Absence de contrat de syndic

QRieuse · #1 01-10-2016 00:38:32

Bonjour,

Début mars, l’AG a choisi un nouveau syndic et donné mandat au CC de faire préciser quelques points au contrat, ce qui fut fait fin mars pour un début de mission du syndic en avril.

Depuis ce jour, nous n’avons toujours pas reçu, et par conséquent pas signé, ce contrat malgré plusieurs rappels (par téléphone, par mails, lors d’une réunion syndic/CC puis finalement par courrier recommandé). Ce syndic est très passif et n’exécute pas la mission pour laquelle il a été élu. Il se contente seulement de payer les factures et d’envoyer l’une ou l’autre demande de devis pour travaux à faire dans l’immeuble mais sans aucun suivi.

Nous avons laissé passer 2 mois, le temps pour le syndic de prendre connaissance des documents reçus, de l’immeuble et de ses particularités. Ensuite, vacances des différents intervenants et début septembre nous avons remis le syndic face à ses responsabilités mais il fait le mort.

Ma question est de savoir dans quelle mesure nous sommes liés à ce syndic si ce n’est par un contrat tacite puisque nous acceptons qu’il paie les factures. La loi impose un contrat écrit :
Art. 577-8. C. civ.
§ 1er. …Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.

Quelles sont nos obligations envers ce syndic (paiement de ses honoraires, rupture de contrat avec ou sans préavis,…) ?

Merci pour votre avis

ninifel

dach · #2 01-10-2016 10:01:57

QRieuse a écrit :

Ma question est de savoir dans quelle mesure nous sommes liés à ce syndic si ce n’est par un contrat tacite puisque nous acceptons qu’il paie les factures. La loi impose un contrat écrit :
Art. 577-8. C. civ.
§ 1er. …Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.
Quelles sont nos obligations envers ce syndic (paiement de ses honoraires, rupture de contrat avec ou sans préavis,…) ?

La loi n'ayant précisé comment le contrat est validé par l'AG, cela est laissé à interprétation du juge...
Selon moi, le contrat devrait être joint à la convocation et au PV, et naturellement faire l'objet d'un point du PV avec les amendements au contrat éventuels.
Pour moi, si l'AG à donner mandat a une personne/société via PV d'AG et que le mandataire l'accepte (signature du PV ou début d'exécution du mandat) l’existence du mandat est incontestable. Le contrat ne fait fait que définir l'étendue du mandat, les modalités de fin de mandat et les conditions de rémunération du mandataire.
En l'absence de contrat écrit ce sont ces points qui deviennent litigieux pas le mandat. Donc il vous faut trouver un accord en AG avec le syndic ou aller devant le juge

Dernière modification par dach (05-10-2016 10:28:45)

luc · #3 07-10-2016 08:47:50

ninifel a écrit :

http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_158 … -par-ligne
pareil en Belgique ?

Non, autre Code Civil.

QRieuse · #4 15-01-2017 00:08:53

Je reviens sur ce sujet avec quelques précisions. La résolution (partielle) de ce problème a pris beaucoup de temps.

Vu l’inaction permanente du syndic, nous avons dû recourir à un avocat qui début novembre a mis le syndic en demeure de fournir le contrat attendu depuis fin mars et a rappelé une dizaine de points laissés en suspens depuis le début de sa mission.

L’obtention du contrat conditionnait toute action ultérieure d’autant plus qu’il fallait y préciser certaines modifications demandées dès le départ et que le syndic avait alors acceptées sans problème. Il fallait aussi y reprendre les modalités de fin de contrat omises dans l’offre initiale.

Le syndic a finalement envoyé un projet de contrat (satisfaisant à nos yeux) à l’avocat, nous l’avons accepté, signé mais, nouvelle inertie du syndic, nous ne l’avons reçu signé par lui que fin décembre. Les points en suspens sont toujours en suspens.......

Notre avocat nous a quand même confirmé que même sans contrat signé, il y a bel et bien contrat. En effet, on admet, de manière constante, qu’une convention peut être prouvée par son exécution-même (par ex. ouverture de comptes, paiement des factures récurrentes, transfert des assurances de l’ACP chez un autre courtier, …).

Il est évident qu’entre-temps nous avons entamé la recherche d’un nouveau syndic qui sera élu lors de la prochaine AG.

A remarquer que l’ACP ne pouvait donner mandat à un avocat (seule l’AG le peut) mais que le mandat a été donné à titre privé par la quasi-totalité des CP. Un point sera mis à l’ordre du jour de la prochaine AG pour autoriser le paiement des honoraires de l’avocat par l’ACP.

Cordialement,

luc · #5 15-01-2017 09:26:30

QRieuse a écrit :

(…) Notre avocat nous a quand même confirmé que même sans contrat signé, il y a bel et bien contrat. En effet, on admet, de manière constante, qu’une convention peut être prouvée par son exécution-même (par ex. ouverture de comptes, paiement des factures récurrentes, transfert des assurances de l’ACP chez un autre courtier, …). (...)

Il y a probablement contrat, mais il y en tout cas des responsabilités qui découlent de ce contrat. C’est la règle générale du titre XXII du Code Civil qui est d’application.

Les dispositions de l’Art. 577-8 CC ont priorité, surtout le §7, si vous voulez casser le contrat mandat pour négligence grave (le juge casse le contrat mandat).

En marge :

1. Actuellement j’ai lancé une procédure contre le syndic de mon ACP pour entre autres non-existence d’un contrat écrit. Dès qu’il y a un jugement j’en donnerai la synthèse sur ce forum, en respectant les règles usuelles. Actuellement les quatre avocats de la firme du syndic de l’ACP (dont un qui est un des trois associés de la firme du syndic) font usage de toute procédure qui peut ralentir l’obtention d’un jugement. Mais en vain. Il y aura un jugement interlocutoire pour cet aspect endéans les 12 mois (= avant l’AGO suivante).

2. Le syndic doit annuellement faire un inventaire le dernier jour de l’année comptable (en principe le 31/12). S’il quitte pendant l’année il doit en pratique faire un inventaire intermédiaire, sans clôturer l’année.

3. Ne perdez pas de vu (surtout le commissaire aux comptes dans son rapport) que les frais d’avocat de la firme du syndic (mandataire) ne peuvent pas être mis à charge de l’ACP (mandant) dans le cas d’un litige entre les deux, surtout quand l’un (syndic) est le représentant de l’autre (ACP). Cette firme peut mettre en action son assurance RC. Ce qu’il doit en principe dès que vous lancez une mise en demeure (lire différents articles sur le site de l'IPI).

Dernière modification par luc (15-01-2017 09:29:45)

panchito · #6 15-01-2017 09:38:14

Ce qui est incompréhensible, c'est que vous ayez été choisir ce syndic-là!

Vous n'aviez pas demandé son CV? Ses références? Des témoignages à des copropriétaires d'autres résidence qu'il a sous gestion?

Vous ne lui aviez pas fait passé d'entretien d'embauche?

Comment donc l'avez-vous sélectionné parmi tous les candidats qui se sont probablement présentés?

luc · #7 15-01-2017 15:08:48

panchito a écrit :

Ce qui est incompréhensible, c'est que vous ayez été choisir ce syndic-là!
Vous n'aviez pas demandé son CV? Ses références? Des témoignages à des copropriétaires d'autres résidence qu'il a sous gestion?
Vous ne lui aviez pas fait passé d'entretien d'embauche?
Comment donc l'avez-vous sélectionné parmi tous les candidats qui se sont probablement présentés?

Le syndic de mon ACP est un syndic provisoire bruxellois nommé début 2014 par le Juge de Paix sans durée de mandat. Le syndic a refusé d'exécuter l'esprit d'un jugement du 28.11.2012 (deux heures avant l'AG de ce jour) concernant la durée du mandat du premier syndic provisoire (2007-2009 et 2011-2012).

Synthèse de ce jugement: un syndic provisoire ne peut pas prolonger son mandat, mais doit organiser lui-même l'élection d'un syndic conventionnel (= plusieurs candidatures) et permettre aux CP d'y ajouter des candidatures (= annoncer l'AG au moins 60 jours à l'avance - organiser cette AG au moins un mois avant la date de la fin de son mandat).

Une motion d'ordre a été déposé dans ce sens losr de l'AG d'avril 2016 et joint au PV. Lors de cete AG le syndic a retiré sa demande de prolonger son mandat avec un an. Le mandat du syndic provisoire actuel prend donc fin de plein droit le 21.02.2017 à 0 heure.

Toute la comptabilité de l'ACP (depuis 2013) est déjà sous une surveillance du Juge par la voie d'un expert judiciaire, reviseur d'entreprise agrée. Procédure entamée en juin 2015 avec un premier avis ponctuel d’un autre reviseur.

Les deux associés initiales (2013/2015) du syndic provisoire ont vendu 100% des actions de leur firme entre février et octobre 2015. On sait maintenant, depuis une erreur d'envoi officiel d'un PDF par le gérant à moi, que les deux ex-associés (un seul agréé depuis 2013 et maintenant plus) avaient/ont une fonction à plein temps et assez haute dans une firme immobilière lié très fortement avec la banque 1983-2007 de notre ACP.

Les trois associés présumés (2015/2017) résident en Brabant-Wallon (syndic agrée IPI stagiaire depuis 8 mois après l'achat des actions), en province de Namur (avocat très connu) et au Grand-Duché (investisseur ou mandataire d'investisseurs). L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés.

Les candidats potentiels pour le mandat de syndic conventionnel ne veulent pas poser leur candidature tant qu’un jugement de 2015 n’est pas exécuté. Ce jugement propose, mais n’impose pas, de limiter la durée globale de mandat tenu par un CP, indirectement pour qu’un CP qui a un mandat depuis 1978 ne participe plus au fonctionnement de l’ACP sous la « protection » d’un mandat qui lui permet à dominer l’AG avec au début 98% des votes (maintenant encore circa 16%).

L’AG veut curer (= procédure civile) et pas agir d’une manière répressive (= procédure pénale). En fait enlever les taches pourris d’une pomme au lieu de jeter la pomme ("mandataire") du panier "ACP"

L'AG propose en fait "la quadrature du cercle".

PIM · #8 15-01-2017 16:35:05

luc a écrit :

panchito a écrit :
Ce qui est incompréhensible, c'est que vous ayez été choisir ce syndic-là!
Vous n'aviez pas demandé son CV? Ses références? Des témoignages à des copropriétaires d'autres résidence qu'il a sous gestion?
Vous ne lui aviez pas fait passé d'entretien d'embauche?
Comment donc l'avez-vous sélectionné parmi tous les candidats qui se sont probablement présentés?
Le syndic de mon ACP est un syndic provisoire bruxellois nommé début 2014 par le Juge de Paix sans durée de mandat. Le syndic a refusé d'exécuter l'esprit d'un jugement du 28.11.2012 (deux heures avant l'AG de ce jour) concernant la durée du mandat du premier syndic provisoire (2007-2009 et 2011-2012).
Synthèse de ce jugement: un syndic provisoire ne peut pas prolonger son mandat, mais doit organiser lui-même l'élection d'un syndic conventionnel (= plusieurs candidatures) et permettre aux CP d'y ajouter des candidatures (= annoncer l'AG au moins 60 jours à l'avance - organiser cette AG au moins un mois avant la date de la fin de son mandat).
Une motion d'ordre a été déposé dans ce sens losr de l'AG d'avril 2016 et joint au PV. Lors de cete AG le syndic a retiré sa demande de prolonger son mandat avec un an. Le mandat du syndic provisoire actuel prend donc fin de plein droit le 21.02.2017 à 0 heure.
Toute la comptabilité de l'ACP (depuis 2013) est déjà sous une surveillance du Juge par la voie d'un expert judiciaire, reviseur d'entreprise agrée. Procédure entamée en juin 2015 avec un premier avis ponctuel d’un autre reviseur.
Les deux associés initiales (2013/2015) du syndic provisoire ont vendu 100% des actions de leur firme entre février et octobre 2015. On sait maintenant, depuis une erreur d'envoi officiel d'un PDF par le gérant à moi, que les deux ex-associés (un seul agréé depuis 2013 et maintenant plus) avaient/ont une fonction à plein temps et assez haute dans une firme immobilière lié très fortement avec la banque 1983-2007 de notre ACP.
Les trois associés présumés (2015/2017) résident en Brabant-Wallon (syndic agrée IPI stagiaire depuis 8 mois après l'achat des actions), en province de Namur (avocat très connu) et au Grand-Duché (investisseur ou mandataire d'investisseurs). L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés.
Les candidats potentiels pour le mandat de syndic conventionnel ne veulent pas poser leur candidature tant qu’un jugement de 2015 n’est pas exécuté. Ce jugement propose, mais n’impose pas, de limiter la durée globale de mandat tenu par un CP, indirectement pour qu’un CP qui a un mandat depuis 1978 ne participe plus au fonctionnement de l’ACP sous la « protection » d’un mandat qui lui permet à dominer l’AG avec au début 98% des votes (maintenant encore circa 16%).
L’AG veut curer (= procédure civile) et pas agir d’une manière répressive (= procédure pénale). En fait enlever les taches pourris d’une pomme au lieu de jeter la pomme ("mandataire") du panier "ACP"
L'AG propose en fait "la quadrature du cercle".

@luc: je crois que la remarque de Panchito "pourquoi avoir choisi ce syndic-là ?" s'adressait à QRieuse et pas à vous

@ luc again: comme souvent, dans vos longues explications, vous déposez une "innocente" peau de banane.
Ici, je repère votre affirmation non étayée: " L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés." : quel serait l'intérêt de l'IPI d'agir ainsi ? (merci d'ouvrir, le cas échéant, un autre fil de discussion, pour ne pas embrouiller celui-ci)

luc · #9 15-01-2017 20:59:58

PIM a écrit :

(...)
@luc: je crois que la remarque de Panchito "pourquoi avoir choisi ce syndic-là ?" s'adressait à QRieuse et pas à vous

C'est vrai qu'en toute logique c'ést probablement une réponse pour QRieuse, mais dans la dialectique en cours de l'AG de mon ACP depuis 2001 on aurait pointé uniquement vers moi.

PIM a écrit :

(...)
@ luc again: comme souvent, dans vos longues explications, vous déposez une "innocente" peau de banane.
Ici, je repère votre affirmation non étayée: " L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés." : quel serait l'intérêt de l'IPI d'agir ainsi ? (merci d'ouvrir, le cas échéant, un autre fil de discussion, pour ne pas embrouiller celui-ci)

C'est exact je documente mes dires parfois avec des "peaux de banane" classiques qu'on a mis devant mes pieds (et qu'on utilise souvent).
Je vais approfondir demain soir ce cas spécifique où l'IPI selon moi se laisse abuser dans un sujet séparé.

QRieuse · #10 15-01-2017 23:28:25

@ Luc

Votre situation est pire que la nôtre !

Dans le cas d’un syndic provisoire nommé depuis si longtemps, comment s’organisent les décisions non urgentes mais nécessaires pour assurer un entretien correct de l’immeuble ?

Ne pouvez-vous trouver les noms des associés de votre syndic via le Moniteur ou les données publiques des entreprises inscrites à la BCE ?
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … rform.html

Réponse brève car on sort ici du sujet.

Cordialement,

QRieuse · #11 15-01-2017 23:30:40

@ Panchito

Nous avions le même syndic depuis plus de 40 ans, c’est dire que tout se passait bien avec lui jusqu’aux 4-5 dernières années où nous avons été obligé de lui faire des remarques sur sa gestion devenue particulièrement déficiente (ce syndic avait alors été repris par un grand groupe étranger qui lui a imposé de nouvelles méthode de travail – j’ai appris par la suite que de nombreuses copropriétés se sont aussi plaintes de ce syndic pour les mêmes raisons que nous). Ce syndic n’a pas voulu continuer avec nous et nous a laissé peu de temps pour trouver un remplaçant.

Malgré tout, dans l’urgence j’ai consacré un mois entier à contacter des syndics potentiels, le CC les a rencontré longuement en abordant de très nombreux points et en discutant leurs contrats, je me suis renseignée auprès de conseils de copropriété sur leur gestion, j’ai adressé un mois avant l’AG à tous les CP un résumé et tableau comparatif de 4 syndics qui auraient pu convenir.

C’est suite à plusieurs avis très positifs que nous avons retenu le syndic actuel, nous ne nous attendions absolument pas à un tel comportement de sa part. Même l’avocat consulté nous a dit n’avoir jamais rencontré un pareil cas.

@ tous

Notre avocat nous a déconseillé une action en justice, expliquant que même si on pouvait casser le contrat du syndic pour non exécution de sa mission, le juge nommerait un syndic provisoire. Celui-ci nous coûterait cher et ne pourrait de toute façon qu’accomplir les actes urgents et indispensables, ce qui ne résoudrait pas nos problèmes.

Nous avons choisi d’attendre la date habituelle de l’AG qui est maintenant proche pour ne pas renouveler le mandat et désigner le même jour un nouveau syndic (points qui seront mis à l’ordre du jour). Les CP seront informés avant l’AG sur les syndics candidats. Cette fois, 2 sortant du lot viendront se présenter à l’AG.

Cordialement,

GT · #12 16-01-2017 11:07:07

Quelques réflexions :

1. "Notre avocat nous a déconseillé une action en justice, expliquant que même si on pouvait casser le contrat du syndic pour non exécution de sa mission, le juge nommerait un syndic provisoire"

Pour mettre fin au mandat du syndic, l'intervention du juge n'est pas nécessaire. L'article 577-7, 8, § 6 prévoit expressément que "l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic". Il s'agit d'un droit dont l 'AG ne peut être privée.

Il suffit de faire application de la procédure visée à l'article 577-6, § 2, al. 2, C. civil pour la tenue d'une AG ayant à l'ordre du jour notamment la révocation du syndic en place , la désignation d'un nouveau syndic et le choix de la représentation de l'ACP pour la signature du contrat .

"Art. 577-6 , § 2.
(...)
(...) le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale."

2. Prendre des informations sur un syndic en interrogeant des conseils de copropriété qu'il gère n'est pas nécessairement inutile . De manière générale, encore faut-il que les demandeurs d'informations et les conseils approchés dominent la complexité de la législation sur la copropriété

3. La présence d'un candidat syndic pour se présenter en AG n'est pas inutile mais n'est pas une certitude en ce qui concerne l'exécution correcte de son mandat et de son contrat.

Dernière modification par GT (16-01-2017 22:55:08)

luc

luc · #13 16-01-2017 22:10:20

QRieuse a écrit :

(...) Dans le cas d’un syndic provisoire nommé depuis si longtemps, comment s’organisent les décisions non urgentes mais nécessaires pour assurer un entretien correct de l’immeuble ?

Je n'ose pas décrire la situation réelle.

QRieuse a écrit :

Ne pouvez-vous trouver les noms des associés de votre syndic via le Moniteur ou les données publiques des entreprises inscrites à la BCE ?
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … rform.html

J'ai trouvé les noms par la voie de la BCE, mais certains changements d'associés ne doivent pas être publié au Moniteur.

Le reste j'explique dès que j'ai le temps dans un sujet séparé. Ma visite d'aujourd'hui chez le syndic était épuisant mais rentable (demande de consultation de 8 dossiers assez volumineux).

QRieuse · #14 17-01-2017 00:55:06

@ GT

Nous ne souhaitons pas entamer une action en justice : cher et long.

Nous voulons aussi une solution la plus simple possible et rapide. Nous pouvons nous permettre d’attendre la fin du mandat du syndic (rien d’urgent à faire dans l’immeuble et nous ne sommes pas gravement lésés par le syndic). Donc nous préparons au mieux le changement de syndic mais il est difficile de trouver des gens fiables tant qu’on ne les a pas testés.

Les CC renseignés par le candidat syndic ne diront évidemment que du bien. Ce serait intéressant que les syndics renseignent (par exemple sur le site de l’IPI ??? on peut rêver) les noms et adresses de leurs clients. Cela permettrait de les contacter et d’avoir des avis non orientés.

Un mois avant l'AG, j'envoie aux CP un courrier décrivant et comparant les syndics retenus. Faire venir les candidats syndic à l’AG pour se présenter implique plus les CP qui ont souvent l’habitude de laisser faire le CC sans prendre eux-mêmes de responsabilités. Ici ils seront obligés de faire un choix en connaissance de cause.

Cordialement,

luc

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