Convention précaire et durée de préavis

Bosco · #1 16-12-2016 13:14:31

Bonjour à tous et merci d'avance pour ce forum qui me semble être bourré de bons conseils,

Je vous explique ma situation.

Voila quelques années que nous habitons dans une maison bruxelloise avec ma compagne. Nous n'avons pas de bail écrit mais plutôt un contrat oral, accord des deux parties et paiement loyer. La maison vient d'être vendu. Nous avions pas eu de recommandé du nouveau propriétaire alors qu'il me semble que même si nous n'avons pas de contrat de bail écrit il est dans l’obligation de nous envoyer un recommandé pour re-parler du bail ou de nous donner un congé de préavis pour quitter la maison.

Il y a quelques jours le nouveau propriétaire nous a contacté avec une proposition de convention précaire. Mon notaire m'a dit de ne surtout pas signer de contrat précaire car le propriétaire pourrait nous mettre "a la porte" avec un préavis d'un mois. Dans notre "plan de vie" nous aimerions profiter de la maison encore 6 mois.

- Pensez vous qu'il est possible de changer le délais de préavis dans une convention précaire, et de le transformer en 5 ou 6 mois? J'ai lu partout que le délais de congé dans une convention précaire devait être de durée très courte mais je n'ai pas trouvé de chiffres exactes.

- Savez vous si il y a un autre genre de bail/convention qui serait plus sécurisant pour nous? je pense qu'un bail de courte durée est de minimum 1 an?

Merci de m'avoir lu et j’espère a très bientôt smile

PIM · #2 16-12-2016 14:30:27

Bonjour et bienvenue sur notre forum.

Voyez cette question-ci dans notre FAQ

Vous y lirez ceci:
"b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous (=l'acquéreur) pourrez mettre fin au bail pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l’acte authentique."

La première question à se poser lorsque vous indiquez "la maison est vendue": s'agit-il de l'acte authentique ou du compromis de vente ?
Date ?
Résiliation par l'acquéreur pour occupation personnelle ?

Pourquoi une convention pour "occupation précaire" ?
Un bail de courte durée n'est de toute façon pas applicable puisque vous occupez les lieux depuis plusieurs années.

Bosco · #3 16-12-2016 16:16:49

Merci pour votre réponse rapide.

PIM a écrit :

La première question à se poser lorsque vous indiquez "la maison est vendue": s'agit-il de l'acte authentique ou du compromis de vente ?

Il s'agit de l'acte authentique qui a été signé chez le notaire.

PIM a écrit :

Date ?

Pas sur a 100%, mais dans les environs de mi Novembre. la propriétaire qui a vendu la maison a jusqu'au 31 décembre pour déménager ses affaires de la maison.

PIM a écrit :

Résiliation par l'acquéreur pour occupation personnelle ?

L’acquéreur va démolir la maison pour en faire de nouveaux bâtiments, mais ce n'est pas pour de suite (minimum 6 mois) Et n'a a priori rien contre le fait que l'on habite la maison pour qqs mois.

PIM a écrit :

Pourquoi une convention pour "occupation précaire" ?
Un bail de courte durée n'est de toute façon pas applicable puisque vous occupez les lieux depuis plusieurs années.

- Je ne sais pas justement, d'oû mes interrogations, vu que nous n'avons pas de contrat de bail écrit mais bien un contrat de bail verbal, qu'en est-il quant aux obligations du nouveau propriétaire envers nous? Les mêmes obligations que pour un contrat de bail écrit?

- Devons nous simplement continuer a payer ce que nous payons à notre propriétaire mais au nouvel acquéreur?

Le gros souci pour moi est de savoir si un contrat verbal est pareil qu'un contrat écrit au niveau du préavis.

Bien à vous

PIM · #4 16-12-2016 17:32:51

Vous devriez prendre connaissance de la brochure "loyers" éditée par le SFP Justice sur la législation concernée et disponible sur Pim (cfr brochures, dans chapitre 'ressources gratuites').

Vous y lirez notamment:
"Dans les cas où seul un contrat verbal a été conclu, tant le preneur que le bailleur peuvent exiger l’établissement d’un écrit par une mise en demeure
signifiée à l’autre partie par lettre recommandée ou par exploit d’huissier. À défaut d’exécution dans les huit jours, la partie défaillante peut, le cas
échéant, être contrainte par voie judiciaire de dresser, de compléter ou de signer un contrat écrit et, si nécessaire, il peut même être requis que le
jugement ait valeur de bail écrit."

Autrement dit, vous pouvez prendre l'initiative juridique de faire transformer votre bail verbal en bail écrit et ainsi protéger, encore mieux, votre droit au bail.

Par ailleurs:
- voir si'il y a une clause d'entretien dans le compromis et/ou l'acte d'achat, par lequel l'acquéreur aurait connaissance de votre bail (même verbal) et avec clause de subrogation
- si c'est pour occupation personnelle, l'acquéreur a un délai de 3 mois à dater de son acte d'achat pour faire libérer les lieux avec un préavis de 3 mois.
Ici, il ne s'agit pas d'une occupation personnelle, mais d'une démolition....

Je ne dis pas tout ça pour que vous ne dégagiez pas un accord avec l'acquéreur, mais pour vous informer de vos droits: c'est mieux de les connaître quand on négocie....

grmff · #5 16-12-2016 19:44:10

Le locataire, lui aussi,a des droits.

Vous avez un bail. Verbal certes, mais un bail. Et la loi sur les baux de résidence principale vous protège.

Si
Si vous signez une convention d'occupation précaire, vous reconnaissez que vous renoncez à ces droits. Le faire serait complètement stupide. Refusez. Si ils insistent, reportez. S'ils vous mettent dehors abusivement, les indemnités se comptent en mois. 18 mois d'indemnité en votre faveur valent la peine de ne pas faire n'importe quoi.

Himura · #6 16-12-2016 23:34:41

Demandez tout simplement un bail de résidence principale, en mentionnant le modèle gratuit présent sur ce site comme exemple valable.

GT · #7 17-12-2016 10:19:04

C'est l'article 1bis de la loi sur le bail de résidence principale (art.entré en vigueur le 15/6/2007) qui prévoit que tout bail visé par cette loi doit être établi par un écrit.

Il semble ( positions doctrinales et décisions jurisprudentielles) qu'en ce qui concerne les convention de bail de résidence principale conclues oralement l'absence d'un écrit n'entraîne pas la nullité de ce bail de résidence principale et que celui-ci sera réputé avoir une durée de 9 ans .

Quid en cas de transmission du bien pris en location selon bail verbal de résidence principale réputé être de 9 ans ?

Il s'agit d'un bail qui n'a pas date certaine. L’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. L’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4 (de la loi sur le bail de résidence principale), moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

L'article 3, §§ 2,3 et 4 précité vise la fin du bail à l'initiative du bailleur respectivement s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par certains proches, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie ou s'il ne fait état d'aucune raison.

Ci-dessous le texte de l'art.9 de la loi sur le bail de résidence principale

"Art. 9. Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l’acte authentique), même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété."

Dernière modification par GT (17-12-2016 10:20:09)

PIM

GT · #8 17-12-2016 12:10:40

" Devons nous simplement continuer a payer ce que nous payons à notre propriétaire mais au nouvel acquéreur?"

Apparemment l'acte authentique aurait été passé mi novembre . Généralement le loyer est payable anticipativement en début de mois.

Quid de votre loyer de décembre ?

N'oubliez pas l'adage "qui paie mal paie deux fois".

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