La faculté de résiliation dans le bail de résidence de courte durée

PIM · #1 31-01-2016 23:03:42

Un récent arrêt de la Cour de Cassation tranche la question de la validité de la clause de résiliation anticipée d'un bail de 3 ans.

Relevé et commenté ici par Gilles Carnoy

Himura · #2 01-02-2016 09:50:20

Je pensais que c'était communément admis qu'une clause pouvait être insérée afin de déterminer les possibilités de résiliations.

Ca reste un cas particulier, où la clause (ci-dessous) qui résidait dans le bail était tout de même un peu particulière !

Dans le cas où le locataire invoque un motif personnel sérieux et présente au bailleur un nouveau locataire qui accepte de louer le bien aux mêmes conditions, il peut mettre fin anticipativement au bail sans indemnités.

Il doit cependant informer le bailleur de ce motif sérieux par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance.

Par contre, quand il indique que
Une clause de résiliation anticipée au profit du bailleur est aussi importante en cas de vente car un bail de trois ans non résiliable est une moins-value à la vente.
... Je ne le vois pas ainsi. Si j'achète un immeuble, je préfère 'récupérer' des échéances courtes plutôt que des baux de 9 ans.

Dernière modification par Himura (01-02-2016 09:51:30)

libra · #3 01-02-2016 22:18:48

Himura a écrit :

Une clause de résiliation anticipée au profit du bailleur est aussi importante en cas de vente car un bail de trois ans non résiliable est une moins-value à la vente.
... Je ne le vois pas ainsi. Si j'achète un immeuble, je préfère 'récupérer' des échéances courtes plutôt que des baux de 9 ans.

Un bail de 9 ans offre au bailleur des possibilités de résiliation qu'un bail de trois ans n'offre pas.

Himura · #4 02-02-2016 09:24:42

Si peu... Je n'y vois réellement que trop peu d'intérêt en comparaison aux courtes durées définies.

Francis · #5 02-02-2016 11:00:43

Résumé très résumé: il y a tout intérêt à prévoir des clauses de résiliations murement réfléchies et à bien indiquer que les preneurs sont solidaires.

Petit scénario !
un couple non marié loue un bien. Les 2 noms sont au bail avec clause de résiliation comme dans le cas de la cour de cassation.
Monsieur en a marre de madame et se fait muter à l'étranger. Il ne prévient madame qu'au dernier moment et bien après avoir envoyé son préavis.
3 mois plus tard, seul madame est locataire et doit assumer les loyers.
Cela ne fait pas son affaire et résilie son bail dès que possible.
Comme elle en veut à son ex, elle dégrade le bien de manière très importante.
à la fin de l'occupation, un expert (judiciaire bien sur) évalue une très important indemnité compensatoire pour dégâts locatifs, etc.
Mme a peu de revenus contrairement à monsieur qui, bien qu'ayant remis son préavis bien avant la fin d'occupation, reste coresponsable de la remise du bien à son propriétaire, et donc des dégâts locatifs.
Comme il a des revenus, c'est chez lui que s'adressera l'huissier !

La réponse de la bergère au berger quoi !

rexou · #6 02-02-2016 11:20:25

Prévoir dans le bail court une possibilité et des conditions de résiliation anticipée est une chose.

Par contre, quand un juge de paix revoit systématiquement l'indemnité de relocation à un seul mois de loyer (en argumentant, sur questionnement : "ici c'est la jurisprudence, si vous n'êtes pas content, vous pouvez aller en appel"), on peut se poser la question de l'intérêt de rédiger un bail et d'espérer le respect des conditions légales et contractuelles. La durée du préavis est ramenée à zéro, mais une mesure d'expulsion est possible.

Dans tous les cas de figure possibles, y compris pour un locataire défaillant à l'audience et jugement par défaut, un mois d'indemnité et expulsion.

PIM · #7 02-02-2016 12:22:47

@ francis: dans votre exemple (malgré tout assez éloigné du sujet), les locataires avaient-ils signés avec une clause "solidaire et indivisible" ?

@ rexou: ce n'est pas parce q'un juge de paix fait n'importe quoi (variante de "créer sa propre jurisprudence") qu'il faut généraliser. Il aurait fallu (je sais: plus facile à dire qu'à faire) aller en appel.

rexou · #8 02-02-2016 13:00:04

Aller en appel...

- contre un jugement rendu par défaut à l'encontre d'un locataire défaillant
- en région bruxelloise (délai ???)

Pour ne pas la nommer, il s'agit du juge de paix de Jette : ANN ROBIJNS

Entendu le jour de l'audience : Un bailleur se plaint de non-paiement de loyer sur plusieurs mois. La locataire est présente, reconnait le non-paiement et le justifie par... la présence de souris. Une Africaine qui paie 500€ charges incluses pour un rez avec cour et dit avoir prévenu oralement le bailleur. Jugement : bail rompu (accord des parties) sans indemnité, paiement des retards par petites mensualités. Tous les soupçons portaient visiblement uniquement sur le bailleur et la salubrité de son bien.

libra · #9 02-02-2016 13:15:46

PIM a écrit :

@ francis: dans votre exemple (malgré tout assez éloigné du sujet), les locataires avaient-ils signés avec une clause "solidaire et indivisible" ?
@ rexou: ce n'est pas parce q'un juge de paix fait n'importe quoi (variante de "créer sa propre jurisprudence") qu'il faut généraliser. Il aurait fallu (je sais: plus facile à dire qu'à faire) aller en appel.

Si ce n'est qu'à Bruxelles une procédure en appel prend près de trois années. Dernier exemple: requête d'appel par le locataire en date du 13 septembre 2013. Affaire fixée au 13 mai 2016.

rexou

Francis · #10 02-02-2016 13:55:40

Mon scénario n'est qu'un scénario, rien de plus, mais plausible.
Il me semble que, avec ou sans clause de solidarité, le preneur qui envoie son préavis, comme dans le cas de la cour de cassation, reste tenu par le bail au niveau de la restitution des lieux au bailleur, donc des dégâts locatifs.
Cet arrêt de cassation créé plus de question qu'il n'y répond !

GT · #11 02-02-2016 14:24:21

Merci à M . DECKERS d'avoir porté à ma connaissance la décision de principe de la Cour de cassation du 18/12/2015 et la lecture de celle-ci qu'en fait Maître CARNOY.

Ci-dessous le texte intégral de cette décision de principe

"III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la première branche :

L'article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale contenues dans l'article 2 de la loi du 20 février 1991 dispose, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et, en son alinéa 2, que ce bail n'est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5.

Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Le moyen, qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit."

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