Un investissement, pour une vie..?

Vorsprung · #1 07-01-2015 10:40:10

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum, et si j'écris aujourd'hui, c'est car je suis en pleine réflexion sur mes choix au point de vue immobilier. Je vais être long car je souhaite exposer toutes mes cartes afin d'avoir des choix d'expert dans la matière par rapport à MA situation. Je vous remercie déjà de vos réponses kiss

J'ai 21ans, je suis actuellement sous contrat CDI dans une boite dans laquelle je travaille depuis 3 ans ( dont 2 en stage mais rémunéré correctement ). J'ai un salaire variant ( commission ) et je peux dire sur une année faire une moyenne de 1.700€ par mois, sans compter les chèques repas, le carburant et une Audi A4 Avant de société. Parfois je vais avoir des gros mois à même 2.400€, des versements de différents partenaires bancaires me versant des primes ( +- 3.500€/an ) mais ça, je préfère ne pas en tenir compte.

J'ai un peu de sous de côté, de quoi payer des frais de notaire sur des montants normaux, je suis bien entouré et j'ai pas mal de connaissance dans la rénovation qui pourront travailler pour moi en noir..

Mon but unique dans le futur et clairement dans ma vie est de ne plus dépendre à 100% de mon emploi actuel (ou non). Je souhaiterais investir dans l'immobilier, me permettant d'avoir des rentrées locatives suffisantes que pour pouvoir m'offrir la maison rêvée, et ne pas crever de peur d'un licenciement. Car mon diplôme ne justifie pas un tel poste, j'ai eu énormément de chance, avec beaucoup de bonne volonté mais j'aurais peur de ne pas retrouver un salaire comme celui-ci.

Je ne sais actuellement pas me payer une maison à 400.000,00€, toute belle, bien vitrée, contemporaine comme j'en aurais envie.. Et je n'ai pas vraiment envie d'économiser pendant des années pour me la payer et après être totalement bloqué avec un prêt et plus aucune possibilité d'emprunt. En gros, bienvenue dans la classe moyenne!

Cependant, je pense pouvoir accéder à des prêts jusqu’à 150.000€, alors ce que je cherche et ma demande est de savoir si c'est la bonne chose, c'est un petit immeuble de rapport avec un document de l'urbanisme disant qu'en 1994 il y avait 2-3-4-5 ménages dans l'immeuble, me permettant donc de faire 2-3 appartements.. Vu le prix actuelle de la location sur ma province et ville ( Liège centre ) j'ai calculé pouvoir faire du x2,5 par rapport à mon emprunt hypothécaire ( J'emprunte avec un taux à 2,20%, ça me coute 500€/ mois pour 100.000€ ) . Je suis actuellement sur une maison affichée à 99.000€, 206m2, 2 appartements mais je compte en faire 3 et j'espère avoir une rentrée locative de 1.300€ hors charge ( prise par les locataires ). La maison est situé au centre de Liège, dans un quartier pas vraiment top, mais je compte faire quelque chose de beau à l'intérieur et donc je suis certain que ça se louera. Il y a un document du service population disant qu'il y avait 3 ménages en 1994, donc à priori je n'ai pas de problème pour faire 3 appartements.

Si je vous écris tout ça c'est car en faite, j'ai assez peur. Je suis bien entouré, le père de mon meilleur ami possède une trentaine de maison rénovée par ces propres mains et donc il sait ce qui vaut la peine ou non..

Mais est-ce que je suis sur la bonne voie ? Est-ce qu'en faisant un prêt pour une maison de rapport je suis CERTAIN avec preuves locatives que je pourrais emprunter + par la suite ? tout en gardant le même salaire ?

Est-ce que vous, par rapport à ma situation vous voyez les choses différemment? Je rappelle que mon but est si possible de ne plus être tenu par mon employeur, ou en tout cas, pouvoir me dire si un jour j'en ai marre et que je veux faire autre chose, que je puisse le faire et prendre le temps de chercher, car j'aurais de toute façon de quoi vivre..

Je sais que j'ai été long mais je vous remercie déjà de tout cœur pour vos réponses big_smile

Cordialement.

panchito · #2 07-01-2015 13:07:03

Votre salaire de 1700€/mois c'est du net ou du brut?

Diabolo · #3 07-01-2015 14:30:50

Il ne faut pas sous-estimer la gestion que ceci entraine (=travail), et aussi quet tout les loyers ne sont pas toujours payés (vide, insolvabilite). Il faut que ce travail ne vous fait pas peur, et que vous avez des nerfs en acier (les locataires n'ont pas le meme objectif que vous).

1700 net ou brut ce n'est pas la meme chose. Et vous vivez ou et a quel cout?

Si le travail (=gestion des locataires) ne vous fait pas peur, que vous etes diplomate , bon communicateur et rigoureux, je dirais de ne pas avoir peur et de foncer, peut-etre pas sur le premier bien venu, il y a le choix dans votre region.

Emprunter par apres, dans quelques années ne devrait pas etre un probleme si vous arrivez a prouver que vous avez pu epargner entretemps. Logiquement vous devrez epargner plus avec les loyer que ce qui est maintenant le cas.

De mon expérience les banques sont moins critiques pour le 2eme achat.

Vorsprung · #4 07-01-2015 15:31:55

C'est bien du net, et franchement 1.700 c'est le minimum ..

Je pense avoir les qualités nécessaire pour gérer cela, et le travail ne me fait pas peur, au contraire, je préfère en faite, travailler pour moi, et m'enrichir personnellement, plutôt que mon patron!

Pour le moment, j'ai la chance de toujours vivre chez mes parents et donc, aucun loyer à payer.. Et dans le but de continuer dans cette voie, étant donné que mes loyers vont payer mon prêt + des rentrées conséquences, je ne vois aucun problème pour mettre 10.000€ par an de côté ..

Est-ce que mon plan d'action est bon ? glasses

Avez-vous des conseils ou suggestions ?

Himura · #5 12-01-2015 17:34:09

Vous avez déjà bien réfléchi et calculé, mais vous ne vous rendez pas bien compte du rendement réel d'un bien immobilier (surtout par rapport à l'investissement).

De façon très générale, ce que m'évoque votre message, c'est :
- acheter une maison de rapport à 100.000 € pour faire 3 appartements = sûrement encore entre 70 et 150k€ de travaux. A emprunter aussi donc.
- une situation dans un mauvais quartier = mauvais rapport. Peu importe si c'est joli à l'intérieur. N'oubliez pas que le sentiment premier recherché par tout un chacun, c'est la sécurité !
- Penser qu'une maison en location pourrra vous affranchir de votre emploi est illusoire. Si tout va bien (!), vos loyers rembourseront le crédit, éventuellement avec un petit boni - qui sera vite réinvesti dans le paiement du précompte, l'entretien, les améliorations, etc. Ou votre style de vie aussi.
Bref, ça ne remplacera pas votre salaire avant la fin de l'emprunt (15 ans certainement).
"x2.5" --> c'est un rêve actuellement. Il n'y a pas de miracles ;-) Je suis de Liège également, je suis activement le marché depuis presque 10 ans...
Il y a 4 ans, j'ai rénové (moi-même, seul !) une maison de 3 appartements comme un fou. J'ai risqué le divorce, souvent ! Et malgré cela, et une bonne expérience préalable, je fais du x1.6.

Pour les banques : je ne suis pas du même avis que Diabolo.
A chacun de mes achats, j'ai bien vu que les banques considèrent plutôt comme un risque d'avoir X prêt hypothécaires. Les loyers perçus, même si on prouve qu'il n'y a jamais de chômage locatif, sont pris en compte à maximum 80%.
Si vous n'avez pas des salaires solides derrières, les banques n'apprécieront pas, c'est un fait certain pour moi, à l'heure actuelle.

Seule l'épargne et les revenus garantis comptent.

Maintenant, votre idée est bonne, si vous le pouvez.
Vous ne le regretterez pas à terme, mais n'imaginez pas être tranquille dans 2 ans ! ;-)

Vorsprung · #6 18-01-2015 11:55:10

Himura a écrit :

Vous avez déjà bien réfléchi et calculé, mais vous ne vous rendez pas bien compte du rendement réel d'un bien immobilier (surtout par rapport à l'investissement).
De façon très générale, ce que m'évoque votre message, c'est :
- acheter une maison de rapport à 100.000 € pour faire 3 appartements = sûrement encore entre 70 et 150k€ de travaux. A emprunter aussi donc.
- une situation dans un mauvais quartier = mauvais rapport. Peu importe si c'est joli à l'intérieur. N'oubliez pas que le sentiment premier recherché par tout un chacun, c'est la sécurité !
- Penser qu'une maison en location pourrra vous affranchir de votre emploi est illusoire. Si tout va bien (!), vos loyers rembourseront le crédit, éventuellement avec un petit boni - qui sera vite réinvesti dans le paiement du précompte, l'entretien, les améliorations, etc. Ou votre style de vie aussi.
Bref, ça ne remplacera pas votre salaire avant la fin de l'emprunt (15 ans certainement).
"x2.5" --> c'est un rêve actuellement. Il n'y a pas de miracles ;-) Je suis de Liège également, je suis activement le marché depuis presque 10 ans...
Il y a 4 ans, j'ai rénové (moi-même, seul !) une maison de 3 appartements comme un fou. J'ai risqué le divorce, souvent ! Et malgré cela, et une bonne expérience préalable, je fais du x1.6.
Pour les banques : je ne suis pas du même avis que Diabolo.
A chacun de mes achats, j'ai bien vu que les banques considèrent plutôt comme un risque d'avoir X prêt hypothécaires. Les loyers perçus, même si on prouve qu'il n'y a jamais de chômage locatif, sont pris en compte à maximum 80%.
Si vous n'avez pas des salaires solides derrières, les banques n'apprécieront pas, c'est un fait certain pour moi, à l'heure actuelle.
Seule l'épargne et les revenus garantis comptent.

Maintenant, votre idée est bonne, si vous le pouvez.
Vous ne le regretterez pas à terme, mais n'imaginez pas être tranquille dans 2 ans ! ;-)

Bonjour Himura,

Ton commentaire me laisse croire une expérience très clair dans le domaine.

Je ne suis pas dupe, et évidemment, je me doute clairement que le x2 est très rare. Mais pour être plus précis et je pense que vous allez me rejoindre, actuellement, je gâche mon salaire dans des sorties, des vêtements hors de prix, des montres,.. Je le jette par les fenêtres! Alors pour moi, il vient comme une évidence que de faire un prêt hypothécaire et retaper la maison avec le père de mon meilleur ami ( qui en a déjà 30 )ne pourra être que bénéfique, c'est un investissement!

Concernant la maison en question, je l'ai trouvée, j'ai négocié comme un acharné, en donnant une petite commission à l'agent immobilier car il avait des offres plus importantes et j'ai su avoir cette maison de 206m² pour 87.000€, il y a l'éctricité et compteurs à placer, j'en aurais pour 10.000€, le reste, c'est de la bricole, je suis bien entouré et donc c'est ce qui me fait le moins peur.

J'ai un document du service population de 1993 disant qu'il y avait 3 ménages à l'époque, c'est censé me couvrir pour 3 appartement, même si cadastralement elle est unifamiliale, l'urbanisme me dit " avec ce document, si un jour on vous embête, vous serez tranquille " par téléphone, mais évidemment par mail ils me répondent " Il faut nous fournir le document afin de vous fournir une attestation officielle comme de quoi c'est un immeuble à appartements ". J'y ai réfléchi et je vais faire comme le Monsieur de l'urbanisme m'avait dit par téléphone, je fais 3 appartements correcte, je ne dis rien à personne et si on m'ennuie un jour, je montre que ça a toujours été comme ça, sans demande de permis. Mon notaire me dit que j'ai pas besoin, les juristes aussi, il y a juste une dame de l'urbanisme qui par mail, à l'air de vouloir se couvrir..Au pire, je ferais une attestation sur l'honneur disant que je l'ai acheté avec 3 appartements et que je n'ai fais que continuer comme ça..

Beaucoup de gens ont peur de tout ça, moi j'ai tendance à penser que cet argent, je l'aurais toute façon jeté par les fenêtres, et que même UN seul appartement à 400€ par mois, remboursera mon prêt. Hors, il y en aura 3.

Le quartier n'est pas top, mais je suis quelqu'un de positif et je suppose que ça pourra changer, toi qui est de liège, c'est la rue Vivegnis, à la fin de la rue, donc vraiment tout près de la rue Fond des Tawes, je me dis que ça se louera toujours à des petits jeunes voulant un bel intérieur mais pas le budget pour le plein centre..

Quand penses-tu?

Baxter · #7 18-01-2015 12:57:12

Vorsprung a écrit :

Quand penses-tu?

Avoue Himura ! big_smile

grmff · #8 18-01-2015 13:01:04

Je suis proprio dans des quartiers supposés "pas faciles". Et je fais de bonnes affaires.

Evidemment, je ne loue pas un appart 3ch à 1000€, mais plutôt à 600€.
Mais je ne le paye pas 200.000€ mais plutôt 60.000€

Le calcul de rentabilité est vite fait.

Francis

Vorsprung · #9 19-01-2015 10:45:33

grmff a écrit :

Je suis proprio dans des quartiers supposés "pas faciles". Et je fais de bonnes affaires.
Evidemment, je ne loue pas un appart 3ch à 1000€, mais plutôt à 600€.
Mais je ne le paye pas 200.000€ mais plutôt 60.000€
Le calcul de rentabilité est vite fait.

87.000€ pour 3 appartements, si je fais ton calcul je suis plus que bon :-)

Himura · #10 19-01-2015 16:17:01

Une déclaration sur l'honneur ne vaut rien. On achète toujours un immeuble avec ses infractions si elles existent.
Faites le forcing pour avoir ce document de composition en 1993 ! Ca vous sera toujours très utile !
Et n'oubliez pas que vous avez l'obligation de déclarer toute modification au cadastre, indépendamment de l'urbanisme. Donc si vous ne le faites pas et qu'ils savent que vous saviez... vous risquez l'amende.

Personnellement, j'évite le quartier St-Léonard. Je ne suis d'ailleurs pas le seul, car c'est le quartier le moins cher de la province ou presque.
A même distance, je viserais bcp plus vite Outre-Meuse.

Mais c'est acheté de toute manière ici. Mon conseil : aménagez de façon pratique ! Sans trop de fioritures, mais en restant clean.
Assurez-vous bien pour les techniques spéciales (par exemple : séparation de tous les compteurs, augmenter les diamètres necessaires pour les décharges, laisser des regards et trappes de visite partout, laissez les vis des caissons techniques apparentes, ...). Ca vous évitera de trop casser ou rouvrir le jour où un locataire défaillant fout le brin.

Faites-vous une idée bien claire de quels locataires louera vos appartements, et faites en fonction.
Dans le quartier, fort à parier que vous aurez des demandes de personnes récemment émigrées, au cpas, familles nombreuses africaines si plusieurs chambres, ...

NB : Encore une fois, je ne veux pas décourager inutilement, mais ne vous comparez pas à Grmff, qui a manifestement une grosse expérience derrière lui, et dans une région différente.

Himura · #11 19-01-2015 16:18:04

Baxter a écrit :

Vorsprung a écrit :
Quand penses-tu?
Avoue Himura !

lol
Encore faut-il que je m'en souvienne ! wink

PIM

grmff · #12 19-01-2015 22:59:37

Vorsprung a écrit :

grmff a écrit :
Je suis proprio dans des quartiers supposés "pas faciles". Et je fais de bonnes affaires.
Evidemment, je ne loue pas un appart 3ch à 1000€, mais plutôt à 600€.
Mais je ne le paye pas 200.000€ mais plutôt 60.000€
Le calcul de rentabilité est vite fait.

87.000€ pour 3 appartements, si je fais ton calcul je suis plus que bon :-)

87.000€ = prix d'achat. Combien de travaux? Loués à quel prix?

Sinon, oui, 87.000€/3 apparts, c'est à priori pas trop mauvais.

Vorsprung · #13 20-01-2015 11:43:34

Himura a écrit :

Une déclaration sur l'honneur ne vaut rien. On achète toujours un immeuble avec ses infractions si elles existent.
Faites le forcing pour avoir ce document de composition en 1993 ! Ca vous sera toujours très utile !
Et n'oubliez pas que vous avez l'obligation de déclarer toute modification au cadastre, indépendamment de l'urbanisme. Donc si vous ne le faites pas et qu'ils savent que vous saviez... vous risquez l'amende.
Personnellement, j'évite le quartier St-Léonard. Je ne suis d'ailleurs pas le seul, car c'est le quartier le moins cher de la province ou presque.
A même distance, je viserais bcp plus vite Outre-Meuse.
Mais c'est acheté de toute manière ici. Mon conseil : aménagez de façon pratique ! Sans trop de fioritures, mais en restant clean.
Assurez-vous bien pour les techniques spéciales (par exemple : séparation de tous les compteurs, augmenter les diamètres necessaires pour les décharges, laisser des regards et trappes de visite partout, laissez les vis des caissons techniques apparentes, ...). Ca vous évitera de trop casser ou rouvrir le jour où un locataire défaillant fout le brin.
Faites-vous une idée bien claire de quels locataires louera vos appartements, et faites en fonction.
Dans le quartier, fort à parier que vous aurez des demandes de personnes récemment émigrées, au cpas, familles nombreuses africaines si plusieurs chambres, ...
NB : Encore une fois, je ne veux pas décourager inutilement, mais ne vous comparez pas à Grmff, qui a manifestement une grosse expérience derrière lui, et dans une région différente.

Bonjour

Je dispose bien de l'attestation de ménages disant qu'il y avait 12 occupants répartis en 3 ménages en 1993.

Je n'ai pas signé de compromis de vente ( pas encore )

Le batiment est unifamiliale selon urbanisme mais je voudrais y domicilier séparément 3 personnes sans passer par l'urbanisme, la sous-numérotation doit elle passer par urbanisme ? On m'a dit que le document couvrait cela

Merci à vous,

Himura · #14 21-01-2015 12:11:22

Sans certitude, je pense que la demande doit être faite à l'urbanisme, oui, mais qui vérifiera avant tout auprès du cadastre si c'est bien divisé chez eux (car il est important de pouvoir taxer plus le RC, évidemment) :-)
Bref, il faut être en ordre des deux côtés.

Cela dit, je ne pense pas que ça bloque la domiciliation de personnes. Même s'ils s'y domicilient à 15, ils y arriveront sans problème.

Un investissement, pour une vie..?

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