Frais de rappel

paspigeon · #1 21-01-2015 20:44:01

Bonjour a tous,
Nous changeons de syndic et dans le contrat entre notre acp et le syndic les frais de rappel simple et recommandés me paraisse
trop élevés???? Rappel simple :50 euros et recommandé:100 euros
Qu'en pensez vous???
L'ancien syndic comptais 15 euros et je trouvais deja cela cher mais ici 50 ou 100 euros c'est trop a mon avis
Merci pour vos réponses cool

GT · #2 21-01-2015 21:29:09

A mon avis, il peut être soutenu que le syndic ne peut appliquer des pénalités qui iraient à l'encontre de celles figurant expressément dans le règlement de copropriété ou dans une décision de l'assemblée générale.

luc · #3 21-01-2015 21:43:38

Seuls les dispositions du règlement de copropriété (RDC) sont opposable au CP.

Les frais stipulés dans le contrat du syndic ne sont opposable qu'à l'ACP.

Si le RdC stipule 15 EUR et le contrat actuel 50 EUR, l'ACP doit probablement payer 50 EUR au syndic et peut en récupérér 15 EUR chez le CP sous certaines conditions.

GT · #4 21-01-2015 22:08:31

OPPOSABILITE
1. Les statuts (l'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts) de l'immeuble et les modifications qui y seront éventuellement apportées s'imposent et sont opposables à tous les propriétaires par le fait même de leur transcription au bureau des hypothèques compétent.
2. Toute disposition du ROI ainsi que toute décision de l'AG s'imposent et sont opposables à tous les propriétaires aux conditions déterminées par l'art. 577-10, § 4, 1° et 2°,CC.

paspigeon · #5 21-01-2015 23:34:18

Merci pour vos reponses
Dans notre RDC il n'y a rien pour ces frais ,ni dans l'acte de base non plus
L'ancien syndic comptait 15 euros
Dans le contrat du nouveau syndic ,c'es stipulé et compte 50 euros pour un rappel simple et 100 euros pour un recommandé.
C'est un contrat type IPI
merci encore

luc · #6 22-01-2015 06:46:54

GT a écrit :

OPPOSABILITE
1. Les statuts (l'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts) de l'immeuble et les modifications qui y seront éventuellement apportées s'imposent et sont opposables à tous les propriétaires par le fait même de leur transcription au bureau des hypothèques compétent.

La transcription est un élément pour rendre une décision opposable, pas plus ni moins. Si par exemple la décision sur laquelle la transcription se base est annulée en justice, la transcription de vient non opposable (1*0=0).

En fait il faut lire la disposition comme est écrite dans la loi, sans la « compléter » :

Art. 577-10. § 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

En plus, dans le contexte du sujet c'est le RDC qui est la partie des statuts qui est applicable. Dans le futur je vais essayer d’être plus complet, mais je vais automatiquement sortir du sujet.

GT a écrit :

2. Toute disposition du ROI ainsi que toute décision de l'AG s'imposent et sont opposables à tous les propriétaires aux conditions déterminées par l'art. 577-10, § 4, 1° et 2°,CC.

Toute décision notifiée comme définit dans la loi est opposable, ce qui implique entre autres que le syndic notifie (par lettre recommandée) les décisions aux copropriétaires sans droit de vote, aux locataires,… . Une communication par le bailleur dans le cas du PV au locataire est insuffisante.

Prenons deux exemples concret et réels :

Exemple 1 : un couple est en instance de divorce et ne se parlent plus ;
- d’un côté la personne qui a été désigné par eux de-eux comme membre de l’AG peut continuer sa fonction, tant que l’autre n’avertit pas le syndic ;
- d’un autre cotre, le syndic doit notifier les PV des décisions à l’autre CP qui n’est pas membre de l’AG. Ce qui garantit que les deux seront mis au courant, sans qu’on doive connaitre la situation exacte des relations entre eux deux (protection de la vie privée).

Exemple 2 : certains CP (y compris le commissaire aux comptes) reçoivent une réduction des frais de chauffage, sans que les statuts l’imposent ou l’AG l’a décidé (cas concret dans au moins une ACP)
- un CP a contesté la comptabilité depuis 1999 (première année de la « réduction ») ; l’enquête par un comptable a été mis dans les oubliettes, ce qui a provoqué d’autres procédures judiciaires toujours en cours ;
- si tous les PV des décisions de l’AG ne sont pas communiqués au locataires, l’ACP risque d’être coresponsable avec le syndic si le locataire refuse de payer les charges au bailleur ; dans ce cas l’IPI risque aussi d’être mis en cause si la firme du syndic n’est pas assuré correctement (ce qui est actuellement le cas pour certaines firmes).

luc · #7 22-01-2015 06:57:32

Pour résoudre efficacement la problématique du sujet, il faut en fait intervenir sur trois aspects, que je commenterai un par un.

1. Dispositions statutaires concernant le paiement des montants dues par/au CP

paspigeon a écrit :

Dans notre RDC il n'y a rien pour ces frais ,ni dans l'acte de base non plus

Votre syndic doit selon moi d’urgence proposer la coordination des statuts avec les dispositions des Art. 577-3 à 577-14 CC ou soumettre au vote de l’AG des dispositions provisoires.

Plus spécifiquement il devrait en ce qui concerne le paiement des montants dues par les CP à l’ACP (et inversement) entre autres proposer un texte à l'AG pour appliquer le point 1° du alinéa suivant de l’Art. 577-4 CC en ce qui concerne le paiement des frais concernant l’administration (fonds de roulement) et conservation (fonds de réserve) des parties communes. :

Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

2. Contrat du syndic « type IPI »

paspigeon a écrit :

L'ancien syndic comptait 15 euros
Dans le contrat du nouveau syndic ,c'est stipulé et compte 50 euros pour un rappel simple et 100 euros pour un recommandé.
C'est un contrat type IPI

La section « Contrats-types » du site internet de l’IPI comprend cinq pages, dont seulement une page est publique. Cette page comprend des liens vers des contrats « homologués » seulement par l’IPI et plus par la FSP Économie. Pour les autres 4 pages, dont celle « contrat de syndic », il faut être membre de l’IPI. Ce qui rend ce modèle non opposable à des tiers.

Comme le « contrat de syndic » n’est pas accessible publiquement il n’est même plus homologué par l’IPI. En effet une condition minimale d’un document homologué par une instance publique, comme l‘IPI, est que ce document est accessible publiquement.
Donc un « contrat de syndic type IPI »n’existe pas. C’est un slogan commercial, rien de plus. Ce contrat modèle devrait faire partie de la documentation précontractuelle qu’un candidat-syndic doit remettre à son client. La composition de ce dossier sort du sujet actuel.

Mais ce « contrat de syndic type IPI » se base probablement sur une proposition de l’ABSA publiée quelque part. Ce contrat oubliait qu’il est impossible de changer contractuellement les dispositions de la loi dans le contexte de la copropriété (ce qui est parfois possible dans le contexte de la location).

Votre syndic doit donc selon moi d’urgence proposer à l’AG, en attente de la coordination complète des statuts, les modalités de paiement des provisions, … par le CP à l’ACP. Ne pas oublier que ces dispositions seront aussi automatiquement d’application dans le sens inverse (l’ACP doit un montant à l’ACP).

3. Budgets prévisionnels séparés du fonds de roulement et fonds de réserve

En plus votre syndic devrait respecter la disposition suivante de l’Art. 577-8 §4 18° CC :

(…) ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Ce qui implique qu’il ne peut demander
- une provision globale pour les deux fonds, mais qu’il devrait les demander séparément, puisqu’ils doivent être payés sur des comptes bancaires séparés pour éviter une utilisation non–conforme à leur destination (Art. 577-8 §4 5° CC)
- des provisions qu’après que le budget prévisionnel concernée a été votée (= avoir approuvé, après modification éventuelle, par exemple les budgets détaillés joints à l’invitation de l’AGO 2014 pour les provisions 2015).
- le solde due pour une année spécifique, qu’après que les comptes ont été approuvés (il doit payer dans le même délai les solde éventuellement due à certains CP ; une compensation avec les provisions futures est interdit depuis le 01.01.2013)

PIM · #8 22-01-2015 09:01:08

luc a écrit :

La section « Contrats-types » du site internet de l’IPI comprend cinq pages, dont seulement une page est publique. Cette page comprend des liens vers des contrats « homologués » seulement par l’IPI et plus par la FSP Économie. Pour les autres 4 pages, dont celle « contrat de syndic », il faut être membre de l’IPI. Ce qui rend ce modèle non opposable à des tiers.

Je ne vais pas dévier du sujet initial (l'ennui des longues réponses de Luc, c'est qu'il y a souvent matière à discussions déviées au gré de certains passages....), mais l'affirmation "ce qui rend ce modèle non opposable aux tiers" sous-entend que les autres (modèles) sont, eux, opposables aux tiers.... et donc, pourrait-on comprendre, d'usage obligatoire. Ce n'est absolument pas le cas.

J'ignore, par ailleurs, ce qui a motivé, à l'Ipi, l'accessibilité - ou non - d'une partie de ces documents: à mon propre avis (mais on ne me l'a pas demandé cool ), ce n'est pas un bon choix.

Peut-être qu'à l'occasion de la future refonte du site de l'Ipi, ce sera adapté ?

max11 · #9 22-01-2015 11:47:15

Et, à part cela, pour revenir au sujet....
J'ai la lecture suivante de l'info donnée dans la question : le syndic a indiqué dans son contrat que ses frais pour un rappel serait de 50€ pour un rappel simple et 100€ pour un recommandé.
On ne dit pas que c'est une indemnité en faveur de l'acp....
Cela ne relève donc pas des statuts de l'acp mais uniquement du contrat qui lie l'acp à son fournisseur. Soit c'est accepté, soit c'est modifié (ou refusé). Mais une fois accepté et le contrat signé, je crois que le syndic est en droit de facturer ses frais à l'acp....
(je ne relève pas le titre donné à cela "frais" ou "honoraires", ce serait un autre débat mais hors sujet et ne changeant rien ici)

Je ne vois pas en quoi les statuts interviennent dans cette question.... Les statuts ne disent pas si le plombier peut compter des frais supplémentaires en cas d'absence de l'occupant....

MarcoBrux

PIM · #10 22-01-2015 12:21:21

max11 a écrit :

Et, à part cela, pour revenir au sujet....
J'ai la lecture suivante de l'info donnée dans la question : le syndic a indiqué dans son contrat que ses frais pour un rappel serait de 50€ pour un rappel simple et 100€ pour un recommandé.
On ne dit pas que c'est une indemnité en faveur de l'acp....
Cela ne relève donc pas des statuts de l'acp mais uniquement du contrat qui lie l'acp à son fournisseur. Soit c'est accepté, soit c'est modifié (ou refusé). Mais une fois accepté et le contrat signé, je crois que le syndic est en droit de facturer ses frais à l'acp....
(je ne relève pas le titre donné à cela "frais" ou "honoraires", ce serait un autre débat mais hors sujet et ne changeant rien ici)
Je ne vois pas en quoi les statuts interviennent dans cette question.... Les statuts ne disent pas si le plombier peut compter des frais supplémentaires en cas d'absence de l'occupant....

Donc toute la question est de savoir si le contrat a été signé entre l'ACP et le candidat nouveau syndic...

Et indépendamment de cela, il faut tout de même que l'ACP sache que le syndic facturera, pour sa propre prestation, 50 €/100 € par rappel simple/recommandé, à charge de l'ACP.... qui devra tenter de le récupérer chez le défaillant/rappelé...

Outre l'exemple du plombier, c'est à comparer aussi avec le surcoût généré par un nouveau passage de Caloribel (ou équivalent).

max11

paspigeon · #11 22-01-2015 21:03:28

Merci pour vos réponses diverses e contradictoires
Je voulais simplement voir dans vos coproprietes concernant ces rappels a combien s’élevait ces frais de rappels?
Nous sommes une petite copropriété et 50 ou 100 euros représente presque la somme de ce que l'on paye par mois
merci encore

GT · #12 22-01-2015 23:55:30

A titre exemplatif, dans une copropriété : décision AG 2013

frais de rappels ordinaires : 12 euros + frais d'envoi par courrier ordinaire

frais de rappels recommandés : 15 euros + frais d'envoi par courrier recommandé

luc · #13 23-01-2015 08:09:58

max11 a écrit :

Je ne vois pas en quoi les statuts interviennent dans cette question.... Les statuts ne disent pas si le plombier peut compter des frais supplémentaires en cas d'absence de l'occupant....

On ne paie pas un honoraire à un plombier, mais le tarif de ces heures prestéés, ainsi que le prix des pièces, en restant dans les limites du devis (et du cahier des charges éventuel).

En ce qui concerne le syndic:
Le syndic n'est pas un fournisseur, mais un mandataire indépendant de l'ACP, qui a droit à un honoraire forfaitaire. Dans son contrat il peut parfaitement énumérer ses frais supplémentaires et les facturer à l'ACP.

En ce qui concerne l'ACP:
La règle générale est que les frais et recettes de l'ACP sont ventilés pro rata à tous les CP, sauf règle spécifique, légale et/ou statutaire.
Une décision sans plus de l'AG n'est donc pas valable. Il faut une décision de changer statuts (acte authentique, ...) et exécuter ce changement. Si non l'exécution est probablement suspendue.

Dernière modification par luc (23-01-2015 08:10:22)

paspigeon · #14 23-01-2015 08:13:23

merci GT,
Cela me parait normal mais c’était facturé au CP en retard ou facturé a l'ACP?
Cela figurait il dans le contrat du syndic ou dans le règlement de l'acp?
Merci encore et bonne journée

paspigeon · #15 23-01-2015 08:22:56

Bonjour,
Vous parlez toujours que c'est facturé a l'acp, chez nous tous ces frais sont facturés directement au CP

luc · #16 23-01-2015 08:44:51

paspigeon a écrit :

Bonjour,
Vous parlez toujours que c'est facturé a l'acp, chez nous tous ces frais sont facturés directement au CP

Il n'y pas un contrat entre le syndic et le CP. Il ne peut donc pas facturer au CP.

Cette manière de travailler à une odeur de possibilité d'abus de confiance (Belgique) ou abus de biens sociaux (France).

Il est certainement contraire à l'AR du 12.07.2012 concernant la comptabilité des ACP. Lire le Bulletin N° 63 de la CNC.

paspigeon · #17 23-01-2015 11:12:41

Bonjour, Luc
OK il me semblait bien mais notre ancien syndic pourtant IPI faisait le contraire .
Pour le mode emploi ,je l'avait lu mais je ne sais toujours pas comment repondre a quelqu'un precis et avoir la petite fenetre au dessus ,peut etre en cliquant sur citer mais je ne suis pas sur ?????
Merci en tout cas pour votre reponse rapide et claire

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