retenue sur une garantie constituée illégalement

olibrius · #1 05-07-2016 11:35:58

Je viens de terminer la location d'une maison (résidence principale) en tant que locataire. La propriétaire a toujours été plus exigeante pour moi que pour elle-même (grande difficulté à obtenir des interventions promises au départ ou des réparations). Lors de l'état des lieux de sortie, elle avait plusieurs remarques sur la propreté ou l'entretien du jardin, dont certaines justifiées, mais exagérées pour la plupart. Elle n'a pas parlé de me retenir une partie de la garantie, mais ne m'a pas fait signer non plus d'état des lieux de sortie. Le lendemain, je lui ai encore parlé de la restitution de la garantie, elle n'a pas non plus évoqué de retenue sur la garantie. Ce n'est que 2 jours plus tard qu'elle m'a annoncé, dans un mail, qu'elle comptait me retenir une provision de 250€ pour les menus travaux qu'elle estime nécessaire (je pourrais détailler, mais ce n'est pas le propos).

Il se trouve que la garantie n'a pas été constituée légalement à mon sens, et c'est l'objet de mon message. Lors de la signature du bail, la propriétaire m'a signifié que je devais lui remettre la garantie en mains propres et en liquide, et qu'elle la mettrait sur un compte épargne individualisé, ajoutant: "je sais, c'est illégal, mais c'est à prendre ou à laisser". Je ne sais pas ce qu'elle a fait ensuite de l'argent, mais il ne s'est en tout cas pas retrouvé sur un compte bloqué à mon nom, sinon j'imagine qu'elle aurait besoin de ma signature pour le libérer et éventuellement en retenir une partie (pouvez-vous me confirmer ce point?). Vu son attitude désagréable depuis le départ et asymétrique (légère sur ses propres obligations, hyper-stricte sur les miennes), je ne suis pas tenté de lui faire de cadeaux, et j'entends récupérer l'entièreté de ma garantie.

Si on va jusqu'à la justice de paix, puis-je arguer du fait que cette garantie ne s'est jamais retrouvée sur un compte bloqué pour faire valoir son illégalité et la récupérer en entier? Je peux aussi démontrer que certaines de ses exigences sont injustifiées (elle veut retenir de l'argent pour réparer les trous de vis et de crochets dans les murs, alors que quand je suis entré dans la maison, il y en avait des dizaines, souvent encore avec les vis et les crochets dedans, et qu'elle n'a rien fait pour les réparer; je n'en ai ajouté que fort peu). Est-ce un argument à faire valoir, ou faut-il en rester à la seule illégalité de la constitution de garantie?

Je vous remercie d'avance.

Himura · #2 05-07-2016 15:49:49

Vous n'aurez probablement pas gain de cause sur cette base. D'autant que sur le fond, ce n'est pas comme si la propriétaire en niait l'existence. Elle se borne à vouloir retenir les dégâts locatifs estimés. Et si vous voulez récupérer l'ensemble, c'est sur cette base qu'il faut réfléchir.

Vous pouvez exiger que la garantie soit déposée sur un compte, mais il vous sera dit qu'il fallait l'exiger avant. Vous avez accepter les termes - bien qu'étant en position faible à ce moment - lorsque vous avez donner l'argent.
Avez-vous eu un reçu par ailleurs ?

Pour les trous dans les murs : c'est un dégât locatif en effet.
Qu'il y en ait eu avant n'y change rien. En en faisant des nouveaux, il y a une dégradation supplémentaire.
Cela dit, c'est minime bien sûr pour des petits trous - en tout cas, c'est mon avis personnel. Mais comment cela était noté dans l'état des lieux d'entrée ?

Autre chose : vous pouvez / devez exiger un état des lieux contradictoire entre vous, que vous signez. Ou faire appel à un expert (à frais partagés si accord, à frais personnels sinon).

olibrius · #3 05-07-2016 16:53:40

Merci pour votre réponse.

Himura a écrit :

Vous n'aurez probablement pas gain de cause sur cette base. D'autant que sur le fond, ce n'est pas comme si la propriétaire en niait l'existence.

En effet, et heureusement. Par contre, le fait de ne pas l'avoir mise sur un compte bloqué fait en sorte qu'elle dispose à présent à sa guise du montant qu'elle souhaite retenir unilatéralement, ce qui est à mon sens tout à fait contraire à l'esprit et à la lettre de la loi. Vous ne pensez pas que cela suffit pour que la garantie soit déclarée nulle et non avenue? Ne s'agit-il pas là d'une disposition de droit public à laquelle on ne peut pas déroger même si les deux parties sont d'accord?

Vous pouvez exiger que la garantie soit déposée sur un compte, mais il vous sera dit qu'il fallait l'exiger avant. Vous avez accepter les termes - bien qu'étant en position faible à ce moment - lorsque vous avez donner l'argent.
Avez-vous eu un reçu par ailleurs ?

Oui, j'ai eu un reçu, et elle me rend les intérêts.
Je n'étais effectivement pas du tout en position de refuser: pas grand-chose d'autre à louer dans la région, et la propriétaire commence tous ses baux par un contrat d'un an pour pouvoir se défaire du locataire si elle le juge nécessaire. Donc même exiger qu'elle se mette en règle par la suite était difficile...

Pour les trous dans les murs : c'est un dégât locatif en effet.
Qu'il y en ait eu avant n'y change rien. En en faisant des nouveaux, il y a une dégradation supplémentaire.
Cela dit, c'est minime bien sûr pour des petits trous - en tout cas, c'est mon avis personnel. Mais comment cela était noté dans l'état des lieux d'entrée ?

Ce n'était pas noté. Elle affirme le contraire, mais il suffit de lire.

panchito · #4 05-07-2016 16:53:52

Quand on signe un contrat de bail, c'est comme pour danser le tango: il faut être deux.

Qu'était-il stipulé dans votre bail concernant la garantie? Pouvez-vous reproduire la clause?

De toute façon c'est vraiment trop tard pour venir vous plaindre que vous avez signé une clause illégale. C'est avant de signer qu'il fallait vous renseigner.

La loi sur les baux de résidence principale vous oblige (si la garantie est une somme d'argent) à déposer votre garantie sur un compte bloqué à votre nom.

Donc pourquoi ne respectez-vous pas la loi? Le bail ne vous convient pas? Pourquoi le signez-vous tel quel?

Il y a tellement de beaux biens sur le marché proposés par des bailleurs qui respectent les lois à la lettre et qui proposent des baux de type "PIM". Fallait que vous ayez eu un fameux coup de coeur pour ce bien-là, ce bail-là et cette propriétaire-là!

Pour votre état des lieux de sortie, si vous avez forés de nouveaux trous, évidemment que vous devez réparer vos trous. Qu'il en y ait eu d'autres quand vous êtes entrée est sans incidence!

Parfois on fore queques trous dans du papier peint et cela c'est irréparable sauf en remplaçant tout le papier peint de la pièce...

Himura · #5 05-07-2016 17:09:58

Himura a écrit :

Vous n'aurez probablement pas gain de cause sur cette base. D'autant que sur le fond, ce n'est pas comme si la propriétaire en niait l'existence.

En effet, et heureusement. Par contre, le fait de ne pas l'avoir mise sur un compte bloqué fait en sorte qu'elle dispose à présent à sa guise du montant qu'elle souhaite retenir unilatéralement, ce qui est à mon sens tout à fait contraire à l'esprit et à la lettre de la loi. Vous ne pensez pas que cela suffit pour que la garantie soit déclarée nulle et non avenue? Ne s'agit-il pas là d'une disposition de droit public à laquelle on ne peut pas déroger même si les deux parties sont d'accord?

Vous pouvez exiger que la garantie soit déposée sur un compte, mais il vous sera dit qu'il fallait l'exiger avant. Vous avez accepter les termes - bien qu'étant en position faible à ce moment - lorsque vous avez donner l'argent.
Avez-vous eu un reçu par ailleurs ?

Oui, j'ai eu un reçu, et elle me rend les intérêts.
Je n'étais effectivement pas du tout en position de refuser: pas grand-chose d'autre à louer dans la région, et la propriétaire commence tous ses baux par un contrat d'un an pour pouvoir se défaire du locataire si elle le juge nécessaire. Donc même exiger qu'elle se mette en règle par la suite était difficile...

Sincèrement non. Je vous donne 2% de chance de réussite... Je ne suis pas juge, mais je ne vois pas comment vous pourriez avoir gain de cause, car le fond sera bien plus important.
Par ailleurs, c'est généralement mal vu - car trop courant - quand un locataire en fin de bail se plaint d'un problème survenu en début de bail. C'est trop tard et le timing laisse évidemment songeur.

De plus, elle ne vous floue aucunement, étant donné que le montant est là, vous avez eu un reçu, et les intérêts sont en votre faveur. Vous ne pouvez pas vous déclarer lésé d'après moi.

Pour les trous dans les murs : c'est un dégât locatif en effet.
Qu'il y en ait eu avant n'y change rien. En en faisant des nouveaux, il y a une dégradation supplémentaire.
Cela dit, c'est minime bien sûr pour des petits trous - en tout cas, c'est mon avis personnel. Mais comment cela était noté dans l'état des lieux d'entrée ?

Ce n'était pas noté. Elle affirme le contraire, mais il suffit de lire.

Qu'Est-ce qui n'était pas noté ? Et qu'Est-ce qu'il suffit de lire ? Je ne vous suis pas exactement.

Quoiqu'il en soit, demandez un ELS en bonne et due forme, signé par les deux parties (pour solde de tout compte si vous avez un accord).
Mon avis est qu'il ne faut pas chercher à vous exonérer de tout, et accepter les oublis présents. A vous de discuter avec elle pour modérer éventuellement ces oublis par rapport à des embellissements que vous auriez apporter, par exemple.

olibrius · #6 05-07-2016 17:27:29

Vous ne semblez connaître ni la réalité des rapports de force locataire-propriétaire, ni l'état du marché locatif dans ma région (maisons unifamiliales, quasi tout le monde propriétaire, très peu de maisons à louer.

panchito a écrit :

La loi sur les baux de résidence principale vous oblige (si la garantie est une somme d'argent) à déposer votre garantie sur un compte bloqué à votre nom.
Donc pourquoi ne respectez-vous pas la loi? Le bail ne vous convient pas? Pourquoi le signez-vous tel quel?

Parce que pas le choix si je voulais louer cette maison, la propriétaire connaissait sa position de force due à la rareté sur le marché locatif.
Et la loi prévoit que le propriétaire peut recevoir la caution en liquide à condition qu'il la place sur un compte bloqué au nom du locataire. Elle l'a placé sur un compte mais il n'était pas bloqué, et j'en fais les frais maintenant.

olibrius · #7 05-07-2016 17:29:19

OK, merci pour votre avis, Himura smile

panchito · #8 05-07-2016 18:57:47

Olibrius a écrit :

Vous ne semblez connaître ni la réalité des rapports de force locataire-propriétaire, ni l'état du marché locatif dans ma région (maisons unifamiliales, quasi tout le monde propriétaire, très peu de maisons à louer.

Oh que si! Dès qu'un locataire a décroché le Saint-Graal, càd un bail de 9 ans, ses droits sont bétonnés, et quand il faut aller chez le juge pour dégradation et/ou non payement, la balance penche rarement du côté des bailleurs...

Je loue divers bien en région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie.

Dans quel arrondissement êtes-vous?

olibrius · #9 05-07-2016 20:01:08

panchito a écrit :

Oh que si! Dès qu'un locataire a décroché le Saint-Graal, càd un bail de 9 ans, ses droits sont bétonnés, et quand il faut aller chez le juge pour dégradation et/ou non payement, la balance penche rarement du côté des bailleurs...
Je loue divers bien en région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie.
Dans quel arrondissement êtes-vous?

Du côté de Hannut.

Et je suis propriétaire aussi, donc je connais les deux rôles. Je n'ai jamais eu de mal à obtenir un prononcé en ma faveur de la part d'un juge de paix, ce n'est pas là que le bât blesse. C'est plutôt que les locataires n'ont pas de quoi payer les dégâts qu'ils ont fait ou les loyers qu'ils n'ont pas payé, donc le prononcé reste lettre morte.

Vous, par contre, vous me paraissez fortement pencher du côté des propriétaires... wink

grmff · #10 05-07-2016 20:18:13

La garantie ne sera pas déclarée illégale, mais le propio vous doit des intèrêts. Au taux légal si vous lui avez demandé de mettre cette garantie sur un compte bloqué.

Par contre, clefs acceptées sans réserve et sans faire d'état des lieux, c'est jouable devant un juge comme équivalent à une acceptation de la fin de bail sans autre réclamation!

Dernier point: les locataires ont toujours l'impression que "ce n'est rien comme dégâts". 250€, avec un bien pas propre, jardin pas top et trous en plus dans le mur, c'est pas grand chose.

C'est mon avis (de proprio...) et je vous le partage...

Francis · #11 05-07-2016 23:06:27

Même avis que la plupart pour la garantie. Ce n'est pas l'axe de défense a utiliser.

Pour les dégâts, vous parlez d'état des lieux de sortie ! Fait par qui ? Un expert, votre proprio? Qu'avez vous signé ?si rien de signer, ce n'est pas a la propriétaire à décider comme ça d'un dégât locatif, ni de fixer une indemnité compensatoire !

Si rien de signé, tenez bon, et sauf preuve incontestable , le juge ne pourra que vous donner raison.

panchito · #12 06-07-2016 06:52:32

Francis a écrit :

ce n'est pas a la propriétaire à décider comme ça d'un dégât locatif, ni de fixer une indemnité compensatoire !

Cela dépend!

Si les parties ont décidé via le bail de réaliser l'état des lieux d'entrée et de sortie à l'amiable (donc sans expert), si!

Quand je constate lors des visites pendant le préavis qu'il n'y a pratiquement pas de dégâts, je propose toujours au locataire de se passer de l'expert à la sortie.

Je dispose du tableau des indemnités compensatoires utilisés par les "experts" et souvent je demande d'abord des devis à des professionnels (remise en peinture etc...)

C'est encore plus transparent!

Quand vous voyez le nombre de stagiaires débutants que les agences envoient comme "experts", il y a beaucoup de bailleurs infiniment plus qualifiés pour faire des états des lieux.

Je ne parle évidemment pas des experts géomètres assermentés auprès des tribunaux dont c'est le métier.

retenue sur une garantie constituée illégalement

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