Qui doit signer le contrat d'entreprise ?

Agathe · #1 17-06-2016 08:59:57

Bonjour,

L'Article 577-8 §4 6° du Code Civil stipule que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;

Sauf mandat spécial de l’assemblée générale, toute commande qui n’aurait pas été adressée à un fournisseur par votre syndic n’engage pas valablement la copropriété.

Ors je constate que le syndic souhaite que ce soit le conseil de copropriété qui signe le contrat d'entreprise alors que pour moi, le conseil de copropriété n'a pas la personnalité morale et est un simple organe collégial.

Qu'en est-il vraiment ? La décision des travaux à réaliser a été mise à l'ordre du jour de l'AG extraordinaire par le syndic et ces travaux ont fait l'objet d'une approbation par l'AG d'une manière régulière même si les cp étaient représentés en minorité en deuxième séance (15 jours après une première AG n'ayant pas obtenu le quorum).

Est-il exacte de dire que le maître d'ouvrage est l'ACP mais c'est le syndic qui représente dans tous les cas l'ACP ?; ce dernier ne peut pas signer le contrat (Il n'existe personne pour signer au nom de l'ACP).

Est-il nécessaire de désigner le syndic comme maître d'ouvrage délégué ? La loi semble suffisamment clair.

Merci de votre attention.

ninifel

luc · #2 17-06-2016 09:15:05

Agathe a écrit :

Est-il exacte de dire que le maître d'ouvrage est l'ACP mais c'est le syndic qui représente dans tous les cas l'ACP ?

Oui. Dans tous les cas, sauf si le JP en juge autrement sur demande d'un CP en cas de non-exécution de travaux par l'ACP.

Le conseil de copropriété n'a pas de personalité juridique, ni auvun pouvoir à signer le contrat avce un entrepreneur, ... .

Si le syndic veut une approbation préalable de l'organe décisisonnel de l'ACP (=AG), il doit soumettre le contrat avant signature par lui à l'AG pour approbation (Art. 577-8 §4 3° CC). Si non l'Art. 577-8 §4 4°CC est d'application.

Attention: se le syndic omet d'autres conditions préalables (budget, cahier des charges, ..) il se peut que cette approbation du contrat d'entreprise par l'AG sera annulée par le juge, étant irrégulière, ... . Un syndic a beaucoup de pouvoirs, mais la contrepartie est que les règles à suivre par lui sont très contraigantes.

ninifel

Agathe · #3 17-06-2016 10:32:04

Merci beaucoup pour cette réponse claire.

Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise; étant bien entendu que celui-ci sera en dernier ressort approuvé par le syndic et signé par lui.

Il reste en effet quelques points techniques à préciser avec l'entreprise et nous préférons préciser cela nous-mêmes.

luc · #4 17-06-2016 10:49:06

Agathe a écrit :

Merci beaucoup pour cette réponse claire.
Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise; étant bien entendu que celui-ci sera en dernier ressort approuvé par le syndic et signé par lui.
Il reste en effet quelques points techniques à préciser avec l'entreprise et nous préférons préciser cela nous-mêmes.

Non.
La proposition explicite du contrat doit être mis à la disposition des membres de l'AG, cela en principe au moment de l'envoi de l'invitation.

Agathe · #5 17-06-2016 11:35:29

Grand merci pour cette dernière précision.

panchito · #6 18-06-2016 11:45:24

Agathe a écrit :

Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise;

Oui, mais ce point doit figurer à l'ordre du jour de l'AG et être voté.

luc · #7 18-06-2016 14:03:50

panchito a écrit :

Agathe a écrit :
Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise;
Oui, mais ce point doit figurer à l'ordre du jour de l'AG et être voté.

Je me répète: NON
Et je m'explique:

Mission du CdC (extrait Art. 577-8/1 CC) :

Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

Nomination du syndic (Art. 577-8 §1 CC):

§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.

Conclusion :
La nomination d'un syndic et l'approbation de son contrat est une mission légale de l'AG (voir les extraits de la loi ci-devant) qu'elle ne peut en aucun cas déléguer.

panchito · #8 18-06-2016 15:03:12

Luc a écrit :

La nomination d'un syndic et l'approbation de son contrat est une mission légale de l'AG (voir les extraits de la loi ci-devant) qu'elle ne peut en aucun cas déléguer.

Luc s'est trompé...

Il n'a pas vu que la question posée par Agathe concernait un contrat avec un entrepreneur et pas le contrat du Syndic!

Panchito
Plus de 50 ans d'expérience de vie dans de multiples copropriétés

luc · #9 18-06-2016 15:29:48

panchito a écrit :

Luc a écrit :
La nomination d'un syndic et l'approbation de son contrat est une mission légale de l'AG (voir les extraits de la loi ci-devant) qu'elle ne peut en aucun cas déléguer.
Luc s'est trompé...
Il n'a pas vu que la question posée par Agathe concernait un contrat avec un entrepreneur et pas le contrat du Syndic!

Exact, je l'avais perdu de vu.
Mais dire que je me suis trompé, est un pas trop loin selon moi. La procédure du contrat de syndic est une application de la règle de base, énoncé par les points 3 et 4 de l'Art. 577-8 §4 CC:

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)

Un contrat avec une entreprise doit être signé par le syndic, comme représentant de l'ACP.

Préalablement il doit obtenir l'appprobation explicite du contrat par l'AG (Art. 577-8 §4 3° CC), sauf dans le cas d'un acte conservatoire ou un acte d'administration provisoire (Art. 577-8 §4 4° CC). Quand il applique le point 4, il devrait informer le CdC (sans plus) et demander lors de l'AG suivante la validation explicite de sa décision conservatoire ou provisoire.

Si le contrat en question est ni provisoire ni conservatoire, le syndic est obligé de le soumettre préalablement à l'AG pour approbation légale.

En même temps il doit appliquer explicitement les dispositions des points 13, 14 et 15 de l'Art. 577-8 §4 CC et en plus soumettre à l'AG une adaption du budget prévisionnel si nécessaire, en mentionnant le compte comptable concerné.

Dernière modification par luc (18-06-2016 15:31:37)

panchito · #10 18-06-2016 15:50:06

Agathe a écrit :

Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise;

Question à laquelle j'ai répondu oui! Si et seulement si l'AG a mandaté le CdC pour mener ces négociations.

On parle ici de négociations

Le Syndic signe le contrat après les négociations menées.

luc · #11 18-06-2016 16:59:54

panchito a écrit :

Agathe a écrit :
Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise;
Question à laquelle j'ai répondu oui! Si et seulement si l'AG a mandaté le CdC pour mener ces négociations.
On parle ici de négociations
Le Syndic signe le contrat après les négociations menées.

@Agathe

Ce sont le représentants des deux parties (ACP & entrepreneur) qui négocient, a pas les membres d'un organe de surveillance.
Si l'AG veut préalablement imposer son point de vue (= définir ses besoins), ce qui est souhaitable, alors il doit préalablement approuver un cahier des charges.

@panchito

Et si le CdC négociait aussi des commissions "indirects" pour eux? Quel organe surveille alors le CdC ?
Le CdC a sa mission de surveillance. Qu'il le fasse et qu'il se mêle pas avec la mission exécutive du syndic.
Chacun son boulot et pas de mélanges d'intérêt.

panchito · #12 18-06-2016 17:16:16

Luc, dans toutes les copropriétés où j'ai des biens, les copropriétaires (majoritairement des cadres supérieurs expatriés) n'ont vraiment ni le temps, ni l'envie de gérer ce qui pour eux n'est que tracasseries. Ils ont des tas d'autres chats à fouetter et de très nombreux biens pas seulement en Belgique.

Le Syndic, lui, ne veut pas perdre son temps à analyser tous ces contrats dans les moindres détails. Pour 20€/mois et par appartement, il ne vous offre bien souvent qu'un service mini-minimum.

Donc à chaque fois l'AG mandate le CdC composé de copropriétaires qu'ils élisent pour leurs compétences (souvent très nettement supérieures à celles du Syndic), pour tout analyser les contrats et devis dans les moindres détails et faire rapport à l'AG en recommandant la solution qu'ils préconisent.

Vous et Ninifel, vous voyez le mal partout et sautez sur toute une panoplie d'articles de lois pour répondre à n'importe quelle question.

Un peu de bon sens et de pragmatisme et vous verrez que bien souvent donner mandat au CdC que vous avez vous-même élu donnera des résultats dont la qualité est infiniment supérieure pour beaucoup moins d'argent puisque ces gens se dévouent et mouillent leur chemise bénévolement au profit de tous les autres qui veulent juste avoir la paix et qui se désintéressent complètement de la copropriété, trop pris qu'ils sont par leur vie professionnelle et/ou l'éloignement.

Dans ces copropriétés-là, tout fonctionne à merveille et tout le monde est content.

luc · #13 18-06-2016 18:52:42

panchito a écrit :

Luc, dans toutes les copropriétés où j'ai des biens, les copropriétaires (majoritairement des cadres supérieurs expatriés) n'ont vraiment ni le temps, ni l'envie de gérer ce qui pour eux n'est que tracasseries. Ils ont des tas d'autres chats à fouetter et de très nombreux biens pas seulement en Belgique.
Le Syndic, lui, ne veut pas perdre son temps à analyser tous ces contrats dans les moindres détails. Pour 20€/mois et par appartement, il ne vous offre bien souvent qu'un service mini-minimum.
Donc à chaque fois l'AG mandate le CdC composé de copropriétaires qu'ils élisent pour leurs compétences (souvent très nettement supérieures à celles du Syndic), pour tout analyser les contrats et devis dans les moindres détails et faire rapport à l'AG en recommandant la solution qu'ils préconisent.
Vous et Ninifel, vous voyez le mal partout et sautez sur toute une panoplie d'articles de lois pour répondre à n'importe quelle question.
Un peu de bon sens et de pragmatisme et vous verrez que bien souvent donner mandat au CdC que vous avez vous-même élu donnera des résultats dont la qualité est infiniment supérieure pour beaucoup moins d'argent puisque ces gens se dévouent et mouillent leur chemise bénévolement au profit de tous les autres qui veulent juste avoir la paix et qui se désintéressent complètement de la copropriété, trop pris qu'ils sont par leur vie professionnelle et/ou l'éloignement.

@panchito

En fait vous avez mis en pratique une partie de la solution que je voulais proposer à l'AG de Sep 2016. Je l'appelle la méthodique "commission parlementaire".

1. Votre approche est celui d'un offre.
2. Dès qu'on a besoin d'un cahier des charges, alors il faut en plus un expert indépendant qui fait ce cahier des charges sur base de besoins déterminé par l'AG.

Ma proposition inclurera aussi l'intégration des opinions des autres CP et une information transparente, pour que aussi la majorité silencieuse qui se réveille de temps à temps soit "content".

Cette proposition sous forme d’une décision d’AG en attente d’une coordination des statuts, sera finalisé dans environs 8 semaines (c'est l'été). Ayez de la patience … . Je tiens compte avec l’expérience réelle rencontré dans une ACP gantoise avec votre méthode, ACP avec un profil de CP similaires à vos ACP (cvadre et personnel universitaire).

Dès que c'est prêt je poserai des questions sur ce forum, qui touchent les points clés de ma poposition. Ceci pour être certain que cette méthode est pragamatique, transparente et simple, tout en restant dans le cadre légal.

panchito a écrit :

Dans ces copropriétés-là, tout fonctionne à merveille et tout le monde est content.

Je ne suis pas persuadé de cela. Dans un cas normal statistiquement 10% des évènements ne sont pas merveilleux et 1% posent réel problème.
Pour une ACP de 10 ACP cela veut dire : un grave problème avec un CP tous les 10 ans.

panchito · #14 19-06-2016 10:52:09

Ninifel a écrit :

VOICI MON COMMENTAIRE : en ma simple qualité de copropriétaire ( ordinaire non-membre d'un Cdc) je souhaite que le syndic de l'ACP me communique copie pour information au fil de l'année des courriers IBGE, déclarations de sinistres, rapports d'interventions ...et de tout en fait.

C'est votre droit le plus strict.

Il vous suffit de prendre RV chez votre Syndic, qui suivant les barèmes IPI vous portera des honoraires en plus ainsi que tous les frais de secrétariat pour copies, etc...Il pourra aussi vous porter en compte les frais de mobilisation de son équipe.

luc · #15 19-06-2016 15:57:00

panchito a écrit :

(...) Il vous suffit de prendre RV chez votre Syndic, qui suivant les barèmes IPI (...)

Les barèmes IPI n'existent plus. C'est à l'ACP de les fixer (par voie de statuts et/ou contrat du syndic). Donc décision explicite ret préalable de l'AG est nécessaire. Le juge ne va pas les fixer (jugement de 2005 en ma possesion)

panchito · #16 19-06-2016 16:12:55

Je répondais à Ninifel, qui nous disait que dans sa copropriété, ils avaient engagé le Syndic avec le contrat IPI qu'il proposait.

Comme je l'ai déjà souvent dit, nous faisons toujours établir le contrat du Syndic que l'on veut engager par un juriste et négocions âprement ce qui est inclus ou pas ainsi que les honoraires.

luc

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