Loyers impayés

Tibir · #1 07-02-2016 11:05:35

Bonjour à tous,

J'ai décidé de m'inscrire sur ce forum pour avoir votre avis sur le conflit qui m'oppose à mes locataires au sujet de la maison qu'ils louent (je suis le bailleur) pour un bail 3-9 ans.

Pour que vous compreniez le contexte, il faut savoir que j'ai hérité de ce bien d'une cousine qui me l'a légué à son décès.

J'ai appris quelques mois après avoir hérité du bien que les locataires ont profité de la période de flottement entre le décès de ma cousine et la désignation de ses héritiers pour ne pas payer leur loyer pendant 3 mois. Or je suis directement concerné car les loyers versés après le décès doivent me revenir.

Par ailleurs, les locataires ont réussi à faire classer la maison comme insalubre. C'est de cette manière qu'ils justifient le non-payement du loyer. Or , si le logement est en effet dans un état assez moyen, c'est clairement parce qu'ils ne l'ont pas du tout entretenu. D'ailleurs, l'état des lieux d'entrée décrit le logement comme nickel.

Comme la période des 3 ans de location arrive à terme très prochainement, je leur ai signifié leur congé par lettre recommandée afin de pouvoir remettre le bien en l'état et trouver des locataires dans lesquels j'aurai plus de confiance (je ne vous ai pas décrits leurs nombreux mensonges qui ont sapé rapidement ma confiance envers eux).

En résumé, voici les nombreuses questions que je me pose :
- Comment recouvrer les mois de loyer qui me sont dus sachant que les locataires prétendent être à sec ?
- Les locataires peuvent-ils refuser de faire appel à un expert pour l'état des lieux de sortie? L'état des lieux d'entrée avait été fait par un voisin mais j'aimerais quelqu'un d'impartial qui pourrait chiffrer les dégâts de manière objective (ex: cuisine détruite). Les locataires veulent surtout retoucher leur garantie comme vous pouvez l'imaginer...
- Les locataires me font du chantage en disant que, s'ils ne recouvrent pas la garantie, ils ne pourront pas avancer la garantie de leur prochain bail et in fine qu'ils seront bloqués dans ma maison. Comment leur mettre la pression pour qu'ils quittent au moment prévu par la loi?

Merci pour toute réponse que vous pouvez m'apportez smile

grmff · #2 07-02-2016 11:53:01

Si les locataires ont 3 mois de retard de loyer, vous êtes tout à fait fondé à porter l'affaire devant le tribunal et à demander l'expulsion.

Avec ce genre de personne, il est assez clair que cela ne se passera pas simplement. Vous devrez donc faire le tour complet des procédures: justice de paix, signification, expulsion. Vous risquez aussi que les personnes prennent un avocat, jouent la procédure, remettent sur la table l'insalubrité, etc.

En clair, préparez vous à une lutte dure et longue. Et n'attendez pas.

Pour ce qui est de la demande de fin de bail, vous parlez de la fin du triennat. Il faut voir depuis quand le bail a commencé. S'il a commencé il y a 3 ans, et que le bail était de 3 ans, c'est bon pour moi.

S'il a commencé il y a 3 ans et que le bail était un bail "normal", ce n'est pas bon. Si le bail date d'il y a 6 ans, c'est pas bon non plus. S'il date d'il y a 9 ans, c'est bon, mais le préavis est de 6 mois...

Bref, vous donnez trop peu d'éléments pour donner un réel conseil.

Tibir · #3 07-02-2016 16:58:12

Merci pour votre réponse!

Je m'attends effectivement à une procédure difficile...
Le bail était de type "courte durée" donc valable 3 ans et renouvelable pour 9 ans. Je leur ai bien signifié leur congé plus de trois mois avant l'échéance donc pas de problème de ce côté (ils ont bien essayé de dire qu'ils n'avaient pas reçu le recommandé...jusqu'à ce que je leur scanne le reçu signé de leur main).

Bref, j'écris de ce pas au juge de paix pour lui exposer mes doléances et lui demander d'organiser une conciliation (apparemment cette étape est obligatoire).

grmff · #4 07-02-2016 17:28:57

La conciliation n'est plus obligatoire depuis longtemps...

GT · #5 07-02-2016 18:48:59

En lien, quelques informations concernant la procédure de conciliation obligatoire en matière de location de logement visée par la loi du 18 juin 2008 modifiant le Code judiciaire en ce qui concerne la procédure relative aux litiges en matière de louage (MB 14 juillet 2008).

http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=480

grmff · #6 07-02-2016 20:10:13

GT a écrit :

En lien, quelques informations concernant la procédure de conciliation obligatoire en matière de location de logement visée par la loi du 18 juin 2008 modifiant le Code judiciaire en ce qui concerne la procédure relative aux litiges en matière de louage (MB 14 juillet 2008).
http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=480

Désolé pour GT, notre super tête chercheuse... mais la conciliation n'est plus obligatoire depuis longtemps.

GT · #7 07-02-2016 20:49:02

Grmff n'auriez- vous pas lu trop rapidement le texte de l'article 1344 septies du Code judiciaire modifié par la loi du 18 juin 2008 (et toujours d'applicationaujourd'hui) ainsi que le commentaire cité dans le lien communiqué ?

"Pour rappel, l’article 375 de la loi-programme du 24 décembre 2002 avait inséré, dans la partie IV, livre IV, chapitre XV bis du Code judiciaire, un article 1344 septies relatif à la location de logements, lequel prévoyait une tentative de conciliation obligatoire pour les demandes principales concernant l’adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyer ou l’expulsion en matière de bail de résidence principale.

La procédure de conciliation obligation s’étant avérée être un véritable échec, celle-ci vient de faire l’objet d’une réforme.

L’article 1344 septies du Code judiciaire a été modifié comme suit :

« Le présent article s’applique à toutes demandes principales introduites par requête, par citation ou par comparution volontaire en matière de location de logement. Sans préjudice des dispositions des articles 731, alinéa 1er, 732 et 733, le Juge tente (= obligation) de concilier les parties. En cas de non-conciliation ou de défaut, la procédure a lieu au fond. Le jugement indique que les parties n’ont pu être conciliées ».

Relevons d’emblée que la réforme n’a pas pour objet la suppression pure et simple de la procédure de conciliation obligatoire, son but étant de permettre que la conciliation obligatoire puisse désormais avoir lieu le jour de l’audience d’introduction de la procédure.

Le Juge de paix sera donc désormais tenu, (=obligation) avant de statuer, de tenter de concilier les parties.

À défaut d’y parvenir, il poursuivra la procédure au fond.

Par conséquent, il n’est plus nécessaire, depuis ce 24 juillet 2008, de procéder à la rédaction de deux requêtes distinctes dans le cadre des litiges en matière de location de logement."

Bref, l'obligation existe dans le chef du juge de tenter de concilier les parties.

Dernière modification par GT (07-02-2016 20:52:59)

grmff · #8 07-02-2016 21:58:59

Vous avez raison sur le fond, cher GT. Mais la manière de le dire fait penser que la procédure formelle de conciliation, à laquelle pensait visiblementTibir, existe encore et est toujours obligatoire.

Or, ce n'est plus le cas.

Certes, en lisant toutes les références et liens que vous donnez, et qui sont exacts, on peut comprendre que le juge doit demander aux parties si elles sont d'accord sur quelque chose. Et doit tenter de concilier les parties.

Dans la réalité de terrain, la mienne en tout cas, dès que le juge constate une divergence de vue, il tranche. Je vais même aller plus loin. A ma connaissance, même en cas d'accord entre les parties, le juge tranche...

GT

libra · #9 08-02-2016 21:05:29

C'est quoi un bail 3-9 ans. Je crains que le préavis n'est pas conforme à la loi.

Pour le reste, faire d'urgence une requête en Justice de Paix sur base de l'article 1344. Vu que c'est semble t-il votre première expérience mieux vaut faire appel à un avocat. L'affaire risque d'être compliquée et de demander un calendrier de conclusion. Celà riqsque donc d'être assez cher.

GT · #10 08-02-2016 21:41:11

Je suppose qu'il faut lire article 1344bis du code judiciaire

stal · #11 09-02-2016 21:38:21

Déposer une requête devant le juge de paix du canton de votre bien.
Votre requête doit contenir vos diverses revendications (loyers impayés, nomination d'un expert judiciaire pour évaluer la hauteur des dégâts locatifs, expulsion, etc
Les greffes du juge de paix généralement peuvent vous remettre un projet de requête.
Mais sachez que mettre en route un expert judiciaire coûte très cher et c'est vous qui devrez avancer les fonds, vous pouvez le faire nommer sans pour cela le mettre en mouvement, mais votre demande de nomination va augmenter la pression auprès de votre locataire.
Ne vous laisser pas impressionner par votre locataire, n'hésitez pas de faire une requête

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