Achat maison familiale -- Estimation de sa valeur

Leopold · #1 01-09-2015 11:10:42

Bonjour,

Je souhaite racheter le maison familiale.
Elle appartient à mes frère et sœurs. Ma Maman y réside.

Une expertise du bâtiment a été réalisée il y a environ 12 ans ce qui nous permet d'avoir une idée approximative du bien.

Mais selon vous, pouvons nous attendre l'expertise réalisée par la banque?

Si cela ne nous convient pas, à mes frères et à moi même, il serait encore temps d'envisager une contre-expertise?

Le timing est-il concevable?

Merci

PIM · #2 01-09-2015 11:27:47

leopold a écrit :

Le timing est-il concevable?

Le timing par rapport à quoi ?

Leopold a écrit :

Une expertise du bâtiment a été réalisée il y a environ 12 ans ce qui nous permet d'avoir une idée approximative du bien

Depuis 12 ans, le marché a fameusement évolué....

Le plus important, c'est d'avoir un accord avec les autres copropriétaires indivis sur la valeur de rachat.

Je suppose aussi qu'il s'agit de racheter la nue-propriété, l'usufruit restant à votre maman.

Avez-vous consulté votre notaire ?

Leopold · #3 01-09-2015 12:38:45

Le notaire a été consulté.

Sauf erreur, lors de l'emprunt hypothécaire, la banque expertise la valeur de la maison.
Nous voudrions utiliser cette expertise, afin de fixer un prix avec la fratrie. est ce possible, d'un point de vue du planning?

Merci

max11 · #4 01-09-2015 12:49:54

Demander à votre banquier la liste des experts agréés par eux et faite faire l'expertise par l'un deux.

Himura · #5 01-09-2015 13:37:24

L'idée de Max reste la meilleure. Le planning ne tiendrait bien sûr pas.
La banque n'agira que lorsqu'elle sera en possession d'un accord de vente, mentionnant le prix de la vente bien sûr.

Francis · #6 01-09-2015 21:19:09

Bof, désolé, mais 60% des experts des banques ne font qu'une estimation très approximative. Ma dernière expérience, achat d'un garage par ma fille, me conforte dans cet avis. Mon évaluation était à 75% du prix de vente, et l'estimation de l'expert de la banque était à 112,5 % du prix de vente. Il a été sûrement influencé par mon statut de géomètre expert, assermenté, avec 40 ans d'expérience , oui, très sûrement, donc, in fine, quelle valeur donner à de telles expertises.....

Je vous laisse décider.

rexou

D1791 · #7 02-09-2015 09:17:23

La véritable valeur d'un actif, c'est celle à laquelle il est vendu.
Tout le reste ce sont des avis, des estimations, des prix affichés. Plus ou moins sérieux selon celui qui émet l'avis, mais rien de plus.
C'est pour ça qu'un expert sérieux devrait toujours donner une fourchette plutôt qu'un montant.
Même si le client, lui, ne retiendra qu'un montant.

Dernière modification par D1791 (02-09-2015 09:17:46)

rexou

Leopold · #8 02-09-2015 13:15:30

Merci pour vos avis.

La moyenne des avis d'un expert immobilier, d'une agence immobilière, d'un notaire, ... nous permettrait d'obtenir le prix le plus juste?!

Goudurix · #9 11-09-2015 10:51:23

J'ai un proche qui était dans une situation similaire à la vôtre... ça a fini presqu'en bagarre (physique) générale.

C'est souvent comme ça, même dans les familles où on s'entend bien. Il suffit qu'un des membres soit un peu picsou.

L'un des membres trouvait l'estimation du notaire trop faible. On ne peut pas simuler une vente, seule la vraie vente peut déterminer le vrai prix. Les experts ne peuvent faire qu'une approximation, car une vraie vente dépend de facteurs beaucoup plus imprévus.

Cas vécu: un notaire était chargé de vendre un logement de ma famille, un candidat se propose (après plusieurs offres) à 170.000 euros. Notre notaire ainsi que l'agent immobilier d'une des parties sont satisfaits, ils estiment que c'est une bonne moyenne. Moi pas, j'estime que je peux obtenir mieux (parce que leur méthode de vente était vraiment très mauvaise et limitée).

Je reprends la vente à ma charge pendant quelques semaines (parce que l'entente était bonne et que c'était légalement possible). Avec une meilleure annonce, de meilleures photos et un bon contact chaleureux et personnel avec 2 acheteurs potentiels qui ont totalement flashé sur le côté "mignon" du bien. le prix final a été de 195.000...

Dans le cas du proche on tout le monde s'est engueulé, celle qui a racheté a accepté de payer 10% de plus, pour éviter que le conflit ne s'aggrave, et que ça s'éternise en frais d'avocats.

Une autre méthode moins avouable consiste à mettre réellement en vente le bien, "juste pour voir" les offres. Je soupçonne avoir déjà perdu mon temps en tant qu'acheteur à visiter ce genre de bien. Une famille qui m'attend, tous les membres très curieux de ce qui va se passer, et soudain l'annonce du bien qui disparait du site web 2 semaines plus tard. Méthode douteuse et finalement pas très utile, car de toute façon, on ne saura jamais vraiment combien les acheteurs sérieux étaient prêts à vraiment mettre. Sans compter ceux qui acceptent n'importe quel prix et se voient refuser le prêt par la banque.

En conclusion, pour la paix des ménages, et pour la simplicité lors de situation déjà compliquées (décès, personnes âgées, problèmes de famille), je conseille d'ACCEPTER parfois de ne pas chercher le prix maximum, et de cloturer l'affaire au plus vite. Même pour 25.000 euros de plus, ça ne vaut pas forcément la peine de risquer de détruire une famille, et de perdre encore plus dans une dispute légale qui s'éternise des années.

Je connais un autre batiment de rapport qui est vide depuis 7 ans environ à cause d'une guerre entre héritiers. 3 appartements vides, valeur locative totale environ 2000 euros/mois dans un quartier recherché ou tout se loue très vite. 2000x12x7 = 168.000 euros déjà de perdus. Sans compter qu'il est rongé maintenant par l'humidité et le manque d'entretien. Ajoutez les frais d'avocat, et on comprend que même sous-évalué de 20% ça aurait été mieux de régler la situation il y a 7 ans.

PIM, rexou

Himura · #10 11-09-2015 13:07:46

Goudurix a écrit :

Une autre méthode moins avouable consiste à mettre réellement en vente le bien, "juste pour voir" les offres. Je soupçonne avoir déjà perdu mon temps en tant qu'acheteur à visiter ce genre de bien. Une famille qui m'attend, tous les membres très curieux de ce qui va se passer, et soudain l'annonce du bien qui disparait du site web 2 semaines plus tard. Méthode douteuse et finalement pas très utile, car de toute façon, on ne saura jamais vraiment combien les acheteurs sérieux étaient prêts à vraiment mettre. Sans compter ceux qui acceptent n'importe quel prix et se voient refuser le prêt par la banque.

C'est une méthode plus que risquée.
Un ami a connu le cas : il a visité une maison, et a accepté le prix demandé, tel quel, après la visite.
Le vendeur était pris au dépourvu, n'a plus voulu vendre... mais 1 an après, la justice l'a condamné à vendre + bien des frais, car il y avait accord sur la chose (mise en vente, et accord).

PIM · #11 11-09-2015 14:21:56

Himura a écrit :

Goudurix a écrit :
Une autre méthode moins avouable consiste à mettre réellement en vente le bien, "juste pour voir" les offres. Je soupçonne avoir déjà perdu mon temps en tant qu'acheteur à visiter ce genre de bien. Une famille qui m'attend, tous les membres très curieux de ce qui va se passer, et soudain l'annonce du bien qui disparait du site web 2 semaines plus tard. Méthode douteuse et finalement pas très utile, car de toute façon, on ne saura jamais vraiment combien les acheteurs sérieux étaient prêts à vraiment mettre. Sans compter ceux qui acceptent n'importe quel prix et se voient refuser le prêt par la banque.
C'est une méthode plus que risquée.
Un ami a connu le cas : il a visité une maison, et a accepté le prix demandé, tel quel, après la visite.
Le vendeur était pris au dépourvu, n'a plus voulu vendre... mais 1 an après, la justice l'a condamné à vendre + bien des frais, car il y avait accord sur la chose (mise en vente, et accord).

A lire ceci sur notre blog, ce jugement est assez surprenant: il est publié quelque part ?

max11

max11 · #12 11-09-2015 14:39:57

PIM a écrit :

A lire ceci sur notre blog, ce jugement est assez surprenant: il est publié quelque part ?

Très intéressant cet article que je n'avais pas vu. Avec de bons arguments et une certaine logique.
Merci. (même si je n'en ai pas d'utilité... pour le moment peut-être)

Himura · #13 11-09-2015 19:44:29

PIM a écrit :

Himura a écrit :
Goudurix a écrit :
Une autre méthode moins avouable consiste à mettre réellement en vente le bien, "juste pour voir" les offres. Je soupçonne avoir déjà perdu mon temps en tant qu'acheteur à visiter ce genre de bien. Une famille qui m'attend, tous les membres très curieux de ce qui va se passer, et soudain l'annonce du bien qui disparait du site web 2 semaines plus tard. Méthode douteuse et finalement pas très utile, car de toute façon, on ne saura jamais vraiment combien les acheteurs sérieux étaient prêts à vraiment mettre. Sans compter ceux qui acceptent n'importe quel prix et se voient refuser le prêt par la banque.
C'est une méthode plus que risquée.
Un ami a connu le cas : il a visité une maison, et a accepté le prix demandé, tel quel, après la visite.
Le vendeur était pris au dépourvu, n'a plus voulu vendre... mais 1 an après, la justice l'a condamné à vendre + bien des frais, car il y avait accord sur la chose (mise en vente, et accord).
A lire ceci sur notre blog, ce jugement est assez surprenant: il est publié quelque part ?

Personnellement, j'ai trouvé ce jugement assez normal, plutôt.
Pour vous répondre, je n'ai aucune idée si le jugement a été publié ou non, mais il existe bel et bien (...), et ne comportait pas de point particulier qui justifierait un cas d'exception.

L'avocat de mon ami avait d'ailleurs dit que c'était un cas connu, et qu'il avait déjà gagné d'autres procès identiques.
Votre article est bien sûr bien mieux documenté, mais va vraiment à l'encontre de la décision du tribunal liégeois (qui n'a pas le niveau d'une cours d'appel, il faut le concéder).

Le vendeur signe un document acceptant la mise en vente à un prix déterminé (que ce soit avec l'agent immobilier ou en postant une annonce de mise en vente).
L'acheteur exprime son accord sur ce même prix, sans autre condition --> il y a vente.
Ce serait d'ailleurs le même principe qu'une personne qui achète quelque chose en magasin : il est affiché à un prix par le propriétaire, une fois que vous le prenez, la vente doit se faire à ce prix.
NB : si l'acheteur conditionnait son offre, ça changerait tout. Le vendeur pourrait alors refuser les conditions, et la vente ne serait pas parfaite.

A nouveau, tout cela me semble pure logique, mais bien sûr, je ne suis pas juge :-)

Dernière modification par Himura (11-09-2015 19:50:32)

luc · #14 12-09-2015 12:57:55

Goudurix a écrit :

En conclusion, pour la paix des ménages, et pour la simplicité lors de situation déjà compliquées (décès, personnes âgées, problèmes de famille), je conseille d'ACCEPTER parfois de ne pas chercher le prix maximum, et de cloturer l'affaire au plus vite. Même pour 25.000 euros de plus, ça ne vaut pas forcément la peine de risquer de détruire une famille, et de perdre encore plus dans une dispute légale qui s'éternise des années.

C'est la solution que ma famille a finalement choisi (avec mon soutien) lors de la vente de notre maison familiale l'année passée. Probablement une perte en tout de 50.000 EUR selon les experts, mais un bénéfice énorme et inestimable : la paix saufgardé ... .

rexou

rexou · #15 12-09-2015 15:04:43

Himura a écrit :

L'avocat de mon ami avait d'ailleurs dit que c'était un cas connu, et qu'il avait déjà gagné d'autres procès identiques.
Votre article est bien sûr bien mieux documenté, mais va vraiment à l'encontre de la décision du tribunal liégeois (qui n'a pas le niveau d'une cours d'appel, il faut le concéder).
Le vendeur signe un document acceptant la mise en vente à un prix déterminé (que ce soit avec l'agent immobilier ou en postant une annonce de mise en vente).
L'acheteur exprime son accord sur ce même prix, sans autre condition --> il y a vente.
Ce serait d'ailleurs le même principe qu'une personne qui achète quelque chose en magasin : il est affiché à un prix par le propriétaire, une fois que vous le prenez, la vente doit se faire à ce prix.
NB : si l'acheteur conditionnait son offre, ça changerait tout. Le vendeur pourrait alors refuser les conditions, et la vente ne serait pas parfaite.
A nouveau, tout cela me semble pure logique, mais bien sûr, je ne suis pas juge :-)

Si le vendeur confie une mission à un agent immo et que ce dernier trouve un client qui accepte les conditions demandées, il me semble que la commission est indiscutablement due. Même si le vendeur refuse la vente, pour un motif qui lui est propre. L'acheteur débouté n'a que peu de recours si on lui annonce que la vente ne peut pas se réaliser. Le vendeur ne s'est à aucun moment engagé envers lui.

Si un bien est mis en vente par son propriétaire, le simple accord d'un acheteur sur le prix ne constitue pas un accord pour la vente. Le bien peut être retiré de la vente sans aucune justification du vendeur et sans que personne ne soit lésé. De plus, les conditions ne peuvent par définition figurer dans leur totalité dans une annonce. Par exemple la date de jouissance du bien. La vente n'est parfaite que lorsque le compromis est signé par les parties qui ont marqué leur accord précis sur les modalités précises de la vente.

Ceci dit, moi non plus je ne suis pas juge... ^^

Dernière modification par rexou (12-09-2015 15:06:32)

PIM, max11

Himura · #16 12-09-2015 19:22:24

Rexou,

Vous êtes du même avis que le message sur le blog de Pim.
Cela dit, j'ai ré-interrogé mon ami (que j'ai vu hier soir), et il me confirme bien que son jugement disait l'inverse, et il était justifié comme je l'indique ci-avant (pas d'autres raisons annoncées).

De ce que j'en comprends... le résultat dépendra bcp du juge et de l'avocat.

PIM · #17 12-09-2015 20:06:05

Himura a écrit :

De ce que j'en comprends... le résultat dépendra bcp du juge et de l'avocat.

C'est ce qu'on appelle la jurisprudence...

Himura · #18 14-09-2015 09:45:34

PIM a écrit :

Himura a écrit :
De ce que j'en comprends... le résultat dépendra bcp du juge et de l'avocat.
C'est ce qu'on appelle la jurisprudence...

Plutôt le contraire, vu qu'il semble y avoir des jugements divergents.
De plus, tout jugement ne crée pas de jurisprudence automatiquement.

Goudurix · #19 14-09-2015 10:01:18

N'est-ce pas pour ces raisons que l'on voit de plus en plus souvent la mention "sous réserve d'acceptation par le propriétaire"? Cependant je ne sais pas si ça a une quelconque valeur légale.

Il y a aussi d'autres raisons pour lesquelles on ne veut pas forcément vendre au premier venu: sélectionner son acheteur en fonction de l'intuition... il y a certains acheteurs qu'on ne "sent" pas, parce qu'on a l'impression qu'ils ne sont pas sérieux. Comme on le sait, signer un compromis avec quelqu'un d'insolvable peut poser bien des problèmes de frais d'achats qui restent dûs, et pour faire ensuite annuler la vente. Donc être forcé d'accepter le premier acheteur venu n'est jamais souhaitable.

Autre cas: on vend un terrain qu'on possède depuis longtemps, situé à côté de sa maison à soi. Donc on vivra à côté de l'acheteur. On a plutôt envie de trouver quelqu'un avec qui on s'entend.

Himura · #20 14-09-2015 10:32:17

Goudurix a écrit :

Il y a aussi d'autres raisons pour lesquelles on ne veut pas forcément vendre au premier venu: sélectionner son acheteur en fonction de l'intuition... il y a certains acheteurs qu'on ne "sent" pas, parce qu'on a l'impression qu'ils ne sont pas sérieux. Comme on le sait, signer un compromis avec quelqu'un d'insolvable peut poser bien des problèmes de frais d'achats qui restent dûs, et pour faire ensuite annuler la vente. Donc être forcé d'accepter le premier acheteur venu n'est jamais souhaitable.

La personne insolvable qui signe sans aucune clause conditionnelle... ? Déjà dans les cas classiques, c'est plutôt rare, mais si en plus c'est une personnne en difficulté financière, c'est du suicide.
Par ailleurs, il ne fera que perdre son acompte. Donc au pire, ce cas-là représente 2 semaines de perte de temps pour le vendeur, mais pas de frais.

Maintenant, à nouveau, un cas n'est pas l'autre et je ne connais pas l'ensemble de ceux-ci. Je relate un cas bien connu, dont la conclusion me semblait tout à fait normale et saine.

Achat maison familiale -- Estimation de sa valeur

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