Opposition du bailleur

dadecamps · #1 27-12-2016 08:18:59

Bonjour,

Après plusieurs soucis en dehors du bail location que j'ai avec mon propriétaire, il décide aussi de résilier le contrat de bail à la date anniversaire de celui-ci.

J'ai donc reçu une lettre recommandé, stipulant que la période de préavis démarre le 1er janvier et se termine le 31 mars 2017. Comme j'ai trouvé quelque chose de dernière minute pour le 1er janvier, je lui ai dit par sms que je pars le 1er janvier, ayant trouvé mieux ailleurs. Mais, on se retourne contre moi, car selon la femme du propriétaire, j'aurais du envoyer une lettre trois mois à l'avance pour signaler mon départ, alors que c'est le bailleur qui à fait opposition le premier.

Dans le contrat, pour la période de préavis de la résiliation annuelle, ne figure aucune contrainte quant à mes obligations de locataire. Seul, contrainte est la résiliation pour occupation par des personnes de la famille du propriétaire où la période de préavis est de 6 mois dans laquelle je dois envoyer une période de préavis de 1 mois avant mon départ.

Merci pour votre aide

PIM · #2 27-12-2016 09:26:48

Merci de préciser la date de prise d'effet du bail, sa durée, etc.

A priori, si j'ai bien compris, il s'agit de la notification, par l'une des parties à l'autre, du congé pour l'expiration normale du bail: cela empêche la reconduction du bail et n'ouvre pas la possibilité d'un départ anticipé.

dadecamps · #3 27-12-2016 10:40:35

Alors c'est un bail de 3 ans, qui se renouvelle automatiquement sur 9 ans sans contestation des deux parties. Il a commencé le 1er avril 2016 et se termine le 1er avril 2018.
Ce bail autorise, la résiliation à la date anniversaire, avec un préavis de 3 mois. Et en aucun cas, il ne peut être arrêté par le propriétaire en dehors de la date anniversaire sauf si un membre de sa famille vient habité à ma place, avec un préavis de 6 mois. Donc, il ne s'agit pas d'un renon et non plus d'une expiration normal du bail.

Sur le courrier que j'ai reçu, on m'indique clairement qu'il s'agit d'une période de préavis qui débute le 1er janvier 2017 et se termine le 31 mars 2017. Le contrat ne précise pas dans ce cas là, si je dois envoyer une réponse à l'avance durant cette période de préavis. Par contre, le contrat stipule, que je dois en envoyer une 1 mois à l'avance dans le cas où il s'agit d'une résiliation pour renon à la fin de la 3ième année ou pour occupation personnel de la famille du propriétaire.

Ayant reçu le courrier le 8 novembre, il me serait dure de pouvoir envoyer un courrier 3 mois à l'avance.

Dernière modification par dadecamps (27-12-2016 11:10:07)

panchito · #4 27-12-2016 11:24:20

Si vous avez un bail de résidence principale de 3 ans qui a pris effet le 1er avril 2016 votre bailleur ne peut tout simplement pas y mettre fin puisque vous êtes dans la première année. Son courrier est donc nul et non avenu.

GT · #5 27-12-2016 11:30:18

Le bail de courte durée (3 ans) en question est résiliable annuellement. Apparemment, il prévoit que le propriétaire peut y mettre fin à date d'entrée en vigueur de celui-ci . Je suppose que le bail énonce que, à cet effet, un préavis de 3 mois doit être envoyé au moins 3 mois à l'avance.

En l'espèce, le bailleur a agi en application du bail. Le préavis a été notifié en novembre 2016, il débute le 1er janvier 2017 et se termine le 31 mars 2017.

La loi sur le bail de résidence principale ne prévoit pas que, dans le cadre d'un bail de courte durée, le locataire puisse donner un contre préavis.

Le locataire doit avoir libéré les lieux pour le 31 mars 2017.

Pour autant qu'il ne conteste pas la validité du congé et plus spécialement de la clause autorisant la résiliation anticipée du contrat, il n'a pas de réponse à apporter à celui-ci. A cet égard différentes tendances ont vu le jour en doctrine et jurisprudence à propos de la validité des clauses de résiliation anticipées insérées dans un bail de résidence principale. Cette clause ne fait pas l'unanimité et reste fragile.

Cependant ,le 18 décembre 2015, la Cour de cassation a prononcé un arrêt décisif dans la matière du bail d’habitation, mettant par là un terme à la « controverse importante » sur la licéité d’une clause contractuelle de résiliation anticipée du bail de courte durée ; et c’est dans le sens d’une validation qu’elle a tranché !
Pour la Cour de cassation, « il ne résulte ni du texte de l’article 3, § 6, de la loi sur les baux de résidence principale] ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause » de ce type.

Je relève que le bail "PIM" prévoit une clause de résiliation anticipée d'un bail de courte durée.

"SOIT : ....... mois / années (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans), prenant cours le .................................... se terminant le .....…………………….................................., résiliable à l’expiration de chaque période de .…................……... moyennant préavis notifié au moins ................................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année."

Le bailleur et le locataire conviendront des modalités pour l'état des lieux de sortie, la remise des clés, la libération de la garantie locative.

Dernière modification par GT (27-12-2016 12:15:35)

Himura

dadecamps · #6 27-12-2016 12:00:58

GT a écrit :

Le bail de courte durée (3 ans) en question est résiliable annuellement. Apparemment, il prévoit que le propriétaire peut y mettre fin à date d'entrée en vigueur de celui-ci . Je suppose que le bail énonce que, à cet effet, un préavis de 3 mois doit être envoyé au moins 3 mois à l'avance.
En l'espèce, le bailleur a agi en application du bail. Le préavis a été notifié en novembre 2016, il débute le 1er janvier 2017 et se termine le 31 mars 2017.
La loi sur le bail de résidence principale ne prévoit pas que, dans le cadre d'un bail de courte durée, le locataire puisse donner un contre préavis.
Le locataire doit avoir libéré les lieux pour le 31 mars 2017.
Pour autant qu'il ne conteste pas la validité du congé et plus spécialement de la clause autorisant la résiliation anticipée du contrat, il n'a pas de réponse à apporter à celui-ci. A cet égard différentes tendances ont vu le jour en doctrine et jurisprudence à propos de la validité des clauses de résiliation anticipées insérées dans un bail de résidence principale. Cette clause ne fait pas l'unanimité et reste fragile.
Je relève que le bail "PIM" prévoit une clause de résiliation anticipée d'un bail de courte durée.
"SOIT : ....... mois / années (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans), prenant cours le .................................... se terminant le .....…………………….................................., résiliable à l’expiration de chaque période de .…................……... moyennant préavis notifié au moins ................................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année."
Le bailleur et le locataire conviendront des modalités pour l'état des lieux de sortie, la remise des clés, la libération de la garantie locative.

Je vous remercie pour la précision de la réponse. Cependant, je ne comprends pas très bien le vocabulaire de droit. Si j'ai bien compris, en l'absence d'indemnité de la close de résiliation anticipé, je peux quitter les lieux ?

Il est juste dit que le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance, mais aucune durée de préavis figure sur celui-ci. C'est donc, le propriétaire qui à choisit la durée de la période de préavis.

Dernière modification par dadecamps (27-12-2016 12:10:13)

dadecamps · #7 27-12-2016 12:11:13

panchito a écrit :

Si vous avez un bail de résidence principale de 3 ans qui a pris effet le 1er avril 2016 votre bailleur ne peut tout simplement pas y mettre fin puisque vous êtes dans la première année. Son courrier est donc nul et non avenu.

J'aurais bien aimé que ce soit nul et non avenu, mais le contrat autorise une résiliation annuelle à la date anniversaire. Merci, pour la réponse en tout cas.

GT · #8 27-12-2016 12:23:44

@dadecamps

Vous devez payer votre loyer (et les charges) jusqu'au 31/3/2017 et avoir quitté le bien pris en location à cette date.
Le 31/3/2017 se clôture votre bail en raison de sa résiliation anticipée.

Sauf arrangement à l'amiable avec le propriétaire...
Sauf litige et contestation devant le juge de la validité de la clause de résiliation anticipée

PIM · #9 27-12-2016 12:28:25

dadecamps a écrit :

Il est juste dit que le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance, mais aucune durée de préavis figure sur celui-ci

Relisez tranquillement cette phrase svp...

dadecamps · #10 27-12-2016 12:37:54

PIM a écrit :

dadecamps a écrit :
Il est juste dit que le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance, mais aucune durée de préavis figure sur celui-ci
Relisez tranquillement cette phrase svp...

Je suis perdu

dadecamps · #11 27-12-2016 12:42:38

GT a écrit :

@dadecamps
Vous devez payer votre loyer (et les charges) jusqu'au 31/3/2017 et avoir quitté le bien pris en location à cette date.
Le 31/3/2017 se clôture votre bail en raison de sa résiliation anticipée.
Sauf arrangement à l'amiable avec le propriétaire...
Sauf litige et contestation devant le juge de la validité de la clause de résiliation anticipée

Comme vous avez dit, que la loi ne prévoit pas de clause concernant le contre préavis, cela ne veut il pas dire tout simplement qu'il n'y a rien qui peut m'obliger à payer le loyer jusque cette date ?

PIM · #12 27-12-2016 12:54:48

dadecamps a écrit :

PIM a écrit :
dadecamps a écrit :
Il est juste dit que le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance, mais aucune durée de préavis figure sur celui-ci
Relisez tranquillement cette phrase svp...
Je suis perdu

Le préavis est donc de 3 mois

grmff · #13 27-12-2016 13:34:36

Le propriétaire vous avise 3 mois à l'avance que le bail se termine le 31 mars. Comme prévu au bail et donc c'est légal.

C'est donc un pré-avis. Votre bail continue jusque là. Et pendant le bail, il faut payer le loyer.

Simple , non?

dadecamps · #14 27-12-2016 13:37:34

grmff a écrit :

Le propriétaire vous avise 3 mois à l'avance que le bail se termine le 31 mars. Comme prévu au bail et donc c'est légal.
C'est donc un pré-avis. Votre bail continue jusque là. Et pendant le bail, il faut payer le loyer.
Simple , non?

Donc, tout ce que je peux faire c'est contester la clause sur la résiliation annuelle ? Est-il vrai que je peux demander des indemnités même si la clause ne le dit pas ?

Dernière modification par dadecamps (27-12-2016 13:39:41)

bada · #15 27-12-2016 14:45:41

Donc, tout ce que je peux faire c'est contester la clause sur la résiliation annuelle ? Est-il vrai que je peux demander des indemnités même si la clause ne le dit pas ?

Vous n'avez rien à contester puisque la clause est légale.

Vous êtes dans un cercle fermé et vous essayez de trouver une porte pour sortir mais il n'y a pas de porte.
Vous devez comprendre et admettre que vous devez payer jusqu'au 31 mars 2017

GT · #16 27-12-2016 14:53:11

dadecamps a écrit :

grmff a écrit :
Le propriétaire vous avise 3 mois à l'avance que le bail se termine le 31 mars. Comme prévu au bail et donc c'est légal.
C'est donc un pré-avis. Votre bail continue jusque là. Et pendant le bail, il faut payer le loyer.
Simple , non?
Donc, tout ce que je peux faire c'est contester la clause sur la résiliation annuelle ? Est-il vrai que je peux demander des indemnités même si la clause ne le dit pas ?

Rien ne vous empêche de "contester" , de "demander".
Rien ne dit que le bailleur et le juge seront sensibles à votre contestation et à votre demande.

Par ailleurs, pendant la durée du préavis le bail continue . Et les loyers (et charges) sont dus.

GT · #17 27-12-2016 14:56:10

dadecamps a écrit :

GT a écrit :
@dadecamps
Vous devez payer votre loyer (et les charges) jusqu'au 31/3/2017 et avoir quitté le bien pris en location à cette date.
Le 31/3/2017 se clôture votre bail en raison de sa résiliation anticipée.
Sauf arrangement à l'amiable avec le propriétaire...
Sauf litige et contestation devant le juge de la validité de la clause de résiliation anticipée
Comme vous avez dit, que la loi ne prévoit pas de clause concernant le contre préavis, cela ne veut il pas dire tout simplement qu'il n'y a rien qui peut m'obliger à payer le loyer jusque cette date ?

Cette approche me semble pour le moins audacieuse.
Pendant la durée du préavis, le bail continue (avec ses obligations).

dadecamps · #18 27-12-2016 15:27:48

Merci pour vos réponse. La prochaine fois je ferais attention avec qui et ce que je signe

grmff · #19 27-12-2016 18:23:03

dadecamps a écrit :

Merci pour vos réponse. La prochaine fois je ferais attention avec qui et ce que je signe

Vous devez respecter le bail, et payer votre loyer.

Contester des clauses très standard qui ont été validées par la cour de cassation est inutile et sans espoir. Chacun a le droit de tout contester, mais il faut parfois comprendre que les règles jouent dans les deux sens et doivent être acceptées...

Bref, si votre proprio met fin au bail anticipativement, c'est pas pour le plaisir. C'est juste qu'il arrivé à la même conclusion que vous: faire attention avec qui on signe.

Pour une fois, vous êtes donc d'accord...

Himura

panchito · #20 27-12-2016 18:27:05

Dadecamps a écrit :

Je ferai attention avec qui et ce que je signe

Pas avec qui mais ce que VOUS signez.

Si les clauses du bail ne vous conviennent pas pourquoi le signez-vous?

J'envoie toujours une proposition de bail aux candidats locataires et leur laisse le temps de la réflexion pour éventuellement négocier telle ou telle clause.

Une fois que c'est signé c'est trop tard.

Je suppose aussi que vous avez une autre clause indiquant que pendant les 3 mois de préavis vous devez permettre les visites. Probablement 2 heures par jour à raison de 3 fois par semaines.

Sur ce forum, nous n'arrêtons pas de dire que le bail 3 ans est le bail le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.

C'est avant de signer qu'il faut aussi venir sur PIM pour demander conseil.

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