Réparations : à charge du locataire ou du propriétaire ?

Christopher · #1 07-05-2016 11:01:17

Bonjour à tous
Je vous suis depuis quelque temps mais je n'ai jamais osé intervenir ops

Bailleur récent, je souhaiterais savoir si je peux introduire dans mon bail une clause disant que les réparations d'appareils tels que chaudière sont à charge du preneur.
Je sais que pour l'entretien c'est toujours au preneur de les effectuer.
Pour les réparations, ça semble moins clair, la loi ne fixe pas exhaustivement les choses me semble-t-il, à part dire que le bailleur est responsable en cas de vétusté et de force majeure, sans préciser quand un appareil est "vétuste" ni quels sont les cas de "force majeure"

Je suis confronté à un locataire qui a déjà une panne (conduit bouché par la calcaire) moins d'un an après son arrivée, sur une chaudière neuve. Après avoir vérifié les compteurs, je constate que sa consommation de gaz pour un petit appartement bien isolé a été de 1.400 m³, sur l'hiver (depuis septembre) ce qui indique qu'il n'est pas économe du tout. Pour le locataire suivant, j'aimerais savoir si je peux me prémunir en mettant toute réparation à sa charge, de façon à ce que tout soit clair, quitte à payer certaines réparations quand même si tout de passe bien.

Qu'en pensent les spécialistes de ce forum ?

Merci d'avance pour vos avis éclairés !

PIM · #2 07-05-2016 12:46:22

Bienvenue sur notre forum et félicitations pour votre courage angel

La répartition des charges entre locataires et propriétaires a fait l'objet d'un ouvrage utile publié récemment par le SNPC: voir ici sur Pim et dont je vous recommande la lecture.

Christopher · #3 07-05-2016 13:17:53

PIM a écrit :

La répartition des charges entre locataires et propriétaires a fait l'objet d'un ouvrage utile publié récemment par le SNPC: voir ici sur Pim et dont je vous recommande la lecture.

Merci Mr PIM

Entretemps, j'ai retrouvé un guide du snp intitulé "locataires et propriétaires, droits et devoirs"

On peut y trouver des clés de répartition de charges assez exhaustives, basées sur la loi ou la jurisprudence.

Himura · #4 07-05-2016 18:22:31

Dans votre cas, comme dans presque tous les autres d'ailleurs, il convient d'analyser la cause du problème.
Le calcaire est-il apparu à cause d'un défaut d'installation - par exemple un tuyau peu étanche (le calcaire ne se précipite qu'au contact de l'oxygène, donc une prise d'air accélère énormément le phénomène). Ou la chaudière était déjà assez usagée sans gros entretien ?
Ou est-ce apparu suite à un manque d'entretien ou une mauvaise utilisation ?

Le chauffagiste est censé être en mesure de vous éclairer à ce sujet. Et la prise en charge de la facture en dépendra.

Notez que la surconsommation ne peut être reprochée au locataire. C'est son droit - et il doit entretenir l'appareil en fonction.

panchito · #5 08-05-2016 06:43:29

Que dit le chauffagiste agréé sur sa facture?

GT · #6 08-05-2016 09:40:47

Bonjour Christopher,

Votre interrogation porte exclusivement sur la question de savoir si vous pouvez ou non mettre à charge du locataire toute réparation..
A cet égard, à propos de la répartition des travaux dans un bail de résidence principale, voici ce que je lis

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … ion?o=2826

"Depuis le 18 mai 2007, les parties au contrat ne sont plus libres de déroger aux règles du Code civil organisant la répartition de la charge de l’entretien et des réparations entre le locataire et le propriétaire.

Les règles exposées ci-après sont impératives (règle impérative) pour tout contrat de bail signé ou renouvelé à partir du 18 mai 2007. Auparavant, les parties pouvaient décider, lors de la signature du bail, de mettre à charge du locataire des réparations qui incombaient au propriétaire. Ce n'est plus le cas à présent.

Néanmoins, les clauses qui s’écarte des règles impératives restent d’application si le contrat de bail a été signé avant le 18 mai 2007."
Depuis le 18 mai 2007, les règles de répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire sont des règles impératives."

Et ailleurs

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … ire?o=2826

"Sont à charge du locataire:
• le "menu entretien" du bien,
• les "réparations locatives",

" L’article 1754 du Code civil qui prévoit cette obligation énumère, à titre d’exemple, certaines réparations locatives ou de menu entretien. Cette liste n’étant pas exhaustive, les juridictions compétentes (juges de paix et, en appel, tribunaux de première instance) ont dû se prononcer au fur et à mesure que des cas particuliers leurs étaient soumis."

"Vous serez aussi tenu d’assurer les réparations rendues nécessaires :
• soit par votre faute et/ou votre négligence, par exemple si vous avez laissé couler de l’eau et que cela a occasionné une dégradation du bien;
• soit par la faute et/ou la négligence de ceux dont vous devez répondre, par exemple, vos enfants ou vos invités."

Christopher · #7 08-05-2016 10:51:03

GT a écrit :

Bonjour Christopher,
Votre interrogation porte exclusivement sur la question de savoir si vous pouvez ou non mettre à charge du locataire toute réparation..
A cet égard, à propos de la répartition des travaux dans un bail de résidence principale, voici ce que je lis

Merci GT, c'est effectivement mon souci.

Je souhaiterais justement éviter les discussions et les conflits, en précisant une fois pour toute dans le bail que certaines réparations sont à charge du locataire.
Par exemple toute réparation sur une chaudière murale (appareil couteux à réparer et sensible : en cas de panne, on pourrait ne plus avoir ni eau chaude ni chauffage)

Je lis sur vos liens et dans la doc su SNP que la loi ne tranche pas vraiment ce point, sauf en cas de vétusté et de force majeure, ce qui ne nous avance pas beaucoup.

Le code civil en son article 1754 dit aussi que "les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux et entre autres ..."

J'en déduis logiquement qu'il n'est pas interdit d'insérer une clause mettant les réparations à charge du locataire, sauf celles qui sont fixées de façon impérative par la loi (vétusté, l'usure normale, et la force majeure, gros oeuvre etc)

Qu'en pensez-vous ?

Dernière modification par Christopher (08-05-2016 10:56:10)

GT · #8 08-05-2016 17:34:35

Re bonjour Christopher,

L'article 101 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (publication le 8/5/2007, entrée en vigueur le 18/5/2007) a modifié l'article 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997 en prévoyant notamment :

"3° il est inséré un § 2, rédigé comme suit : « § 2. Par l'application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article. »".

Il a été retenu de ce texte que la possibilité de clause contraire visée à l'article 1754, Code civil permettant la mise à charge du locataire des réparations autres que locatives ne s'applique pas en présence d'un bail de résidence principale.

Ceci dit, je ne suis pas un spécialiste en droit immobilier et plus particulièrement en droit du bail.

Il existe différentes associations qui répondent aux questions de leurs adhérents.

Dernière modification par GT (08-05-2016 17:45:18)

Francis · #9 08-05-2016 17:56:50

On ne peut pas mettre à charge du locataire toutes les réparations, mêmes si elles sont reprises en détail dans le bail.
Pour votre exemple de chaudière, qui est un des problèmes récurrents lors des sorties de location, il convient de vérifier si les entretiens ont été correctement effectués et dans les délais impartis par la loi, ou le bail.
à défaut de preuve d'entretien, la responsabilité du locataire peut être engagée mais cela dépend également du type de panne et aussi de la vétusté de l'appareil.
Une très bonne solution pour régler ce problème de chaudière est que le propriétaire prenne un contrat d'entretien omnium et en répercute le coût sur le locataire en charges locatives. Ainsi, les entretiens sont réalisés dans les règles et la majorité des réparations est prise en charge par le contrat omnium !

Christopher

GT · #10 08-05-2016 19:10:00

Seul le menu entretien est légalement à charge du locataire.

Depuis la loi du 8 mai 2007, un bail de résidence principale peut-il encore déroger à l'art. 1754, C. civil et mettre à charge du locataire les redevances d'un contrat d'entretien omnium ?

En ce qui concerne le contrat d'entretien omnium, il était déjà écrit ce qui suit en 1993 (Propriétaires, locataires, vos droits et devoirs, 3ème édition, Edition Syndicat national des propriétaires, page 136) :

"Le contrat omnium comporte le plus souvent un volet "entretien simple" et un volet "omnium". Les redevances ayant trait à l'entretien simple sont supportées par le locataire. Les redevances pour la partie omnium se répartissent à raison de 75% en charge propriétaire et 25% en charge locative."

Christopher

Christopher · #11 08-05-2016 19:13:54

GT a écrit :

En ce qui concerne le contrat d'entretien omnium, il était déjà écrit ce qui suit en 1993 (Propriétaires, locataires, vos droits et devoirs, 3ème édition, Edition Syndicat national des propriétaires, page 136) :
"Le contrat omnium comporte le plus souvent un volet "entretien simple" et un volet "omnium". Les redevances ayant trait à l'entretien simple sont supportées par le locataire. Les redevances pour la partie omnium se répartissent à raison de 75% en charge propriétaire et 25% en charge locative."

Oui tout à fait, et pas seulement en 1993, la version que j'ai, bien plus récente, donne la même clé de répartition.

C'est une bonne solution en effet, car avec 100 % de l'entretien à charge du locataire, et 25 % de la partie omnium, il ne me reste plus beaucoup à payer. Environs 50 € par an.

Bonne solution, merci à tous pour vos avis

Dernière modification par Christopher (08-05-2016 19:16:24)

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