frais non payés par ancien locataire

eole · #1 16-10-2016 21:04:39

Bonsoir,
J'ai acheté un appartement il y a quelques mois...
Hier j'ai enfin rencontré la syndic (bénévole).
Le point du jour, la facture non payé du locataire qui occupait l'appartement que j'ai acheté...

Petite historique ;
Mr Marcel était propriétaire d'un appartement que mr Jules louait (seconde résidence). Mr Marcel est décédé. Mr Jules doit alors payer loyers et frais syndic (assurance et eau) au notaire et le notaire devait alors transférer l'argent au syndic...
Pendant 2 ans, le syndic n'a pas reçu de paiement...
Moi j'achète cet appart, Mr Jules fâché me le laisse dans un état...

On en revient à ma réunion d'hier.... La syndic n'a pas reçu un sous du notaire ni du locataire... Elle avait avancé l'argent et hier les 750 euros ont été divisés en 4 (on est 4 propriétaires) dont moi.

Je râle comme les autres propriétaires de devoir payer les consommations des autres...

Qu'en pensez-vous?
Que peut-on faire? Recours auprès du notaire, du locataire..
Merci!

grmff · #2 16-10-2016 21:31:35

Malheureusement, la note va vous retomber dessus... en attendant de pouvoir rechercher le responsable.

Vous pouvez faire appel aux héritiers... s'il y en a.

Ce qui m'étonne, c'est que l'appartement a été vendu. Cela veut dire que le syndic a été prévenu de la vente, et qu'il pouvait faire une saisie sur les sommes dues par l'ancien propriétaire. L'a-t-il fait?

eole · #3 17-10-2016 09:32:03

Bonjour,
Ici on va payer pour soulager aussi la syndic, mais c'est râlant de payer pour la consommation d'un autre...
La syndic a prévenu le notaire mais il a fait la sourde oreille. Les héritiers ne veulent rien entendre!

grmff · #4 17-10-2016 10:47:07

Le syndic ne doit pas "prévenir" le notaire, mais faire une saisie sur le produit de la vente via une procédure spécifique.

Le notaire ne peut rien faire d'autre que noter. Et appliquer les règles.

La saisie doit se faire dans le mois (de mémoire). Sinon, le notaire libère les fonds et vous êtes partis pour la gloire.

eole · #5 17-10-2016 11:11:37

Bon c'est le revers de la médaille d'avoir un syndic bénévole smile On le sait pour la prochaine fois smile
Mais bon, vu le nombre d'échanges qu'ils ont eu, il aurait pu lui dire qu'il existait cette démarche...
Merci

dach · #6 22-10-2016 12:00:20

Je sais pas si cela peu aider, mais le notaire (ou le vendeur ou l'agent immo) a dû vous communiquer une série d'information dont le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur (voir CC Art. 577-11).
Ces infos devaient être communiquées au notaire par le syndic. Si le syndic ne la pas fait, le notaire à du vous notifier de le carence du syndic.
D'autre part le vendeur reste débiteur de la copropriété pour les charges ordinaires et les appels de fonds de réserve qui concerne la période où il était propriétaire.
Théoriquement, Il n'existe pas de solidarité entre CP pour les impayés de charges puisque la contribution de chaque CP est limité a la proportion de leur quote-part dans la copropriété ou d'une répartition définie dans les statuts.

grmff · #7 22-10-2016 13:35:19

dach a écrit :

D'autre part le vendeur reste débiteur de la copropriété pour les charges ordinaires et les appels de fonds de réserve qui concerne la période où il était propriétaire.
Théoriquement, Il n'existe pas de solidarité entre CP pour les impayés de charges puisque la contribution de chaque CP est limité a la proportion de leur quote-part dans la copropriété ou d'une répartition définie dans les statuts.

Ce n'est que théorique.

En pratique, si le vendeur laisse une dette et disparaît dans la nature, est insolvable, a une succession en déshérence ou ce genre de joyeuseté, la dette reste à charge de la copropriété qui se la prend dans les dents. Et donc, le nouveau proprio raque sa quote part en fonction des quotités....

dach · #8 22-10-2016 16:37:09

grmff a écrit :

En pratique, si le vendeur laisse une dette et disparaît dans la nature, est insolvable, a une succession en déshérence ou ce genre de joyeuseté, la dette reste à charge de la copropriété qui se la prend dans les dents. Et donc, le nouveau proprio raque sa quote part en fonction des quotités....

En pratique, on peut aussi imaginer que les fournisseurs ne soit payés que sur base des quotes-parts des autres CP. Par exemple, le syndic devrait, me semble-t-il, prélever ses honoraires qu'a concurrence des quotes-parts des autres CP. Sinon cela signifie qu'il utilise indument les avances des autres CP.
C'est peut-être rêver, mais je serai curieux de savoir comment un juge justifierait le refus de la contestation des comptes de l'ACP sur cette base !

max11 · #9 22-10-2016 16:55:38

dach a écrit :

grmff a écrit :
En pratique, si le vendeur laisse une dette et disparaît dans la nature, est insolvable, a une succession en déshérence ou ce genre de joyeuseté, la dette reste à charge de la copropriété qui se la prend dans les dents. Et donc, le nouveau proprio raque sa quote part en fonction des quotités....
En pratique, on peut aussi imaginer que les fournisseurs ne soit payés que sur base des quotes-parts des autres CP. Par exemple, le syndic devrait, me semble-t-il, prélever ses honoraires qu'a concurrence des quotes-parts des autres CP. Sinon cela signifie qu'il utilise indument les avances des autres CP.
C'est peut-être rêver, mais je serai curieux de savoir comment un juge justifierait le refus de la contestation des comptes de l'ACP sur cette base !

Le client des fournisseurs, c'est la copropriété et pas chaque propriétaire pris individuellement !

Plus aucun fournisseur n'accepterait de prester pour une copropriété si cela devait prendre la tournure que vous évoquez !
Et les premiers qui prendront des mesures, ce sera l'état et les fournisseurs "incontournables" comme électricité, téléphone, ascenseur, mazout, ....

Aucun fournisseur n'acceptera de telles conditions à part ceux qui seront "obligés" d'accepter pour garder des clients vitaux pour eux (plombier, électricien, société de nettoyage...).

dach · #10 22-10-2016 17:43:02

max11 a écrit :

Le client des fournisseurs, c'est la copropriété et pas chaque propriétaire pris individuellement !
Plus aucun fournisseur n'accepterait de prester pour une copropriété si cela devait prendre la tournure que vous évoquez !

Je ne dit pas que c'est une situation idéale, mais la copropriété (via son syndic) ne peut pas utiliser des avances comme elle le veut. Elle doit veiller au respect de la répartition des charges y compris dans l'utilisation des avances !
Si pour assurer la gestion de l'ACP, l’utilisation équitable des avances n'est plus possible, c'est à l'AG de d’autoriser une dérogation temporaire.
La copropriété doit aussi veiller à éviter toute augmentation de la dette du CP et donc éviter toutes dépenses non urgentes.
C'est un peu facile de gérer l'ACP en utilisant la garantie des CP solvable à leur insu !

Dernière modification par dach (22-10-2016 18:06:22)

grmff · #11 22-10-2016 20:13:06

Je pense que vous êtes à côté de la plaque. Cela reviendrait à donner un droit de veto à chaque proprio...

GT · #12 23-10-2016 09:54:29

En matière de recouvrement des charges communes de nombreux statuts prévoient que le syndic est autorisé à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quote-parts dans les parties communes de l'association des copropriétaires la quote-part du copropriétaire défaillant dans les charges communes , à titre de provision.

En d'autres mots, le syndic peut répartir momentanément les charges du défaillant entre les autres copropriétaires, au prorata de leurs quote-parts dans les parties communes.

Envers le copropriétaire défaillant (ou ses héritiers ayant accepté la succession) , le syndic entamera la procédure visant au recouvrement des charges. Si la procédure aboutit, les copropriétaires qui ont participé à la constitution de la provision se verront restituer celle-ci.

Dernière modification par GT (23-10-2016 09:56:33)

dach · #13 23-10-2016 09:59:53

grmff a écrit :

Je pense que vous êtes à côté de la plaque. Cela reviendrait à donner un droit de veto à chaque proprio...

Je contacte qu'aucun Pimonaute n'a donner un argument juridique prouvant qu'il y solidarité des CP du paiement des charges au delà de la répartition prévue dans les statuts.

Je suis aussi étonné que les Pimonaute trouvent normale et inévitable que dans le cas décrit par "Eole", les autres CP apure la dette d'un indélicat.

Eole dit : "La syndic a prévenu le notaire mais il a fait la sourde oreille. Les héritiers ne veulent rien entendre!"
En supposant que le notaire en question est aussi le notaire liquidant la succession, pourquoi ce notaire n'a pas payé les appels de fonds réclamé par le syndic ?
En supposant que les héritiers ont acceptés la succession, les héritiers restent redevables des dettes envers la copropriété pour les charges consommées avant la vente. Sur quel base refusent-ils le paiement de leur dette ?

Autre question pour "Eole" : Le notaire vous a-t-il prévenu du montant de la dette du vendeur ou de la carence du syndic dans le cas il n'aurait pas reçu cette information ?

Dernière modification par dach (23-10-2016 10:00:23)

dach · #14 23-10-2016 10:28:56

GT a écrit :

En matière de recouvrement des charges communes de nombreux statuts prévoient que le syndic est autorisé à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quote-parts dans les parties communes de l'association des copropriétaires la quote-part du copropriétaire défaillant dans les charges communes , à titre de provision.

Merci GT. Enfin un argument concret !
Cela dit, c'est pas le cas partout et le code civile ne prévoit pas pour tous. D'autre part, vous indiquez qu'un s'agit d'appel de fonds spécial et qu'il est prévu qu'il soit temporaire.

grmff · #15 23-10-2016 13:14:53

On est d'accord. Et si le copropriétaire est finalement insolvable, on fait quoi?

Poser la question, c'est répondre à la question initiale...

GT · #16 23-10-2016 13:37:56

Du contexte présenté il semblerait qu'ici l'ACP est confrontée à des héritiers qui ont, je suppose, accepté , la succession comprenant au moins un bien immobilier et qui seraient solvables.

Au syndic de faire son job.

eole · #17 24-10-2016 14:24:56

Bonjour,
Pour répondre à une de vos questions, le notaire était au courant de la dette du locataire car les documents étaient dans le dossier que j'ai moi même reçu...
Les héritiers ont accepté tout l'héritage (plusieurs immeubles).

GT · #18 24-10-2016 15:11:16

Entre le locataire et l'association des copropriétaires il n'existe aucune relation contractuelle. Le locataire paye ses charges à son propriétaire ou à ses héritiers (via le notaire).

Que le locataire paye ou non ses charges est sans incidence ici sur le droit de l'association des copropriétaires de s'adresser aux héritiers du bailleur pour régulariser la situation.

Par ailleurs, à quand un point mis à l'ordre du jour d'une AG visant à l'introduction d'une procédure contre les héritiers en vue du recouvrement des charges impayées ?

Quel est le montant des charges impayées ?

Dernière modification par GT (24-10-2016 15:18:09)

eole · #19 24-10-2016 15:25:38

On a eu une rencontre entre propriétaires... Vu la somme de la dette, on hésite à aller en justice... Mais je vais transmettre les informations au Syndic smile

max11 · #20 24-10-2016 15:46:47

GT a écrit :

Quel est le montant des charges impayées ?

La réponse est dans la première intervention : 750 € à partager...

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