La wallonie modernise son contrat de bail

GT · #1 23-06-2016 19:13:38

http://gouvernement.wallonie.be/communi … -juin-2016

La Réforme du Logement privé : la Wallonie modernise son contrat de bail
Sur proposition du ministre du logement, Paul Furlan le Gouvernement wallon a adopté ce jeudi l’avant-projet de décret modifiant diverses dispositions du code civil relatives au bail d’habitation.
Cette nouvelle mesure s’insère directement dans le cadre des réformes logement déjà prises par le gouvernement wallon. Depuis le début de cette législature, le gouvernement wallon a opéré une profonde mutation du secteur du logement.
En premier lieux, il a inscrit davantage encore le secteur du logement dans le développement durable en simplifiant les primes et en optimisant les travaux d’économies d’énergie et la de rénovation du bâti éligibles.
Ensuite, il a élargi ce secteur à la portée de chacun en facilitant l’accès à la propriété avec l’Access pack et le Chèque habitat.
Il y a quelques semaines, le gouvernement s’est attaqué à un troisième volet de mesures : le secteur locatif. L’objectif était de faciliter les relations entre propriétaires et locataires en faisant disparaître deux points de tension importante : le paiement et la portabilité de la garantie locative et l’estimation du prix du loyer.
Aujourd’hui le gouvernement wallon s’attaque à un autre pan important de la législation du Logement : le Contrat de bail.
L’objectif de cette réforme est multiple :
• Prendre en compte les formes modernes de location;
• Maintenir un équilibre propriétaire – locataire;
• Prendre en compte les spécificités wallonnes;
• Fournir plus de clarté et de lisibilité juridique.
Cette nouvelle réforme sera matérialisée à travers une codification cohérente et unique des règles logement public et privé. Cette codification se déroulera en 2 temps : premièrement, la modification des articles au sein du Code civil (le texte adopté ce jour), ensuite, la codification logement privé et logement public.
Quelles sont les principales dispositions du Code civil relatives au contrat de bail qui seront mises en place par cette réforme ?
• La lutte contre les discriminations dans l’accès au logement (Le Gouvernement est habilité à dresser une liste des documents que les propriétaires ne peuvent exiger) et dans les communications publiques et officielles (différenciation des loyers et des charges communes et du caractère forfaitaire ou provisionnel pour éviter les mauvaises surprises) ; le gouvernement wallon prévoit à ce sujet la possibilité d’établir des contrôles mystères.
• Le renforcement de l’obligation d’un écrit pour tous types de baux. Cette obligation est désormais élargie à tous les baux d’habitation.
• De nouveaux modèles de « Bail type » et d’ « état des lieux » seront disponibles et adaptés aux nouvelles mesures.
• Le renforcement de l’obligation d’Enregistrement des baux. Cette obligation d’enregistrement touchera désormais tous les baux d’habitation de résidence principale (bail classique, bail de courte durée, colocation …). La réforme met en place des sanctions claires (par exemple : pas d’indexation ou de révision du loyer si le contrat n’est pas enregistré …)
• La lutte contre l’insécurité et l’insalubrité. On fusionne les textes législatifs existants aux niveaux fédéral et régional. De plus, on rend obligatoire pour le locataire qui est présumé responsable de l’incendie qui se déclencherait dans le bien loué, de prendre une assurance couvrant sa responsabilité.
• La création du « Bail étudiant ». La réforme définit clairement les notions de « bail étudiant » et « d’étudiant ». Elle prévoit la création d’un label « logement étudiant de qualité ». Elle introduit surtout des dispositions liées aux spécificités de la vie estudiantine concernant notamment la durée du bail et la sortie du contrat. (durée du bail inférieure ou égale à un an, sortie du contrat anticipée moyennant des indemnités de deux mois de loyer, pas d’indemnités si la rupture est justifiée par un refus d’inscription ou un abandon d’étude, sous location facilitée …)
• La Réforme apporte également plus de transparence dans la répartition des réparations et des obligations d’entretiens entre locataire et propriétaire à travers une définition claire et la possibilité pour le Gouvernement de dresser une liste (non exhaustive) d’exemples mise à jour et établie sur base de la jurisprudence.
• La création des Commissions paritaires locatives. Le texte consacre la possibilité de créer des commissions paritaires (représentations des locataires et des propriétaires) avec comme missions l’information et la conciliation à l’amiable des litiges sur demande (préalable non obligatoire à une procédure judiciaire).
• De la sous-location à la location. La réforme permet au sous-locataire (lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur) de devenir plus facilement le locataire principal.
• Le Décès du locataire. Le contrat de location est le seul qui ne prend pas fin par la mort d’une des parties au contrat. La réforme prévoit pour les héritiers la possibilité de résilier le contrat plus rapidement ainsi que pour le propriétaire lorsque la succession est vacante.
• La Colocation. La réforme complète l’arsenal juridique pour répondre aux problèmes particuliers liés la colocation et non résolus par la législation existante. Concernant la solidarité entre colocataires, cette solidarité est présumée excepté quand le contrat stipule le contraire. La sortie anticipée d’un des colocataires sera permise moyennant un préavis et une indemnité s’il ne propose pas de remplaçant ou si le remplaçant est refusé pour justes motifs. Le propriétaire aura désormais la possibilité de résilier le contrat lorsque la moitié des colocataires initiaux sont sortis. Enfin, la réforme consacre le pacte de colocation qui règle les relations entre les colocataires.

Christopher · #2 23-06-2016 19:39:58

http://monargent.lecho.be/immobilier/De … 1466707141

plouc · #3 23-06-2016 20:14:44

Bonsoir,

Comme il s'agit d'un avant-projet, je suppose que ce n'est pas encore en vigueur.

( J'ai un bail non enregistré... )

PIM · #4 23-06-2016 21:20:54

Merci GT pour cette veille juridique.

grmff · #5 23-06-2016 21:53:46

Ils en on parlé au JT. Avec finalement assez peu d'info. Merci pour ce lien.

Pour ce qui est de la clarification pour les successions vacantes, c'est plutôt bien. J'espère que ce sera une procédure simple. Parce que pour l'avoir vécu, ce n'est pas très simple actuellement. Et surtout, personne ne sait comment faire. J'espère donc que le législateur se sera inspiré des règles actuelles qui fonctionnent trop lentement mais qui fonctionnent, et qu'il en aura fait quelque chose qui fonctionne vite. Mais qui fonctionne aussi.

grmff · #6 23-06-2016 22:05:19

Ce qui m'ennuie plus, c'est l'histoire du fond de garantie locative adopté le 2 juin.

Un Fonds de Garantie Locative en Wallonie. Faciliter l’accès au logement pour les locataires et offrir plus de sécurité aux propriétaires
Sur proposition du ministre wallon du Logement, Paul Furlan, le Gouvernement wallon a approuvé ce jeudi la création d’un Fonds de garantie locative.
Actuellement, le mécanisme de garantie locative pour les contrats de baux privés induit de nombreuses difficultés pour les locataires et les propriétaires :
• Manque d’épargne des locataires
• Pas de système de portabilité de la garantie
• Difficulté pour récupérer la garantie entre 2 logements
• Stigmatisation des bénéficiaires d’une caution ou garantie du CPAS
Il était donc nécessaire de proposer un nouveau mécanisme : le Fonds de Garantie Locative. (FGL)
Le Fonds de Garantie Locative est un Fonds unique pour le versement des garanties locatives pour les baux privés.
Il se base sur :
• un choix : la liberté contractuelle des parties de constituer ou non une garantie
• une obligation: si le contrat de bail prévoit constitution garantie alors le versement doit se faire auprès du FGL
• une interdiction: l’interdiction de principe de toute autre forme de garantie en espèce (bloquer une somme d’argent).
Les avantages de ce nouveau mécanisme sont les suivants :
• pas de stigmatisation des bénéficiaires d’une caution ou garantie du CPAS
• une meilleure lisibilité
• il permet de rassurer les propriétaires en leur offrant plus sécurité
• il facilite l’accès au logement pour les locataires
• etc
Le Fonds de garantie Locative prévoit une garantie de 2 mois maximum pour tous.
Il permet également la portabilité de la garantie. Ce mécanisme permettra aux locataires de bénéficier d’une transition plus facile entre deux logements. La garantie pouvant être reportée de l’ancien logement vers le nouveau via le FGL.
La mission de collecte mutualisée des garanties locatives serait confiée à un établissement de crédit (ou à un consortium d’établissements de crédits) via le mécanisme de concession de services publics pour une durée de l’ordre de 25 ans.
Le cahier spécial des charges reprendra un ensemble d’obligations dont notamment :
le paiement d’un intérêt créditeur aux locataires déposants
un « rendement sociétal » de l’adjudicataire justifiant d’une certaine expérience dans l’octroi de crédits dans les secteurs de l’immobilier durable, de l’énergie renouvelable, dans l’éducation et/ou les soins de santé
un rendement pour la Région qui viendra alimenter le Fonds budgétaire pour le relogement.
Suite à l’adoption ce jour en 1ère lecture de l’avant-projet de décret relatif au Fonds de Garantie Locative et de la note-cadre, ceux-ci seront soumis à l’avis :
• du Conseil économique et social de Wallonie
• du Conseil supérieur du Logement
• du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
• du Syndicat National des Locataires
• de Febelfin
• de la Fédération des CPAS
• du Réseau wallon de lutte contre la pauvreté
• de l’Autorité belge de la concurrence

Ce "machin" sera forcément plus compliqué que la procédure actuelle. Et beaucoup plus coûteux. C'est bien de ne pas stigmatiser. C'est mieux de responsabiliser...les Cpas. En effet, si il y a "stigmatisation" des gens qui ont besoin de la garantie du Cpas, c'est à cause de la méfiance des bailleurs envers les Cpas eux-même! C'est parce que les Cpas ont tous des règles différentes, tous des documents de demande différents, tous des procédures différentes, ne donnent pas tous 3 mois comme la loi le prévoit, limitent souvent la garantie locative aux dégâts, excluant les impayés, et prennent trop de temps. Le prescrit légal de un mois est déjà beaucoup trop long, et il est souvent dépassé. Quand on sait que certains Cpas mettent 15 jours pour poster un courrier (écrire, faire signer, faire mettre sous enveloppe, et soumettre à la timbreuse... c'est difficile mon bon monsieur)

Bref, ils ont inventé un machin coûteux, complexe et déresponsabilisant. Qui va payer à votre avis?...

Francis

grmff · #7 23-06-2016 22:31:58

Je suis surpris aussi de ne pas trouver le texte complet du projet de décret adopté par le Gouvernement Wallon... Vive la transparence. On a juste droit au communiqué de presse d'auto-encensement.

PIM

PIM · #8 24-06-2016 07:36:14

grmff a écrit :

Je suis surpris aussi de ne pas trouver le texte complet du projet de décret adopté par le Gouvernement Wallon... Vive la transparence. On a juste droit au communiqué de presse d'auto-encensement.

On va attendre patiemment que GT se substitue aux pouvoirs publics régionaux et fasse le nécessaire pour nous en informer wink

grmff · #9 24-06-2016 07:38:10

J'avoue que c'était un peu lâche de me lancer dans la provoc' de GT pour le pousser à chercher. J'avoue... tongue

A me relire, c'est un peu du "Alors GT, cap' ou pas cap'?" devil

PIM, max11

GT · #10 24-06-2016 08:00:29

Ci-dessous une revue d'articles consacrés à matière faisant l'objet du fil de discussion

http://fr.metrotime.be/2016/06/23/must- … -reconnus/
http://trends.levif.be/economie/immo/wa … 15851.html
http://www.rtbf.be/info/belgique/detail … id=9334822

http://www.rtl.be/info/belgique/politiq … 29110.aspx

http://monargent.lecho.be/immobilier/De … 4-1786.art
http://furlan.wallonie.be/baillocatif
Sous le texte de ce dernier lien :
"Plus d’infos ? Jean Fassiaux : 0474 46 87 82 - jean.fassiaux@gov.wallonie.be"

Tente la démarche qui veut. wink

Il est bon de garder en mémoire que l'initiative législative du Ministre Furlan soumise à l'approbation de l'ensemble du gouvernement n'en est qu'au stade de l'avant-projet . L'avis du conseil d'Etat n'a pas encore été donné ni celui d'autres organes bien identifiés qu'il a été décidé de consulter.

Lorsque l'avant-projet sera déposé sur le bureau du président de l'assemblée législative, il sera appelé projet de décret et poursuivra son parcours législatif.

Le site du parlement wallon permet à toute personne intéressée wink de suivre l'évolution d'un projet de décret.

Dernière modification par GT (24-06-2016 08:04:22)

Himura · #11 24-06-2016 10:59:06

Je lis dans Metro l'article concernant la réforme sur les baux étudiants :

La réforme crée donc un bail spécifique dont les règles sont automatiquement applicables dès que le bien est loué par ou pour un étudiant
[...]
"Une sortie anticipée sera possible pour le locataire étudiant, moyennant préavis et indemnités équivalant à deux mois de loyer. Mais aucune indemnité ne sera due si la rupture du contrat est justifiée soit par un refus d’inscription soit par un abandon d’études. La sous-location d’un logement étudiant sera aussi facilitée, avec une présomption d’accord du propriétaire, à qui il reviendra donc de se manifester s’il la refuse."

Je traduis ça par :
- Possibilité de rupture n'importe quand et sans indemnité + sous-location sans accord clair du bailleur --> les bailleurs qui louent à des étudiants vont chercher à se tourner vers des solutions bien moins risquées ! Et les étudiants auront d'autant plus de mal à trouver.
- les étudiants qui seront souvent refusé ne s'annonceront plus comme étudiants auprès des bailleurs --> ça promet du sport ensuite.
- Les bailleurs feront signer les parents uniquement.

D1791 · #12 24-06-2016 15:14:11

Dans l'article de Trends "La réforme prévoit en outre un régime de résiliation anticipée applicable au locataire dans le cadre d'un bail de courte durée (préavis de 3 mois et indemnité de sortie de 1 mois)."

Si le but est de "Maintenir un équilibre propriétaire – locataire", qu'est-ce que les propriétaires gagnent à cette réforme ?
- la procédure en cas de décès du locataire - ok
- l'obligation d'assurance incendie (qui ne l'impose pas déjà ?) - ok
- ? ? ?

En face de toutes les autres nouveautés, j'ai du mal à trouver où ils voient un équilibre.
Mais bon, c'est certainement parce que je suis un mauvais méchant propriétaire...

grmff · #13 24-06-2016 16:14:03

Ce qui est comique, c'est le coup (coût?) de l'assurance incendie. Si c'est le propriétaire qui prend une assurance incendie, il peut répercuter le coût sur le locataire.

La question, c'est évidemment "quel coût?" Parce qu'actuellement, j'assure mes biens avec abandon de recours (le locataire est donc assuré) mais je ne répercute pas toute la prime. Je répercute 1/3 ou 1/5 selon les compagnies, parce qu'il fut une époque où on m'avait dit que c'était le surcoût pour l'abandon de recours du locataire.

Avec la manière dont c'est phrasé, le propriétaire pourra répercuter 100% de la prime. Super. Merci Furlan. Enfin, moi je dis merci. Les locataires, ce sera bien différent...

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