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Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

PIM
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Avez-vous obtenu un arrêt de la cour d'appel ?

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

J'ai consulté différents documents concernant la requalification des loyers et j'ai remarqué qu'il y a de la discrimination dans les éléments qui déterminent cette requalification.
En effet, un pauvre ne pourra pas de venir riche.
Je m'explique, la charge trop importe de l'emprunt par rapport à ses moyens pour l'achat de l'immeuble entraîne un élément négatif permettant la requalification. C'est pourquoi, un pauvre ne peut devenir riche... excepté pour ceux qui passent entre les mailles du filet du SPF Finances... ce qui accentue cet effet discriminatoire...

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

L'avocat que j'ai consulté me conseille de recalculer les entrées, sorties, et les amortissements, et ensuite, de reprendre contact avec le fisc pour trouver des accords pour limiter la casse (par exemple requalifier à partir d'une certaine année, ne pas compter tous les immeubles, revendre, ...) mais en allant bien entendu en appel du jugement.
Cet avocat me signale que de plus en plus de propriétaires sont mis sous pression et que c'est au cas par cas donc deux points deux mesures... vu qu'il n'y a pas de limite...Une fois dans l'œil du cyclone, comme il dit, ce n'est pas évident d'en sortir...

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grmff
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

GT a écrit :

Le fonctionnaire qui a établi une imposition en se basant sur la notion d'activité professionnelle dégagée par la jurisprudence n 'a pas fait preuve d'arbitraire.

Cotisation injuste ? Un radar est placé à un endroit de 8 h à 8h30 pour déterminer la vitesse des véhicules. Un léger excès de vitesse est constaté à 8,29 h. Contravention.  A 8,31 h, un excès de vitesse important  au même endroit .Pas de radar. Pas de constatation. Pas de contravention. Injuste ? Non. Le code de la roue n'a pas été respecté à 8,29 H.Sentiment d'injustice certainement.

Je ne suis pas d'accord. Celui qui a échappé au contrôle vitesse, tant mieux pour lui.
S'il est pris, il connaissait la règle. Elle est précise. Elle impose une limite.

Dans le cas de la requalification, rien n'est clair. Certains parleront d'arbitraire, d'acharnement administratif ou d'injustice. Personnellement, je parle d'insécurité juridique, ce qui est bien plus grave.

Quelqu'un qui est propriétaire de 100 logements reçu par héritage, il va faire des opérations régulières (toucher le loyer) et cela va lui rapporter plein de sous. Ce n'est pourtant pas une profession: c'est la gestion en bon père de famille de son patrimoine.

Quelqu'un qui va acheter un appartement à crédit pour mettre en location, ce sera du professionnel? Rien n'est clair.

Quand on a 100.000€, et qu'on veut les investir en immobilier, on peut faire un crédit pour acheter plus gros. Pour l'administration, cela pourrait être appelé du "professionnel"? Quid alors de celui qui achète et vend en bourse et gère son portefeuille de manière active? C'est aussi du professionnel?

N'importe quoi. Nous sommes taxé, et bien taxé, au niveau du précompte immobilier et du revenu cadastral majoré et indexé. S'il doit y avoir en plus une insécurité juridique sur le côté "professionnel" ou non, cela devient du n'importe quoi.

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GT
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Le fonctionnaire qui a établi une imposition en se basant sur la notion d'activité professionnelle dégagée par la jurisprudence n 'a pas fait preuve d'arbitraire.

Cotisation injuste ? Un radar est placé à un endroit de 8 h à 8h30 pour déterminer la vitesse des véhicules. Un léger excès de vitesse est constaté à 8,29 h. Contravention.  A 8,31 h, un excès de vitesse important  au même endroit .Pas de radar. Pas de constatation. Pas de contravention. Injuste ? Non. Le code de la roue n'a pas été respecté à 8,29 H.Sentiment d'injustice certainement.

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Dans mon cas, la taxation est bien arbitraire vu qu'il n'y a aucune limite qui défini le revenu professionnel ou non...
C'est tout simplement au bon vouloir du contrôleur qui pour un ne taxera pas mais bien pour l'autre...
Tant que tout le monde n'est pas sur le même pied d'égalité et avec des limites, cela restera arbitraire et injuste...

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GT
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Le C.I.R. 1992 définit les revenus professionnels d’une manière très large

Les revenus professionnels sont les revenus qui résultent directement ou indirectement de l’exercice d’une profession, c’est-à-dire d’une activité continue et habituelle exercée dans un but de lucre.

Le Code des impôts sur les revenus 1992 ne contient aucune définition synthétique de la notion d’activité professionnelle.  Cependant, la jurisprudence définit généralement la notion d’« activité professionnelle » comme un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles.

Ce sont donc des éléments de fait qui sont rassemblés par le fonctionnaire taxateur à partir desquels il tire la conclusion d'une présence ou non d'activité professionnelle au sens développé par la jurisprudence. Une telle taxation originelle n'est pas arbitraire quand bien même in fine devant la cour d'appel le juge donnerait raison au contribuable.

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Himura
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

nono67 a écrit :

@HIMURA

Tout à fait, c'est totalement arbitraire. Le jugement se base sur des interprétations vu qu'il n'y a jamais eu des limites qui ont été imposées.

C'est ce qui me révolte, car ce qui sera bon pour un ne sera pas bon pour l'autre. C'est des jugements totalement arbitraires. Je ne comprends pas qu'un juge peut se permettre de juger sur base d'éléments arbitraires.

Tout dépend de la volonté du contrôleur de vous avoir ou non... déjà la, ce n'est pas impartial... tout le monde n'est pas sur le même pied d'égalité.


C'est la faculté du juge de juger.
Mon point relevait essentiellement l'absence de règles en la matière, qui créent inévitablement des situations diverses et les appréciations qui vont avec.

J'espère que votre avocat trouvera suffisamment de références utiles en tout cas.
Dans un tout autre cas, je suis également victime d'un acharnement administratif que je ne m'explique pas, et je vois à quel point c'est irritant et pesant tous les jours.

Dernière modification par Himura (24-06-2016 13:36:43)

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PIM

Himura
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

GT a écrit :
Himura a écrit :

Ca sent l'arbitraire à plein nez hmm
Ce serait bon d'avoir un peu de transparence sur les limites qu'estiment l'administration...

L'avocat n'aurait donc qu'à argumenter en ce sens devant le juge : "je sens à plein nez une taxation arbitraire" sans définir en quoi elle l'est . Je ne suis pas certain que l'argument porte.

Vous savez qu'il y a une vie en-dehors des tribunaux... Toute réflexion n'est pas destinée à terminer dans la bouche d'un avocat.

(Et quand bien même, la décision arbitraire est un argument démontrable et assez pesant dans de nombreux cas en justice.)

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

@HIMURA

Tout à fait, c'est totalement arbitraire. Le jugement se base sur des interprétations vu qu'il n'y a jamais eu des limites qui ont été imposées.

C'est ce qui me révolte, car ce qui sera bon pour un ne sera pas bon pour l'autre. C'est des jugements totalement arbitraires. Je ne comprends pas qu'un juge peut se permettre de juger sur base d'éléments arbitraires.

Tout dépend de la volonté du contrôleur de vous avoir ou non... déjà la, ce n'est pas impartial... tout le monde n'est pas sur le même pied d'égalité.

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GT
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Himura a écrit :

Ca sent l'arbitraire à plein nez hmm
Ce serait bon d'avoir un peu de transparence sur les limites qu'estiment l'administration...

L'avocat n'aurait donc qu'à argumenter en ce sens devant le juge : "je sens à plein nez une taxation arbitraire" sans définir en quoi elle l'est . Je ne suis pas certain que l'argument porte.

Dernière modification par GT (24-06-2016 13:14:01)

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Himura
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Ca sent l'arbitraire à plein nez hmm
Ce serait bon d'avoir un peu de transparence sur les limites qu'estiment l'administration...

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GT
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Concrètement, sur quoi portent les accords conclus par cet avocat mandaté par ses clients lorsque l'imposition en revenus professionnels est postulée par l'administration et que l'avocat ne conteste pas cette approche? Quel est l'objet des accords ?

Si les accords ont été réalisés éventuellement contra legem,  on peut comprendre l'absence de publicité de ceux-ci.

Si l'avocat ne rejoint pas la position de l'administration, il y a un désaccord mais l'avocat peut emporter la conviction de l'administration que l'imposition projetée ne répond pas aux dispositions légales . L'administration en tire les conclusions.

Dans le cas présent, la cotisation a été enrôlée et le litige est porté devant un tribunal.

Il est question d'accord et de désaccord dans le cadre de l'avis de rectification.

PROCEDURE FISCALE -  DECLARATION - RECTIFICATION - ACCORD - DESACCORD

Que se passe-t-il si ma déclaration doit être rectifiée ?
Remarque : votre déclaration peut être rectifiée sur base d’un accord signé par vous ou votre mandataire.

Si ce n’est pas le cas, l'administration vous fait parvenir un « avis de rectification » par recommandé. Dans cet avis, elle reprend les motifs de la rectification des revenus ou d'autres éléments indiqués dans votre déclaration.

Vous disposez d'un mois (à compter du troisième jour ouvrable qui suit l’envoi de l’avis) pour marquer votre accord ou faire valoir vos observations. Votre réponse doit être faite par écrit et signée. A défaut de réponse en temps voulu, l'administration procède à la taxation d'office.
En cas de désaccord, le contrôleur examine vos arguments. S’il estime devoir maintenir en totalité ou en partie la taxation qu’il a établie, le contrôleur vous envoie, par recommandé, une réponse définitive, en indiquant pourquoi il n’a pas tenu compte de vos arguments.
En cas de déclaration incomplètement ou incorrectement remplie, outre la mise en œuvre par l’administration de la procédure de rectification, des sanctions administratives (accroissements d’impôt, amendes administratives) peuvent vous être appliquées.
http://finances.belgium.be/fr/particuli … t/controle

Dernière modification par GT (24-06-2016 13:03:42)

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

@PIM

J'ai rendez-vous avec un avocat qui semble obtenir fréquemment des accords avec le fisc pour des propriétaires mis sous pression avec cette requalification. Celle-ci m'a dit qu'il intervient souvent pour ce problème et que c'est de plus en plus souvent.

C'est pourquoi, dès que j'en sais plus, je ne manquerai pas de vous en informer.

En effet, le sujet est franchement très grave mais si en plus il devient "discret" ou "mystérieux" vu le peu de réactions sur le forum et par d'autres moyen de communications.

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PIM
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

nono67 a écrit :

Cependant, je voulais simplement signaler que la requalification des revenus locatifs est fréquente mais les propriétaires requalifiés préfèrent ne pas en parler vu les accords obtenus avec le fisc.

"fréquente" et "confidentielle" sont statistiquement incompatibles...
Autrement dit: sur quelles bases, cette affirmation ?

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

@GT

Vous avez tout à fait raison.

Cependant, je voulais simplement signaler que la requalification des revenus locatifs est fréquente mais les propriétaires requalifiés préfèrent ne pas en parler vu les accords obtenus avec le fisc.

De mon côté, il n'y a jamais eu de propositions pour obtenir un accord... que ce soit de ma part ou du fisc.

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GT
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

De manière générale,le contribuable n'est jamais obligé de signer un accord avec l'agent taxateur qui lui a fait parvenir un avis de rectification.

S'il marque son désaccord, l'administration confirmera sa position ou la reverra.  Ensuite la cotisation sera enrôlée .

Le contribuable aura alors l'occasion d'entamer une procédure administrative puis judiciaire pour faire valoir son point de vue.

Par "accord" avec l'administration, il peut être imaginé dans le cas présenté que la taxation en revenus professionnels des produits locatifs  s'appliquera par exemple pour le dernier exercice d'imposition à l'exclusion des exercices antérieurs.

Dernière modification par GT (23-06-2016 21:06:24)

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nono67
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

J'ai appris d'un avocat qu'il y a de nombreuses requalifications des revenus locatifs en revenus professionnels.
Cependant ces propriétaires ne vont pas jusqu'à une action en justice mais trouvent des accords avec le ministère des finances et ensuite ne le crie pas sur tous les toits...

Dernière modification par nono67 (24-06-2016 07:26:51)

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GT
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

@nono 67

Il existe , à quelques kms de Welkenraedt ,et bénéficiant d'une certaine renommée, un cabinet d'avocats spécialisé notamment en droit fiscal.

L'enjeu en vaut la peine. N'hésitez pas à consulter en dehors du forum . La matière est pointue. La jurisprudence n'est apparemment pas  univoque.

"N'oubliez jamais qu'il vaut mieux vérifier ou faire vérifier ce que l'on vous dit par un professionnel."
https://forum.pim.be/misc.php?action=rules

Il va de soi que la vérification porte aussi sur ce que je pourrais avoir écrit.

Bonne chance.

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PIM

Himura
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Re : Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

J'y repensais ce matin, et il me semble qu'une bonne piste à explorer est tout simplement celle du patrimoine - privé ou non.

nono67 a écrit :

- les immeubles ont été acquis sur une très courte période (soit acheté en 5 ans ), dans une intention de rentabilité évidente puisqu’ils représentent de nombreux logements (4 immeubles avec 19 appartements et 1 immeuble en société donc imposé séparément). 
Coute période veut dire (1an, 5ans, 10ans ....??? Nombreux logements...combien maximum??? rentabilité évidente... logique non???

On parle bien d'immeubles acquis en patrimoine privé j'imagine...
Et il existe déjà des règles d'imposition sur ce patrimoine (précompte immobilier).

nono67 a écrit :

- les acquisitions et les travaux sont essentiellement financés par des prêts dont les mensualités sont supérieures aux revenus mensuels déclarés comme professionnels par les contribuables.
Quel pourcentage ne peut on pas dépasser?

A nouveau, des prêts personnels / hypothécaires et basés sur une analyse de vos revenus propres (et non professionnels).

nono67 a écrit :

- Il apparaît évident que les revenus professionnels ne peuvent permettre de supporter les remboursements des emprunts dont la charge mensuelle qui est supérieur au montant du salaire mensuel des contribuables ; il s’ensuit que la perception des loyers est absolument nécessaire à la viabilité de l’opération.
Quel pourcentage doivent représenter les emprunts pour ne pas dépasser la limite?

A nouveau la notion de patrimoine. Vous avez la possibilité de revendre une partie de celui-ci au besoin. Il convient de tenir compte du prix du patrimoine et pas uniquement des revenus locatifs Vs. vos revenus du travail.
Et quand bien même...

nono67 a écrit :

- il s’agit d’acquisitions d’immeubles à bas prix en vue d’en assurer une restauration minimum permettant de les louer ; ces immeubles étaient déjà divisés en plusieurs logements ou l’ont été par les contribuables afin d’en assurer une rentabilité maximum.
Immeubles achetés au prix du marché, et restaurés pour les mettre aux normes du logement et non pas une restauration minimum...châssis de fenêtre, installations électrique, sanitaire, chauffage, plafonnage, peinture, sol, isolation, portes coupe feu, ... sont neufs

Reprenez les obligations vis-à-vis des règles de salubrité et de sécurité (RW ou autre), qui sont applicables et obligatoires pour tout type d'immeuble.
C'est de la gestion en bon père de famille difficilement discutable que d'entretenir un immeuble et le conserver aux normes imposées par la loi.

nono67 a écrit :

- l’ensemble des opérations entraîne nécessairement une charge administrative importante.
Combien d'heures ne doit on pas dépasser pour que ce soit une charge administrative importante? Pourtant les heures de gestion ne sont pas représentatives, soit +/- 1 heure/semaine

... tout comme le paiement des factures journalière, ou le suivi nécessaire quand on fait construire une maison, ou aider un enfant à faire ses devoirs, etc. Mais depuis quand une charge administrative est synonyme d'activité professionnelle taxée ?
Quoiqu'il en soit, chacun gère son patrimoine comme il l'entend et y accorde le temps qu'il souhaite y accorder. D'une personne à l'autre, ça n'est jamais pareil.

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PIM

nono67
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Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

Bonjour,

J'aimerais savoir si beaucoup de propriétaires sont inquiétés par le SPF Finances avec la requalification des revenus locatifs en revenus professionnels?

Le SPF Finances se base sur des éléments totalement abstraits pour arriver à sa fin, du moins le contrôleur. Il n'y a que des éléments aléatoires, non probants, discriminatoires soit un flou total pour arriver à cette requalification.

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