
S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.
Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

Je partage le raisonnement, mais plutôt que de rédiger un accord écrit, je privilégierais la présentation d'une acceptation verbale présentée comme un geste de bonne volonté, en laissant clairement entendre qu'un retour est attendu (paiement des loyers et pas de conflit de fin de location) en contrepartie.

En gros : votre contre préavis n'est pas valable. Vous devez envoyer un préavis valable d'une durée de 3 mois. J'accepte cependant vu les circonstances de considérer la date de fin février pour fin de bail si de votre côté vous remplissez vos obligations...

Un accord écrit avec conditions est une autre possibilité... mais moins avenant qu'un accord verbal "dans le cadre de bonnes relations" qui me semble plus convaincant pour finaliser la fin de bail de manière amiable.

propertyladder · #20 02-12-2014 17:13:21

Je vous suis mais comment avoir confiance sans aucun écrit smile

Idée: envoi courrier très formel "votre contre préavis n'est pas valable. Vous devez envoyer un préavis valable d'une durée de 3 mois. "
Et j'ajoute de lui demander de m'appeler afin de voir si l'on peut trouver un arrnagement qui pourrait satisfaire les 2 parties.
Tant que les arriérés ne sont pas payer, je n'écris pas qu'il est libre le 28 Février.

Bon compromis non?

Résiliation anticipative bail 9 ans

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