Avenant au bail pour abandon de recours

miradora · #1 21-12-2014 09:50:35

Bonjour,

Mon contrat de bail ne prévoit pas une clause concernant l'abandon de recours contre incendie ou dégats d'eaux de l'immeuble. J'ai souscrit ma propre assurance habitation qui couvre l'incendie et le contenu pour mon appartement.
Mon proprietaire me demande d'acter un avenant au bail pour inclure la clause abandon de recours pour tout le bâtiment et me faire payer à posteriori ma côte part de cette assurance immeuble.
J'aurais 2 questions:
- est-ce que cette abandon de recours est nécessaire?
- suis-je obligé à payer à posteriori cette cote-part?

Merci d'avance pour vos conseils.

grmff · #2 21-12-2014 14:00:09

En principe, on ne peut vous imposer un changements des conditions de location. Surtout à postériori.

Ceci étant dit, c'est votre intérêt aussi. L'abandon de recours ne couvre pas autant que votre assurance actuelle, mais couvre beaucoup, et coûte beaucoup moins cher. Comparez les coûts, vous comprendrez vite.

En pratique, vous pouvez accepter l'assurance avec abandon de recours pour l'avenir sans trop de réserve, à partir de la fin de votre couverture actuelle.

Et pour le passé et pour la fin de votre contrat actuel, vous pouvez demander une preuve de l'assurance avec abandon de recours, la présenter à votre courtier, et demander la fin immédiate de la couverture "responsabilité incendie", couverte par l'abandon de recours, avec remboursement du pro rata de l'année.

La raison à invoquer, c'est qu'il est interdit de s'assurer deux fois pour le même risque, et que vous ignoriez que c'était déjà couvert.

Et pour le passé, vous pouvez demander le remboursement des primes payées pour la même raison.

Pour moi, cela a marché. (mais c'était il y a longtemps, et j'avais un bon courtier...)

miradora · #3 22-12-2014 09:01:30

Un tout grand merci pour votre réponse, grmff. C'est bien clair.

Une dernière question: y-a-t'il un modèle de texte pour l'abandon de recours, que je pourrais trouver quelque part, pour comparer avec le texte rédigé par mon proprietaire comme avenant au bail, juste pour m'assurer que tout est bien correct quant à ce qui est couvert? L'avenant commence avec la phrase "Il a été convenu que toutes les assurances relatives à l'immeuble sont souscrites par le bailleur contre tous les périls, y compris les risques accessoires".
Je n'ai jamais reçu une copie de l'assurance pour l'immeuble, donc il m'est difficile de comprendre qu'est-ce qu'elle couvre et quelle est ma responsabilité.

Ca n'aurait pas été plus logique de faire un avenant au bail qui seulement faire référence à l'assurance abandon de recours de l'immeuble, en précisant que les parties rennoncent réciproquement à tout recours l'une contre l'autre?

Encore merci et très bonne journée!

grmff · #4 22-12-2014 09:16:56

Dans mes baux, je mets simplement que l'immeuble est couvert avec abandon de recours, et que le locataire doit payer sa quote-part dans cette assurance.

Les assureurs savent ce que veut dire "abandon de recours", ne vous tracassez pas.
Et si vous vous tracassez tout de même, demandez copie du contrat.

D1791 · #5 22-12-2014 12:29:09

N'oubliez pas que cette assurance prise par votre propriétaire ne couvre pas votre contenu.
Si vous souhaitez faire assurer vos biens meubles, vous devez prendre vous-même une assurance séparée.

miradora · #6 22-12-2014 12:48:04

Merci grmff pour vos conseils.

Et merci aussi D1791. Mon assurance actuelle couvre déjà le contenu; je vais la garder pour le contenu et demander de supprimer l'assurance risque locatifs du bâtiment qui sera couverte par l'abandon de recours de l'immeuble.

Par contre je n'ai pas une RC. Pensez-vous que c'est souhaitable d'en inclure celle-ci aussi?

Bonne journée!

Erico · #7 25-12-2014 12:41:11

j'ai déjà pensé faire ça pour mes locations

c'est intéressant ?

quels sont les avantages et inconvients pour le proprio ?

panchito · #8 25-12-2014 12:42:53

L'inconvénient c'est que cela "déresponsabilise" le locataire puisque l'assurance du proprio ne pourra pas se retourner sur lui...

D1791 · #9 25-12-2014 18:05:55

Avantages pour le propriétaire :
- la certitude que le bâtiment est toujours assuré et la tranquillité d'esprit qui va avec,
- en cas de sinistre, un seul assureur en face et pas 2 qui se renvoient la balle et font traîner (encore plus) en longueur.

Inconvénient :
- la charge d'assurance augmente et si le locataire ne rembourse pas sa quote-part, ça augmente le déficit.

Pour moi, les avantages valent 1000 fois plus que cet inconvénient.
Aujourd'hui toutes mes locations sont assurées ainsi.

Avantages pour le locataire :
- ne pas à avoir à se soucier de l'assurance "contenant",
- en principe cette formule lui coûte moins cher,
- en cas de sinistre, un seul assureur en face et pas 2 qui se renvoient la balle et font traîner (encore plus) en longueur => pas de conflit avec le propriétaire qui s'imagine que le locataire ne fait rien pour faire avancer le dossier.

Inconvénient :
- il doit penser à prendre une assurance pour son contenu s'il le souhaite.

PIM · #10 25-12-2014 18:54:13

Ne pas oublier la "problématique" de la franchise.
Prévoir, au niveau du bail, pour éviter tout malentendu, qu'elle reste à charge du locataire, en cas de sinistre engageant sa responsabilité.

Erico · #11 27-12-2014 18:21:09

ouaip Pim, encore faut il arriver à la prouver cette responsabilité

PIM · #12 31-12-2014 11:21:36

Lu aussi cet avis-ci qui ne plaide pas pour l'abandon de recours:

D1791 · #13 31-12-2014 11:31:15

Intéressant, Mr Deckers, tout autant que surprenant pour moi.
Je vais confronter cet avis à celui de mon courtier et je viendrai vous en faire part.

miradora · #14 17-04-2015 13:47:46

Bonjour,

Je reviens sur le sujet, car le problème n'est toujours pas réglé et ça deveint de plus en plus compliqué. J'ai demandé au proprietaire une copie de l'assurance immeuble - mais je vois que celle-ci ne mentionne pas du tout l'abandon de recours. Le proprietaire me propose alors de signer un avenant au bail où les parties renoncent réciproquement à tout recours en cas d'incendie, dégâts des eaux ou autre accidents MAIS le % à la charge du locataire et à la charge du proprietaire n'est pas mentionné et on me demande de payer à posteriori les quote-primes d'assurance payées par le bailleur (sans aucune date de début).
Pouvez-vous me donner votre avis sur comment procéder?
J'ai contacté mon assurance qui me dit que l'abandon de recours en faveur des locataires devraient être inclue dans le contrat de coproprieté et ils ajoutent que "toute renonciation à un recours n'a d'effet que dans la mesure où la personne responsable ne peut reporter effectivement les dommages sur une assurance de responsabilité" - je ne comprends pas du tout ce qu'ils veulent dire.
Merci d'avance pour votre aide!
Bonne journée!

libra · #15 18-04-2015 21:20:13

D1791 a écrit :

N'oubliez pas que cette assurance prise par votre propriétaire ne couvre pas votre contenu.

Ni d'ailleurs, le recours d'un tiers.

Himura · #16 20-04-2015 08:45:48

miradora a écrit :

Bonjour,
Je reviens sur le sujet, car le problème n'est toujours pas réglé et ça deveint de plus en plus compliqué. J'ai demandé au proprietaire une copie de l'assurance immeuble - mais je vois que celle-ci ne mentionne pas du tout l'abandon de recours. Le proprietaire me propose alors de signer un avenant au bail où les parties renoncent réciproquement à tout recours en cas d'incendie, dégâts des eaux ou autre accidents MAIS le % à la charge du locataire et à la charge du proprietaire n'est pas mentionné et on me demande de payer à posteriori les quote-primes d'assurance payées par le bailleur (sans aucune date de début).
Pouvez-vous me donner votre avis sur comment procéder?
J'ai contacté mon assurance qui me dit que l'abandon de recours en faveur des locataires devraient être inclue dans le contrat de coproprieté et ils ajoutent que "toute renonciation à un recours n'a d'effet que dans la mesure où la personne responsable ne peut reporter effectivement les dommages sur une assurance de responsabilité" - je ne comprends pas du tout ce qu'ils veulent dire.
Merci d'avance pour votre aide!
Bonne journée!

Si le propriétaire vous demande de payer la quote-part correspondant à la surprime due à l'abandon de recours : vous êtes parfaitement en droit d'exiger que celle-ci soit inscrite dans le contrat d'assurance et avoir copie de cette clause.
Sans cela, vous n'aurez jamais la certitude que c'est bien une assurance qui vous couvre, et non un propriétaire un peu "joueur"...

Quand vous aurez la preuve de l'abandon de recours (disons "en votre faveur"), alors vous pourrez signer un avenant au bail indiquant que le propriétaire y souscrit chaque année, sans faire défaut, et qu'en contre-partie vous lui verser la surprime d'assurance.

La dernière phrase signifie qu'en cas de dégâts, l'abandon de recours ne s'appliquera pas si vous possédez vous-même une assurance qui couvre le sinistre.
En somme, si le sinistre est couvert par l'assurance du responsable du sinistre --> elle jouera. Si ce n'est pas le cas, l'assureur 'principal' se retournera contre le responsable du sinistre (s'il le peut !), sauf s'il y a un abandon de recours dans le contrat.

miradora · #17 20-04-2015 12:56:37

Himura a écrit :

Si le propriétaire vous demande de payer la quote-part correspondant à la surprime due à l'abandon de recours : vous êtes parfaitement en droit d'exiger que celle-ci soit inscrite dans le contrat d'assurance et avoir copie de cette clause.
Sans cela, vous n'aurez jamais la certitude que c'est bien une assurance qui vous couvre, et non un propriétaire un peu "joueur"...

Merci Himura pour votre réponse. Comme l'assurance immeuble ne mentionne nul part l'abandon de recours contre le locataire, est-ce que je comprends bien que cette clause devrait absolument s'y trouver afin de me "couvrir" en cas de problème?

Himura a écrit :

Quand vous aurez la preuve de l'abandon de recours (disons "en votre faveur"), alors vous pourrez signer un avenant au bail indiquant que le propriétaire y souscrit chaque année, sans faire défaut, et qu'en contre-partie vous lui verser la surprime d'assurance.

Cela signifie que sans cette preuve, je garde mon assurance incendie qui est toujours d'actualité, n'est-ce pas?
Au cas où l'assurance immeuble incluerait l'abandon de recours, est-ce que l'avenant au bail ne devrait pas mentionner la date d'entrer en vigeur de l'avenant ainsi que la répartition des primes entre le proprietaire et le locataire? (ou bien cette répartition des primes est reglémentée par la loi?).

Un tout grand merci pour votre aide et pour avoir pris le temps de me répondre.

Himura · #18 20-04-2015 16:33:10

miradora a écrit :

Himura a écrit :
Si le propriétaire vous demande de payer la quote-part correspondant à la surprime due à l'abandon de recours : vous êtes parfaitement en droit d'exiger que celle-ci soit inscrite dans le contrat d'assurance et avoir copie de cette clause.
Sans cela, vous n'aurez jamais la certitude que c'est bien une assurance qui vous couvre, et non un propriétaire un peu "joueur"...
Merci Himura pour votre réponse. Comme l'assurance immeuble ne mentionne nul part l'abandon de recours contre le locataire, est-ce que je comprends bien que cette clause devrait absolument s'y trouver afin de me "couvrir" en cas de problème?

"Absolument", je ne sais pas. Il y a peut-être d'autres moyens. Mais celui-ci est le plus 'normal', le plus courant et le plus sûr.
C'est surtout que je ne vois pas l'utilité de risquer de faire autrement.

miradora a écrit :

Himura a écrit :
Quand vous aurez la preuve de l'abandon de recours (disons "en votre faveur"), alors vous pourrez signer un avenant au bail indiquant que le propriétaire y souscrit chaque année, sans faire défaut, et qu'en contre-partie vous lui verser la surprime d'assurance.
Cela signifie que sans cette preuve, je garde mon assurance incendie qui est toujours d'actualité, n'est-ce pas?
Au cas où l'assurance immeuble incluerait l'abandon de recours, est-ce que l'avenant au bail ne devrait pas mentionner la date d'entrer en vigeur de l'avenant ainsi que la répartition des primes entre le proprietaire et le locataire? (ou bien cette répartition des primes est reglémentée par la loi?).
Un tout grand merci pour votre aide et pour avoir pris le temps de me répondre.

A votre place, je conserverai mon assurance incendie, le temps d'avoir les preuves nécessaires, oui.
Mais en parallèle, j'écrirais au propriétaire en lui indiquant qu'il m'est nécessaire d'avoir un écrit de l'assurance, décrivant une couverture suffisante pour les risques. Que ce n'est qu'à ce moment-là qu'un avenant au bail pourra être conclu, (et avec une date d'entrée en vigueur qui sera soit la date réelle de l'avenant, soit celle du début du bail si votre assureur accepte de rembourser les sommes précédemment versées).
Et à mon assureur, pour lui expliquer la situation, et lui demander les documents qu'il convient d'avoir / de lui présenter.

La répartition de la prime doit être mentionnée, ainsi que la date, oui.
Mais ce n'est pas réellement un pourcentage. La règle dit que la surprime payée pour obtenir un abandon de recours peut être mise à charge du locataire. Donc si l'assurance coûte 400 €/an, mais que si on souscrit en option à un abandon de recours, elle monte à 500 €/an --> Il y a 100 €/an de surprime, qui peut être répartie entre les locataires (au pro-rata du nombre de location, ou du nombre de m² loué/ l'ensemble de l'immeuble).

Ps : C'est gentil de remercier, mais c'est souvent plus facile de répondre que de poser une question wink

miradora · #19 20-04-2015 16:55:07

C'est bien clair maintenant. Un tout grand merci.

Bonne soirée!

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