Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

C'est une question que je me suis posée il y a longtemps.

J'ai donc posé la question à un avocat spécialiste, qui m'a compté une jolie consultation que j'ai été content de payer. Depuis je dors mieux. Il m'a dit défendre notamment un client qui avait plus de mille logements, et du personnel pour s'occuper de la gestion de son patrimoine.

Pour lui (et pour le fisc qui n'a même pas essayé), cela reste de la gestion de son patrimoine en bon père de famille.

Je ne connais personne dont les revenus locatifs ont été requalifié en revenus professionnels. Ce ne veut pas dire que cela n'existe pas, évidemment, et ce n'est évidemment pas le cas des achats, promotions et ventes, beaucoup plus susceptibles d'être requalifiés

Il est certain que celui qui bénéficie d'allocations sociales, qui a un métier se rapportant à l'immobilier, un métier qui lui permets d'avoir beaucoup de temps libre sera sujet à être requalifié.
Cependant, ce n'est absolument pas mon cas.
Il est certain que si je perds en appel, cela fera jurisprudence et les très nombreux propriétaires privés ont du soucis à se faire vu la décision du tribunal qui se base sur des éléments arbitraires et abstraits.

Je suis affilié au SNPC et je leur ai envoyé, il y a 14 jours, un message mais je n'ai pas encore eu une réponse.
J'ai contacté des médias pour un possible article et attend une réponse également
En effet, il s'agit peut-être d'une manière détournée de taxer les propriétaires alors qu'il n'en était pas question avant les élections...

@GT

Je vous remercie pour votre avis constructif.

En effet, j'ai perdu en 1ère instance et défendu par un avocat spécialisé en fiscalité et ayant défendu plusieurs cas similaires qui ont abouti positivement.
Cependant, vu qu'il s'agit d'éléments tellement abstrait qu'une personne (un contribuable) n'est pas l'autre. L'un peut recevoir moins de revenus locatifs qu'un autre et être finalement quand même requalifié.

Le jugement de 1ère instance se base sur:

- les immeubles ont été acquis sur une très courte période (soit acheté en 5 ans ), dans une intention de rentabilité évidente puisqu’ils représentent de nombreux logements (4 immeubles avec 19 appartements et 1 immeuble en société donc imposé séparément). 
Coute période veut dire (1an, 5ans, 10ans ....??? Nombreux logements...combien maximum??? rentabilité évidente... logique non???

- les acquisitions et les travaux sont essentiellement financés par des prêts dont les mensualités sont supérieures aux revenus mensuels déclarés comme professionnels par les contribuables.
Quel pourcentage ne peut on pas dépasser?

- Il apparaît évident que les revenus professionnels ne peuvent permettre de supporter les remboursements des emprunts dont la charge mensuelle qui est supérieur au montant du salaire mensuel des contribuables ; il s’ensuit que la perception des loyers est absolument nécessaire à la viabilité de l’opération.
Quel pourcentage doivent représenter les emprunts pour ne pas dépasser la limite?

- il s’agit d’acquisitions d’immeubles à bas prix en vue d’en assurer une restauration minimum permettant de les louer ; ces immeubles étaient déjà divisés en plusieurs logements ou l’ont été par les contribuables afin d’en assurer une rentabilité maximum.
Immeubles achetés au prix du marché, et restaurés pour les mettre aux normes du logement et non pas une restauration minimum...châssis de fenêtre, installations électrique, sanitaire, chauffage, plafonnage, peinture, sol, isolation, portes coupe feu, ... sont neufs

- l’ensemble des immeubles appartenant aux contribuables est soumis aux risques de l’entreprise.
Risque de l'entreprise???

- l’ensemble des opérations entraîne nécessairement une charge administrative importante.
Combien d'heures ne doit on pas dépasser pour que ce soit une charge administrative importante? Pourtant les heures de gestion ne sont pas représentatives, soit +/- 1 heure/semaine

nono67,
Je compatis, et je vous envoie toute ma sympathie. Désolé de ne pouvoir faire plus.

Et si cette gestion locative avait été 'externalisée' (confiée à un professionnel) ? que deviendrait cet "argument" ?

@nono 67

Il existe , à quelques kms de Welkenraedt ,et bénéficiant d'une certaine renommée, un cabinet d'avocats spécialisé notamment en droit fiscal.

L'enjeu en vaut la peine. N'hésitez pas à consulter en dehors du forum . La matière est pointue. La jurisprudence n'est apparemment pas  univoque.

"N'oubliez jamais qu'il vaut mieux vérifier ou faire vérifier ce que l'on vous dit par un professionnel."
https://forum.pim.be/misc.php?action=rules

Il va de soi que la vérification porte aussi sur ce que je pourrais avoir écrit.

Bonne chance.

De manière générale,le contribuable n'est jamais obligé de signer un accord avec l'agent taxateur qui lui a fait parvenir un avis de rectification.

S'il marque son désaccord, l'administration confirmera sa position ou la reverra.  Ensuite la cotisation sera enrôlée .

Le contribuable aura alors l'occasion d'entamer une procédure administrative puis judiciaire pour faire valoir son point de vue.

Par "accord" avec l'administration, il peut être imaginé dans le cas présenté que la taxation en revenus professionnels des produits locatifs  s'appliquera par exemple pour le dernier exercice d'imposition à l'exclusion des exercices antérieurs.

Dernière modification par GT (23-06-2016 21:06:24)

"fréquente" et "confidentielle" sont statistiquement incompatibles...
Autrement dit: sur quelles bases, cette affirmation ?

Concrètement, sur quoi portent les accords conclus par cet avocat mandaté par ses clients lorsque l'imposition en revenus professionnels est postulée par l'administration et que l'avocat ne conteste pas cette approche? Quel est l'objet des accords ?

Si les accords ont été réalisés éventuellement contra legem,  on peut comprendre l'absence de publicité de ceux-ci.

Si l'avocat ne rejoint pas la position de l'administration, il y a un désaccord mais l'avocat peut emporter la conviction de l'administration que l'imposition projetée ne répond pas aux dispositions légales . L'administration en tire les conclusions.

Dans le cas présent, la cotisation a été enrôlée et le litige est porté devant un tribunal.

Il est question d'accord et de désaccord dans le cadre de l'avis de rectification.

PROCEDURE FISCALE -  DECLARATION - RECTIFICATION - ACCORD - DESACCORD

Que se passe-t-il si ma déclaration doit être rectifiée ?
Remarque : votre déclaration peut être rectifiée sur base d’un accord signé par vous ou votre mandataire.

Si ce n’est pas le cas, l'administration vous fait parvenir un « avis de rectification » par recommandé. Dans cet avis, elle reprend les motifs de la rectification des revenus ou d'autres éléments indiqués dans votre déclaration.

Vous disposez d'un mois (à compter du troisième jour ouvrable qui suit l’envoi de l’avis) pour marquer votre accord ou faire valoir vos observations. Votre réponse doit être faite par écrit et signée. A défaut de réponse en temps voulu, l'administration procède à la taxation d'office.
En cas de désaccord, le contrôleur examine vos arguments. S’il estime devoir maintenir en totalité ou en partie la taxation qu’il a établie, le contrôleur vous envoie, par recommandé, une réponse définitive, en indiquant pourquoi il n’a pas tenu compte de vos arguments.
En cas de déclaration incomplètement ou incorrectement remplie, outre la mise en œuvre par l’administration de la procédure de rectification, des sanctions administratives (accroissements d’impôt, amendes administratives) peuvent vous être appliquées.
http://finances.belgium.be/fr/particuli … t/controle

Dernière modification par GT (24-06-2016 13:03:42)