Bail commercial

grmff · #1 11-02-2016 12:07:47

Bien qu'expérimenté en baux de résidence principale, baux étudiants, et même baux de surfaces et de bureaux, j'ai excessivement peu d'expérience en matière de baux commerciaux.

J'ai trouvé un locataire commercial pour une surface louée jusqu'ici à titre de bureau. Du coup, je me pose plein de question, notamment sur le bail Pim pour les commerces. Le bien se trouve en Wallonie.

Mes questionnements donc:
1. Sur le bail pim, on retrouve cette clause:

15. DOMICILIATION Le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l’expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu’il élit domicile à l’adresse qu’il précisera, si celle-ci est située en Belgique.

C'est la même clause que la clause des baux de résidence principale. A-t-elle du sens dans le cas d'une location commerciale avec interdiction de domicile, conclue avec une personne physique. Ne doit-on pas signifier tout acte ou courrier au domicile du commerçant?

2. Le bail Pim mentionne l'obligation de PEB pour la location du commerce en Wallonie. C'est une erreur, ou bien la législation à changé?

3. Je désire conclure un bail commercial avec un loyer réduit pendant 3 ans. En effet, l'environnement commercial est en train de changer, et je ne désire pas être bloqué avec un petit loyer. Comment rédiger cela?

4. La clause sur les animaux domestiques a-t-elle du sens pour un commerce?

5. Je tiens particulièrement à ce que le commerçant soit responsable de ses vitrines. Même en cas de tentative de vol ou de "phénomène externe imprévisible". Pour les baux de résidence principale, c'est impossible. Mais pour les baux commerciaux?

6. Détecteurs de fumée: ils sont obligatoires pour les logements (résidence principale ou non). Mais pour les commerces? Le bail Pim reprend cette obligation. A-t-elle du sens au niveau légal? Les détecteurs sont-ils obligatoires dans les commerces et bureaux?

7. Destination des lieux: Je ne souhaite pas que ce commerce devienne un restaurant, ou contiennent quoi que ce soit d'Horeca. Je ne tient pas non plus à ce que cela devienne un Night-Shop. C'est possible de limiter ce qu'on peut faire dans un commerce "standard"? Peut-on exiger des heures de fermeture?

8. Enregistrement: Le bail pim mentionne:

Pour la perception des droits d'enregistrement, les charges non chiffrées résultant du présent bail sont estimées à …… pour cent du loyer. Provision pour impôts et taxes, à verser en même temps que le loyer : .............................……..

Je ne comprends pas cette clause, ni ses implications fiscales.

9. Précompte immobilier: Si le précompte est mis à charge du locataire, doit-il être déclaré à l'IPP en sus des loyers?

10. Bailleur: Dans mes baux de résidence principale, même si je ne suis pas seul propriétaire, je m'indique comme seul bailleur (et je suis le seul interlocuteur du locataire). Cela me facilite la rédaction des courriers. Pour les actions en justice, je n'ai plus besoin d'autre signature et/ou procuration. C'est donc plus simple. Voyez vous un inconvénient à ce procédé pour un bail commercial?

C'est tout pour l'instant. Vos avis, analyses, commentaires et conseils sont tous les bienvenus...

Erico · #2 11-02-2016 12:57:06

oufti en voilà des questions

difficile de répondre à tout

mais un conseil, la garantie, demandez la en liquide ( c'est légal ) et vous demandez ce que vous voulez : 1, 2 , 3 mois ou plus...

vous pouvez spécifier la destination du commerce et la limiter, mais limiter les horaires ça je ne crois pas

pour moi pas de détecteur obligatoire en Wallonie pour un commerce

la clause sur les animaux, laissez là, ça peut toujours être utile, même si elle peut toujours être discutée.....mais j'ai eu un moment une loc commerciale qui venait travailler avec son chat, donc..

PIM · #3 11-02-2016 15:07:21

Oufti ! Quand Grmff s'y met, ce n'est pas anodin wink

Vais donc tenter de répondre, même si les baux commerciaux, ce n'est pas ma cup of tea, non plus.

1. "domiciliation" on vise la domiciliation pour l'exécution du contrat. Le preneur peut tout à fait avoir son vrai domicile ailleurs. Il s'agit simplement de prévoir, par cette clause, qu'on notifie valablement au preneur en lui écrivant (ou exploit d'huissier, etc.) à l'adresse du commerce loué.

2. le bail commercial Pim est valable pour les 3 régions. Pour la RW, il est indiqué "le certificat requis"... pour autant que ce soit requis . Le jour où cela le sera, Pim ne devra pas recommencer son bail (plus sérieusement, je n'en sais rien !)

3.- loyer augmentable: à mon avis, faire un bail avec le loyer futur escompté et indiquer que pour la période des 3 premières années, il est réduit à .... €, de manière à permettre au preneur de lancer son commerce.

4.- "Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit." : cela ne me paraît pas incongru de le prévoir, le commerce étant occupé par des personnes physiques qui pourraient y garder des animaux pendant leurs horaires de travail.

5.- vitrines: je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas imposer la souscription d'une assurance "bris de vitres" et la couverture vol + tentative de vol, avec ou sans effraction.

6.- détecteurs: obligation à vérifier. Mais, en tout état de cause, cela me paraît assez indispensable

7.- destination des lieux: à mon sens, on peut tout à fait interdire certains types d'activité

8.- enregistrement bail commercial: le montant des droits d'enregistrement se calcule sur base du loyer annuel et des charges estimées: il est important de préciser ces charges à cette fin.

9. précompte immobilier: vérifier chez un fiscaliste, mais, au pifomètre, je dirais que ce n'est pas à ajouter dans le revenu imposable du bailleur.

10. "comparution" bailleur: cela ne me paraît pas correct d'agit comme vous le faites. A mon sens, il faut indiquer les coordonnées de tous les coproprios, ce qui n'empêche pas d'ajouter qu'ils sont représentés par Grmff

Et enfin, comme on le répète chaque fois, en ce compris Grmff: bail commercial ? --> consulter un avocat spécialisé tongue

Himura · #4 11-02-2016 15:40:13

Pour les détecteurs, c'est apparemment obligatoire, et même plus strict que pour des résidences (ce n'est plus 1 par palier de 80 m², mais c'est selon le taux de fréquence estimée de personnes).

Attention que si c'est un commerce, il y a également des impositions "incendie" différentes (cloisons RF 1h, etc.)

grmff · #5 11-02-2016 15:48:56

PIM a écrit :

Et enfin, comme on le répète chaque fois, en ce compris Grmff: bail commercial ? --> consulter un avocat spécialisé

J'étais étonné aussi qu'on ne me le resserve pas plus vite... cool

PIM, GT, Francis

GT · #6 11-02-2016 16:30:20

Point 9 : précompte immobilier

L'art. 7, § 1er, 2°, c) du code des impôts prévoit que pour les biens immobiliers bâtis qui sont donnés en location dans les circonstances évoquées le revenu imposable est constitué du montant total du loyer et des avantages locatifs sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral majoré de 40 %.

Le précompte immobilier est enrôlé par l'administration notamment dans le chef du propriétaire du bien.

Il me semble que par la mise à la charge du locataire du précompte immobilier enrôlé dans le chef du propriétaire ce dernier bénéficie d'un avantage locatif qui doit être ajouté au loyer pour déterminer le montant imposable .

Pour Pierre-François Coppens Conseil fiscal, juriste, professeur à la Chambre belge des comptables,par avantages locatifs, il faut entendre tous les avantages que le propriétaire d’un bien immobilier obtient de la prise en charge par le locataire des frais relatifs à ce bien immobilier et qui sont normalement à sa charge (par exemple, le précompte immobilier, le coût des constructions, d’amélioration). Selon la jurisprudence, il faut que les avantages locatifs soient juridiquement imposés au locataire dans le contrat de bail.

http://www.lalibre.be/economie/libre-en … 6db9c6855d

Dernière modification par GT (11-02-2016 17:06:59)

max11 · #7 11-02-2016 17:22:00

GT a écrit :

Point 9 : précompte immobilier
L'art. 7, § 1er, 2°, c) du code des impôts prévoit que pour les biens immobiliers bâtis qui sont donnés en location dans les circonstances évoquées le revenu imposable est constitué du montant total du loyer et des avantages locatifs sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral majoré de 40 %.
Le précompte immobilier est enrôlé par l'administration notamment dans le chef du propriétaire du bien.
Il me semble que par la mise à la charge du locataire du précompte immobilier enrôlé dans le chef du propriétaire ce dernier bénéficie d'un avantage locatif qui doit être ajouté au loyer pour déterminer le montant imposable . A vérifier.

Je confirme (et sur ce sujet, je suis plus à l'aise que sur les actes de base wink ) : le précompte immobilier reçu doit être ajouté aux loyers reçus !
Un PI demandé mais non payé ne doit pas être déclaré (un loyer non plus d'ailleurs) et si le PI est demandé par provisions mensuelles, c'est ici aussi le montant réellement reçu qui doit être déclaré (donc le supplément ou le remboursement fait l'année suivante sera pour l'année suivante...)
Par contre, des loyers ou des précomptes reçus anticipativement (deux ans d'un coup par exemple) peuvent être déclaré en fonction des années couvertes.... (mais ne pas essayer l'arnaque de changer de règle d'une année à l'autre pour éviter de déclarer, ils ont un bon suivi contre cela...)

Pour le loyer réduit : une grosse erreur à éviter : accorder un loyer réduit en échange de travaux réalisés par le preneur. Pour le fisc, il sera considéré que le loyer à imposer est le loyer plein (car travaux réalisés = une sorte d'avantages en nature) ou, si le contrôleur est de mauvaise humeur, il prendra les loyers réduits + le coût des travaux payés par le locataire + la TVA de 21% sur les travaux (car le preneur n'aura bien souvent pas payé de TVA)
==> donc bien préciser dans le bail la raison du loyer réduit et bien veiller à ce que cela n'apporte aucun avantage direct ou indirect possible, probable ou potentiel au bailleur à part le loyer qui rentre....

Depuis quelques temps, pratiquement tous les contrôleurs fiscaux demandent une copie du bail (qu'ils auraient de toutes façons par l'enregistrment)

Encore une précision : un bail commercial ce n'est pas un bail de bureau ! et l'inverse non plus ! Il faut bien choisir le titre de son bail en fonction du commerce qui sera établi dans les lieux. Cela ne relève pas des mêmes lois, ni des mêmes contraintes !!! Le bail de bureaux est vachement plus cool tongue
Et toujours préciser dans le bail l'activité qui sera exercée.

grmff · #8 11-02-2016 17:32:34

Merci à tous. Je vois qu'il y a des avis pointu, cela fait plaisir.

PIM · #9 11-02-2016 18:28:07

Il est tout de même bien ce forum, hein ! lol

Erico, Francis, grmff

Erico · #10 11-02-2016 22:31:02

Himura a écrit :

Pour les détecteurs, c'est apparemment obligatoire, et même plus strict que pour des résidences (ce n'est plus 1 par palier de 80 m², mais c'est selon le taux de fréquence estimée de personnes).
Attention que si c'est un commerce, il y a également des impositions "incendie" différentes (cloisons RF 1h, etc.)

la loi dit : détecteurs obligatoires dans tous les logements

nulle part je ne trouve de trace d'une loi qui parle de détecteurs obligatoires dans les commerces

sauf bien sûr obligation venant des pompiers

Himura · #11 12-02-2016 09:24:34

Erico a écrit :

Himura a écrit :
Pour les détecteurs, c'est apparemment obligatoire, et même plus strict que pour des résidences (ce n'est plus 1 par palier de 80 m², mais c'est selon le taux de fréquence estimée de personnes).
Attention que si c'est un commerce, il y a également des impositions "incendie" différentes (cloisons RF 1h, etc.)

la loi dit : détecteurs obligatoires dans tous les logements
nulle part je ne trouve de trace d'une loi qui parle de détecteurs obligatoires dans les commerces
sauf bien sûr obligation venant des pompiers

Vous avez raison, ce n'est pas (à ma connaissance) dans les textes de loi.
Mais c'est effectivement une imposition automatique des pompiers - et donc des communes. Selon le type de commerce, le type d'article stockés, et le débit de clients potentiels, ils ont des impositions variables - mais bien présentes (détecteurs autonomes ou sur centrales, portes de secours, cloisons coupe-feu, nombre d'extincteurs, etc.

luc · #12 12-02-2016 10:25:14

@himura
Selon moi il faut chercher du côté du « code sur le bien-être au travail », applicable en cas de présence de personnel (= dès que le commerçant est enregistré comme un employeur).

Himura · #13 12-02-2016 11:09:39

Bonne source, merci.

Je dirais qu'elle est certainement complétée sur un aspect plus large par les préventionnistes, quand il s'agit de commerce. Ils prennent en compte le flux de clients, les vitesses d'évacuation, etc.
Mais, tout comme pour les résidences principales, je suis certain qu'il n'y a rien de bien défini sur papier, et que c'est à l'appréciation de "l'expert".

Francis · #14 12-02-2016 18:06:21

Très souvent les travaux de mise aux normes particulières au commerce prévu par le locataire sont aux frais du locataire.
Il faut évidemment que le bâtiment ne présente pas de vices, par exemple de stabilité, de toiture, etc. mais les frais de modifications des installations d'électricté, de chauffage, etc. sont à charge du locataire.

Erico · #15 13-02-2016 18:16:12

Francis a écrit :

Très souvent les travaux de mise aux normes particulières au commerce prévu par le locataire sont aux frais du locataire.
Il faut évidemment que le bâtiment ne présente pas de vices, par exemple de stabilité, de toiture, etc. mais les frais de modifications des installations d'électricté, de chauffage, etc. sont à charge du locataire.

ayant eu un gros litige et procès ( que j'ai gagné après 8 ans ) avec un loc commercial

PRUDENCE quant aux aménagements qui seront faits et qui seront peut être laissés en fin de bail, rendant ensuite impossible ou difficile à louer les lieux à quelqu'un d'autre

Francis · #16 14-02-2016 09:23:10

Contrairement à ce que de très nombreux commerçants prétendent (et pensent), leurs aménagements commerciaux ou autres doivent être enlevés en fin de bail et les locaux rendus dans l'état initial, ou à défaut supporter l'indemnité compensatoire prévue à l'ELS. Sauf bien évidement pour les aménagements autorisés par le bailleur. Notez qu'il faut toujours dans cette autorisation prévoir ce qu'il advient des travaux en fin de location.

Erico · #17 14-02-2016 12:44:24

Francis a écrit :

Contrairement à ce que de très nombreux commerçants prétendent (et pensent), leurs aménagements commerciaux ou autres doivent être enlevés en fin de bail et les locaux rendus dans l'état initial, ou à défaut supporter l'indemnité compensatoire prévue à l'ELS. Sauf bien évidement pour les aménagements autorisés par le bailleur. Notez qu'il faut toujours dans cette autorisation prévoir ce qu'il advient des travaux en fin de location.

tout à fait, ça a été une longue bataille et surtout mon ex loc prétendait avoir eu mon autorisation et que j'étais bien au courant des travaux faits.....or il n'y avait aucune autorisation écrite de ma part et je n'étais pas au courant de tout

et surtout les aménagements faits rendaient impossible ensuite l'exercice d'une autre profession sans un démontage complet

donc oui être très très prudent principalement sur ce point là

jacq · #18 14-02-2016 18:43:01

Un bail commercial ou un bail de bureau il me semble que l'usage est le même, il suffit d'écrire que les lieux sont loués a usage de boulangerie et qu'aucun autres commerce ne pourra être exploité sans l'accord écrit du propriétaire. Mais vous devrez qu'en même prévenir votre assurance du changement de destination.
Il est prudent d'indiquer l'identité de tous les copropriétaires, représenté par vous, y joindre le mandat qui vous autorise a signer.
Le locataire devra être assuré en rc en qualité de commerçant et devra comme tous les autres locataires être responsable des dégâts occasionnés par autrui et être couvert en incendie, vol, bris de vitre, dégâts aux ouvertures et fermeture de portes.( il devra vous soumettre le contrat)
Rien ne vous oblige d'indiquer que vous réduisez le loyer mais vous pouvez fixer conventionnellement que le loyer sera de 500€ par mois la première année, la deuxième année 600€ par mois, la troisième année par mois 700€ et les années suivante que le bail sera indexé; en espérant que votre locataire reste.
Pour le détecteur de fumée, vous pouvez l'imposer dans les clauses particulière de votre bail.
Dans tous les baux commerciaux que je signe la clause le preneur déclare élire domicile dans les lieux loué durant toute la durée du bail est une clause particulière qui évite ainsi de devoir assigner le preneur en cas de litige à Namur si son domicile privé s'y trouve alors que votre local commercial se trouve à Bruxelles
l'impôt foncier dans le cas d'un bail commercial est toujours a charge du locataire.
Concernant la garantie locative je préfère que la garantie soit déposée en banque cela vous évitera des litiges concernant les intérêts.

max11 · #19 15-02-2016 09:42:18

jacq a écrit :

Un bail commercial ou un bail de bureau il me semble que l'usage est le même, il suffit d'écrire que les lieux sont loués a usage de boulangerie et qu'aucun autres commerce ne pourra être exploité sans l'accord écrit du propriétaire. Mais vous devrez qu'en même prévenir votre assurance du changement de destination.

Ce n'est pas la même chose, ce n'est pas la même loi et ce ne sont pas les mêmes contraintes ! Le bail commercial tombe sous la loi sur les baux commerciaux (1951 ? les clauses du bail doivent respecter cette loi ou la clause est nulle par exemple pour les renouvellements très contraignant), le bail de bureau pas (il me semble que c'est uniquement du droit commun, (= donc le bail est primordial sur (presque) tous le reste !).
De plus, on ne peut pas échapper à la loi sur les baux commerciaux en indiquant bail de bureau comme titre pour une boulangerie par exemple ! La loi sur les baux commerciaux écrase tout, même si les parties ne voulaient pas....

jacq a écrit :

l'impôt foncier dans le cas d'un bail commercial est toujours a charge du locataire.

Faux ! Seulement si le bail le prévoit ! Idem pour les taxes diverses sur l'immeuble infligées aux propriétaires. => cela doit être prévu par le bail.
Le précompte s'ajoutera aux loyers pour le calcul de l'IPP du propriétaire. Pas les taxes qui seront considérées comme des charges.

jacq a écrit :

Concernant la garantie locative je préfère que la garantie soit déposée en banque cela vous évitera des litiges concernant les intérêts.

Il suffit de prévoir dans le bail que la garantie ne portera pas intérêt ou que les intérêts seront de ... % ou que la garantie sera déposée sur un livret au nom du propriétaire avec des intérêts acquis au locataire ou ...
Mais le locataire sera souvent récalcitrant vu les sommes en jeu.... A négocier au moment du bail !
En baux commerciaux, il vaut mieux essayer d'obtenir 6 mois de garantie !
Attention aux garanties bancaires : c'est souvent ce qui est proposé par le locataire (son banquier) mais de nombreuses banques limitent leur caution à x mois après la fin du bail avant une extinction automatique. Dangereux en cas de procédure pour récupérer des sommes impayées en fin de bail

PIM

Erico · #20 16-02-2016 08:58:08

jacq a écrit :

Un bail commercial ou un bail de bureau il me semble que l'usage est le même, il suffit d'écrire que les lieux sont loués a usage de boulangerie et qu'aucun autres commerce ne pourra être exploité sans l'accord écrit du propriétaire. Mais vous devrez qu'en même prévenir votre assurance du changement de destination.
Il est prudent d'indiquer l'identité de tous les copropriétaires, représenté par vous, y joindre le mandat qui vous autorise a signer.
Le locataire devra être assuré en rc en qualité de commerçant et devra comme tous les autres locataires être responsable des dégâts occasionnés par autrui et être couvert en incendie, vol, bris de vitre, dégâts aux ouvertures et fermeture de portes.( il devra vous soumettre le contrat)
Rien ne vous oblige d'indiquer que vous réduisez le loyer mais vous pouvez fixer conventionnellement que le loyer sera de 500€ par mois la première année, la deuxième année 600€ par mois, la troisième année par mois 700€ et les années suivante que le bail sera indexé; en espérant que votre locataire reste.
Pour le détecteur de fumée, vous pouvez l'imposer dans les clauses particulière de votre bail.
Dans tous les baux commerciaux que je signe la clause le preneur déclare élire domicile dans les lieux loué durant toute la durée du bail est une clause particulière qui évite ainsi de devoir assigner le preneur en cas de litige à Namur si son domicile privé s'y trouve alors que votre local commercial se trouve à Bruxelles
l'impôt foncier dans le cas d'un bail commercial est toujours a charge du locataire.
Concernant la garantie locative je préfère que la garantie soit déposée en banque cela vous évitera des litiges concernant les intérêts.

en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

moi je la demande en cash, je la mets sur mon compte et je la restitue en tout ou en partie et les intérêts suivent la garantie

et c'est tout à fait légal

Dernière modification par Erico (16-02-2016 08:58:36)

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