Erreur expertise?

Madorix · #1 26-08-2016 10:23:43

Bonjour,

Nous sommes actuellement en processus d'achat d'une maison pour laquelle nous avons demandé un crédit à la banque. Dans le cadre de la demande de crédit, la banque a exigé une expertise. L'expert valorise la maison environ 25% plus haut que son prix d'achat. Bonne nouvelle me direz-vous? Notre notaire nous dit que cela pourrait poser des problèmes au niveau des droits d'enregistrement s'il y a une différence trop importante entre la valeur réelle de la maison et le prix payé (risque de devoir payer la différence et peut-être des amendes). Pouvez-vous m'éclairer à ce sujet? Avez-vous déjà connu un cas similaire?

D'autre part, est-ce que le vendeur pourrait remettre en cause le prix de vente? Pour information, la valeur auquel l'expert abouti nous étonne car la maison a été mise en vente à un prix inférieur à celui donné par l'expert, et est restée en vente pendant plus de six mois à ce prix avant que notre offre à un prix encore sensiblement inférieur ne soit acceptée. Devrait-on pour éviter tout risque, demander une autre expertise indépendante de celle de la banque ?

Merci d'avance pour vos réponses et retour d'expérience à ce sujet.

PIM · #2 26-08-2016 10:32:45

Madorix a écrit :

Bonjour,
Nous sommes actuellement en processus d'achat d'une maison pour laquelle nous avons demandé un crédit à la banque. Dans le cadre de la demande de crédit, la banque a exigé une expertise. L'expert valorise la maison environ 25% plus haut que son prix d'achat. Bonne nouvelle me direz-vous? Notre notaire nous dit que cela pourrait poser des problèmes au niveau des droits d'enregistrement s'il y a une différence trop importante entre la valeur réelle de la maison et le prix payé (risque de devoir payer la différence et peut-être des amendes). Pouvez-vous m'éclairer à ce sujet? Avez-vous déjà connu un cas similaire?
D'autre part, est-ce que le vendeur pourrait remettre en cause le prix de vente? Pour information, la valeur auquel l'expert abouti nous étonne car la maison a été mise en vente à un prix inférieur à celui donné par l'expert, et est restée en vente pendant plus de six mois à ce prix avant que notre offre à un prix encore sensiblement inférieur ne soit acceptée. Devrait-on pour éviter tout risque, demander une autre expertise indépendante de celle de la banque ?
Merci d'avance pour vos réponses et retour d'expérience à ce sujet.

Les droits d'enregistrement sont dus sur la valeur vénale de l'immeuble.
Ce que le notaire vous a exposé, c'est ce qu'on appelle le risque "d'insuffisance": voir ceci dans notre FAQ

Himura · #3 26-08-2016 10:46:56

Le rôle du notaire, c'est d'attirer votre attention sur tout problème potentiel qu'il détecte.
Si votre achat est fixé à un prix normal du marché, ne vous en faites pas.
D'autant que le rapport de l'expert est destiné à la banque, et non au receveur communal !

jacq · #4 26-08-2016 10:49:26

Il y a un vendeur et un acheteur, et je présume qu'il y a une agence immobilière, qui affiche le prix demandé , l'expert de votre banque de crédit donne une valeur supérieur au prix affiché, je présume que la banque a un devoir de discrétion et ne communiquera pas la valeur estimé de votre bien a l' ancien propriétaire.
Avez vous signé un compromis d'achat avec clause suspensive dans le cas où n'obtiendriez pas le crédit demandé ? personnellement Je ne m'inquiéterai pas vous avez suffisamment de preuves qui peuvent prouver votre bonne foi.

Madorix · #5 26-08-2016 15:42:08

Merci à tous pour vos réponses. Nous avons en effet signé un compromis sous condition suspensive d'octroi du crédit.

Je me permets encore l'une ou l'autre petites questions:

- si l'administration fiscale nous envoie un avis d'insuffisance et que nous le contestons, pourra-t-elle exiger la copie du rapport d'expertise de la banque ?

- nous pensions avoir conclu la vente à un "prix normal de marché", peut-être le cas échéant en faisant une légère bonne affaire mais ici, il y a une discordance de plus de 25% entre le prix de vente et la valorisation donnée par l'expert (qui travaille pour la banque et donc n'a aucun intérêt à donner une valorisation à la hausse). Bien que nous soyons heureux à l'idée d'avoir réussi un si bon "coup", nous craignons que l'administration fiscale arrive elle aussi à ce montant ce qui entrainerait le paiement de droits pour plusieurs milliers d''euros supplémentaires. Que peut-on garder comme éléments pour prouver que le prix que l'on paie est le prix du marché? Doit-on demander à l'agence une attestation avec la date de mise en vente du bien pour prouver que celui-ci ne s'est pas vendu pendant des mois au prix demandé par l'agence (qui est lui-même inférieur à la valorisation de l'expert)? Nous comptons faire des travaux importants dans le bien donc il ne sera pas possible de faire appel à un expert plus tard, doit-on anticiper l'éventualité d'un tel redressement et demander nous-mêmes une nouvelle expertise avant d'entamer les travaux, en espérant qu'elle soit plus basse?

Merci déjà pour toutes vos réponses, nous sommes assez stressés car nous investissons toutes nos économies dans ce projet et le paiement de presque 10.000 euros supplémentaires a posteriori serait une vraie mauvaise nouvelle que nous voudrions éviter.

D1791 · #6 26-08-2016 16:02:08

Imprimez l'annonce internet de l'agence avec le prix demandé bien visible.
Sur certains sites, la date de mise en ligne apparaît.
Faîtes des photos de tout le bâtiment comme indiqué dans le lien par PIM. Multipliez les photos de ce qui peut dévaloriser le bâtiment.

Himura · #7 26-08-2016 16:05:58

1. Cela m'étonnerait. D'une part, l'expertise n'est pas automatique. D'autre part, c'est un document tiers. Ils peuvent cependant vous demander d'apporter des éléments justifiant votre position, ... toujours dans le cas où ils expriment la leur (ce dont bcp de personnes ici doutent, vous l'aurez remarqué).

2. Ne vous mettez pas Martel en tête maintenant !
Si le fisc vous contacte, il sera encore temps de recontacter l'agence immobilière qui a fixé le prix pour qu'ils justifient leur estimation, ou un expert de votre choix - qui saura aussi juger sur base d'un dossier photo !
Conservez la petite annonce, ainsi que d'autres annonces du même style dans la même localité si vous en trouvez.
Voyez aussi votre notaire. Il connait certainement assez bien le sujet.

PIM · #8 26-08-2016 16:31:47

Pas de stress inutile.
Si vous procédez à 3 expertises, vous aurez 3 valeurs différentes !
L'expertise en valeurs immobilières n'est pas une science exacte.

L'administration agit sur base de ses propres points de comparaison, à savoir sur base de l'adresse, du revenu cadastral, du volume bâti, etc.

Les notaires (notamment) disposent aussi de points de comparaison et si le fisc veut vous imposer une insuffisance, il faut d'abord leur demander sur quoi il se base.
Consultez dès à présent votre notaire.

Très important (comme déjà indiqué): faites un reportage photo (daté) le plus démotivant possible avant d'exécuter des travaux. Et que ceux-ci fassent bien l'objet de factures détaillées.

grmff · #9 28-08-2016 21:20:21

Pas de stress inutile.

J'ai déjà été "redressé", ayant acheté en dessous de ce que le fisc considérait. Je n'avais pourtant, cette fois-là, rien caché. Le fisc avait de très nombreuses bases de comparaison, parce que le bien était un bien un peu répétitif dans le coin. J'y ai pas échappé. Ils ont considéré un prix de valeur vénale minimum. Etant en plus agent immobilier à l'époque, le fisc n'a pas eu envie de me faire le moindre cadeau, pour éviter la "jurisprudence".

Je connais un autre cas où le bien a été redressé également. Enfin, après négociation, explication, photo, annonce, etc, le "redressement" a été négligeable.

Le fisc n'a aucune raison de connaître ni d'avoir accès aux expertises. J'ai acheté de nombreuses fois avec une expertise 30% au dessus de mon prix d'achat, sans avoir été redressé pour autant.

jacq · #10 29-08-2016 06:55:25

GRMMF a écrit: J'ai déjà été "redressé", ayant acheté en dessous de ce que le fisc considérait. Je n'avais pourtant, cette fois-là, rien caché. Le fisc avait de très nombreuses bases de comparaison, parce que le bien était un bien un peu répétitif dans le coin. J'y ai pas échappé. Ils ont considéré un prix de valeur vénale minimum. Etant en plus agent immobilier à l'époque, le fisc n'a pas eu envie de me faire le moindre cadeau, pour éviter la "jurisprudence".

Pourquoi NE PAS METTRE EN DEMEURE le fisc de mettre une valeur sur le bien que l'on décide de mettre en vente et si aucune réponse dans les 30 jours d'être libre de vendre au prix que l'on souhaite obtenir.
Vous savez aussi bien que moi c'est en fonction de l'offre et la demande que nous vendons et pas toujours au prix que l'on souhaite obtenir.

grmff · #11 29-08-2016 07:45:01

Mettre en demeure le fisc? Vous rigolez? J'adore votre humour...

On peut évidemment vendre au prix qu'on veut. Acheter au prix qu'on peut. Mais on sera taxé au prix que le fisc estime correct: la fameuse valeur vénale.

Il faut reconnaitre que c'est assez rare d'être "redressé". Donc, aucune raison de s'en faire de trop.

jacq · #12 29-08-2016 14:26:16

Pourquoi ne pas inverser les rôles et taxer le vendeur qui vend trop bon marché smile

Dernière modification par jacq (29-08-2016 14:28:51)

Himura · #13 29-08-2016 14:30:18

jacq a écrit :

Pourquoi ne pas inverser les rôles et taxer le vendeur qui vend trop bon marché

Et qu'il prenne ainsi double peine !? yikes
Même l'état "tente" de ne pas frapper un homme à terre trop souvent.

PIM · #14 29-08-2016 15:25:32

Lire ceci dans notre FAQ

jacq · #15 29-08-2016 17:53:36

Merci a Pim pour son info voir facq, tous les jours j'apprends un peu plus sur les problèmes liés a l'immobilier. smile

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