Procédure démission syndic

Natfcb · #1 16-12-2015 16:58:08

Bonjour à tous,

Pourriez vous m'éclairer quant à la procédure à suivre en cas de démission de syndic dans les règles, lorsqu'aucun successeur n'est nommé, ou ne se présente?

Merci

GT · #2 16-12-2015 18:04:07

Je peux déjà vous dire que en application de l' article 577-8, § 4, 9°, C. civil que le syndic est chargé, quels que soient les pouvoirs qui lui sont confiés par le règlement de copropriété, de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit (p.e. démission) , dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.

Si vous nous éclairiez sur la situation vécue de manière à vous fournir des informations ciblées?

Dernière modification par GT (16-12-2015 18:05:42)

PIM · #3 16-12-2015 18:21:37

Pour qu'un successeur se présente.... il faut aller le chercher.
Autrement dit, demandez offre à des syndics potentiels et que l'AG prenne attitude.

rexou

grmff · #4 16-12-2015 18:58:11

Dans certains actes de base, il est prévu qu'en cas de carence du syndic, c'est le propriétaire qui a le plus de quotité (ou parfois le plus agé, ou le plus ancien propriétaire, ou le président du conseil de gérance) qui devient syndic.

Je ne suis pas complètement sûr que cette procédure soit légale, mais je ne vois pas ce qui l'empêcherait. Luc viendra nous donner son opinion.

luc · #5 17-12-2015 11:04:03

grmff a écrit :

Dans certains actes de base, il est prévu qu'en cas de carence du syndic, c'est le propriétaire qui a le plus de quotité (ou parfois le plus agé, ou le plus ancien propriétaire, ou le président du conseil de gérance) qui devient syndic.
Je ne suis pas complètement sûr que cette procédure soit légale, mais je ne vois pas ce qui l'empêcherait. Luc viendra nous donner son opinion.

En théorie vous devez saisir le Juge de paix avec une requête sur base de l’Art. 577-8 §1 CC. Cout : 40 à 50 EUR (pour l'ACP). Durée : en pratique quelques heures, si votre dossier est complet (essentiel: preuve irréfutable de la non-existence d’un syndic).

En pratique, si tous les CP sont d'accord, le président de la dernière AG peut convoquer une AG, dès qu'il est en possession des archives de l'ACP. Seul point à l’OJ : élection d’un syndic. Ce président ne peut poser aucun acte de syndic.

Cette procédure "précaire" devient juridiquement valable si aucun CP ne va chez le juge en endéans les 4 mois (ou aucun résident endéans les 3 mois).

Dernière modification par luc (17-12-2015 11:04:38)

GT · #6 17-12-2015 14:02:16

ninifel a écrit :

Oui pour qu'un syndic succède au Syndic démissionnaire il faut réunir 3 offres de candidats ....
Dans ma petite copropriété nous avons rédigé à deux copropriétaires détenant +25% des quotités une LR à chaque CPS pour convoquer l'AGEX en y joignant par courriels les offres
L'Ag s'est réunie et le Président de l'AG a rédigé le PV en séance désignant le nouveau Syndic avec signature de tous.
Lors d'une démission du Syndic c'est le dernier Président de l'AG ( Cfr Code Civil) qui peut sur le champ recevoir les archives de la copropriété à ne pas perdre.
Dans l'attente du jour J fixé pour l'AGEX nous avons beaucoup discuté par courriels et la réunion n'a été qu'une pure formalité pour rédiger et signer le "Procès-verbal de recueil des votes".
Il s'agit d'une copropriété de combien de copropriétaires à réunir ?

"Dans ma petite copropriété nous avons rédigé à deux copropriétaires détenant +25% des quotités une LR à chaque CPS pour convoquer l'AGEX en y joignant par courriels les offres"

Je ne comprends pas la phrase. Sauf à jouer aux devinettes. Suis-je obtus ? Le langue est un outil pour se faire comprendre. Mon incompréhension ne porte pas sur l'utilisation d'abréviations.
• nous ( de qui s'agit-il précisément? ) avons rédigé à deux copropriétaires détenant +25% des quotités une LR à chaque CPS pour convoquer l'AGEX en y joignant par courriels les offres
• une LR à deux copropriétaires ? à chaque CPS ? objet de la LR ? joindre à une LR par courriels des offres ?

"Lors d'une démission du Syndic c'est le dernier Président de l'AG ( Cfr Code Civil) qui peut sur le champ recevoir les archives de la copropriété à ne pas perdre."

Sur le champ ? Je n'ai pas le même Code civil que vous.

GT · #7 17-12-2015 16:36:06

ninifel a écrit :

Le Code Civil sur la copropriété en indivision forcée est diffusé sur le site internet de l'IPI :
http://www.ipi.be/documents-type-formul … /documents
Loi sur la copropriété
Loi sur la copropriété (extraits du Code civil)
(telle que modifiée par la Loi du 15 mai 2012 modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété)
Télécharger

En général, le Syndic démissionnaire convoque l'AGEX lui-même ...
A défaut, nous ( deux copropriétaires) avons fait application de l'article CC 576-6 §2 pour convoquer l'AGEX nécessaire pour acter sa démission et désigner son successeur :
577-6 § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

Je lis et relis régulièrement les dispositions du C.civil relatives à la copropriété forcée.

Relisez l'article 577-6, § 2, C. civil et particulièrement l'alinéa 3.
Il prévoit qu'un des copropriétaires
• qui est cosignataire d'une requête adressée au syndic avec un ou plusieurs autres copropriétaires possédant au total au moins un cinquième des parts dans les parties communes en vue de tenir une assemblée générale
• et qui constate que le syndic n'y donne pas suite
• peut convoquer lui-même l'assemblée générale

Cette démarche adressée à un syndic encore en fonction a-t-elle été effectuée ? Si le syndic avait encore en fonction il devait d'ailleurs être convoqué à l'AG et rédiger le PV des décisions prises lors de celle-ci.

A défaut de requête adressée au syndic visant à la tenue d'une AG, la procédure visée à l'article 577-6, § 2, al. 3, C. civil ne trouvait pas matière à application.

Dernière modification par GT (17-12-2015 16:37:11)

GT · #8 17-12-2015 17:19:49

Natfcb a écrit :

Bonjour à tous,
Pourriez vous m'éclairer quant à la procédure à suivre en cas de démission de syndic dans les règles, lorsqu'aucun successeur n'est nommé, ou ne se présente?
Merci

Apparemment vous intervenez sur ce forum non pas en qualité de personne confrontée à un problème concret personnel mais en raison de votre participation à un cours.

Personnellement, je suis réticent à concevoir mon rôle sur ce forum comme celui d'envisager tous les cas de figure quant à une problématique soulevée dans des termes généraux. Dans cette hypothèse, seuls des articles longs et fouillés (et nécessitant de nombreuses recherches) permettraient de répondre utilement. A mon avis ce n'est pas la vocation d'un forum.

Dans mon intervention d'hier je vous demandais déjà de nous éclairer sur la situation vécue de manière à vous fournir des informations ciblées. Je comprends à présent votre silence.

Dernière modification par GT (17-12-2015 17:25:04)

GT · #9 17-12-2015 21:28:37

ninifel a écrit :

@GT qui critique tout ce que dit gentiment Ninifel juste pour répondre à l'auteur de la question :
Cette démarche adressée à un syndic encore en fonction a-t-elle été effectuée ? Si le syndic avait encore en fonction il devait d'ailleurs être convoqué à l'AG et rédiger le PV des décisions prises lors de celle-ci.
A défaut de requête adressée au syndic visant à la tenue d'une AG, la procédure visée à l'article 577-6, § 2, al. 3, C. civil ne trouvait pas matière à application.
je peux lui répondre que les Avocats qui se sont penchés sur notre initiative de convocation de l'AGEX par LRs aux copropriétaires sur base de 577-6, § 2 ( vu que le Syndic démissionnaire restait inerte et négligeait de convoquer l'AGEX pendant 2 mois ) ont tranché en ces termes :
" cette convocation par deux copropriétaires a le mérite de régler la question en permettant la désignation d'un Syndic "
je ne crois pas que l'avis personnel d'un participant de ce forum rende nul cet avis des Avocats
Pourquoi vouloir systématiquement aller chez le Juge si c'est pas nécessaire ?

Quelques réflexions

1) Il n'est pas question de gentillesse ou d'absence de celle-ci (moi gentil, toi méchant ou inversément) mais d'un débat d'idées

2) Si je comprends bien le syndic était démissionnaire mais son mandat n'avait pas encore pris fin. Selon vos dires, il restait inerte et ne convoquait pas une AG extraordinaire. Les copropriétaires attendaient la convocation d'une AG. Seul un syndic en fonction peut convoquer une AG (sauf le cas de l'absence de suite à une requête de copropriétaires en vue de la convocation d'une AG)

3) Les avocats qui se sont penchés sur votre procédure relèvent que la convocation adressée aux copropriétaires a le mérite de régler une question en permettant la désignation d'un syndic. Ne s'agirait-il pas d'une constatation des avocats et non d'une position sur la légalité d'une procédure?

4) Les avocats ne tranchent pas mais donnent des renseignements, des avis, des conseils. In fine, le juge tranche.

PIM, rexou

luc · #10 18-12-2015 05:09:25

GT a écrit :

4) Les avocats ne tranchent pas mais donnent des renseignements, des avis, des conseils. In fine, le juge tranche.

QED.

GT · #11 18-12-2015 14:54:15

ninifel a écrit :

Pour les animateurs du Forum PIM qui aiment tout savoir en détails circonstanciés j'explique que c'était en 2013, un Syndic n°1 démissionne et il convoque l'AG qui désigne son successeur le Syndic n°2 . Après avoir vu les caisses de papiers de l'ACP contenant des sinistres et des infractions de la chaufferie établies par l'IBGE , suite à la transmission du dossier de la copropriété entre Syndics, le Syndic n°2 démissionne : il ne veut plus être Syndic.
Pendant 2 mois la situation est paralysée.
La convocation de l'AGEX par 2 copropriétaires a débloqué cette situation.
Tous les copropriétaires étaient présents et / ou représentés à l'AGEX.
l'Ag est souveraine, la mise en cause de la légalité de cette décision par GT métonne.

Comme vous le dites -et je ne l'ignore pas - l'AG est souveraine.

Sa décision prise de nommer un syndic suivant une procédure non prévue légalement s'impose dès lors qu'aucun copropriétaire ne l'a contestée dans le délai légal. A cet égard, il peut être utilement renvoyé à l'intervention de Luc d'hier à 11.04.03 concernant la situation précaire d'une décision.

Il n'empêche que la procédure légale n'a pas été respectée.

Dernière modification par GT (18-12-2015 14:59:04)

grmff · #12 18-12-2015 16:14:48

Il est cependant à noter que si TOUS les propriétaires sont présents, que TOUS sont d'accord, et que TOUS signent le PV désignant la syndic, plus personne ne peut s'y opposer et donc la décision est coulée en force de chose décidée.

On peut même s'appuyer sur l'article du code civil suivant:

§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

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