Bail commercial - Faillite du preneur

Pierre Dochy · #1 09-07-2016 16:37:15

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire (entre autres) d’une surface commerciale.
Le bail commercial (3-6-9) a été enregistré, signé le 8 octobre 2008, prise d’effet 15 octobre 2008, fin du bail 14 octobre 2017.
Tous les loyers sont en ordre à ce jour et le locataire a toujours payé le précompte immobilier.
Il n’y a pas de garantie locative même si cela avait été ‘imposé’ dans le bail.

Ce jour, le locataire (indépendant personne physique), dépressif depuis une année, m’annonce qu’il va se déclarer en faillite à son retour de congés début août.
Il m’informe que le loyer d’août sera payé fin de ce mois et même peut-être celui de septembre (qu’il payerait début août).
Il n’y a aucun problème entre-nous, et je n’ai aucune envie de le ‘harceler’, je sais bien ce qu’est la vie de commerçant indépendant.
Il n’a plus de personnel depuis des mois et m’affirme qu’il n’aurait pas de dettes ‘sociales’ (je ne sais bien entendu pas le vérifier).

Il n’a aucun problème financier, son commerce fonctionne bien MAIS aucun de ses biens n’est à son nom, tout est au nom de sa compagne avec laquelle il n’est pas marié.
Il en a juste ‘marre’, il a acheté une maison dans le sud de la France et il compte y emménager avec femme et enfant dès que possible afin de vivre une pré-retraite paisible.

Ma crainte est que la surface commerciale soit ‘bloquée’ et impossible à relouer avant de longs mois du fait d’une procédure sans fin.
Le locataire ne veut pas me donner son renom.
Je ne peux légalement PAS remettre la surface commerciale en location maintenant.

Officiellement je ne serai informé du travail d’un curateur que d’ici un mois au plus tôt.

Je ne désire pas perdre de temps, j’aimerai être ‘prêt’ à agir lorsque je le pourrai.

Quelqu’un ‘ici’ pourrait-il me donner les pistes à explorer pour que je puisse (une fois la faillite prononcée) remettre la surface commerciale au plus vite en location ?

Et, AU cas ou le curateur trouverait de l’argent, serai-je éventuellement en droit de réclamer les loyers jusqu’à la fin du bail si je ne parvenais pas à relouer la surface commerciale ?

Un tout grand merci à ceux qui prendront le temps de me répondre, bonnes vacances à tous !

Pierre Dochy

max11 · #2 09-07-2016 17:41:35

S'il n'a pas de dette, il n'est pas en état de faillite....

En plus, s'il exerce en nom propre, pas besoin de procédure de cessation d'activité et liquidation de la société.
Il lui suffit d'arrêter son activité : fermer son magasin. Il n'est même pas obligé de fermer tout de suite son compte TVA...

Par contre, la résiliation d'un bail commercial doit se faire devant un notaire....

S'il en a "juste marre", pourquoi s'embarquer dans des contraintes administratives et juridiques avec une faillite personnelle (c'est assez grave comme situation et les problèmes peuvent être multiples dans l'immédiat mais aussi dans le futur....) alors qu'un simple rendez-vous avec vous et un notaire peut mettre fin à tout en moins d'une heure....

Il vous reste juste à négocier une fin de bail au mieux de vos intérêts : possibilités de visites pour un nouveau locataire, remise en état des lieux, indemnité de fin de bail (qui pourrait être compensée par la vente du fonds de commerce et cela ne lui coûterait donc rien), ....

PIM, rexou

Erico · #3 09-07-2016 19:00:30

et pourquoi pas de garantie locative constituée ?

surtout que pour un bail commercial vous pouviez demander 3 mois, voire plus et en cash dans vos mains !!!

et pour les dettes sociales, je crois qu'on sait vérifier sur le net, mais je sais plus comment ? mais je suis persuadé qu'on sait

quel genre de commerce ? quelle activité ?

max11 · #4 09-07-2016 19:10:35

Erico a écrit :

et pour les dettes sociales, je crois qu'on sait vérifier sur le net, mais je sais plus comment ? mais je suis persuadé qu'on sait

Uniquement pour les dettes des entreprises du secteur de la construction dans le cadre de la solidarité du maître d'oeuvre.
Et il faut qu'il soit affilié à l'onss (donc avoir du personnel)

Pas pour les autres secteurs !

Dernière modification par max11 (09-07-2016 19:11:13)

Pierre Dochy · #5 10-07-2016 05:36:26

Je pense que l’état dépressif de mon locataire l’empêche actuellement d’envisager de cesser ‘proprement’ ses activités. Il veut juste ‘fermer’ une page sans plus devoir se soucier de rien.
Je vais néanmoins essayer de le convaincre de régler tout cela (son bail du moins) devant un notaire.

S’il n’y a pas de garantie locative, c’est par ma faute de ne pas avoir relancé le locataire à un moment où j’étais trop heureux d’avoir pu louer cette surface commerciale vacante depuis … quelques années.
Financièrement, ce locataire m’a bien aidé à régler mes emprunts, la question financière n’est pas d’actualité ‘ici’. Tout ce que je désire c’est que cela se passe bien et ‘vite’ afin de pouvoir remettre la surface commerciale en location.
Comme j’envisage le ‘pire’ (le locataire qui ‘disparaît’), j’aimerai être prêt à agir.

Je vous remercie tous pour vos réactions.

Erico · #6 10-07-2016 09:03:32

Et que risque t'on si pour la résiliation du bail commercial, on ne passe pas devant notaire et on ne passe pas devant le juge de paix ?

Ben rien !

Je connais quelqu'un qui a permis à son loc commercial une résiliation anticipée, il y a 4 ou 5 ans , ils ont fait ça juste entre eux deux....et no problémo !

rexou

PIM · #7 10-07-2016 09:25:08

Erico a écrit :

Et que risque t'on si pour la résiliation du bail commercial, on ne passe pas devant notaire et on ne passe pas devant le juge de paix ?
Ben rien !
Je connais quelqu'un qui a permis à son loc commercial une résiliation anticipée, il y a 4 ou 5 ans , ils ont fait ça juste entre eux deux....et no problémo !

"Résiliation anticipée

Même lorsque le bail a d’office une durée de neuf ans ou que par l’effet de la loi cette durée s’impose au bailleur, les parties peuvent y mettre fin avant terme. On ne voit en effet pas pourquoi des cocontractants qui ne souhaitent pas rester liés y seraient contraints.

Toutefois, en ce qui concerne la durée des baux commerciaux, l’accord des parties sur cette résiliation anticipée doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration faite devant le juge. De plus, cet accord ne peut intervenir qu’après que le locataire a été mis en possession du bail écrit qui lui permettrait de revendiquer l’exécution normale du bail.

La loi a voulu éviter que des bailleurs malhonnêtes fassent pression sur leur locataire en n'octroyant un bail que concomitamment à la signature d’une convention de résiliation anticipée. On constatera qu’en effet si la renonciation fait l’objet d’un acte notarié, ou ne serait-ce que d’une déclaration devant le juge de paix, il n’y a plus de doute quant à la date réelle de l’accord des parties sur la résiliation anticipée du bail.

Les parties qui veulent rompre leur relation avant l’échéance ne pourront donc se borner a rédiger un document sous seing privé, dont la date resterait incertaine, mais feront appel à leur avocat pour se présenter devant le juge de paix ou se rendront chez leur notaire. Ceux-ci attireront leur attention, et tout particulièrement celle du locataire, sur la réalité de leurs droits .

Si les parties ne respectent pas cette formalité, il s’agit là encore d’une nullité relative que le locataire a la possibilité de couvrir, notamment par l’exécution de l’accord. Le locataire qui quitte les lieux à la suite de semblable résiliation ne pourrait ensuite revenir sur la validité de cette convention, dès lors qu’il l’a exécutée de son plein gré.

On observera encore que rien n’oblige bailleur et locataire à convenir d’une résiliation immédiate. Ils peuvent tout aussi bien subordonner celle-ci à la survenance d’un événement futur, voire incertain, par exemple la vente du bien donné en location."

source

Pierre Dochy · #8 14-07-2016 15:15:31

Merci à tous,
Merci Monsieur Deckers,
Je suis en effet bien au courant qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial qu'en passant devant un notaire ou un juge.
Mon locataire est maintenant en congé, je ne peux qu'attendre la suite.
Je l'ai rencontré hier, je lui ai montré notre échange ci-dessus mais je n'ai (à ce stade) pas réussi à le convaincre de nous rendre chez le notaire.
Je vous tiendrai au courant de la suite et vous remercie une fois de plus pour votre 'support' !
Pierre Dochy

Erico · #9 14-07-2016 16:14:11

Pierre Dochy a écrit :

Merci à tous,
Merci Monsieur Deckers,
Je suis en effet bien au courant qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial qu'en passant devant un notaire ou un juge.
Mon locataire est maintenant en congé, je ne peux qu'attendre la suite.
Je l'ai rencontré hier, je lui ai montré notre échange ci-dessus mais je n'ai (à ce stade) pas réussi à le convaincre de nous rendre chez le notaire.
Je vous tiendrai au courant de la suite et vous remercie une fois de plus pour votre 'support' !
Pierre Dochy

Aller chez le notaire cela coûte de l'argent et ça doit être supporté par le locataire, vu que c'est lui qui rompt le bail.

Aller devant le juge de paix ne coûte rien, juste, parfois quelques heures de temps.

Dernière modification par Erico (14-07-2016 16:15:06)

Pierre Dochy · #10 14-07-2016 16:44:01

Oui mais il n'y a pas que le coût 'direct' à prendre en compte.
Un rendez-vous chez un notaire peut se prendre en 'quelques heures' et l'affaire être réglée en quelques jours.
Juge de paix ? : introduire la requête, attendre l'audience (vacances => septembre voire octobre), .... quelques semaines pendant lesquelles le bien ne peux PAS être reloué, donc peut-être un manque à gagner plus important que les frais de notaire.
Et si le locataire n'est plus là et que l'éventuel curateur n'est pas 'dynamique' .... combien de temps avant de passer devant le juge de paix ??? Je dois attendre 2 loyers impayés donc encore 2 mois de plus ...

Erico · #11 14-07-2016 16:49:17

Pierre Dochy a écrit :

Oui mais il n'y a pas que le coût 'direct' à prendre en compte.
Un rendez-vous chez un notaire peut se prendre en 'quelques heures' et l'affaire être réglée en quelques jours.
Juge de paix ? : introduire la requête, attendre l'audience (vacances => septembre voire octobre), .... quelques semaines pendant lesquelles le bien ne peux PAS être reloué, donc peut-être un manque à gagner plus important que les frais de notaire.
Et si le locataire n'est plus là et que l'éventuel curateur n'est pas 'dynamique' .... combien de temps avant de passer devant le juge de paix ??? Je dois attendre 2 loyers impayés donc encore 2 mois de plus ...

Je ne l'ai fait qu'une fois devant le Juge de paix, je ne sais plus combien de temps les formalités ont pris, ni qui les a faites ( c'était il y a 16 ans )...mais le passage le jour même, j'ai attendu plusieurs heures et j'ai dit plus jamais

Ensuite je l'ai à chaque fois fait devant notaire, plus coûteux pour le loc, mais ça se fait en une bonne demi heure chez le notaire

Maintenant là il est question de faillite

Mais encore une fois, je connais quelqu'un qui a fait une résiliation anticipée à l'amiable pour un bail commercial, sans passer devant le Juge de paix ou le notaire et qui n'a eu aucun problème.

Pierre Dochy · #12 20-08-2016 13:28:16

Bonjour à vous tous,

Voici l’évolution des choses :

Ce vendredi 19 août, j’ai rencontré dans la surface commerciale en question, et un ‘juge’, et l’avocat en charge de la curatelle (je mets des guillemets à 'juge' car c'est ce que j'ai cru comprendre mais je n'en suis pas certain).
Les compteurs ont été relevés, l’avocat m’a informé que tout serait fait pour libérer les lieux au plus vite, que je recevrai un courrier officiel début de semaine prochaine et que je serai invité à déposer au tribunal de commerce le détail des mes ‘créances’.
Au niveau ‘libération des lieux’ et la possibilité de remettre le bien en location, je pense que cela ira assez vite, ouf !

Mais que suis-je en droit de réclamer à la curatelle ???

Le bail 3-6-9 se ‘termine’ en théorie le 14 octobre 2017.
Le locataire m’a bien payé comme promis le loyer du mois de septembre ‘plein’ (actuellement 654,32 euros) et les loyers précédents sont tous payés.
Puis-je réclamer les 12,5 mois de loyers restants jusqu’aux 9 ans du bail ? (et en 'indexant' au 15/10/2016 ?).
Je ne trouve pas de 'texte' qui fixerait des éventuelles indemnités légales en cas de rupture d'un bail commercial dans le chef du preneur.

Le locataire ne m’a par contre PAS payé le P.I. 2016 que je lui ai notifié après qu’il m’ait informé de son intention de se déclarer en faillite (486,30 euros).

Nous n’avions pas fait d’état de lieu à l’entrée (oui je sais, ma faute, erreur de jeunesse, trop heureux de louer le bien). Le bien est apparemment en bon état sauf un (gros) trou qui a été fait dans le mur pour passer un conduit de cheminé (commerce de poêles à pellets), trou réalisé avec mon accord oral.

Qu’en est-il des priorités ?
Je pense avoir compris (d’après les propos de l’avocat qui gère le dossier) que j’avais une priorité sur le ‘mobilier’ présent dans le commerce en ce qui concerne les éventuels loyers impayés. Mais, comme signalé avant, il n’y a pas de loyer impayés à ce jour.
Dans le commerce, outre un bureau, un PC et une imprimante sans valeur, il y a 12-13 poêles qui doivent bien valoir 1.000 euros / pièces (certains modèles peuvent se vendre plus de 3.000 euros). Lors de mon passage hier, le ‘juge’ était occupé avec une autre personne à faire l’inventaire du stock présent.
Le locataire m’avait informé ne pas avoir de dettes ‘sociales’ (il avait au moins un employé jusqu’il y a quelques mois) mais il semblerait qu’il soit encore redevable d’intérêts aux contributions (suite à une rectification, il aurait payé le principal mais jamais les intérêts qu’il aurait toujours contestés). Les contributions ne seraient-elle pas prioritaires ? Et les éventuelles lois sociales impayées ?

Pas de panique de mon coté ! Avec beaucoup de change je pourrai rapidement trouver un nouveau locataire. Avec un peu plus de chance encore, je pourrai peut-être ‘récupérer’ quelques ‘sous’ qui me permettront de payer le P.I. et ‘compenser’ les mois durant lesquels le bien ne sera pas loué.

Vos avis / conseils seront néanmoins tous les bienvenus, je vous en remercie d’avance,

Pierre

PIM · #13 20-08-2016 14:04:36

Celui que vous appelez "juge" est probablement le "juge-commissaire".
Je vous conseille la lecture instructive de ceci (vademecum faillites).

Et aussi ceci

jacq · #14 20-08-2016 18:38:10

Demandez la totalité de votre loyer jusqu'à l'échéance du bail +l'état des lieux a faire devant expert qui fixera l'indemnité que vous avez droit en plus de vos loyers.
Vous êtes créancier privilégié
Le curateur vous fera une proposition, aussi non il devra payer le loyer jusqu'à la libération des lieux

Pierre Dochy · #15 26-08-2016 15:15:57

Bonjour à tous,

Déjà merci pour vos derniers conseils et avis.
Puis-encore 'profiter' de vous ?

Voici le document reçu de l'avocat curateur.
[supprimé par PIM: identification des parties]

Dans un rapide échange de courrier, celui-ci m'a écrit :
" Pour ce qui est des loyers, à partir du moment où le bail aura été résolu, ce ne sont plus des loyers que vous pourrez réclamer, mais bien le paiement d’une indemnité de rupture (laquelle ne couvrira pas les loyers jusqu’à la date de fin du bail) ; habituellement, le contrat de bail prévoit l’indemnité de rupture due par le preneur qui résilierait fautivement le bail (comme en l’espèce) ; ce n’est toutefois pas le cas du contrat de bail intervenu entre vous-même et Monsieur XXXXXX ; cela ne signifie pas que vous êtes forclos du droit de réclamer une indemnité de rupture, mais celle-ci doit rester dans les limites du raisonnable ; compte tenu de la pratique, une indemnité de rupture de 3 mois de loyers apparaît comme raisonnable ; cette indemnité de rupture est à réclamer par la voie du formulaire de déclaration de créance ;"

A cette lecture, je 'tombe' un peu à la renverse ! Un bail commercial est 'cassé' sans préavis et je ne pourrai prétendra qu'à trois mois d'indemnités .... !!!
N'est-ce plutôt là une 'manipulation' de l'avocat afin que je ne réclame pas plus de 3 mois ?

Et 'qui' va trancher ? Et si je ne suis pas d'accord ?

Je compte bien réclamer une indemnité couvrant les loyers jusqu'au terme du bail.
Je n'ai pas grand espoir de relouer cette surface commerciale. Cinq commerces (/ surface commerciales) ont cessés leurs activités à Pecq ces dernières années, quatre ont été (re)convertis en habitation, une surface commerciale est toujours à louer depuis des années ...

Je vous souhaite à tous un week-end un peu plus frais et vous remercie,

Pierre Dochy

Dernière modification par Pierre Dochy (26-08-2016 15:59:21)

PIM · #16 26-08-2016 15:31:38

- j'ai supprimé votre document qui identifie avec précision les parties concernées
- en ce qui concerne votre débat avec le curateur, celui-ci a, me semble-t-il, partiellement raison: l'indemnisation ne peut pas être le loyer jusqu'à l'expiration du terme normal, mais une indemnité de rupture (encore faut-il que le bail soit résilié par le curateur: la faillite ne génère pas ipso facto la résiliation): que prévoit le bail comme indemnité en cas de résiliation aux torts du preneur (le curateur ne motive pas la raison pour laquelle ce ne serait pas d'application dans le cas d'espèce).
- à votre place, je confierais la défense de mes intérêts à un avocat spécialisé.

Himura · #17 26-08-2016 15:57:18

(Vous devriez peut-être retirer certaines références, comme les noms).

Le curateur fait son boulot. Vous n'êtes pas obligé de suivre ses recommandations. Il indique bien que c'est à vous de réclamer l'indemnité de rupture. Vous pouvez donc réclamer ce qu'il est convenu (le bail est muet apparemment) ou le cas habituel (voir baux standard sur sites web - qui peuvent servir d'argument).
Avancez quelques arguments, et attendez la réponse...

Je ne sais pas qui tranche le désaccord sur l'éventuelle différence - certainement le tribunal de commerce in fine.

Pierre Dochy · #18 26-08-2016 16:27:29

(j''ai supprimé le nom du locataire)

La bail ne prévoit en effet rien en cas de rupture anticipée par le preneur, juste les clauses "légales" : "Le preneur pourra mettre fin au bail à la fin de chaque triennat, dans les conditions prévues par l'article 3, alinéa 3 de la même loi, c'est-à-dire moyennant un préavis de six mois, donné par exploit d'huissier de justice ou lettre recommandée à la poste."

Et je n'ai rien trouvé comme 'référence légales' dans un pareil cas (est-ce que 'tout' se trouve bien ici par exemple : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi )

Le modèle de bail commercial PIM mentionne une indemnité de 6 mois en cas de résiliation aux torts du preneur.

Est-ce que je risque de ne rien recevoir si je réclame trop ??? Si non, autant que je réclame ... le maximum (tout en argumentant bien entendu).

Vos avis seront lus avec attention, merci d'avance !

Pierre

PIM · #19 26-08-2016 16:39:10

himura a écrit :

Je ne sais pas qui tranche le désaccord sur l'éventuelle différence - certainement le tribunal de commerce in fine.

Sauf clause d'arbitrage, la compétence est à mon avis, du Juge de Paix (le tribunal du commerce ne traite que les litiges entre commerçants)

GT · #20 26-08-2016 18:29:01

La question se pose de savoir si l'action éventuelle ne devrait pas être introduite auprès du tribunal de commerce en raison la compétence exclusive qui lui est attribuée par l'article 574, 2°, C. judiciaire reproduit ci-dessous :

"Le tribunal de commerce connaît (...)
2° [des actions et contestations qui découlent directement des faillites et des procédures en réorganisation judiciaire, conformément à ce qui est prescrit par la loi sur les faillites du 8 août 1997 et par la loi du 31 janvier 2009 relative à la continuité des entreprises, et dont les éléments de solution résident dans le droit particulier qui concerne le régime des faillites et des procédures de réorganisation judiciaire;(...)"

Quant au montant de la créance à introduire auprès du curateur, je partage entièrement l'opinion invitant le créancier/bailleur à se rapprocher d'un avocat spécialisé.

Dernière modification par GT (26-08-2016 18:29:57)

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