Vendre ou ne pas vendre.... That's question!

raphlemagnifique · #1 22-07-2015 10:52:31

Bonjour,

On se pose la question... nos locataires de rêve s'en vont en septembre, L'appartement est à Etterbeek.
Maintenant, on habite Charleroi, ça fait loin au vu du nombre de lapins qu'on a eu il y a 3 ans.

Les appels de fonds commençant à se faire réguliers, La vente nous permettrait d'investir dans 2 petites maisons dans le Hainaut.

d'un autre côté on nous dit de bien le conserver.

Du coup on hésite.

Qu'en pensez-vous??

PIM · #2 22-07-2015 13:24:52

Si avec le produit de la vente de l'appartement bruxellois vous pouvez acquérir 2 maisons, vous répartissez votre risque locatif sur 2 immeubles: ce qui est mieux.

Et si ces maisons sont proches de votre demeure actuelle, la gestion sera plus aisée.

rexou · #3 22-07-2015 14:05:04

D'accord avec PIM, mais ne pas oublier que

- vente + achat = frais d'enregistrement et de notaire
- 2 maisons dans le Hainaut impliquent probablement des locataires moins solvables, moins stables et une gestion plus sportive
- vu en particulier la politique de la ville de Charleroi, bien vérifier les frais annexes/mises en conformité des achats envisagés.
- Vous connaissez votre appartement d'Etterbeek (géré par un syndic), et deux nouveaux achats sont susceptibles de présenter des surprises parfois onéreuses que vous devrez gérer seul
- Etterbeek est proche du quartier européen ---> valorisation probable dans le futur

Faire visiter le bien à Etterbeek par une agence est une option possible.
Un achat à Charleroi sera peut-être plus rentable, mais...

raphlemagnifique · #4 22-07-2015 14:46:01

Effectivement ce sont des gens de la CE qui y viennent 3x par an ou presque.
Malheureusement c'est une grosse copropriété, en 7 ans, 3 syndics différents. On a pas une grande influence...

Je me doute qu'il y aura une plus value, je pense que ce sera le cas déjà maintenant.

On a une petite maison à Marcinelle, qui a été louée dans les 3 semaines, j'ai eu l'impression que c'était plus simple ici tant qu'on triait le bon grain de l'ivraie.

Ce que vous écrivez tous les deux est très juste... me voilà encore plus perplexe... neutral

Himura · #5 23-07-2015 20:28:42

Personnellement, j'aurais un bien à Etterbeek, connu, rentable, plein d'avenir. Je ne le lacherais pas, sauf si mes plans d'investissement changeaient (retraite, vie sans tracas, besoin de liquidités).
Et sans connaitre Marcinelle de près, j'en entends souvent parler, comme toute personne qui lit l'actualité.
La situation et le potentiel ne sont pas comparables. Les risques non plus (un nouvel investissement = toujours une part d'inconnues).

Bref, je conserverais, personnellement.
Organiser les visites à VOS dates et VOS heures. Si on vous pose un lapin, ce ne serait que quelques minutes de perdues.
Ou faites-vous assister. Peut-être que des missions partielles de visites uniquement existent chez des agents ?

rexou

didier21 · #6 23-07-2015 20:31:44

J'emprunterai pour 2 logements à Marcinelle en mettant le bien d'Etterbeek en garantie ...

big_smile

rexou · #7 23-07-2015 22:41:07

didier21 a écrit :

J'emprunterai pour 2 logements à Marcinelle en mettant le bien d'Etterbeek en garantie ...

C'est aussi une option possible, oui... Reste le côté fiscal et ses incertitudes. Voir aussi l'âge et la disponibilité de l'investisseur et la rentabilité de l'opération...

Himura a raison : un nouvel achat comporte toujours une part d'inconnue. Mais l'idée est en tout cas à creuser :-)

grmff · #8 24-07-2015 13:22:28

didier21 a écrit :

J'emprunterai pour 2 logements à Marcinelle en mettant le bien d'Etterbeek en garantie ...

Si le bien à Etterbeek est payé, pourquoi pas. C'est sans doute ce qu'il y a de plus rentable. C'est le genre de voie que j'ai choisi personnellement...

Mais comme l'un n'est pas l'autre, j'ai compris depuis longtemps que le "métier" de bailleur n'était pas du goût ni des capacités de tout le monde.

rexou

raphlemagnifique · #9 25-07-2015 12:12:41

Himura a écrit :

Personnellement, j'aurais un bien à Etterbeek, connu, rentable, plein d'avenir. Je ne le lacherais pas, sauf si mes plans d'investissement changeaient (retraite, vie sans tracas, besoin de liquidités).
Et sans connaitre Marcinelle de près, j'en entends souvent parler, comme toute personne qui lit l'actualité.
La situation et le potentiel ne sont pas comparables. Les risques non plus (un nouvel investissement = toujours une part d'inconnues).
Bref, je conserverais, personnellement.
Organiser les visites à VOS dates et VOS heures. Si on vous pose un lapin, ce ne serait que quelques minutes de perdues.
Ou faites-vous assister. Peut-être que des missions partielles de visites uniquement existent chez des agents ?

Je quote Himura mais je réponds aussi à tout le monde...

Les immeubles des années '60 étant ce qu'ils sont, les frais ne vont pas aller en diminuant...
l'appartement à Etterbeek est payé. Une maison à Marcinelle aussi. Même en les gardant on pourrait emprunter pour une 3ème location. Cependant je n'ai pas fini de payer ma maison personnelle.
d'où l'idée de vendre Etterbeek et payer comptant 2 petites maisons et ne pas me mettre un second crédit sur le dos. Ce n'est pas parce que j'ai eu de la chance avec mes locataires jusqu'à maintenant qu'un problème pourrait arriver.

grmff · #10 25-07-2015 13:07:21

Si vous avez déjà deux locataires et une certaine expérience, rajouter des locataires ne devrait pas vous faire peur.

Bien qu'actuellement en phase de diminution de mon nombre de crédit hypothécaire, j'en ai eu un paquet. Un prêt de plus ne pose pas de problème quand il est couvert par les loyers. Et plus vous avez de loyers (en nombre de loyer), moins vous sentez l'effet d'un défaut de payement d'un locataire. En clair, plus vous avez de bien, plus stable est votre revenu. Mieux vaut 10 biens à 250€ qu'un seul à 2500€ de ce point de vue.

Rien ne vous empêche d'acheter deux petites maisons en empruntant, et de revendre Etterbeek par la suite, en remboursant vos crédits, si vous trouvez que c'est trop lourd.

Rien ne vous empêche non plus d'acheter 4 appartements, ou un immeuble de rapport complet, plutôt que 2 maisons... mais on entre dans un autre débat.

rexou

Himura · #11 25-07-2015 13:58:23

Je reste sur la même idée, et rejoins les autres en mentionnant qu'un nouvel investissement est très bien en complément, si c'est là votre plan de vie/investissement.
Le fait que l'appartement soit déjà payé est un atout considérable. Même avec quelques frais d'entretien, il me semble que mieux vaut payer une bonne rénovation que des frais de notaire... D'autant que les loyers pourront financer ces frais, sans partir dans le remboursement d'emprunt.

Le remboursement de votre maison personnelle n'est pas lié, je présume, à la location de l'appartement ?

Au final, c'est surtout à vous de voir ce que vous voulez faire dans votre vie. C'est déjà bien d'avoir plusieurs possibilités !

rexou

raphlemagnifique · #12 07-09-2015 18:33:50

Quelqu'un a posté et supprimé? J'ai reçu une notification...

On se tâte toujours pour vendre ou pas. ils restent un mois de plus, tant mieux!

PIM · #13 07-09-2015 18:49:52

raphlemagnifique a écrit :

Quelqu'un a posté et supprimé? J'ai reçu une notification...

Oui: un spammeur que j'ai supprimé.

panchito · #14 07-09-2015 22:04:44

Jamais je ne lâcherais un bien à Etterbeek!

La qualité des locataires (Expats de la CEE) est telle, que jamais vous n'aurez de problèmes (ou très peu et minuscules).

J'ai moi-même des biens à Woluwe, dans le namurois et le Hainaut.

Pour le Hainaut et la Province de Namur, j'ai un abonnement à la justice de paix. Là-bas, vous ne pouvez pas faire confiance à personne: même pas à un inspecteur de police avec plus de 30 ans d'ancienneté. Il m'a fallu lancer un procès pour les avoir dehors pour loyers impayés et ils se sont dépêchés de se mettre en RCD.

Sans parler de mes expériences dans le Hainaut avec une villa de prestige...

Un bon conseil: gardez à tout prix votre bien à Etterbeek.

Eventuellement emprunter pour acquérir des maisons à Marcinelle... Dans le Hainaut j'achèterais pour la même somme un bien de rapport avec beaucoup de très petits appartements pour éparpiller le risque.

Les locataires qui peuvent se permettre une maison, même à Marcinelle, ne sont pas légion. Vu le prix des maisons là-bas, les gens solvables sont propriétaires depuis belle lurette. Reste les autres...

Goudurix · #15 11-09-2015 10:19:47

Panchito, merci pour cette comparaison précise. J'ai aussi un bien dans l'est de Bruxelles, et un autre dans la Wallonie profonde, je me demandais lequel privilégier... voilà qui est éclairant.

Même si, comme certains l'ont déjà dit ici, on peut faire des affaires aussi dans les quartiers difficiles, mais c'est plus "sportif".

rexou

raphlemagnifique · #16 11-09-2015 10:27:02

J'ai eu contact avec mon notaire pour autre chose et je lui ai demandé également...

Lui aussi le garderait. Les prix ne sont pas vraiment favorables malgré les taux qui ne sont pas si élevés.
Il disait de garder encore une dizaine d'années.

Je me range donc à l'avis de tous smile

rexou

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