Recouvrement charges impayées - Assurance syndic

Mmepims · #1 10-02-2015 11:50:15

Bonjour,

Notre syndic néglige depuis un bon moment de recouvrer les charges impayées.
C'est une petite copropriété et je voudrais savoir comment procéder pour faire cesser l'hémorragie sans devoir passer directement par la case "avocat" (sachant que je devrai probablement assumer seule les honoraires vu le manque d'intérêt/de réaction des autres CP).
Le syndic est assuré comme la loi le prévoit (il y a en tout cas une compagnie d'assurance et un n° de police mentionné dans ses courriers). Il y a plusieurs mois, j'ai évoqué oralement le fait qu'il devait faire une déclaration de sinistre auprès de son assurance car je refusais d'assumer la quote-part des mauvais payeurs (il n'y a en effet plus d'argent sur les comptes de la copropriété et se sont des lettres de rappel, sommations...qui se succèdent de la part des fournisseurs).
En recevant le dernier relevé, je constate que rien n'a bougé concernant les mauvais payeurs.

Que dois-je faire ? Puis-je contacter directement cette assurance pour leur faire part du problème puisque le syndic ne le fait pas ?
Un signalement à l'IPI pourrait-il le faire réagir ?
Si je décide finalement d'agir en justice, quelle procédure dois-je entamer (base légale) et ai-je nécessairement besoin d'un avocat pour l'introduire ?

Merci d'avance de me faire part de vos expériences et de vos conseils.

panchito · #2 10-02-2015 12:55:03

Mais c'est tout simple: vous vous mettez à la recherche d'un nouveau syndic et vous faites mettre à l'ordre du jour le point suivant:

- Choix d'un nouveau syndic

Si vous estimez que votre syndic actuel n'exécute pas convenablement les décisions que vous les copropriétaires avez pris en AG, vous ne lui donnez pas non plus décharge et quitus.

GT · #3 10-02-2015 13:41:13

"Le syndic est assuré comme la loi le prévoit (il y a en tout cas une compagnie d'assurance et un n° de police mentionné dans ses courriers). Il y a plusieurs mois, j'ai évoqué oralement le fait qu'il devait faire une déclaration de sinistre auprès de son assurance car je refusais d'assumer la quote-part des mauvais payeurs"

Vous êtes-vous préoccupée de l'objet , du contenu et de l'étendue de l'assurance du syndic l'obligeant à faite une déclaration de sinistre dans le cadre décrit ?

L'assurance de votre syndic n'est-elle pas son assurance RC obligatoire pour les syndics IPI? Dans ce cas, il ne s'agit pas d'une assurance de l'ACP couvrant le risque de charges impayées.

Dernière modification par GT (10-02-2015 13:51:56)

Mmepims · #4 10-02-2015 15:07:11

panchito a écrit :

Mais c'est tout simple: vous vous mettez à la recherche d'un nouveau syndic et vous faites mettre à l'ordre du jour le point suivant:
- Choix d'un nouveau syndic
Si vous estimez que votre syndic actuel n'exécute pas convenablement les décisions que vous les copropriétaires avez pris en AG, vous ne lui donnez pas non plus décharge et quitus.

Le fait de changer de syndic (ce que nous avons déjà fait jadis pour les mêmes raisons) ne va pas régler les carences de celui-ci et la responsabilité qui en découle.

En outre, la bonne gestion des fonds de la copropriété, en ce compris le recouvrement des charges, fait partie des tâches essentielles du syndic. En quoi une décision de l'AG aurait dû être prise à ce sujet (si je vous comprends bien) ?

GT a écrit :

"Le syndic est assuré comme la loi le prévoit (il y a en tout cas une compagnie d'assurance et un n° de police mentionné dans ses courriers). Il y a plusieurs mois, j'ai évoqué oralement le fait qu'il devait faire une déclaration de sinistre auprès de son assurance car je refusais d'assumer la quote-part des mauvais payeurs"
Vous êtes-vous préoccupée de l'objet , du contenu et de l'étendue de l'assurance du syndic l'obligeant à faite une déclaration de sinistre dans le cadre décrit ?
L'assurance de votre syndic n'est-elle pas son assurance RC obligatoire pour les syndics IPI? Dans ce cas, il ne s'agit pas d'une assurance de l'ACP couvrant le risque de charges impayées.

Les charges impayées découlent de négligences graves du syndic qui n'a rien fait pour les récupérer pendant plus d'un an.
A quoi sert donc l'assurance RC obligatoire ?

GT · #5 10-02-2015 15:35:47

Objet de l'assurance responsabilité civile du syndic :

Directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement ayant pour objet les articles 5 et 32 du code de déontologie de l’IPI

http://www.ipi.be/admin/userfiles/file/ … giques.pdf

Cette assurance intervient si l'engagement de la responsabilité du syndic est établi, généralement dans une procédure.

Dernière modification par GT (10-02-2015 15:39:59)

Mmepims · #6 10-02-2015 15:50:21

GT a écrit :

Cette assurance intervient si l'engagement de la responsabilité du syndic est établi, généralement dans une procédure.

Cela signifie donc qu'il va falloir passer par la justice sad .....

Comment procéder: Citation ou requête ? Base légale ? Avocat obligatoire ou non ?....

bada · #7 10-02-2015 17:22:13

Avant de courir chez le juge, qu'est qui a été fait ?

Vous même ou d'autres CP sont-ils intervenus auprès du syndic pour le presser d'exécuter cette mission qui lui est dévolue et ce par écrit. Et que répond-il ?

Lui avez -vous envoyé un recommandé ?

Avez-vous déjà mis ce point à ODJ ? Recouvrement des impayés.

Avez-vous déjà mis à l'ODJ : choix d'un nouveau syndic ?

ou, Dépôt de plainte contre le syndic s'il n'effectue aucune démarche dans les 30 jours...par exemple.

GT

PIM · #8 10-02-2015 18:34:47

Et, complémentairement à ce qui a déjà été dit: que prévoient l'acte de base et règlement de copropriété à propos des charges impayées ?

GT

panchito · #9 10-02-2015 22:00:41

Mmepims a écrit :

Les charges impayées découlent de négligences graves du syndic qui n'a rien fait pour les récupérer pendant plus d'un an.

Et qu'avez-vous fait, vous les copropriétaires?

Le Syndic rapporte à vous. Il est le bras que vous, les copropriétaires avez engagé pour exécuter vos décisions.

Donc si la personne que vous avez engagé ne rempli pas ses obligations contractuelles; pourquoi la gardez-vous à votre service??

Révoquez-là!

Si vous rassemblez les quotités nécessaires, vous pouvez même convoquer une AGE avec ce point à l'ordre du jour endéans la quinzaine. Qu'attendez-vous??

Mmepims · #10 10-02-2015 22:03:04

bada a écrit :

Avant de courir chez le juge, qu'est qui a été fait ?
Vous même ou d'autres CP sont-ils intervenus auprès du syndic pour le presser d'exécuter cette mission qui lui est dévolue et ce par écrit. Et que répond-il ?
Lui avez -vous envoyé un recommandé ?
Avez-vous déjà mis ce point à ODJ ? Recouvrement des impayés.
Avez-vous déjà mis à l'ODJ : choix d'un nouveau syndic ?
ou, Dépôt de plainte contre le syndic s'il n'effectue aucune démarche dans les 30 jours...par exemple.

En bref:
Le syndic ne répond pas aux mails (ou, quand il le fait, "tergiverse"), rechigne à donner un rendez-vous et a même un jour renvoyé un copropriétaire qui s'était présenté au bureau à l'improviste.
J'ai pour ma part demandé des comptes par mail quand nous avons reçu dans l'immeuble (par erreur) des courriers de rappel de plusieurs fournisseurs (sans parler des scellés sur l'ascenseur, du service de nettoyage qui ne vient plus....). Il n'y avait alors pas encore eu d'AG avec ce syndic (qui venait d'être changé).
Lors de la 1ère AG (il y a un peu moins d'1 an), les copropriétaires présents ont eu la désagréable surprise d'apprendre, à l'assemblée même, que le copropriétaire qui avait accepté de vérifier les comptes n'avait pas répondu à la convocation (celui-ci n'était d'ailleurs ni présent ni représenté). Les comptes n'ont donc pas été approuvés à défaut de vérification et le syndic nous a assuré que tout allait rentrer dans l'ordre car la personne qui s'occupait de la comptabilité avait été souffrante mais allait beaucoup mieux (on a eu envie d'y croire...).
Par la suite, nous avons constaté que la situation se dégradait lorsqu'un entrepreneur a téléphoné à un des copropriétaires pour dire qu'il était sur le point de mandater un huissier afin de recouvrer son dû (à noter que nous n'avons pas de CdC).
Le copropriétaire, "vérificateur aux comptes" défaillant, a été interpellé, s'est (enfin) inquiété de la responsabilité qu'il encourait et, plutôt que de se charger de la vérification lui-même, a fait appel à un comptable onéreux pour lequel il a réclamé une participation financière aux autres CP, (ce que j'ai bien sûr refusé...). Nous sommes alors à +/- 4 mois après l'AG.
Devant cette vérification imminente, le syndic a également fait appel à un comptable pro (pas trop tôt !). Selon la conclusion du comptable du "vérificateur aux comptes", le manque de liquidité n'était pas dû à une malversation du syndic (détournement...) mais il a été constaté, par les 2 comptables, qu'il y avait un "trou" d'environ 18.000€ (dans un immeuble de 10 !). La comptable du syndic nous a envoyé un relevé clair 1 mois plus tard et nous nous sommes aperçu que des charges n'avaient pas été réclamées aux vendeurs lors de la vente d'appartements (entre autres).
J'ai alors demandé au nouveau comptable du syndic (par téléphone), de ne pas tarder à récupérer ces sommes et d'agir en justice à défaut de réaction. Je constate que la situation reste toutefois inchangée après plusieurs mois.
Dans quelques jours, une AGE est organisée à l'initiative du syndic car la situation financière de l'ACP est catastrophique et l'AGO devrait avoir lieu fin mars.

PIM a écrit :

Et, complémentairement à ce qui a déjà été dit: que prévoient l'acte de base et règlement de copropriété à propos des charges impayées ?

Je ne sais pas ce qui est prévu dans l'acte de base et le règlement de copropriété mais ce que je sais c'est que régulièrement nous sommes amenés à demander aux syndics successifs d'adopter une marche à suivre pour ne pas tarder avec les retards de paiement.
Votre question signifie-t-elle que le syndic n'a pas l'obligation de s'inquiéter du recouvrement des charges à défaut d'instructions prédéfinies ?

panchito · #11 10-02-2015 22:26:59

Mmepims a écrit :

Votre question signifie-t-elle que le syndic n'a pas l'obligation de s'inquiéter du recouvrement des charges à défaut d'instructions prédéfinies ?

Bien sur, le Syndic ne fait qu'exécuter les ordres que vous les copropriétaires lui donnez lorsque vous êtes réunis en AG.

De sa propre initiative il ne peut légalement rien faire.

Si vous portez l'affaire en justice, le Syndic sera blanchi car vous les copropriétaires serez accusé de négligence et passivité face au Syndic qui n'a pas rempli ses obligations. Surtout si vous lui avez donné décharge et quitus pour sa gestion. A partir de ce moment-là c'est vous, les copropriétaires qui endossez toutes les responsabilités des faits et gestes de votre syndic.

panchito · #12 10-02-2015 23:01:50

Mme Pims a écrit :

qu'il y avait un "trou" d'environ 18.000€

.Et si vous, les copropriétaires, restez les bras ballants, votre Syndic a l'obligation légale de lancer un appel de fonds de 18.000€ pour combler le trou puisqu'il lui est légalement interdit de faire descendre le compte de la copropriété en dessous de zéro.

Donc qui va casquer? Les bons payeurs de votre copropriétés (les mauvais n'étant pas poursuivis par votre syndic...)

Qu'attendez-vous donc pour agir? C'est vous les copropriétaires (actionnaires!)

Mmepims · #13 10-02-2015 23:29:55

panchito a écrit :

Bien sur, le Syndic ne fait qu'exécuter les ordres que vous les copropriétaires lui donnez lorsque vous êtes réunis en AG.
De sa propre initiative il ne peut légalement rien faire.
Si vous portez l'affaire en justice, le Syndic sera blanchi car vous les copropriétaires serez accusé de négligence et passivité face au Syndic qui n'a pas rempli ses obligations. Surtout si vous lui avez donné décharge et quitus pour sa gestion. A partir de ce moment-là c'est vous, les copropriétaires qui endossez toutes les responsabilités des faits et gestes de votre syndic.

S'il est clair qu'il faut changer de syndic (encore faut-il que la majorité suive), je ne comprends pas votre raisonnement qui consiste à dire, si je vous comprends bien, que la gestion des fonds appartient aux copropriétaires qui doivent donc être constamment derrière le syndic.
Ce n'est pourtant pas l'esprit de la loi qui lui confie l'administration des fonds de l'association et qui l'autorise à accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.
Cela suppose la gestion de fonds en "bon père de famille" et donc un minimum d'initiative. Récupérer les charges auprès des vendeurs lors de ventes immobilières, envoyer des rappels, convoquer, le cas échéant, une AGE en temps "utile" quand tout a été tenté dans les règles de l'art..... ne me semblent pas être des initiatives qui doivent être prises par les copropriétaires.
Je ne vois pas pourquoi le syndic serait blanchi devant le juge car c'est bien lui qui a été négligent et passif jusqu'à présent.

panchito · #14 11-02-2015 07:55:02

Mme Pims a écrit :

Je ne vois pas pourquoi le syndic serait blanchi devant le juge car c'est bien lui qui a été négligent et passif jusqu'à présent.

Et bien c'est, dans la grande majorité, ce que les juges font car votre syndic ce n'est qu'un exécutant.
Donc si votre Syndic est négligent, c'est que vous, les copropriétaires n'assumez pas vos responsabilités SURTOUT si vous lui avez donné décharge et quitus.
Donc dans la grande majorité des cas, c'est l'ACP qui est condamnée pour passivité / négligence et son syndic blanchi....

C'était d'ailleurs bien l'esprit de la nouvelle loi: faire prendre conscience aux copropriétaires de leurs responsabilités et de les motiver à AGIR.

C'est à votre Conseil de Copropriété à suivre les actions ou non-actions de votre syndic et à faire rapport 2 fois par an aux autres copropriétaires pour qu'ils puissent décider en toute connaissance de cause s'ils renouvellent leur mandat au Syndic ou pas lors de l'AG statutaire.

Dernière modification par panchito (11-02-2015 09:37:12)

lemandfane · #15 11-02-2015 09:35:07

Merci pour les informatons.

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Dernière modification par lemandfane (02-03-2015 02:37:25)

Mmepims · #16 11-02-2015 10:51:50

Panchito, je maintiens que l'esprit de la loi n'est certainement pas d'exonérer le syndic de toute responsabilité simplement parce qu'il est possible d'en changer (nous l'avons d'ailleurs fait plusieurs fois) !
Outre son rôle d'exécutant des décisions de l'ACP, le syndic a (légalement) un rôle de "comptable" de l'association et si au moment de rendre des comptes, il s'avère qu'il a été passif et négligent avec les fonds de la copropriété, il n'y pas de raison qu'il échappe à sa responsabilité.

Nous n'avons bien évidemment pas donné le quitus et, comme précisé dans un précédent message, il n'y a pas de CDC (pas obligatoire vu la taille de notre copropriété).

panchito · #17 11-02-2015 11:02:48

Si vous ne lui avez pas encore donné décharge et quitus, alors c'est hyper simple!

Vous faites mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG le point suivant:
- Choix d'un nouveau Syndic

Et vous y aller avec des CV, des offres documentées et des références.

Rien ne vous empêche de faire du lobbying avant l'AG auprès des autres CP pour vous assurer qu'ils vous suivent lors de l'AG

Recouvrement charges impayées - Assurance syndic

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