Bail durée 1 an - Résiliation preneur - Please help

Laws0nz · #1 21-12-2016 19:49:44

Bonjour,

J'ai signé un contrat de bail pour une durée d'un le 1er mars 2016 pour une durée d'un an.

Dans le bail, il est spécifié Art. 16 Resolution aux torts du preneur:Pour le cas de résolution par la faute du preneur, les parties fixent forfaitairement à trois mois de loyer l'indemnité compensatoire pour rupture de contrat. De plus le preneur devra supporter, outre le loyer en cours et toutes les charges, tous les frais, débours et dépens provenant de cette résolution ainsi que les frais de défense.

J'avais clairement mentionné au propriétaire que ce serait pour une durée d'un an sans savoir que celui-ci était automatiquement extensible. Je l'ai averti, non pas selon les 3 mois de préavis mais 2 mois et 2 semaines avant (ce qui est bien entendu mon erreur).

J'aimerais savoir maintenant si je résilie le contrat unilatéralement maintenant, je peux quitter l'appartement moyennant les 3 mois de de loyer prévus par le contrat ou si je dois absolument trouver un accord à l'amiable sachant que ce dernier est clairement de mauvaise foi.

Merci pour votre aide!

grmff · #2 21-12-2016 20:23:52

Vous êtes engagé dans un contrat de 9 ans. Vous pouvez donner un préavis de 3 mois, avec 2 mois d'indemnités. C'est plus avantageux que les indemnités pour résolution fautive.

Laws0nz · #3 21-12-2016 20:25:17

Donc je suis automatiquement engagé dans un bail de 9 ans et non pas dans un bail identique à celui que j'ai signé?

Oui c'est clairement plus intéressant.

GT · #4 21-12-2016 21:53:40

Votre bail d'un an serait réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur si aucun congé n'a été notifié dans les délais . Il est alors régi par les §§ 1er à 5 de l'article 3 de la loi sur les baux de résidence principale.

A compter du 1er décembre 2016 (le premier jour du troisième mois précédant l'expiration de la durée initialement convenue), le bail ayant débuté le 1er mars 2016 est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans de manière rétroactive dès la date à laquelle le bail de courte durée est entré en vigueur

Le § 5 de l'article 3 prévoit :

"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.

Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

Le locataire a intérêt à vérifier si le bail entré en vigueur le 1er mars 2016 et réputé le 1er décembre 2016 avoir été conclu pour une durée de 9 ans à cette date du 1er mars 2016 a bien été enregistré.

S'il ne l'a pas été, la loi nous dit que le preneur peut mettre fin au bail à tout moment sans respecter un préavis de 3 mois et sans indemnité.

La jurisprudence admet qu'un délai de préavis de 1 mois est raisonnable.

PIM

grmff · #5 21-12-2016 22:35:17

Il faut tout de même vérifier si votre bail ne contient pas une clause de renouvellement pour une année de plus... mais cela doit être explicitement mentionné au bail.

GT

Laws0nz · #6 22-12-2016 09:04:46

Hello,

Doit-il enregistrer un nouveau bail, différent de celui qu'on signé initialement ?

Je pense avoir une clause de renouvellement que je posterai en rentrant du travail.

Merci à vous

PIM · #7 22-12-2016 10:43:07

Laws0nz a écrit :

,
Doit-il enregistrer un nouveau bail, différent de celui qu'on signé initialement ?

Le bail initial de courte durée se transforme automatiquement en bail de longue durée et c'est ce document initial-là qui doit être enregistré.

GT

GT · #8 22-12-2016 10:45:18

Selon la loi, un bail de courte durée ne peut être prorogé que si 4 conditions cumulatives sont respectées. Une de celles-ci est que la durée totale du bail , prorogation comprise , n'excède pas trois ans. Une autre est que cette prorogation fasse l'objet d'un écrit.

La question s'est posée de savoir si l'écrit exigé devait être un écrit distinct spécifiquement rédigé dans le cadre du processus de la prorogation du bail de courte durée ou si le bail de courte durée pouvait contenir dès l'origine une clause relative à la prorogation du bail.

La jurisprudence a admis que "dans un contrat de bail de courte durée, une clause stipulant que le contrat se prolonge automatiquement à l'expiration du terme convenu, constitue l'écrit exigé par l'article 3, paragraphe 6, alinéa 3 de la loi sur les baux de résidence principale du preneur autorisant la prorogation du bail" .

Ont aussi été validées les clauses suivantes contenues dans des baux de courte durée :

" Le bail est consenti pour un terme de dix-huit mois prenant cours le 1er février 1998 pour finir le 30 juin 1999 (lire le 31 juillet 1999). A défaut d'un congé signifié au moins trois mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions"

"En l'absence de congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la période convenue prenant cours à la date du début du bail initial , les parties conviennent d'ores et déjà que le bail sera prorogé pour une durée de deux ans"

Dans le cas présenté, la question se pose de savoir si les parties ont inséré dans le bail une clause prévoyant qu'à défaut de congé notifié par l'une des parties tant de mois avant l'échéance, le bail sera prorogé( par exemple prorogation d'un an d'un bail conclu initialement pour un an, à défaut de congé).

Le modèle "PIM" de bail de résidence principale n'organise pas la prorogation du bail de courte durée.

Dernière modification par GT (22-12-2016 10:46:01)

GT · #9 22-12-2016 10:59:33

Laws0nz a écrit :

Hello,
Doit-il enregistrer un nouveau bail, différent de celui qu'on signé initialement ?
Je pense avoir une clause de renouvellement que je posterai en rentrant du travail.
Merci à vous

Eu égard aux dispositions du code des droits d'enregistrement, le bail de courte durée - qui le cas échéant serait réputé être depuis l'origine un bail de 9 ans- devait être enregistré dans un délai de 2 mois à dater de l'acte.

Himura · #10 22-12-2016 11:05:35

GT a écrit :

Laws0nz a écrit :
Hello,
Doit-il enregistrer un nouveau bail, différent de celui qu'on signé initialement ?
Je pense avoir une clause de renouvellement que je posterai en rentrant du travail.
Merci à vous
Eu égard aux dispositions du code des droits d'enregistrement, le bail de courte durée - qui le cas échéant serait réputé être depuis l'origine un bail de 9 ans- devait être enregistré dans un délai de 2 mois à dater de l'acte.

... pour "profiter" de la gratuité de l'enregistrement.
Le bailleur peut l'avoir enregistré par la suite, même aujourd'hui, valablement.
Il ne faudrait pas que LawsOnz pense que ça serait invalide sinon.

Le point essentiel est celui de la reconduction. C'est un clause fréquente dans les baux de courte durée (reconduction tacite pour 1 ou 2 années, à l'échéance de la première période contractuelle).

GT · #11 22-12-2016 13:03:17

Himura a écrit :

GT a écrit :
Laws0nz a écrit :
Hello,
Doit-il enregistrer un nouveau bail, différent de celui qu'on signé initialement ?
Je pense avoir une clause de renouvellement que je posterai en rentrant du travail.
Merci à vous
Eu égard aux dispositions du code des droits d'enregistrement, le bail de courte durée - qui le cas échéant serait réputé être depuis l'origine un bail de 9 ans- devait être enregistré dans un délai de 2 mois à dater de l'acte.
... pour "profiter" de la gratuité de l'enregistrement.
Le bailleur peut l'avoir enregistré par la suite, même aujourd'hui, valablement.
Il ne faudrait pas que LawsOnz pense que ça serait invalide sinon.
Le point essentiel est celui de la reconduction. C'est un clause fréquente dans les baux de courte durée (reconduction tacite pour 1 ou 2 années, à l'échéance de la première période contractuelle).

Cette pertinente précision sur les conséquences civiles du moment de l'enregistrement du bail découle de la lecture du § 5, al.3, de l'art.3 de la loi sur les baux de résidence principale que j'ai déjà reproduit

"Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

Quant à la clause de prorogation d'un bail de courte durée énoncée dans un bail de courte durée, je ne l'ai pas trouvée dans de nombreux modèles de baux disponibles sur internet .

http://www.atelierdroitssociaux.be/docu … atuitement
https://www.test-achats.be/maison-energ … principale
http://spw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/app … Appart.doc
http://www.bruxelles-j.be/wp-content/up … xemple.pdf
http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-res2.htm

Quid dans le cas présenté ?

Dernière modification par GT (22-12-2016 14:53:38)

Laws0nz · #12 22-12-2016 19:46:16

Bonsoir à tous,

Le bail a été enregistré le 6 Juin 2016.

Concernant la prolongation, je me base sur les articles de loi que je trouve sur les sites webs fédéraux quant à la reconduction tacite d'un bail de courte durée.

Il s'agit d'un bail de l'OP 1875.

Au niveau de mon bail:
Le bail est conclu pour une durée de 1 an prenant cours le 1/3/2016. Le bail d'une durée inférieur à 3 ans (bail de courte durée) ne pourra être prorogé par écrit qu'une seule fois et aux mêmes conditions, sans pouvoir excéder une durée totale de 3 ans. Le bail d'une durée égale ou inférieure à 3 ans prendra fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'échéance du délai convenu.

Donc mon bail ne se transforme pas en bail de 9 ans? Quel recours j'ai sachant que j'ai vraiment pas envie de rester un an de plus (projets familiaux) et que j'aimerais éviter de payer les 3 mois. J'aurais du signer un contrat d'une durée déterminée d'un an. Ca m'apprendra en tout cas.

Merci encore pour votre temps,

Laws !

GT · #13 22-12-2016 20:55:19

1) Et vous n'avez pas dans votre bail OP 1875 une clause reproduisant le texte du § 6, alinéa 5 de l'article 3 de la loi sur les aux de résidence principale ou proche de celui-ci ?

"§ 6.Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7."

2) Et n'aurait pas été joint à votre bail une annexe standard rendue obligatoire supposée contenir une explication des dispositions légales ? Cette annexe reprend tant en région wallonne qu'en région bruxelloise le texte suivant :

"a. Bail de courte durée
La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans.
Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du contrat."

Laws0nz · #14 22-12-2016 21:50:33

La seule et unique clause présentant ces information est celle que j'ai posté au-dessus.

GT · #15 22-12-2016 23:05:32

"Le bail d'une durée égale ou inférieure à 3 ans prendra fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'échéance du délai convenu."

Le bail de courte durée (ici 1 an) ne cesse pas de plein droit à l'expiration du terme fixé. Il est nécessaire pour le contractant qui désire la fin du contrat de notifier un congé à son cocontractant dans un certain délai ( 3 mois avant l'échéance).

En l'absence de respect de cette condition ( ce qui est le cas ici) et par l'effet de l'application du § 6, alinéa 5 de l'article 3 de la loi sur les baux de résidence principale, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5 de l'art. 3 de la loi sur les baux de résidence principale.

"Je l'ai averti, non pas selon les 3 mois de préavis mais 2 mois et 2 semaines avant (ce qui est bien entendu mon erreur)".

Avertissement ? ou notification d'un congé? contenu précis?

Dernière modification par GT (22-12-2016 23:08:41)

PIM

grmff · #16 22-12-2016 23:54:10

Il n'existe pas de bail de résidence principale de durée déterminée. Il faut d'office un préavis de 3 mois...

GT · #17 23-12-2016 14:35:13

Je viens d'acquérir en librairie le bail résidentiel "OP 1875"pouvant être utilisé lorsque le bailleur donne en location au preneur certains biens immobiliers à usage notamment de résidence principale.
Concernant le bail de résidence principale, l'art. 2 du modèle "OP 1875" prévoit :

"Le bail est conclu pour une durée de ... prenant cours le .... Le bail d'une durée inférieur à 3 ans (bail de courte durée) ne pourra être prorogé par écrit qu'une seule fois et aux mêmes conditions, sans pouvoir excéder une durée totale de 3 ans. Le bail d'une durée égale ou inférieure à 3 ans prendra fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'échéance du délai convenu."

Par ailleurs, l'article 20 du même document énonce notamment :

"Les droits et obligations réciproques des paries sont régies par la présente convention. Pour tout ce qui n'a pas été réglé dans cette convention, le droit belge est applicable"

En l'espèce, est applicable le § 6 de l'art.3 de la loi sur les baux de résidence principale (que j'ai précédemment retranscrit) .

Ici, le bail d'un an s'est transformé en bail de 9 ans avec les conséquences que cela implique en matière de préavis et d'indemnités.

PIM

panchito · #18 23-12-2016 16:27:24

La loi Onkelinx (2007) vise à bétonner les droits des locataires pendant un minimum de 9 ans.

Comme ni vous, ni votre bailleur n'avez signalé par écrit dans les délais, c'est à dire dans votre cas, avant le 1er décembre, que vous ne souhaitiez pas rester dans les lieux, votre bail a été automatiquement transformé au 1er décembre en bail standard de 9 ans.

Si vous avez envoyé votre renom après le 1er décembre, votre préavis commencera le 1er janvier pour se terminer le 31 mars. Comme vous serez tout juste à ce moment-là dans la 2ème année d'un bail de 9 ans, vous devez également payer une indemnité de rupture de 2 mois.

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