Bail non enregistré - préavis

Agathe · #1 12-06-2016 11:15:57

Bonjour,

Mon ami a loué un appartement qui a fait l'objet de trois baux enregistrés par le propriétaire pour pouvoir à chaque fois augmenter ses prix. Le dernier bail conclu pour une durée d'un an date de 2010; donc normalement on est dans la dernière tranche de 3 ans d'un bail de 9 ans.

Mais le fils du propriétaire qui a racheté l'appartement à son père a fait le même jeu mais en n'enregistrant pas le bail et son avenant.

Le dernier bail non enregistré d'un an se termine le 31 juillet 2016. Mon ami désire quitter les lieux à partir du 1er août prochain sans préavis puisque le bail devient un bail de 9 ans et qu'il n'est pas enregistré.

Comment le préavis doit-il se faire ? Par lettre recommandée ? Y a-t'il un délai raisonnable à respecter ou peut-il quitter les lieux le 1er août ? Comment faire l'état des lieux de sortie si le propriétaire refuse ? et comment remettre les clés ?

Tout mois commencé est-il dû dans ce cas et donc doit-il payé tout le mois d'août ?

Je sais qu'il est en tort de s'être laissé manipulé mais comme il a signé un avenant reconnaissant que tout acte passé antérieurement sera nul, il considère que c'est le dernier acte qui compte. Merci de votre aide.

panchito · #2 12-06-2016 11:24:55

Voici qui est parfaitement illégal.

En fait c'est le tout premier bail qui demeure l'unique bail légalement valable. Seul ce loyer-là pouvait être indexé.

Le tout premier bail date de quand? S'il s'agissait d'un bail de un an et que le bailleur ne s'est pas opposé à ce que le locataire reste dans les lieux loué, c'est le tout premier bail qui s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans...avec le même loyer!

grmff · #3 12-06-2016 12:39:12

C'est effectivement le premier bail qui compte. Les autres n'ont de valeur que s'ils ont été fait dans les règles et dans les temps prévu.

Avant toute analyse, je partage donc le questionnement de Panchito: quand à commencé le premier bail?

Agathe · #4 12-06-2016 13:15:25

Merci pour votre première réponse.

Les trois baux enregistrés par le père avaient tous une durée d'un an. Ils sont dans myminfin.
Le plus ancien date de 2008, puis en 2009 et 2010.

En ce qui concerne le bail d'un an non enregistré par le fils, ce que je sais c'est que dans l'avenant, il y a une clause bien ficelée indiquant que le preneur renonce à tout droit en ce qui concerne les actes passés avant la signature du dernier bail et je sais que cela a été fait avec l'aide d'un avocat. Renier cela pourait être interprété comme de la mauvaise foi.

C'est pourquoi, même si le bail n'est pas enregistré, il aurait force de loi entre les parties ??? Ne peut-on pas accepter le dernier bail, sinon il faudrait intenter un procès...?

Dans le cas contraire, quels sont les dipositions à prendre ?

panchito · #5 12-06-2016 16:27:01

On vous a déjà répondu, le seul et uniquement valable aux yeux de la loi c'est le premier, celui de 2008, qui s'est transformé en bail de 9 ans.

Si celui-là est bien enregistré, vous devez envoyer votre préavis (par recommandé et courrier simple, c'est l'idéal) pour que le bailleur le reçoive avant le 1er juillet.

Donc faites-le dès demain.

Le préavis prendra alors légalement cours le 1er juillet et se terminera le 30 septembre.

Vous devez évidemment payer votre loyer et assumer toutes les obligations liées au bail jusqu'au 30 septembre.

Vérifier le 1er bail (seul et unique bail légalement valable), mais en principe vous devrez permettre pendant toute la durée du préavis, les visites à raison de 2h contiguës, 3 fois par semaine.

grmff · #6 12-06-2016 16:49:20

Seul le premier bail est valable. Seul le loyer du premier bail était à payer. Bref, une fois de plus, c'est n'importe quoi comme relation contractuelle. Il y a des loi, mais tout le monde s'en cogne, les ignore, ou ne les connait pas...

Si j'étais vous, j'enverrai mon préavis, en prenant comme valide uniquement le dernier bail non enregistré, préextant du non enregistrement pour donner le congé sans préavis ni indemnité.

S'il refuse sous prétexte que seul le premier bail est valable, qu'il est enregistré et dès lors que le préavis est dû, demandez lui de le confirmer par écrit.

Et puis, calculez le trop payé depuis 2008, et exigez le remboursement du trop payé de loyer.

Agathe · #7 12-06-2016 17:43:55

Je vous ai dit que les trois baux d'une durée d'un an ont été enregistrés par le père en 2008, 2009,2010 avec chaque fois des augmentations de loyer.

Le fils qui a racheté l'appartement au père a refait un bail non enregistré en 2015 + un avenant contenant une clause préparé avec son avocat comme quoi le locataire renonce à toute suite judiciaire découlant directement ou indirectement de leur relation contractuelle précédente etc....

Donc il serait de mauvaise foi de déclarer ce document nul et non avenu.

panchito · #8 12-06-2016 19:46:25

Le problème dans le cas de votre ami c'est que depuis le début tant le preneur que le bailleur se sont complus dans une situation complètement illégale.
Donc si tout le monde fait n'importe quoi, que personne ne se plie aux lois en vigueur, vous atterrissez dans une situation inextricable.

C'est dès la signature du 2ème bail qu'il aurait fallu prendre conseil! Votre ami ne s'en est jamais soucié? Il a tout signé les yeux fermés?

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