Exemple de questionnaire notaire

andre78fr · #1 03-05-2016 10:36:57

Bonjour,

Je suis à la recherche d'un exemple assez typique du questionnaire que les notaires envoient au syndic à l'occasion d'une mutation.
En France le contenu est réglementé par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 ; si quelqu'un connait la référence juridique en Belgique je suis également preneur !

En fait, j'ai mis en place dans mon logiciel de gestion de copropriétés un calcul / génération automatique pour la version française et je voudrais adapter au mieux cet écran et le document pour la version belge : pour les curieux vous pouvez voir les pages d'aide ici :
http://www.valcompta.net/version3/valco … tdate.html

Cordialement,
André

PIM · #2 03-05-2016 18:31:59

Il y a d'abord une obligation de demande d'informations dès la mise en vente, à adresser par l'intermédiaire professionnel au syndic.
Voici le courrier utilisé par Pim:

"Concerne : renseignements d’usage avant vente

Notre agence immobilière est chargée de la mise en vente, dans l’ACP dont vous êtes, à notre connaissance, le syndic, du bien suivant :

Appartenant actuellement à : …

Conformément à l'article 577-11 § 1 du Code civil, nous vous saurions gré de bien vouloir nous communiquer :

1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5 alinéas 2 et 3 ;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant ;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
5 ° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

Pourriez-vous également nous faire savoir si, depuis le 1er mai 2001, des travaux nécessitant la rédaction d'un dossier d'intervention ultérieure ont été effectués dans les parties communes ?

Il va de soi que, si cela vous simplifie la tâche (et la nôtre…), vous pouvez nous adresser tous ces documents sous forme numérique par email : info@pim.be

En vous remerciant de la suite que vous pourrez réserver à la présente,

Bien à vous,

Pour PIM.be "

Dès conclusion de la vente, le notaire adresse également un courrier au syndic.

andre78fr

andre78fr · #3 04-05-2016 12:17:36

Bonjour,

Merci PIM !!!

En effet, j'avais évidemment cet article 577.11 ; j'aurais pu regarder de plus près...

Pour les comptables, ça ne dérange personne la définition des fonds de roulement et de réserve de cet article ????

On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.

Si on applique à la lettre, ça revient à rembourser le vendeur de toutes les provisions de l'année :-|
Quels sont les numéros de compte que vous utilisez pour déterminer ces montants ? En France c'est l'avance de trésorerie et les avances travaux mais en Belgique c'est beaucoup moins évident (je trouve)...

Cordialement,
André

andre78fr · #4 05-05-2016 20:12:38

Bonsoir,

Allez, j'insiste !!! Il y a bien un comptable ou quelqu'un qui sait calculer les sommes à mettre dans le questionnaire et qui peut me dire quelques comptes et quels soldes de la comptabilité regarder non ? Luc par exemple ???? :-)

Cordialement,
André

max11 · #5 06-05-2016 11:35:50

andre78fr a écrit :

Bonjour,
Merci PIM !!!
En effet, j'avais évidemment cet article 577.11 ; j'aurais pu regarder de plus près...
Pour les comptables, ça ne dérange personne la définition des fonds de roulement et de réserve de cet article ????
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.
Si on applique à la lettre, ça revient à rembourser le vendeur de toutes les provisions de l'année :-|
Quels sont les numéros de compte que vous utilisez pour déterminer ces montants ? En France c'est l'avance de trésorerie et les avances travaux mais en Belgique c'est beaucoup moins évident (je trouve)...
Cordialement,
André

D'où vient cette définition ?
Pour ma part, je ferais les adaptations suivantes :
"On entend par « provision de fonds de roulement ».... " : je trouve qu'il doit y avoir une distinction de terme pour la provision pour charges ("provision de fonds roulement") et le fonds de roulement (qui est la somme "fixe" mise à disposition de l'ACP pour faire face aux charges en assurant une bonne couverture financière pour faire face, par exemple, aux provisions payées tardivement ou sous-évaluées ou insuffisante en début d'année ou ....)

"On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques de travaux de réparations ou rénovations prévus, prévisibles ou à prévoir, telles que..." La gestion et l'utilisation de ce fonds est décidé par l'AG.

Au sujet de votre interprétation :
- le fonds de roulement est à verser à l'acp par l'acquéreur et à rembourser par l'acp au vendeur après clôture de ses comptes avec l'acp
- les provisions de fonds de roulement versées par le vendeur seront déduites du décompte des charges arrêtés à la date prévue dans l'acte de mutation
- Les appels pour le fonds de réserve et les réserves constituées appartiennent à l'acp et ne font l'objet d'aucun décompte entre l'acp et le vendeur

Au niveau du plan comptable :
- Le fonds de roulement : le législateur n'a pas cru bon de lui donner un numéro de compte dans le PCMN. Pour ma part, j'utilise le compte 100000 mais certains intervenants de ce forum ne sont pas d'accord et préfère un compte 48 je crois
- Les provisions de fonds de roulement : compte 701000
- Les appels de fonds de réserve de l'exercice : compte 700000
- Les comptes de fonds de réserve cumulés à la clôture de l'exercice précédent : 160000 (avec éventuellement des subdivisions pour les fonds constitués avec des clés de répartitions différentes : générale, chauffage, ascenseurs, parking, Bloc A, Bloc B...)

Dernière modification par max11 (06-05-2016 11:37:22)

andre78fr · #6 06-05-2016 12:00:04

Bonjour,

Les définitions viennent de l'article 577.11, §5.2 du Code Civil. Ce même alinéa précise en effet les sommes dues :

§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

La principale différence avec le système français c'est la notion de prorata temporis.
J'utilise également un compte 100000 pour le fonds de roulement mais j'ai choisi 130000 pour le fonds de réserve. Le 160000 n'est pas non plus prévu dans le PCM de l'arrêté du 12 juillet 2012...

Cordialement,
André

max11 · #7 06-05-2016 12:18:32

Bonjour,
je ne ferai aucun commentaire sur ce que je pense de cette loi et ce pcmn mal foutu.... sujet trop sensible ici wink
J'avais oublié cette absence de compte pour le fonds de réserve... Je ne me souviens plus pourquoi on a choisi le 160 ou si c'est une décision du programmeur qu'on a gardé.... Par rapport au plan comptable des sociétés BE, il y a une logique à utiliser ces comptes 160 qui sont des comptes de "provisions pour risques et charges" alors que les comptes 130 sont les bénéfices après clôture mis en réserve.

Quand j'ai acheté un appartement en France, j'ai aussi payé les charges au prorata temporis à la demande du syndic. le terme n'est peut-être pas le même mais c'est bien le principe qu'on m'a appliqué.

Par contre, pour ma part, ce n'est pas tout à fait cela que j'utilise pour la répartition entre ancien et nouveau propriétaire :
1. Pour des charges précises (exemple un débouchage, un dépannage, hono avocat, frais d'AG,...) : c'est la date de la facture (ou de la prestation) qui compte
2. Pour les charges couvrant une période (entretien, honoraires syndic, contrat entretien ascenseur, assurance, ...) : c'est un prorata par rapport à la date de mutation

andre78fr · #8 06-05-2016 12:48:20

Bonjour,

On retrouve aussi de nombreux débats et polémiques en France sur le système comptable des copropriétés et la délicate critique ou remise en question...
Utiliser un compte 130 ou 160 ne change finalement pas grand chose et le seul problème c'est le manque de cohérence entre les différents systèmes et une clarification officielle serait malgré tout bienvenue, un jour...

Pour moi la grand difficulté pour ces calculs du questionnaire réside dans la distinction entre les dépenses de l'année en cours qui relèvent des opérations courantes (fonds de roulement) et les dépenses exceptionnelles ou pour travaux (fonds de réserve) ; en France c'est très simple, les opérations courantes c'est les comptes 600 à 660 et tout ce qui est au dessus c'est exceptionnel ou travaux mais en belgique les comptes sont un peu plus mélangés (bien que surtout 610/611).

Sur le prorata temporis et les mutations en France, c'est une pratique encore très présente chez les notaires au moment de la vente mais le syndic lui ne devrait pas en tenir compte si on s'en tient à l'article 5 du décret du 17/03/1967... il appelle la totalité du trimestre au copropriétaire connu !

Je reviendrai vous présenter mes écrans et mes calculs sous peu, merci pour votre participation !

Cordialement,
André

dach · #9 06-05-2016 16:50:14

L' Art. 577-11 § 5 est d'application depuis la loi de 1994 et malheureusement n'a pas été adapté à l'esprit de la loi de 2010.
Tant qu'une jurisprudence ne désapprouve l'interprétation du plan comptable de la CNC, je pense qu'il faut interpréter que les fonds sont bien des comptes de tiers et sont donc des avances appartenant aux CP tant qu'il ne sont pas imputer sur des charges réels pour le fonds de roulement ou des provisions pour travaux votés en AG au 3/4 des voix.

Donc le montant des fonds à indiquer au notaire sont la quote-part des lots concernés dans les fonds à la clôture du dernier exercice approuvé en AG (comptes 489...)
Lors de la vente, il y a un décompte éventuelle pour la quote-part du fonds de roulement sur base des charges réels (Hors travaux) depuis ce dernier exercice. La quote-part du fonds de réserve restant attachée au lot.

luc · #10 08-05-2016 10:01:29

dach a écrit :

(...) Tant qu'une jurisprudence ne désapprouve l'interprétation du plan comptable de la CNC, (...)

Un jugement qui n'applique pas le cadre tracé par l'AR du 12.07.2012 sera cassé par la Cour de Cassation.
Un jugement qui sort du cadre tracé par le Code du Droit Economique sera cassé par la Cour de Cassation.

Mais plus important, une loi/AR comptable belge qui sort du cadre européen sera cassé par la Cour de Justice Européen ou similaire ..

L'AR du 12.07.2012 met la copropriété au niveau européen, tout comme la comptabilité des entités fédérés. Il y a des problèmes à changer les habitudes. C'est un fait. Mais le type de comptabilité imposé empêche entre autres de mettre des factures dans le tiroir. On voit plus vite si on vit au dessus de ses moyens ou pas.

Exemple de questionnaire notaire

Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Re : Exemple de questionnaire notaire

Pied de page des forums