Syndic déclaré en faillite

Franmar · #1 17-05-2016 20:15:11

Suite à la faillite de notre syndic cette semaine, le conseil de copropriété dont je suis membre se demande ce qu'il peut (doit?) faire dans l'immédiat.
Pouvons-nous organiser nous-mêmes (les copropriétaires) une A.G. extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou devons-nous obligatoirement introduire une requête auprès de la Justice de paix pour que le juge désigne un syndic provisoire dans l'attente de la nomination du nouveau syndic par l'ACP?
Qu'en est-il du paiement des factures courantes et de la gestion des différents dossiers juridiques et financiers en cours en attendant un nouveau syndic?
L'avocat qui a été désigné comme administrateur provisoire et maintenant curateur ne répond pas aux questions que nous lui avons posées. Le syndic est injoignable...

luc · #2 18-05-2016 01:15:59

Franmar a écrit :

Suite à la faillite de notre syndic cette semaine, le conseil de copropriété dont je suis membre se demande ce qu'il peut (doit?) faire dans l'immédiat.
Pouvons-nous organiser nous-mêmes (les copropriétaires) une A.G. extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou devons-nous obligatoirement introduire une requête auprès de la Justice de paix pour que le juge désigne un syndic provisoire dans l'attente de la nomination du nouveau syndic par l'ACP?
Qu'en est-il du paiement des factures courantes et de la gestion des différents dossiers juridiques et financiers en cours en attendant un nouveau syndic?
L'avocat qui a été désigné comme administrateur provisoire et maintenant curateur ne répond pas aux questions que nous lui avons posées. Le syndic est injoignable...

Requête chez le Juge de Paix est l'unique possibilté. Ayant vécu une situation similaire, je sais que le Juge désignera très vite un syndic povisoire.

Dans le cas de mon ACP il l'a désigné endéans les 24 heures. Dépot de la requête le matin. Jugement l'après-midi. Il ne faut pas aller chez le juge pour des débats, seulement donner la preuve qu'il est en procédure de faillissement (= extrait BCE) et donc incapable d'exercer la fonction de syndic (Art. 577-8 § 1 CC).

Reçu l'ordonnance l'après-demain par recommandé. Frais de circa 40 EUR remboursé par l'ACP sur base de l'ordonnance.

Est-ce l'IPI est au courant? Si non, faites le d'urgence, vu que la police collective de l'assurance RC du syndic, impos par l'IPI, est probablement d'application (= tous les dégats à charge de l'assureur). Il y un article sur cette problématique dans "Le Cri" du SNPC, que j'ai reçu hier (N° du 15.05.2016).

Est-ce le SNPC est au courant? Si non faites le, dans l'intérêt des autres copropriétés gérés par ce syndic.

ninifel

luc · #3 18-05-2016 06:41:26

ninifel a écrit :

Pouvons-nous organiser nous-mêmes (les copropriétaires) une A.G. extraordinaire pour désigner un nouveau syndic
La loi dit :
Article 577-6. § 2 Code Civil . Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
Sur cette base, vu le cas d'espèce , si 20% des copropriétaires et mieux 100% ( unanimité) sont d'accord pour convoquer votre AGEX dans les règles avec l'envoi de lettres recommandées contenant ODJ mentionnant 577-6 §2 CC et offfre de candidats syndics en annexe, alors je dirai que le passage par le Juge n'est pas obligatoire.
Nous avons appliqué cet article dans notre ACP en 2013 lors d'une carence de syndic et tel est le cas en l'espèce puisqu'il est en faillite dans le cas présent décrit

FAUX.
Etre en état de faillite n'est pas une carence (Art. 57-8 §7 CC), mais une absence (Art. 57-8 §1 CC).

panchito · #4 18-05-2016 06:41:51

Vous pouvez parfaitement convoquer une AGE vous même dans les 15 jours avec un seul point à l'ordre du jour:

- Choix d'un nouveau syndic.

J'ai organisé une AGE de ce type il y 15 jours et par mesure de prudence j'ai rajouté une autre point:

- Décharge et quitus au Syndic (en partance)

Il n'a évidemment reçu ni décharge ni quitus à l'unanimité...

luc · #5 18-05-2016 07:15:59

panchito a écrit :

Vous pouvez parfaitement convoquer une AGE vous même dans les 15 jours avec un seul point à l'ordre du jour:
- Choix d'un nouveau syndic.
J'ai organisé une AGE de ce type il y 15 jours et par mesure de prudence j'ai rajouté une autre point:
- Décharge et quitus au Syndic (en partance)

Il n'a évidemment reçu ni décharge ni quitus à l'unanimité...

FAUX. C'est la cas où le syndic est présent.

panchito · #6 18-05-2016 07:34:09

Non le syndic n'était pas présent puisqu'il a abandonné son poste.

Mais il était évidemment important qu'il n'ait ni décharge ni quitus pour l'année 2015 car certains CP veulent donner mandat au CdC pour lancer des poursuites judiciaires à son encontre.

dach · #7 18-05-2016 18:16:00

luc a écrit :

Etre en état de faillite n'est pas une carence (Art. 57-8 §7 CC), mais une absence (Art. 57-8 §1 CC).

Même en faillite, le syndic doit assurer son mandat tant qu'il ne démissionne pas. Je ne vois pas pourquoi une faillite serai une absence...
Par contre, un syndic (en faillite ou pas) qui ne convoque pas une AG en application du 2ème alinéa de l'art. 577-6 §2, est un syndic en carence et l'AG peut être convoquée valablement par un des CP concerné.

GT · #8 18-05-2016 19:18:42

dach a écrit :

luc a écrit :
Etre en état de faillite n'est pas une carence (Art. 57-8 §7 CC), mais une absence (Art. 57-8 §1 CC).
Même en faillite, le syndic doit assurer son mandat tant qu'il ne démissionne pas. Je ne vois pas pourquoi une faillite serai une absence...
Par contre, un syndic (en faillite ou pas) qui ne convoque pas une AG en application du 2ème alinéa de l'art. 577-6 §2, est un syndic en carence et l'AG peut être convoquée valablement par un des CP concerné.

Les fonctions du syndic prennent fin (...) à l’occasion de sa démission , de son décès ou de sa faillite
Extrait de la brochure "La copropriété et vous" publiée par TREVI

Dernière modification par GT (18-05-2016 19:19:17)

bada · #9 18-05-2016 19:43:35

s'il s'agit d'une petite copropriété, je réunis 20% des quotités et j'invite le syndic à tenir une AGE dans les 15 jours. S'il ne bouge pas, je la tiens moi-même (ou un autre CP) 7 jours plus tard et l'on nomme une nouveau syndic.

dach · #10 18-05-2016 20:53:03

GT a écrit :

Les fonctions du syndic prennent fin (...) à l’occasion de sa démission , de son décès ou de sa faillite
Extrait de la brochure "La copropriété et vous" publiée par TREVI

Je suppose que cela est basé sur la loi sur le mandat où l'on parle de déconfiture et non de faillite.
Ici Franmar parle d'administrateur provisoire, j'ai supposé le terme faillite est utilisé non pas pour une personne physique mais pour une société en "redressement judiciaire" ou en "liquidation judiciaire" et donc que la société syndic existe toujours et peut soit poursuivre son activité, soit revendre ses contrats en accord avec le tribunal.
Pour moi, une société même en faillite existe toujours, il n'y a donc pas absence de syndic pour l'ACP mais il peut avoir y carence.
Si l'AG (ou le juge) décide de révoquer ce syndic sous contrat, les clauses de résiliation du contrat s'appliquent et éventuellement une indemnité pourrait être due au syndic en faillite...

Franmar · #11 18-05-2016 22:37:08

Merci pour les informations bien utiles sur le forum.

Voici quelques précisions pour répondre aux questions de certains d'entre vous.
C'est suite à un conflit d'associés entre le "groupe B syndic et assurances" d'une part et la sprl "groupe R syndic" d'autre part (qui a racheté la société de gérance au "groupe B") que le Tribunal de commerce a désigné en qualité d'administrateur provisoire un avocat avec pour seule mission celle "de rétablir l'organe de gestion de la sprl "groupe R syndic".
N'ayant pu rapprocher les points de vue, l'avocat a signalé au tribunal que la mission qui lui avait été confiée a échoué. Vu les difficultés financières de la sprl "groupe R syndic", l'avocat a invité le tribunal à le mandater pour faire l'aveu de la faillite de la société sprl "groupe R syndic".

L' AG avait été fixée le 26 mai 2016 lors de la dernière AG en décembre 2015. Le "groupe R syndic" et le Conseil de copropriété avaient confirmé la date il y a quelques semaines pour réserver une salle. A ce jour, nous n'avons reçu aucune convocation. Le "groupe R syndic" est aux abonnés absents. Pas de réponse par tél, par mail ou courrier.
Les travaux demandés lors de la dernière AG en 2015 n'ont pas été effectués bien que nous ayons de l'argent sur le fonds de réserve. Vu la non réactivité du syndic depuis plusieurs mois, c'est le conseil de copropriété qui s'occupe d'appeler les corps de métiers pour des réparations urgentes type plomberie ou électrique. Nous (CP) avons pris l'initiative de demander des devis pour un des 2 ascenseurs dont le moteur était tombé en panne. C'est le CP qui finalement a commandé les travaux car le "groupe R syndic" n'était pas proactif. L'immeuble de 27 appartements / 5 étages est resté sans ascenseur pendant 10 semaines!!!

Le CP a déposé plainte auprès de l'IPI contre le syndic en novembre 2015 pour divers manquements mais à ce jour, l'assesseur juridique examine toujours le dossier et les pièces justificatives que nous avons envoyées...

Le contrat de 3 ans que l' ACP avait avec le "Groupe R syndic" vient à échéance le 01/07/2016. Après renseignements téléphoniques pris auprès d'un avocat + Justice de paix, et pour éviter des frais inutiles à la copropriété (environ 1250 € honoraires et de 40 € procédure), nous pensons que nous allons nous orienter vers une AG extraordinaire avec comme ordre du jour 1° la non reconduction du mandat du "groupe R syndic" et 2° la nomination d'un nouveau syndic sur base des différents devis reçus et présentation "de visu" des syndics qui voudront bien venir à l' AG extraordinaire.
Dans ces conditions, il ne risque pas d'avoir des indemnités à payer au syndic. Le problème de "carence" ou "absence" de syndic ne se posera plus non plus.

Une question encore:
Devons-nous quand même mettre en demeure le syndic d'organiser l' AG (par voie recommandée? par mail avec accusé de réception?) et s'il n'y a pas de réponse dans les 15 jours (ce qu'il y a fort à parier), les copropriétaires auront-ils alors le champ libre pour organiser l'AG extraordinaire?
OU
La copropriété peut-elle directement prévoir l' AG Extra sans passer par le syndic?
Merci.

luc · #12 19-05-2016 01:25:58

@franmar

Votre ACP se retrouve dans un imbroglio due au fait que le contrat de syndic a été en pratique vendu à d’autres associés. Vous vous trouvez dans une situation similaire que celle de mon ACP.

Telle que vous l’expliquez votre ACP est actuellement dans un situation de carence du syndic, et pourrait se trouver à partir du 01.07.2016 dans une situation d’absence du syndic.

Il est dans ce cas possible d’organiser une AGE dès le 31ème jour après avoir notifié avant le 01.06.2016 au syndic d’organiser une AGE par une lettre signé par des personnes qui ont+20% de quotités. Cette séance d'AGE doit avoir lieu avec quorum avant le 01.07.2016. Voir:

CodeCivil a écrit :

Art. 577-6.
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

Vous signalez que le groupe B a un lien avec les assurances. Ce qui doit inciter l’ACP à être très très prudent, si non le risque existe que les assurances ne couvrent pas en cas de sinistre, puisque l’ACP applique de fait la cogérance. N'oubliez pas: Il n'y a pas de problèmes tant qu'il n'y pas de problèmes..

Le Tribunal de Commerce intervient déjà. Elle ne le fait que dans l’intérêt des deux firmes, mais elle ne tient pas compte des intérêts de l’ACP et ne peut pas en tenir compte (c'est la mission du Juge de Paix). Tout cela parce que l’Art. 61 § 2 du Code des Sociétés n’a pas repris la fonction de syndic d’ACP dans la liste des fonctions exécutives. Lire:

CodeSociétés a écrit :

Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.
§ 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.

Vu cet « oubli » d’adapter le Code des Sociétés en 1994/2010, il est possible de "vendre" le contrat de syndic, tant que le syndic ne change pas. Ce changement d’associés pose assez souvent des problèmes, puisque l’acheteur des actions retrouve « des cadavres dans les armoires » et se disputent avec les anciens associés. Ce qui est le cas dans mon ACP, et probablement aussi dans la votre.

L’IPI se trouve dépassé par ce genre d’évènements, vu que l’Art. 61 du Codé des Sociétés n’a pas été adapté en y ajoutant le mot « syndic d’ACP » dans la liste.

Il est à espérer que dans le projet d’adaptation de la loi, qui sera lancé par le Ministre Geens avant fin juin, ce petit changement sera proposé.

Entre temps il faut ramer avec les rames qu’on a. Tenez-vous scrupuleusement à la loi. Cela coûte à court temps plus que la cogérance. C’est un fait. Mais à moyen terme les membres du conseil de copropriété, qui cogèrent de fait, courent le risque d’être mis responsable en personne.

Un petit truc pour éviter dans le futur que des associés vendent leurs actions, en sachant qu’actuellement ils ne sont pas responsable (Art. 612 § 1 CS). Proposez à l’AG de prendre la décision statutaire suivante :

DécisionAG a écrit :

Le candidat-syndic, s’il a la qualité de personne morale, désignera un représentant permanent chargé de l'exécution de la mission de syndic de l'ACP au nom et pour le compte de la personne morale. Le candidat-syndic accepte contractuellement que les dispositions de l’article 61 § 2 du Code des Sociétés concernant le représentant sont d’application. Il s’engage à publier dans les délais prévues tout changement dans le annexes du Moniteur et de notifier ce changement endéans les 8 jours de la publication aux membres de l’AG en envoyant l’extrait publié aux annexes du Moniteur. Tous les frais de l’ACP, dues à ce changement sont à charge du syndic. Le candidat-syndic joint à sa proposition de contrat la preuve que sa responsablité civile, ainsi que celle du représentant permanent, est assuré dans le sens de l'article 577-8 § 4 10° du Code Civil et de soumettre tout changement de cette assurance endéans les huit jours aux membres de l'AG.

Dernière modification par luc (19-05-2016 01:33:14)

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