procurations AG

monique · #1 18-04-2015 19:21:00

Concernant les procurations : la loi dit bien si je ne m'abuse : "...plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété" ; dans notre ROI, il est indiqué : "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à deux mille cinq cents cents millièmes" (je précise nous somme une cp de +/- 400 lots, parc résidentiel).
Le syndic m'envoie un mail me disant 2500 quotités ?

Faut-il suivre la loi ou le syndic ?

Cordialement

bada · #2 18-04-2015 20:52:45

La loi et uniquement la loi

GT · #3 18-04-2015 21:17:55

2500 millièmes/25000 millième = 2500 quotités sur 25000 quotités = 10 % ?

Pour le calcul du nombre de procurations que peut détenir un mandataire au-delà de 3 visé à l'art. 577-6, § 7, al. 5, la référence au nombre de lots (10, 100, 400...) est sans importance au contraire de celle relative au total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

Dernière modification par GT (18-04-2015 21:29:07)

monique · #4 19-04-2015 06:52:39

Bonjour GT et merci. En fait le nombre total de quotites est 89.000 donc cela serait 8900 quotites permises en procurations incluant les miennes

Donc ce serait à nouveau la loi qui prime ?

je commence a me poser des questions concernant les connaissances legales de notre syndic

cordialement
Monique

GT · #5 19-04-2015 21:10:37

monique a écrit :

Bonjour GT et merci. En fait le nombre total de quotites est 89.000 donc cela serait 8900 quotites permises en procurations incluant les miennes
Donc ce serait à nouveau la loi qui prime ?
je commence a me poser des questions concernant les connaissances legales de notre syndic
cordialement
Monique

Lors de l'AG, l'examen de la validité des procurations n'est pas nécessairement du ressort du syndic mais bien de celui du président de l'assemblée générale et de scrutateurs. Dans ce cas, le syndic peut être poussé à les conseiller.

Je vous suggère de demander à ce dernier , avant la date retenue pour l'AG, pourquoi dans une copropriété dont le total des quotités est, selon vous, de 38000, le nombre de quotités dont peut être porteur un mandataire est, selon les informations qu'il vous a fournies, limité à 2500 alors que le texte légal prévoit qu'un mandataire peut être porteur de plus de 3 procurations si le total des voix dont il dispose au total (ses propres voix et celles de ses mandants) n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. Il est vrai que vous faites mention d'un ROI dans lequel il est indiqué : "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à deux mille cinq cents cents millièmes". La question se pose de savoir si un élément vous a échappé ou au syndic et à fortiori au lecteur du post.

monique · #6 20-04-2015 07:12:50

Le nombre total des quotites est 89.000/100.0000e pas 38.000.

ROI mentionne pas plus de 2.500 procurations.

ma question est simple : la loi prime-t-elle sur le ROI ?

Cordialement

GT · #7 20-04-2015 07:43:53

monique a écrit :

Le nombre total des quotites est 89.000/100.0000e pas 38.000.
ROI mentionne pas plus de 2.500 procurations.
ma question est simple : la loi prime-t-elle sur le ROI ?
Cordialement

89000 quotités. Dont acte. Où avais-je la tête?
Mais 89000 quotités sur un total de 100000. "Le nombre total des quotités est de 89000/100000". Je ne comprends pas cette affirmation.
Que représentent ces 89000 quotités sur 100000 ?
Que représentent 11000 quotités sur 100000?
Les quotités sont en 100.000èmes. le total des quotités est de 100.000.
Si c'est bien cela, 10 % de 100000 = 10000.

Pour le surplus, la réponse est simple . Je renvoie une nouvelle fois à l'article 577-14, CC prévoyant que les dispositions visées aux art. 577-3 à 577-13/1 sont impératives et que les dispositions statutaires non conformes sont de plein droit remplacées par les dispositions légales.

Il me semble que le syndic devrait pouvoir vous aider dans votre réflexion.

Dernière modification par GT (20-04-2015 07:47:04)

grmff · #8 20-04-2015 08:59:23

Pour moi, la loi prime le ROI.

Vous avez donc droit à 10% de quotités maximum, avec vos quotités et les quotités de vos procurations.

Si la copropriété est une copropriété avec 89.000 quotités au total, vous avez droit à 8.900 quotités.

Si les procurations vous sont refusées, vous pourrez aller en justice pour faire annule l'AG. Il convient cependant de chercher à convaincre syndic et conseil avant l'AG pour clarifier les choses: ils sont les bienvenus sur Pim.be!

monique · #9 20-04-2015 16:12:54

Bonjour,

89000/100000 représentent les parties privatives, je crois et le reste parties communes.

Merci à tous pour vos réponses

grmff · #10 20-04-2015 18:14:30

Les quotités sont toujours attachées aux parties privatives. Les parties communes n'ont jamais de quotité.

Il peut y avoir des exceptions anormales du type copropriété propriétaire d'une cave, d'un garage, ou d'un parking à usage communs pour les poubelles les visiteurs ou les balais de la concierge. Mais cela ne représentera jamais 11% de la copropriété...

luc · #11 20-04-2015 18:57:08

monique a écrit :

Bonjour,
89000/100000 représentent les parties privatives, je crois et le reste parties communes.
Merci à tous pour vos réponses

Est-ce les installations sportifs ont des quotités selon les statuts ?

monique · #12 20-04-2015 19:13:38

Non je ne pense pas.mais les terrains oui. nous avons également des zones vertes.

GT · #13 20-04-2015 19:15:39

Dans le système de la copropriété forcée(acte de base sans distinction entre association principale et associations partielles),chaque copropriétaire détient en copropriété et indivision forcée un pourcentage des parties communes de l'association des copropriétaires (p.e : ds une copropriété 4/10000 pour un garage, 76/10000 pour un appartement, et dans une autre copropriété 1149/70000 pour un appartement).
Dans certaines copropriétés constituées de plusieurs blocs, il faut distinguer une quotité détenue par le copropriétaire dans les parties communes générales d'une association principale (p.e 1149/70000 pour un appartement, 121/70000 pour un garage ) et aussi celles détenues ds les parties communes spéciales d'une association particulière (p.e. 1124/10000 pour un appartement , 136/10000 pour un garage). Il s'agit d'un cas réel.

Chaque copropriétaire peut prendre connaissance des quotités qui lui ont été attribuées dans son acte d'achat et de l'existence éventuelle d'une association principale et d'une association partielle dont il fait partie. Et en lisant les statuts.

Dernière modification par GT (20-04-2015 19:18:28)

monique · #14 20-04-2015 19:23:08

Merci à tous pour vos réponses.

Ce qui m'ennuie c'est que le syndic (professionnel) n'a pas l'air de connaître les lois.

GT · #15 20-04-2015 20:24:34

monique a écrit :

Merci à tous pour vos réponses.
Ce qui m'ennuie c'est que le syndic (professionnel) n'a pas l'air de connaître les lois.

Ne tirons pas (maintenant) sur le pianiste.
Un complément d'information a-t-il été demandé au syndic ? Les statuts reprenant le tableau de répartition des quotités a-t-il été relu ainsi que l'acte d'acquisition dans lesquels sont repris le total ou les totaux des quotités ? N'y a -t-il pas un malentendu ?

Dernière modification par GT (20-04-2015 20:25:06)

monique · #16 22-04-2015 14:58:58

Bonjour,

J'ai trouvé le maillon manquant ! Dans un acte notarié de 1995, je peux lire : "Etant donné que les lots de la quatrième extension comportaient dix mille deux cent soixante quatre cent millièmes (10.264/100.000) et qu'ils sont intégrés dans les parties communes, il n'y a plus que quatre vingt neuf mille sept cent trente six cent millièmes (89.736/100.000), une ag extraordinaire des copropriétaires du Parc Résidentiel xxxxxxx sera convoquée tant pour adapter l'ancien dénominateur (100.000) au nouveau dénominateur (89.736)que pour rendre les statuts conformes à la loi sur la copropriété."

Ceci étant dit : pour les procurations,la loi parle de lots : .... si le total des voix dont il dispose au total (ses propres voix et celles de ses mandants) n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

L'ensemble des lots veut il dire les 89.736quotités ? si oui, les procurations ne peuvent excéder les 10%.

grmff · #17 22-04-2015 15:59:50

max 10% de 89736 quotités au total = 8973,6 quotités. C'est ce que j'expliquais dans mon message de 20-04-2015 09:59:23

luc · #18 23-04-2015 10:56:41

monique a écrit :

Bonjour,
J'ai trouvé le maillon manquant ! Dans un acte notarié de 1995, je peux lire : "Etant donné que les lots de la quatrième extension comportaient dix mille deux cent soixante quatre cent millièmes (10.264/100.000) et qu'ils sont intégrés dans les parties communes, il n'y a plus que quatre vingt neuf mille sept cent trente six cent millièmes (89.736/100.000), une ag extraordinaire des copropriétaires du Parc Résidentiel xxxxxxx sera convoquée tant pour adapter l'ancien dénominateur (100.000) au nouveau dénominateur (89.736)que pour rendre les statuts conformes à la loi sur la copropriété."
Ceci étant dit : pour les procurations,la loi parle de lots : .... si le total des voix dont il dispose au total (ses propres voix et celles de ses mandants) n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
L'ensemble des lots veut il dire les 89.736quotités ? si oui, les procurations ne peuvent excéder les 10%.

Il y a aura des problèmes ...

si l'AGE dont on parlait en 1995 n'a pas été tenu
si les décisions de l'AGE ne sont pas repris dans l'acte de base
si les statuts n'ont pas été coordonné depuis 2010

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