Contrat courte durée - questions

YAKA · #1 13-12-2016 19:24:54

Bonsoir tous,
Une amie et ses 2 enfants que j'ai aidé à loué récemment une maison à un multi-propriétaire, soit!
Elle a signé un contrat de 6 mois prenant fin au mois d'avril car le proprio préférait savoir si elle pouvait assumer ses loyers (elle est en surendettement).
Seulement voilà après 2 mois de location mon amie constate plusieurs problèmes :
Humidité dans l'annexe SDB et annexe cuisine (la maison à côté est inhabitée), après avoir démonté une prise nous constatons qu'elle est rouillée.
Humidité au pignon arrière d'une chambre.
Les branchements électriques cuisine et SDB semblent pas très conformes, des tas de multi-prises connectées les unes aux autres, d'ailleurs l'éclairage crépite.
Robinet mal fixé que le proprio n'a pas pu refixer convenablement.
Raccord évier mal fixé.
Raccord eau chaude (qu'il vient de refaire avec des pièces de bric et de broc) fuit.
Garantie non versée sur un compte commun.

Premièrement il l'accuse de c'est de sa faute, c'est pourquoi j'ai inspecté à fond son habitation. Je lui ai ensuite expliqué ce qu'elle devait montrer au proprio et lui expliquer.

Maintenant il dit ne pas pouvoir faire les travaux et qu'elle pouvait partir (cela lui a déjà coûté un os pour son déménagement).
Et repayer une garantie, un déménagement avant de récupérer son dû n'est pratiquement pas possible.

Donc je pense que la Justice de Paix serait peut être une solution en réclamant notamment une réduction du loyer, vu le non respect des points cités, frais de déménagement (je ne sais si c'est faisable), rupture du bail qui le sera de toute façon en avril.
Je précise que le proprio lui a dit qu'elle pouvait partir quand elle voulait (mais sans écrit).

Vs en pensez quoi? Merci d'avance.

PIM · #2 13-12-2016 19:46:31

En tout état de cause, ne pas oublier de notifier le congé avec le préavis requis (probablement 3 mois), pour éviter que le bail de courte durée ne se transforme en bail de 9 ans.
Je laisse les autres pimonautes répondre à vos autres questions.

grmff · #3 14-12-2016 09:03:19

YAKA a écrit :

Une amie et ses 2 enfants que j'ai aidé à loué récemment une maison à un multi-propriétaire, soit!

Multipropriétaire n'est pas encore un défaut... sauf pour Magnette.

YAKA a écrit :

Elle a signé un contrat de 6 mois prenant fin au mois d'avril car le proprio préférait savoir si elle pouvait assumer ses loyers (elle est en surendettement).
Seulement voilà après 2 mois de location mon amie constate plusieurs problèmes :
Humidité dans l'annexe SDB et annexe cuisine (la maison à côté est inhabitée), après avoir démonté une prise nous constatons qu'elle est rouillée.
Humidité au pignon arrière d'une chambre.
Les branchements électriques cuisine et SDB semblent pas très conformes, des tas de multi-prises connectées les unes aux autres, d'ailleurs l'éclairage crépite.
Robinet mal fixé que le proprio n'a pas pu refixer convenablement.
Raccord évier mal fixé.
Raccord eau chaude (qu'il vient de refaire avec des pièces de bric et de broc) fuit.
Garantie non versée sur un compte commun.

L'humidité est évidemment un soucis. Mais, pour le reste, il semble évident que le propriétaire ne sait pas ce qu'il fait.... et que la locataire non plus.

En effet, L'humidité dans une prise est un problème qui démontre que ce n'est pas dû à l'occupation. Ce n'est pas en quelques mois de mauvaise occupation qu'une prise va rouiller. Si le mur derrière est sec, il suffit au proprio de changer la prise, et le problème est réglé. S'il n'est pas sec...

L'humidité du pignon amène sans doute des champignons. HG fait un excellent produit à base d'eau de javel et de fongicide. A recommencer chaque fois que cela revient. Ce n'est certes qu'un cache misère, mais cela permettra de "tenir" le temps qu'elle trouve un autre logement.

Les tas de multiprises, tant le proprio que le locataire le voyaient à la visite des lieux avant contrat, non? J'imagine que votre amie n'avait pas beaucoup le choix des logements et des propriétaires qui acceptaient une personne en surendettement gérée par un avocat... Si l'éclaraige "crépite", c'est sans doute parce qu'il y a des raccords défectueux: fils mal serrés dans les prises, soquets, interrupteurs, fusibles, boites de dérivation. Cela peut être aussi dû à de l'oxydation des fils conducteurs aux mêmes endroits, à cause de l'humidité. Cela peut aussi être dû à de l'oxydation dans les multiprises.

Je recommande de ne pas laisser en l'état. C'est dangereux. Demandez à un pompier de lui expliquer le danger de ce genre de phénomène: arc électriques, surchauffe du contact, incendie électrique. Même si la terre est parfaite et qu'il y a un différentiel.

Pour le raccord évier mal fixé, un coup de tape Tesa silicone autoamalgamant (une dizaine d'€ au brico - prendre la version "Extrême" qui résiste à la pression) devrait faire tenir le raccord quelques mois. Idem pour le raccord eau chaude. C'est du bricolage, mais je n'investirais pas dans un bien qui n'est pas le mien.

YAKA a écrit :

Premièrement il l'accuse de c'est de sa faute, c'est pourquoi j'ai inspecté à fond son habitation. Je lui ai ensuite expliqué ce qu'elle devait montrer au proprio et lui expliquer.
Maintenant il dit ne pas pouvoir faire les travaux et qu'elle pouvait partir (cela lui a déjà coûté un os pour son déménagement).
Et repayer une garantie, un déménagement avant de récupérer son dû n'est pratiquement pas possible.
Donc je pense que la Justice de Paix serait peut être une solution en réclamant notamment une réduction du loyer, vu le non respect des points cités, frais de déménagement (je ne sais si c'est faisable), rupture du bail qui le sera de toute façon en avril.
Je précise que le proprio lui a dit qu'elle pouvait partir quand elle voulait (mais sans écrit).
Vs en pensez quoi? Merci d'avance.

Le propriétaire est tenu de faire ce qu'il faut si ce sont des problèmes de vétusté. Tous les proprios n'ont pas plein de sous ni deux mains droites... mais c'est pourtant à eux d'assumer.

Si le robinet ne tenait pas dès le début, c'est au proprio à le remplacer. Si c'est parce qu'il était très dur et mal foutu (cela arrive pas mal avec les robinets mitigeurs de cuisine bon marché!), aussi. Sinon, si c'est de l'entretien, il est à charge du locataire.

Elle devrait obtenir un écrit lui disant qu'elle peut partir sans préavis ni indemnité... et chercher ailleurs.
Pour la garantie, elle devrait demander au propriétaire de la récupérer immédiatement pour pouvoir chercher un nouveau logement. 9 chances sur 10 que le propriétaire refuse. S'il n'a pas les moyens de payer un plombier, il n'aura pas les moyens de rendre la garantie. Ni maintenant, ni plus tard. Qu'elle demande que cette garantie soit mise sur un compte bloqué... ce qui lui sera refusé aussi.

Munie de l'autorisation de quitter sans préavis ni indemnité, elle arrête de payer son loyer, récupère par ce biais, illégalement il faut le savoir, de quoi déposer une garantie et un premier loyer. Le temps que l'affaire soit devant un juge de paix, elle sera partie.

De toute façon, elle ne peut rester dans une situation foireuse comme celle-là...

Himura · #4 14-12-2016 11:16:29

Elle ne peut pas déménager trop vite, vu les frais engendrés.
Mais le logement est mal foutu, potentiellement dangereux, et mal géré.

La solution d'une demande en justice de paix me parait bonne aussi. Et réclamer une modération des loyers, rétroactive.
Pour cela, il faut qu'elle ne tarde pas à mettre le propriétaire en demeure, marquant ainsi le constat avec une date certaine/

Vu sa situation, elle est certainement dans les conditions du Pro-deo. Elle pourrait consulter un avocat à ce sujet.

Elle pourrait demander :
- les attestations de conformité élec (et gaz ?)
- signaler les problèmes d'humidité et démontrer l'antériorité.
- réclamer que la garantie soit déposée sur un compte bloqué en banque, tel que prévu par la loi.

Si le propriétaire ne s'exécute pas, elle disposera d'éléments concrets et très utiles en justice par la suite.

YAKA · #5 27-12-2016 12:12:45

Bonjour,
Et encore merci pour les conseils apportés.
Pour la suite de cette histoire, apparemment le propriétaire serait sur curatelle, reste à savoir comment connaître ce curateur pour l'informer des problèmes et aussi savoir si ce proprio pouvait agir sans son consentement? Quelqu'un a une idée?
Ce fameux proprio viendrait de changer le bail de la locataire pour passer de 6 mois à un an (il fait que j'aille voir ce qu'il a indiqué sur ce bail et comment cela a été fait) Cela me semble très illégal, à défaut le bail de mon amie locataire va "disparaître", le proprio n'ayant sans doute pas songé à changer le sien !!!!
Reste à la locataire de contacter l'avocate qui s'occupe de son surendettement car je ne sais il elle s'occupe aussi de sa location ou si elle doit demander un avocat prodéo...
Encore merci de votre aide.

YAKA · #6 05-02-2017 19:21:51

Bonsoir,
J'ai encore besoin de vs pour cette histoire.
Mon amie a déménagé et la remise des clefs devait se faire demain.
Le proprio ne veut pas venir 'il a autre chose à faire" et signale qu'elle a signé un bail d'un an (celui qu'il a modifié). Mais il ne sait pas que nous avons une copie du bail initial de 6 mois.
Nous allons surement devoir aller en justice de Paix, comment déposer la requête? Faut il aller sur place?
Pour la fin du contrat il restait 2 mois, mais il avait déclaré qu'elle pouvait partir qd elle voulait (nous avons aussi un enregistrement avec ses dires). Sera-t-il valable en Justice?
Je suppose que la nouvelle loi de janvier 2017 n' s'applique pas pour les baux de 2016?
Merci d'avance de vos réponses et avis.

GT · #7 05-02-2017 19:38:23

YAKA a écrit :

Bonsoir,
Je suppose que la nouvelle loi de janvier 2017 n' s'applique pas pour les baux de 2016?
Merci d'avance de vos réponses et avis.

De quelle loi faites-vous état ?

Dans un autre fil de discussion récent, il était question du texte d'un projet d'ordonnance approuvé par le gouvernement bruxellois relatif au bail dont le parcours parlementaire n'avait pas encore été entamé.

Le texte n'est donc pas encore voté et n'est pas encore paru au Moniteur belge.

GT · #8 05-02-2017 19:47:25

YAKA a écrit :

Bonsoir,
J'ai encore besoin de vs pour cette histoire.
Pour la fin du contrat il restait 2 mois, mais il avait déclaré qu'elle pouvait partir qd elle voulait (nous avons aussi un enregistrement avec ses dires). Sera-t-il valable en Justice?
Merci d'avance de vos réponses et avis.

Un locataire peut toujours partir quand il veut.... avec les conséquences que cela suppose.
Il n'est pas prévu que les propriétaires puissent empêcher que leurs locataires quittent les lieux pris en location.

Autrement dit les propriétaires ne donnent pas une autorisation aux locataires. Mais le locataire prend ses responsabilités et assume les conséquences.

Je suis chaque fois étonné lorsque je lis qu'un propriétaire accepte un préavis.

panchito · #9 06-02-2017 07:59:08

Les locataires (au contraire des bailleurs) peuvent toujours résilier un bail à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification: c'est inscrit dans la loi.

Pour les indemnités à payer voir le bail qui fait office de loi entre les parties.

GT · #10 06-02-2017 10:30:50

L'article 3, § 5 de la loi sur le bail de résidence principale prévoit qu'"il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Par ailleurs, l'article 3, § 6 de la même loi prévoit expressément que le bail de courte durée "n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5".

En l'espèce, s'appliquent à la locataire concernées les dispositions d'un bail de courte durée de 6 mois . Il est contesté que le bail aie été prorogé de 6 mois.

Si le bail de 6 mois avait pour terme le 31 mars 2017 et que la locataire souhaitait y mettre fin, elle devait notifier un congé au bailleur au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (durée de 6 mois).

L'a-t-elle fait ? A-t-elle suivi la recommandation de PIM du 13/12/2016 ?

"En tout état de cause, ne pas oublier de notifier le congé avec le préavis requis (probablement 3 mois), pour éviter que le bail de courte durée ne se transforme en bail de 9 ans."

Si elle ne l'a pas fait le bail de courte durée est réputé depuis l'origine être un bail de 9 ans (et donc application de l'art. 3 § 5 de la loi).

Et la loi permet dans ce cas à une locataire de mettre fin à un bail de courte durée à tout moment (préavis de 3 mois + indemnités si le bail prend fin au cours du premier triennat).

Par ailleurs, la loi ne prévoit pas qu'un bail de courte durée puisse être rompu à tout moment. Mais, il est admis que le contrat de bail puisse le prévoir. Que dit le contrat en la matière ? Ce bail e courte durée, nous apprend une jurisprudence récente (Cassation 22 décembre 2016) relayée voici peu par PIM (twitter, 25/1/2017), peut également être rompu de commun accord en cours de bail.

Vous faites également état d'une mise sous curatelle du bailleur. Celle-ci implique-t-elle qu'il ne peut plus gérer ses biens ? Quid de la validité d'un bail qu'il aurait signé? A qui remettre les clés ? A la curatelle ?

"Reste à la locataire de contacter l'avocate qui s'occupe de son surendettement car je ne sais il elle s'occupe aussi de sa location ou si elle doit demander un avocat prodéo" (27/12/2016)

Un avocat a-t-il été approché ?

A mon avis, eu égard aux éléments communiqués, il est indispensable qu'un avocat soit consulté et, le cas échéant, introduise une requête.

Dernière modification par GT (06-02-2017 10:55:58)

PIM

YAKA · #11 13-02-2017 08:03:38

Bonjour,

Oui le congé a été notifié en recommandé, avec notamment les motifs de tout ce qui a déjà été annoncé précédemment.
Le propriétaire n'est pas venu pour la remise des clefs (sa femme oui mais elle ne pouvait rien faire).
Il croit toujours dur comme fer que le bail est d'un an car il l'a modifié.
Il a aussi porté plainte pour harcèlement contre sa locataire, menace de mort, etc... en donnant la date de la conversation téléphonique. Il ne savait pas que toutes les conversations avec lui ont été enregistrées, ce fut donc facile avec la police qui a acté.
Sinon un avocat a été approché, notamment pour la remise des clefs qui conseille de les envoyer par recommandé avec prise de photos.
On verra pour la suite

BAV

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