Le logement ds le cadre du plan wallon de la lutte contre la pauvreté

GT · #1 15-09-2015 09:47:45

Après le logement dans le cadre de la Déclaration de politique régionale 2014-2019 du Gouvernement wallon, voici le logement dans celui du plan wallon de lutte contre la pauvreté 2015-2019 (pages 7 à 15).

http://gouvernement.wallonie.be/sites/d … uvrete.pdf

Le plan FURLAN ds la presse:

http://www.lacapitale.be/1375852/articl … cents-a-lo

http://www.lesoir.be/989316/article/act … eculateurs

http://www.actualitesdroitbelge.be/pres … n-wallonie-

Dernière modification par GT (15-09-2015 10:01:35)

Himura · #2 15-09-2015 12:51:33

Je sens bien qu'en effet, les marchands de sommeil et les vils spéculateurs s'appliqueront à respecter la volonté du Ministre...
Sans parler des critères qui seront pris en compte, par qui, et revu à quelle fréquence...
Et tellement d'autres choses à dire.
Efficacité, nous voilà !

grmff · #3 15-09-2015 23:24:45

Mon bien cher Ministre,

Je t'envoie ci-après les commentaires d'un propriétaire bailleur expérimenté, tant en matière locative qu'en matière de locataires qui ont des difficultés tant sociales que financières.

Ne crois donc pas que ces commentaires ont une courte vue, et ne prennent pas en compte les besoins que les locataires pourraient avoir.

On constate, ainsi, des différences allant presque du simple au double entre les loyers mensuels moyens payés dans le secteur locatif privé (564 euros) et public (256 euros). Ce qui explique, en partie, le nombre important de candidats locataires enregistré dans le secteur public : près de 39 000 au 1er avril 2015

C'est sans doute correct. Mais il serait équitable, pour comparer les loyers publics et les loyers privés, de mentionner que la construction de logement public est très largement subsidiée, ce qui fait que les sociétés de logement public ont largement moins de frais que les propriétaires privés. En réalité, les acteurs du logement public ne payant pas leurs briques, ils peuvent baisser les loyers.

1.1.1 : Créer un fonds régional de garanties locatives

Je ne suis pas favorable à cela. Il existe déjà plusieurs systèmes, via les Cpas et via les AIS, qui permettent un accès à une garantie locative.

Le problème, c'est que les Cpas ne jouent pas le jeu honnêtement, et que souvent, les garanties des Cpas ne respectent pas le prescrit légal. Quelques exemples de problèmes qu'on peut avoir avec une garantie Cpas sont racontées avec humour sur l'excellent site de Pim.be

En réalité, le problème des garanties locatives des Cpas n'en serait pas un si les Cpas prenaient des décisions anticipées, comme certains Cpas le font. Parce qu'actuellement, les Cpas ne respectent pas les règles, et restreignent les garanties (exclusion des frais et dépens judiciaires, exclusion des loyers impayés, garantie de 2 mois, nécessité de faire appel à la garantie dans les 60 jours de la fin du bail malgré les délais judiciaires non compatibles, etc) ou prennent leurs décisions trop lentement.

Si tous les Cpas jouaient le jeu, avec une garantie de 3 mois pour toutes les sommes dont le locataire serait redevable, et une décision anticipée, et si les signatures des locataires étaient respectées par les Cpas, les "garanties Cpas" seraient vraiment favorisées.

Si cela était fait correctement, il n'y aurait pas besoin d'un "fond de garantie", qui ressemble fort à un gros machin qui va coûter fort cher, risque d'être fort lourd, et ne solutionnera donc rien du tout.

participations des propriétaires bailleurs (à la constitution de ce fond)

N'étant pas demandeur de ce fonds de garantie, je trouverais assez moche de devoir payer une forme d'impôt en plus pour alimenter ce fond et le faire fonctionner.

assurer la portabilité de la garantie locative (la garantie bloquée pour l’ancien logement peut directement servir comme garantie pour le nouveau logement)

Le but est noble. Assurer la portabilité de la garantie locative est une bonne idée, et sera une réelle aide pour la plupart des locataires. Mais il existe un autre moyen d'assurer cette portabilité, de manière volontaire, en collaboration avec les banques, qui auront de cette manière moins de complication d'ouvertures et de fermetures de comptes bancaires. Pour ce qui est de la garantie octroyée par les Cpas, ils effectuent déjà en interne cette portabilité. La collaboration des Cpas pour obtenir une portabilité même en cas de changement de commune ne devrait pas poser de problème autre qu'administratif interne aux Cpas.

Cette notion de portabilité peut donc être réalisée beaucoup plus simplement qu'avec un "fond de garantie"

lutter contre les rétentions abusives de cautions

Une fois de plus, l'idée est louable. Cependant, il serait beaucoup plus efficace de punir, lourdement, les propriétaires qui ont la garantie en cash sur leur compte bancaire alors que la loi l'interdit.

Si la garantie est bloquée sur un compte, le propriétaire n'a plus intérêt à une rétention abusive. Ni la facilité.

Une simple modification législative permettrait donc de rectifier l'équilibre propriétaire-locataire: en cas de versement de la garantie en cash, le locataire aurait le droit d'ouvrir un compte bloqué sur base du bail, en versant cette garantie en plusieurs mensualités équivalentes au loyer+charges. Le propriétaire se retrouverait donc avec des fonds qu'il affectera au payement du loyer. Epliqué comme cela, cela semble compliqué. Mais en réalité, c'est assez simple, et les propriétaires verreux (ou les propriétaires qui ont pris de mauvaises habitudes) se retrouveraient dépossédés de la garantie qu'ils auraient pris indument en cash.

Cette proposition va même plus loin. Sur base de cette procédure, ce serait plus simple pour les banques. Le compte garantie locative serait unique pour le locataire. Pas besoin de le fermer et de le réouvrir à chaque changement de location. Pas besoin de transfert divers et variés. Vive la stabilité financière pour les banques. Vive la simplicité pour les banques, pour le propriétaire et pour le locataire.

Pour cela, il faut cependant une discussion avec les banques...

1.1.2 : Protéger le locataire dans le cadre des contrats de location

Il est évident que je suis contre une grille de loyer, qui me semble impraticable. Les forces publiques feraient bien mieux de facilité la construction de nouveaux logements en facilitant la vie des constructeurs: permis donnés dans des délais raisonnables, règles plus claires et moins contraignantes, régularisation des infractions urbanistiques plus simple, moins aléatoire et moins coûteuse.

D'autres part, l'idée d'un bail type est bonne. Ma crainte est que le "bail type" qui reprendra toutes les différentes situations (compteurs privés, charges communes, comptes de syndic, calorimètres, etc) fasse 15 pages et ne soit un énorme machin qui fera juste couper les arbres. Mon bail fait 3 pages, hors annexes obligatoires (arrêtés royaux de 1997 et 2007). Combien en fera celui de la région wallonne?

mandat irrévocable de gestion du loyer (donné par les allocataires au Cpas)

J'y suis 100% favorable. Trop souvent, le petit pourcentage de locataire escroc sait comment tirer sur la ficelle, et tous les autres en patissent. Votre proposition est donc excellente, et donnera une sécurité juridique pour le propriétaire, et pour le Cpas.

Cette sécurité juridique donnée au propriétaire donnera, à coût zéro, une plus grande "valeur" à un bail signé avec un allocataire émargeant au Cpas. Bravo pour cet ajout au vocabulaire des Cpas!

mettre en place un mandat « état des lieux ». Ce mandat autorise le CPAS à représenter le locataire pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement. Ce dispositif a l’avantage de positionner le CPAS en tant que tiers neutre dans le cadre de la libération ou non de la caution

L'idée est rassurante pour les Cpas. Peut-être aussi pour les allocataires qui se sentent parfois pressés par leur propriétaire. Mais je me demande ce que pensent les experts de cette solution.

Et que penseront les propriétaires qui voient arriver un intermédiaire, non professionnel et tout sauf "neutre" dans la gestion de la fin de bail. Tant au niveau des délais, des horaires que des frais, il me semble que c'est une mesure qui sera très coûteuse pour tout le monde. Si les rendez-vous avec "l'expert" du Cpas met 15 jours, qui va régler ces 15 jours de loyers perdus?

Cette idée serait extrêmement coûteuse (formation des agents du Cpas, frais de délais des états des lieux, etc) pour pas grand chose. En tout cas, elle ferait perdre tout intérêt pour le propriétaire à une location à un allocataire...

La neutralité des Cpas serait immédiatement remise en cause, étant donné que si la garantie n'est pas reconstituée, ils ont un intérêt financier évident à limiter les dégâts locatifs.

Quant à prendre un expert neutre, cela coûterait cher aussi, pour les mêmes raisons. Mandatés par les Cpas, l'expert serait)il réellement indépendant?

1.1.4 : Favoriser le développement des « capteurs logement »

L'idée du capteur logement est bonne. Mais il est indispensable, pour que cela marche réellement, d'assurer son indépendance. Un capteur logement soumis à la hiérarchie des AIS et des services publics n'aura aucune crédibilité à long terme auprès des propriétaires.

Tout le succès du capteur logement reposera donc sur sa personnalité, sur sa neutralité et son indépendance.

1.1.5 : Renforcer la lutte contre les marchands de sommeil

Et paf. La tarte à la crème. Les "marchands de sommeil". Et si vous définissiez ce qu'est un marchand de sommeil? Faites bien attention, évidemment, parce qu'à force de tenter de les cadrer, on finit par se rendre compte que la définition de "marchand de sommeil" peut être très dangereuse.

Quelqu'un qui loue un bien insalubre est un marchand de sommeil et doit être mis en prison? Demandez l'avis des gestionnaires de sociétés de logement sociaux... et mettez dehors tous les locataires sociaux de logement insalubre, qu'on rigole...

Quelqu'un qui loue un bien avec un loyer qui représente 50% des revenus du locataire est un marchand de sommeil? Allez dire cela aux propriétaires qui louent des logements "toutes charges comprises" à des gens qui touchent un RIS de 817€...

Ma suggestion serait d'arrêter de tirer sur les prétendus nombreux marchands de sommeil. Chaque fois que vous associer le terme "propriétaire" et "marchand de sommeil", vous dégoutez les candidats investisseurs dont la Wallonie a besoin pour créer les logements du futur de notre population.

1.1.6 : Lutter contre les discriminations dans le logement (...)
- mettra en place des « contrôles-mystères », par une stratégie renforcée visant à vérifier le respect des règles de non-discrimination dans l’accès au logement ;

Excellente idée. Paradoxallement, j'y suis favorable. Parce qu'actuellement, ceux qui acceptent les garantie Cpas se retrouvent avec une population avec garantie Cpas sur-représentée. Idem avec les arabes, musulmans, divorcés, etc.

1.1.7 : Réformer les systèmes d’attribution des logements publics

Je ne ferai pas de commentaire sur l'ensemble des propositions. Je n'y ai aucune connaissance.

Ce que je peux dire toutefois, c'est que le logement social est un leurre pour beaucoup, et un droit acquis.

Il n'est pas normal que le contribuable finance des logements "à vie" trop grand, à des personnes qui n'en ont plus le besoin, ou à des personnes qui ont les moyens de payer un loyer normal alors que 39.000 personnes attendent sur des listes pendant des années.

Parce que, quoi qu'on en pense, le logement social est largement subsidié, et il est anormal qu'un locataire consomme des subsides dont il n'a plus besoin.

Voilà, mon cher Ministre, ma petite analyse et mes petits commentaires sur la première partie de ton "plan wallon de lutte contre la pauvreté"

PIM, max11

grmff · #4 16-09-2015 09:17:18

Mon bien cher Ministre,

J'ai encore quelques suggestions à te soumettre pour lutter contre la pauvreté dans le cadre du logement (pour le reste, je ne suis pas spécialiste)

La première, c'est de modifier radicalement les fins de baux des personnes décédées sans héritier. Ce problème peu sembler mineur, mais il est loin de l'être. Actuellement, il est impossible de clôturer légalement un bail en moins de deux mois dans le cas du décès d'une personne sans héritier. Et la procédure quand il n'y a pas d'héritier, quand il y a des héritiers qui renoncent, et quand il y a un décès suspect (suicide étant un décès suspect) sont tellement différentes que même les avocats ne s'y retrouvent pas.

La situation actuelle pousse les propriétaires à vider l'appartement sans rien dire à personne et à remettre en location. Il m'a même été conseillé, à voix basse, par un greffe de vider l'appart et de relouer sans rien dire à personne. Bref, c'est tellement long et compliqué que la loi n'est pas respectée.

Au delà de cet élément qui montre le dysfonctionnement actuel, il faut bien reconnaître que le propriétaire qui garde un vieux locataire à faible revenu, en règlement collectif de dette, en mauvaise santé et/ou sans héritier est bien fou. Il est en effet sûr de perdre plusieurs mois de loyer. Il a donc tout intérêt à flanquer ses vieux locataires à la porte pour ne pas perdre de sous.

Une modification législative permettrait donc de venir en aide aux locataires particulièrement fragilisés et qui ont besoin de stabilité, afin de prendre en compte la réalité des choses que les propriétaires privés ont à vivre.

J'ai aussi entendu des histoires similaires dans le logement public, avec des appartements qui restent vident pendant des mois à cause de succession en déshérence. Une clarification de la règle remettrait des dizaines de logement sur le marché, et allégerait largement le travail des Sociétés de Logement Public.

Je ne sais si la Région est responsable de toutes ces matières ou si une coordination serait nécessaire avec le fédéral. Ce que je sais, pour l'avoir vécu, c'est que l'insécurité juridique actuelle et les délais sont insupportables pour les propriétaires. Et que les propriétaires qui ont été pris une fois ont tendance à virer les vieux pauvres et malades, non à cause des personnes, mais à cause du système.

Je me permettrai de revenir ici pour exprimer mes idées sur la lutte contre la pauvreté.

Bien à toi

grmff · #5 16-09-2015 09:50:25

Mon bien cher Ministre,

Je n'ai pas de statistiques officielles, mais juste des ressentis exprimés par des assistants sociaux: le monde de la rue est plein de personnes qui n'ont pas toutes leurs frites dans le même sachet. Beaucoup trop de Sdf le sont par incapacité à gérer leur quotidien, logement, budget, suite à leurs troubles psychiatriques. Trop de Sdf le sont devenus parce qu'ils n'ont pas pu être pris en charge par la société, alors qu'ils auraient dû l'être. Parce qu'ils n'ont pas eu le suivi médical adéquat.

Confronté au problème d'un locataire qui a arrêté de prendre ses médicaments, après avoir fonctionné +/- correctement pendant des années dans son logement, la seule réponse que j'ai pu avoir du Cpas était "jetez le à la rue où il rejoindra les 70 autres Sdf cas psychiatriques qui trainent dans notre ville, et on viendra le récupérer dans le caniveau, ."

Pour "solutionner" le problème des sdf à problème psychiatrique, il n'y a actuellement que deux solutions: le logement et la liberté, ou l'asile psychiatrique et l'enfermement.

Or, il y a une voie intermédiaire qui mériterait d'être développée. C'est le suivi, obligatoire, à domicile. Trop souvent, les malades se retrouvent abandonnés à leur sort, et le simple fait de ne plus prendre leur médicament, ils partent à la dérive.

Evidemment, personne n'aime être sujet à un suivi médical obligatoire. Pourtant, ce suivi permettrait de remettre "en liberté" de nombreux patient qui occupent des places en HP, enfermés et donc malheureux parce que clairvoyant de leur situation quand ils sont sous médication correctement dosée.

Le BNB (Bonheur National Brut) de la Wallonie serait plus important si ces personnes avaient un suivi à domicile. Suivi obligatoire, et forcé. Comme en HP, mais en liberté. Une sorte de liberté surveillée.

Et cela amènerait plus de sécurité, parce qu'actuellement, les Sdf dans ce genre de situation finissent par se retrouver en prison pour certains d'entre eux.

Et les caisses de la sécurité sociale s'en trouveraient allégée aussi. D'une part par la libération des places en HP, et d'autre part par la diminution des soins que les Sdf consomment. Bref, on aurait moins de Sdf handicapés mentaux et atteint psychiatriquement dans les rues et sous les ponts, dans les HP et dans les prisons.

Cela ne solutionnerait évidemment pas le problème de tous les Sdf. Alcolos, drogués, surendettés ne seraient pas aidés par cette proposition. Mais cela aiderait le plus fragilisés d'entre nous: les sdf fous et les sdf handicapés...

Bref, plus de bonheur pour cette catégorie largement défavorisée socialement, et qui a besoin d'un réel soutien. Pour moins cher pour l'ensemble de la société: un fou est plus heureux et coûte moins cher dans un logement que dans un HP ou dans une prison, même avec un traitement et un suivi médical "obligatoire"

Evidemment, c'est un projet peu vendeur. Difficile de se mettre en avant avec un projet qui nécessite de la coordination avec les différents niveaux de pouvoir qui sont engagés dans cette problématique. Pas évident de dire que certaines personnes seraient plus heureuses avec moins de liberté. Difficile de gagner des voix pour un projet qui concerne sans doute moins de 1000 personnes, qui ne votent pas...

Mais je suis persuadé, Monsieur le Ministre, que vous aurez à coeur de prendre à bras le corps ce projet, qui augmentera le BNB Wallon, et diminuera les coûts de la Belgique et de la Wallonie.

Bien à toi

D1791 · #6 16-09-2015 10:19:04

Avec l’augmentation croissante du coût du loyer consécutive à la tension immobilière, la part consacrée au logement dans le budget des ménages locataires prend de plus en plus d’importance (en moyenne, 40,8 % de leur budget),...-

Dit comme ça, cela semble évident, mais existe-t-il en belgique des statistiques fiables sur cette tension immobilière ?
Je n'ai pas (encore) trouvé dans le plan du ministre les sources de cette assertion.

- évolution des loyers (ça devrait être possible depuis l'enregistrement obligatoire des baux),
- évolution comparée à l'inflation,
- comparaison avec l'évolution des revenus des locataires (et pas avec les revenus de l'ensemble de la population).

Auriez-vous des liens à ce sujet ?

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