indemnités syndic bénévole et augmentation des 'frais'

lambipa · #1 26-10-2015 10:32:37

Bonjour,

Depuis 2 ans, un nouveau syndic a été "élu" dans la copropriété dont ma fille fait partie. Depuis, les frais "divers" s'envolent et je n'obtiens aucun justificatif. Il perçoit également des indemnités mensuelles fixes. J'ai lu il y a peu sur un site fédéral belge que le bénévolat (puisqu'il se qualifie de syndic bénévole) était réglementé, qu'il doit s'agir d'un travail occasionnel et qu'un montant annuel maximum devait être respecté.

QUID????????????????

Cette personne qui est donc propriétaire d'un lot et syndic vient donc aux AG avec son fils qui préside l'assemblée générale (puisque le syndic ne peut le faire) et recevra les procurations. Ils ont ainsi main mise sur la situation. (le fils n'a aucun statut dans la copropriété)
Est ce normal?

GT · #2 26-10-2015 10:51:36

En ce qui concerne la présidence de l'AG : l'article 577-6, § 5, al. 1, C.civil nous apprend que l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.

En ce qui concerne les procurations : l'article 577-6, § 7, C. civil nous apprend que tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée ou non. Le nombre de procurations que peut détenir un mandataire est encadré par la loi.

En clair, le fils (non copropriétaire) du syndic bénévole ne peut présider l'AG mais, en principe, il peut recevoir des procurations pour l'AG et ainsi participer aux délibérations et votes de l'AG pour le compte de ses mandants.

En ce qui concerne les indemnités payées au syndic : il convient d'établir le fondement juridique de celles-ci et se poser la question de savoir si oui ou non, il s'agit d'indemnités en remboursement de frais engagés pour la copropriété (p.e. frais de téléphone), ou de rémunérations réelles camouflées sous le nom d'indemnités. Tout copropriétaire a le droit d'accéder, selon une certaine procédure, aux documents de la la copropriété.

Par ailleurs, à quel titre pourriez-vous revendiquer l'envoi de justificatifs si vous n'êtes pas copropriétaire ?

La question pourrait se poser de savoir si, l'esprit de la loi (art. 577-6, § 9,, C. civil) , dans les circonstances décrites, permettrait au fils de pouvoir participer aux délibérations et aux votes relatifs à la mission de son père. Mais ceci est un autre débat.

Dernière modification par GT (26-10-2015 11:32:07)

PIM · #3 26-10-2015 11:03:21

GT a écrit :

Par ailleurs, à quel titre pourriez-vous revendiquer l'envoi de justificatifs si vous n'êtes pas copropriétaire ?

Je suppose que 'Lambipa' agit pour compte de sa fille, alors que le syndic-coproprio-bénévole se fait assister par son fils...: une idylle en vue ?

GT

lambipa · #4 26-10-2015 12:09:46

Mais je suis copropriétaire et ma fille occupe mon bien!

Je me suis sans doute mal exprimée..................désolée.

Il me semblait que le syndic ne pouvait recevoir aucune procuration! La règle des 100.000ème étant en vigueur dans une AG, comment le syndic peut-il siéger et donc faire valoir ses quotités et en même temps faire siéger son fils qui recevrait les procurations?

lambipa · #5 26-10-2015 12:17:01

En ce qui concerne les "indemnités", il y a un montant fixe payé tous les trimestres par chaque propriétaire et en plus les frais divers (téléphone, déplacements, copies, timbres,.....). Ces montants sont payés en même temps que les charges trimestrielles

rexou · #6 26-10-2015 13:14:44

lambipa a écrit :

Il me semblait que le syndic ne pouvait recevoir aucune procuration! La règle des 100.000ème étant en vigueur dans une AG, comment le syndic peut-il siéger et donc faire valoir ses quotités et en même temps faire siéger son fils qui recevrait les procurations?

Sous la casquette de syndic il ne peut pas recevoir de procurations... mais il est aussi copropriétaire, et à ce titre, il a droit de vote (selon ses quotités), y compris pour voter la reconduction de son mandat, mais pas pour se donner quitus. Et il a selon moi aussi le droit d'être porteur de mandats, au même titre que n'importe quel CP.

Son fils a aussi le droit, comme n'importe qui, d'être porteur de mandats, dans les limites de la loi. GT a raison : n'étant pas copropriétaire, il n'a cependant pas à présider l'AG. Le lien fils/père est sans incidence juridique.

Les indemnités "fixes" doivent selon moi être destinées à couvrir les frais divers exposés par le syndic bénévole. Si ces frais sont facturés séparément, votre syndic perçoit une rémunération. Et je ne suis pas convaincu que ce soit fort légal, même si c'est fiscalement déclaré...

GT · #7 26-10-2015 14:26:05

Rexou, je rejoins en gros votre texte;
Néanmoins , l'article 577-6, § 7, al.6, C.civil empêche le syndic (copropriétaire ou non) d'intervenir en qualité de mandataire d'un copropriétaire à l'AG nonobstant le droit pour lui s'il est copropriétaire de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

grmff · #8 26-10-2015 14:32:37

Revenons au code civil pour ce qui est des procurations au syndic:

Art. 577-6. §7 Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

Le syndic ne peut donc pas recevoir de procuration, mais peut voter et participer à l'AG.

Pour ce qui est de son fils, il y a pour moi clairement conflit d'intérêt, et il ne devrait pas recevoir de procuration non plus. Mais légalement, c'est plus délicat. SI vous arrivez à démontrer que le fils travaille en réalité pour le père, c'est évidemment différent. En ce cas, il devra être écarté d'office.

luc · #9 26-10-2015 14:34:06

rexou a écrit :

Les indemnités "fixes" doivent selon moi être destinées à couvrir les frais divers exposés par le syndic bénévole. Si ces frais sont facturés séparément, votre syndic perçoit une rémunération. Et je ne suis pas convaincu que ce soit fort légal, même si c'est fiscalement déclaré...

Des frais fixes sans justification effecetive (= pièces) sont régulièrement considérés par le Fisc comme des honoraires. Mais il attend probablement la publication de l’AR promis par l’Art. 577-8 §2/1 CC.

En marge : l’incidence juridique de la relation père-fils peuvent être énormes pour l'ACP, si il s’agit d’un soupçon de mélange des intérêts. Jurisprudence publiée dans le RCDI.

Posté avant avoir lu le post de Grmff. J'ajoute à mon post: le soupçon doit être attesté par au moins 2 faits. Le jugement de 2007 dont je parle en apportait au moins 7.

Dernière modification par luc (26-10-2015 14:38:14)

GT · #10 26-10-2015 14:45:04

lambipa a écrit :

En ce qui concerne les "indemnités", il y a un montant fixe payé tous les trimestres par chaque propriétaire et en plus les frais divers (téléphone, déplacements, copies, timbres,.....). Ces montants sont payés en même temps que les charges trimestrielles

Si le montant des indemnités trimestrielles est fixe, et nonobstant le fait que le syndic se qualifie de "bénévole", la conclusion pourrait être tirée que sous cette dénomination se cachent des rémunérations (qui doivent être déclarées aux impôts sur les revenus et qui y seront soumises).

Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit, nous apprend l'art. 577-8, C. civil. Le texte légal ne fait pas de distinction entre syndic rémunéré et syndic dont le mandat est à titre gratuit.

Que dit ce contrat ? A défaut, quelles ont été les décisions de l'AG en la matière ? Relisez les PV.
Vérifiez ensuite dans les documents de l'ACP auxquels vous demanderez (avec insistance si nécessaire) accès comme le texte légal vous l'autorise (art.577-8, § 4, 11°, C.civil) ce que recouvrent les (prétendues) indemnités.

rexou · #11 26-10-2015 15:03:05

Mes excuses. Je pensais que la qualité de CP prévalait sur celle de syndic et que le droit de porter un mandat restait valable.

Concernant les frais, difficile de comptabiliser les timbres, papier, cartouches d'encre, appels tél, amortissement ordi, etc... l'application de frais forfaitaires me semble donc justifiée si elle reste raisonnable par rapport aux frais exposés. Par contre, si ce montant forfaitaire est augmenté des frais réels (justifiés par quels documents ?) il devient clairement une rémunération.

Les procurations du fils ne peuvent pas être écartées à priori, sauf à contester en justice et établir que le fils est instrumentalisé par le père... exercice délicat s'il en est. Plus simplement, le fils d'un CP qui s'implique dans la gestion de l'immeuble peut avoir gagné la confiance de certains CP qui ne peuvent assister aux AG.

Par contre, il est piquant de lire que la nomination d'un syndic "bénévole" provoque une envolée de frais (par rapport à un syndic pro ?)
Y a comme un malaise quelque part...

luc, PIM

GT · #12 26-10-2015 17:00:03

Rexou, je partage votre opinion selon laquelle le rejet des procurations du fils du syndic est un exercice délicat . D'autant plus que la question se posera inévitablement de savoir qui a le pouvoir de rejeter une procuration (le syndic? le Président de l'AG? les membres du bureau ? l'AG ?)(un fil de discussion existe-il à ce propos ?) .

Ceci étant dit, un questionnement est légitime sur les raisons pour lesquelles les copropriétaires remettent leurs procurations au fils du syndic. Lambipa détient peut-être une information et pourrait nous informer d'une éventuelle implication du fils du syndic ds la gestion de l'immeuble. Il réside ds l'immeuble ? Il est copropriétaire ?

Et les indemnités ? Quel est leur objet ? quels frais sont-ils supposés indemniser? comment ces indemnités ont-elles été fixées ? l'AG a-telle marqué préalablement son accord sur le montant de celles-ci ? Ces indemnités ne font-elles pas double emploi avec des dépenses reprises ds la comptabilité pour lesquelles les copropriétaires sont sollicités ?

Par ailleurs, quel est le montant des indemnités périodiques que perçoit le syndic exerçant à titre gratuit ?

Dernière modification par GT (26-10-2015 17:05:38)

rexou · #13 26-10-2015 18:05:46

GT a écrit :

Par ailleurs, quel est le montant des indemnités périodiques que perçoit le syndic exerçant à titre gratuit ?

Perso, je me suis posé la question tout récemment vu la défaillance systématique de notre syndic. Etant seul membre du CDC et détenteur de plus de 20% des quotités, j'ai pris l'initiative de convoquer une AG et je me suis proposé pour remplacer le syndic existant. J'ai donc pondu un mandat par lequel je demande une intervention financière mensuelle de 10€ par appartement et 5€ par garage. Ceci forfaitairement pour couvrir les frais administratifs divers, dans un immeuble de 13 appartements et de 10 garages. Ces montants m'ont semblé corrects, et couvrent TOUS les frais de gestion. Cela ne se traduira pas par une "envolée des frais", bien au contraire.

Par contre, j'ai demandé en supplément (frais privatifs) : 50€ par rappel de demande de paiement, 200€ par comparution en justice pour l'ACP si pas d'avocat, et 100€ pour courrier notaire ou agence ou ventilation frais en cas de vente. Là aussi, cela me parait correct et espérons-le de nature à encourager les paiements réguliers (là, je rêve!)

GT · #14 26-10-2015 22:05:34

luc a écrit :

rexou a écrit :
Les indemnités "fixes" doivent selon moi être destinées à couvrir les frais divers exposés par le syndic bénévole. Si ces frais sont facturés séparément, votre syndic perçoit une rémunération. Et je ne suis pas convaincu que ce soit fort légal, même si c'est fiscalement déclaré...
Des frais fixes sans justification effecetive (= pièces) sont régulièrement considérés par le Fisc comme des honoraires. Mais il attend probablement la publication de l’AR promis par l’Art. 577-8 §2/1 CC.
En marge : l’incidence juridique de la relation père-fils peuvent être énormes pour l'ACP, si il s’agit d’un soupçon de mélange des intérêts. Jurisprudence publiée dans le RCDI.
Posté avant avoir lu le post de Grmff. J'ajoute à mon post: le soupçon doit être attesté par au moins 2 faits. Le jugement de 2007 dont je parle en apportait au moins 7.

Luc, disposez-vous d'informations permettant d'affirmer que le fisc attend probablement la publication de l'AR fixant la procédure d'inscription des syndics à la BCE pour inscrire plus spécialement les syndics dans leurs cibles particulières ?

Ceci dit, il est évident que les rémunérations, honoraires, bénéfices des syndics sont soumis aux impôts sur les revenus alors que les véritables indemnités ne le sont pas.

A ma connaissance, le fisc n'a pas jusqu'à ce jour semblé se préoccuper particulièrement des rapports que les ACP entretenaient avec leurs syndics. De la jurisprudence en la matière ?

Dernière modification par GT (26-10-2015 22:11:12)

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