Abattement Bxl : revente avant cinq ans

nashbridges · #1 24-12-2014 00:51:53

Bonjour,

Ayant acheté récemment, soit après janvier 2013, et ayant bénéficié des abattements, je suis contraint de résider 5 ans dans la même résidence (et pas seulement dans la région bruxelloise).
Je souhaiterais revendre sans devoir rembourser les abattements.
Il existe des cas de force majeure mais elles ne sont pas toutes clairement définies et je n'entre dans aucune catégorie (divorce, expatriation). La raison de la vente est d'ordre personnelle (regrets, problèmes dans l'immeuble, problèmes d'argent, etc.)

Existe-t-il une manière de pouvoir argumenter la raison du départ afin de ne pas rembourser les abattements ? Comment ?
Au niveau légal (et politique) comment est-il possible de faire pression pour retirer cette règle stupide, discriminatoire et contraignante ?

PIM · #2 24-12-2014 10:06:56

nashbridges a écrit :

Bonjour,
Ayant acheté récemment, soit après janvier 2013, et ayant bénéficié des abattements, je suis contraint de résider 5 ans dans la même résidence (et pas seulement dans la région bruxelloise).
Je souhaiterais revendre sans devoir rembourser les abattements.
Il existe des cas de force majeure mais elles ne sont pas toutes clairement définies et je n'entre dans aucune catégorie (divorce, expatriation). La raison de la vente est d'ordre personnelle (regrets, problèmes dans l'immeuble, problèmes d'argent, etc.)
Existe-t-il une manière de pouvoir argumenter la raison du départ afin de ne pas rembourser les abattements ? Comment ?
Au niveau légal (et politique) comment est-il possible de faire pression pour retirer cette règle stupide, discriminatoire et contraignante ?

C'est la logique fiscale du "ce que je donne d'une main, je la reprends de l'autre": le financement de cet abattement a été notamment justifié par la compensation d'un contribuable payant ses impôts à Bruxelles, pendant au moins 5 ans.

Si vous revendez, tenez compte de ce remboursement à effectuer.

En outre, même si vous rentriez dans les bonnes catégories de motivation, cela ne dispense que des amendes et intérêts, pas du remboursement de l'abattement en lui-même...

nashbridges · #3 24-12-2014 11:41:59

Ca fait mal de claquer de 9750€ comme ça mais c'est compréhensible vu qu'on le sait au moment où on a acquis cet avantage (de plus lors de la revente il sera difficile de répercuter cette perte dans le prix de vente).

Cependant beaucoup de gens achètent un bien et s'y sentent déjà mal après même pas un an et ont envie de revendre. Pour ces gens là on leur répond donc "tant pis, pas de chance"...

Toutefois je trouve tout de même mesquin que le fisc ne fasse pas un système de calcul au prorata. J'avais lu sur un autre forum qu'un gars allait rembourser l'abattement parce qu'il pensait être resté 5 ans alors qu'en réalité il n'était qu'à 4 ans et demi...
Revente après un an ? Donc remboursement de 80% de l'abattement.

Ce qui m'inquiète également ce que je vois très peu de gens s'offusquer de ce règlement.

GT · #4 27-12-2014 18:09:59

L'abattement fiscal (avantage/faveur fiscal(e) en matière de droit d'enregistrement de vente) trouve son origine dans l'Ordonnance du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 20 décembre 2002 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe) qui a été modifiée par l’ordonnance du 22 novembre 2012.

Le bénéfice de cet abattement est subordonné à la réalisation de conditions strictes. Parmi celles-ci figure l'obligation actuelle de maintien de la résidence principale pendant 5 ans dans le bien acheté lui-même (et non plus comme auparavant en Région bruxelloise).

Lorsque cette condition n'est pas remplie , la sanction consiste maintenant uniquement dans le paiement de droits complémentaires qui ne sont plus majorés de l'intérêt légal.

Si cette condition ne s'est pas réalisée pour cause de force majeure, il n'existe aucune sanction, aucun remboursement ne sera dû. Par "force majeure", il faut entendre un événement imprévisible et inévitable rendant impossible le respect d'une obligation et qui s'apprécie par définition au cas par cas. Cette notion a été développée dans la réponse donnée par le Ministre des Finances à la QP n°768 de Monsieur L. Van Besien du 13.02.2014.

Le fisc (l'administration) ne fait pas preuve de mesquinerie en n'adoptant un système de calcul au prorata dans le calcul de paiement de droits complémentaires. Il ne le peut tout simplement pas. Le fisc applique la loi (ici l'ordonnance bruxelloise) qui a été votée.

Eu égard aux objectifs de l'ordonnance - inciter les personnes, et plus particulièrement les ménages à revenus moyens , à acquérir, dans la Région bruxelloise, un immeuble où elles établiront leur résidence principale et attirer ainsi de nouveaux habitants dans la Région; attirer les habitants à Bruxelles (par l’abattement) et les y fixer (par la règle des cinq ans de résidence)- il ne me semble pas que l'on puisse parler de discrimination au sens que donne le Cour constitutionnelle à ce concept lorsqu'il faut payer des droits complémentaires pour ne pas avoir réalisé la condition de résidence dans le bien pendant une durée ininterrompue de 5 ans.

Par ailleurs, en cas de revente dans les 2 ans, l'art. 212 du code de l'enregistrement applicable à Bruxelles prévoit qu'il est possible d'obtenir la restitution d'une partie des droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition et, je pense (à vérifier), des droits complémentaires. La restitution s'élève à 39% ou 9/25.

GT · #5 27-12-2014 18:16:11

Question parlementaire, n° 768 de monsieur Luk Van Biesen du 13.02.2014
Chambre, Questions et Réponse, 2013-2014, QRVA 53/153, du 24.03.2014, p. 298
Le recours à la notion de "force majeure" dans les dossiers de recouvrement relatifs à des droits d'enregistrement

3. La force majeure suppose toujours la fourniture de la preuve de trois éléments par le contribuable : l'existence d'un événement imprévisible et inévitable qui a rendu impossible l'exécution de (par exemple) l'obligation d'inscription.

L'administration a adressé en date du 3 décembre 2007 une note de service aux services extérieurs afin que ceux-ci puissent traiter de manière directe et uniforme une part importante des dossiers dans lesquels la force majeure est invoquée. Cette note de service contient une liste d'événements qui peuvent être admis en tant que force majeure s'ils se présentent de la manière décrite dans cette note de service. Il s'agit des événements suivants :
- mort naturelle ou suicide de l'un des deux acquéreurs du bien immobilier, ou de son/leur(s) enfant(s) cohabitant ou domicilié(s) à la même adresse ;
- maladie grave ou accident grave des personnes susvisées ;
- délocalisation du lieu de travail de l'acquéreur provoquée par l'employeur ou perte d'emploi par un des deux acquéreurs (et a fortiori par les deux) ;
- difficultés financières n'ayant pas été organisées par le/les redevable(s) et qui ne sont pas de nature temporaire ;
- modification de la vie familiale de(s) acquéreur(s) : divorce, cessation de la cohabitation légale ou de fait (à condition que la cohabitation ait présenté une certaine stabilité) ;
- troubles de droit (par exemple : expropriation pour cause d'utilité publique).

Les événements qui n'ont pas été suffisamment établis ou qui ne tombent pas dans le champ d'application de la liste susmentionnée, sont soumis à l'appréciation du conseiller-inspecteur principal. Celui-ci peut toutefois transmettre le dossier accompagné d'une proposition argumentée à la direction régionale compétente. Il va de soi qu'un contribuable peut encore aller en appel auprès de l'administration centrale contre la décision de la direction régionale, peut demander la conciliation ou peut engager une procédure judiciaire.

4. L'acceptation ou non de la force majeure invoquée est une compétence discrétionnaire du conseiller-inspecteur principal, mais la note de service du 3 décembre 2007 précitée a été élaborée et distribuée pour garantir à tous les requérants un traitement équivalent.

Il est également prévu que le conseiller-inspecteur principal chef de service réalise chaque année une inspection du bureau. À cette occasion, des dossiers qui ont été clôturés par le conseiller-Inspecteur principal sont contrôlés par coup de sonde, donc également des dossiers pour lesquels il y a taxation complémentaire en matière de droits d'enregistrement.

nashbridges · #6 29-12-2014 00:30:32

Un grand merci GT. C'est exactement ce que je cherchais. Dans mon cas, étant au chômage depuis 2 ans et mes revenus ayant chuté (dégressivité) je pourrais invoquer la raison suivante "difficultés financières n'ayant pas été organisées par le/les redevable(s) et qui ne sont pas de nature temporaire" je vais devoir mieux me renseigner à ce sujet parce que cela pourrait être vu comme "difficulté temporaire". On m'avait par exemple dit au téléphone que le changement de composition de ménage (parce qu'exemple si on s'est marié entre temps et qu'on a eu deux enfants et qu'on est obligés de déménager ben ce n'est pas une bonne raison car il fallait y penser avant lol)

GT · #7 29-12-2014 10:56:28

Quelle que soit la raison invoquée, il faudra que la personne concernée prouve - la charge de la preuve lui incombe - qu'elle constitue un événement IMPREVISIBLE et INEVITABLE qui a rendu IMPOSSIBLE l'exécution de l'obligation de résidence pendant 5 ans dans le bien acquis. Chaque cas est différent.

Dans le cas présenté, il peut être relevé que le bien a été acquis après janvier 2013 et que l'acquéreur affirme être aujourd'hui au chômage depuis 2 ans et subir actuellement une chute de ses revenus. Il était donc au chômage au moment de l'acquisition et le principe de la dégressivité des allocations de chômage était déjà inscrit à ce moment dans la loi. S'agit-il alors d'un événement imprévisible constituant pour l'administration un élément de la notion de la force majeure ?

Une situation malheureuse n'est pas nécessairement un cas de force majeure.

nashbridges · #8 31-12-2014 12:29:37

En effet,ce sera difficile, voire impossible.

Quid de la revente avant deux ans ? J'ai cru comprendre qu'il ne faut pas payer la taxe sur la plus-value de 6% si on a résidé dans le bien en vente...C'est juste ?
Mais je lis ceci aussi " Par ailleurs, en cas de revente dans les 2 ans, l'art. 212 du code de l'enregistrement applicable à Bruxelles prévoit qu'il est possible d'obtenir la restitution d'une partie des droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition et, je pense (à vérifier), des droits complémentaires. La restitution s'élève à 39% ou 9/25."

Qu'en est-il ? Parce que les réponses des notaires "ca dépend des cas" ca ne m'aide pas beaucoup sad

GT · #9 31-12-2014 13:23:00

"Quid de la revente avant deux ans ? J'ai cru comprendre qu'il ne faut pas payer la taxe sur la plus-value de 6% si on a résidé dans le bien en vente...C'est juste ?"

Taxe sur la plus-value ? de quoi s'agit-il?

Confusion entre des règles applicables en matière de droit d'enregistrement et des règles applicables à l'impôt des personnes physiques visées par 2 législations différentes?

PIM · #10 31-12-2014 16:02:36

On s'écarte du sujet initial, mais soit...

La taxation sur la plus-value (le cas échéant) est de 16,5 % (je ne sais pas d'où vous sortez votre "6 %) et n'est effectivement pas applicable lors de la revente de sa propre habitation (voir notre FAQ)

En cas de revente dans les 2 ans, vous pouvez bénéficier d'un remboursement partiel des droits payés, MAIS l'administration dispose également d'un délai de 2 ans pour appliquer une "insuffisance" sur le prix payé lors de l'achat initial.
Sauf si vous parvenez à établir que l'immeuble revendu n'a plus les mêmes caractéristiques que lors de sa revente (par ex.: travaux effectués et justifiés par documents probants).

Les droits complémentaires éventuellement dus peuvent également faire l'objet d'une restitution, d'où la complexité du sujet... et la réponse prudente des notaires.

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