Exiger que le locataire aille jusqu'au bout du bail ?

Erico · #1 07-01-2017 07:38:57

Est ce que l'un d'entre vous a déjà réussi , à l'amiable ou plus probablement en justice qu'un locataire ( commercial ou pas ) aille jusqu'au bout du bail, sans accepter donc la résiliation anticipée ?

Dernière modification par Erico (07-01-2017 14:57:47)

Himura · #2 07-01-2017 19:52:51

A l'amiable, oui.
En justice, je n'ai jamais connu le cas.

GT · #3 08-01-2017 15:51:49

Je n'ai pas eu d'expérience concrète en la matière. Néanmoins l'article en lien est susceptible de guider vos réflexions si vous n'avez pas encore pris connaissance de celui-ci.
http://www.barreaudeliege.be/actu/bail% … iation.pdf

J'y lis :

"Plusieurs décisions ont fait application de ce principe (= l'abus de droit) en matière de bail commercial, pour sanctionner l’attitude déraisonnable du bailleur qui exige la poursuite de l’exécution du contrat lorsque le preneur en sollicite la résiliation en dehors du cadre légal."

et aussi

"...le tribunal effectue (...) une exacte application de la théorie de l'abus de droit et de la mise en balance des intérêts qu'elle implique."

Erico · #4 08-01-2017 16:01:28

Merci GT, mais je suppose que plusieurs éléments peuvent être pris en compte par le juge ...

Un: le comportement du locataire pendant le bail , c'est à dire le respect ponctuel et régulier de ses obligations

Deux : la durée du bail encore à prester

Trois : le mode de vie du locataire, par ex si il vit très bien, très confortablement ( merci Facebook ) malgré sa soi disant situation financière difficile ne lui permettant pas de payer son loyer

wink

GT · #5 08-01-2017 16:11:14

Le juge appréciera dans chaque cas sur base des circonstances dont il aura connaissance s'il existe ou non un abus de droit dans le chef du bailleur qui exige la poursuite par le locataire du bail jusqu'à son terme.

Erico · #6 08-01-2017 16:24:07

GT a écrit :

Le juge appréciera dans chaque cas sur base des circonstances dont il aura connaissance s'il existe ou non un abus de droit dans le chef du bailleur qui exige la poursuite par le locataire du bail jusqu'à son terme.

Je vous comprends bien GT, mais il y a terme et terme

Un juge n'acceptera jamais d'accorder une poursuite de bail de 4, 5 ou 6 ans

Mais en acceptera peut être une de 1 ou 2 ans...

Cela dit, une fois de plus, on se demande bien à quoi sert de signer un contrat !!!

grmff · #7 08-01-2017 17:54:55

Les baux étudiants d'une durée de 1 an sont systématiquement cassés par le juge de paix de Wavre (en charge de trancher les litiges de LLN) quand le locataire le demande. Sans indemnité si aucune n'est prévue au bail.

Du coup, les agences font un bail de un an, avec possibilité pour le locataire d'y mettre fin moyennant préavis de 3 mois et indemnité de 3 mois. Et le juge accepte le procédé qui revient relativement au même...

Erico · #8 08-01-2017 19:31:00

grmff a écrit :

Les baux étudiants d'une durée de 1 an sont systématiquement cassés par le juge de paix de Wavre (en charge de trancher les litiges de LLN) quand le locataire le demande. Sans indemnité si aucune n'est prévue au bail.
Du coup, les agences font un bail de un an, avec possibilité pour le locataire d'y mettre fin moyennant préavis de 3 mois et indemnité de 3 mois. Et le juge accepte le procédé qui revient relativement au même...

oui mais je parle de baux plus classiques, si on peut dire

bail de résidence principale ou bail commercial

Himura · #9 09-01-2017 16:20:13

Si je ne me trompe pas, l'abus de droit est plutôt mis en avant lorsqu'une partie exige une chose alors qu'elle n'en subit pas réellement le préjudice.
Le cas fréquent, c'est de réclamer 3 mois d'indemnités alors que le locataire suivant a déjà été trouvé et rentre directement dans les lieux.

Je crois donc que si on peut démontrer le préjudice réel subi, et qu'il correspond à l'indemnité réclamée, il ne peut y avoir d'abus de droit.
Dans le cas présent, la mise en exergue de l'impossibilité de retrouver un locataire commercial avant la durée restante de la fin du bail.

Erico · #10 09-01-2017 16:45:52

Himura a écrit :

Si je ne me trompe pas, l'abus de droit est plutôt mis en avant lorsqu'une partie exige une chose alors qu'elle n'en subit pas réellement le préjudice.
Le cas fréquent, c'est de réclamer 3 mois d'indemnités alors que le locataire suivant a déjà été trouvé et rentre directement dans les lieux.
Je crois donc que si on peut démontrer le préjudice réel subi, et qu'il correspond à l'indemnité réclamée, il ne peut y avoir d'abus de droit.
Dans le cas présent, la mise en exergue de l'impossibilité de retrouver un locataire commercial avant la durée restante de la fin du bail.

Euh quand le loc vous notifie son souhait de résiliation anticipée, rien, absolument rien ne vous dit quand vous retrouverez un candidat sérieux, honnète et solvable pour le remplacer
Donc à ce moment là vous décidez , ou pas, d'accepter la résiliation anticipée moyennant une indemnité prévue dans le bail, en général de 6 mois
Le jour où le loc quitte, oui peut être vous avez déjà son successeur et donc, oui bénéfice net, ....mais parfois il vous faut plusieurs mois après son départ pour trouver un successeur qui vous agrée
Donc oui c'est une loterie et à la loterie, parfois on gagne, parfois on perd...

Himura · #11 09-01-2017 17:23:35

Ce sont des choses différentes, Erico. Je pense que vous avez mal compris mon message.
Ca serait un abus de droit si vous exigiez les 6 mois d'indemnités, alors que le locataire sortant vous avait présenté un autre locataire pour reprendre le bail, et qu'il vous convenait, par exemple.

Erico · #12 09-01-2017 18:02:00

Himura a écrit :

Ce sont des choses différentes, Erico. Je pense que vous avez mal compris mon message.
Ca serait un abus de droit si vous exigiez les 6 mois d'indemnités, alors que le locataire sortant vous avait présenté un autre locataire pour reprendre le bail, et qu'il vous convenait, par exemple.

Ok là on se comprend mieux, mais bon déjà accepter un candidat présenté par un locataire défaillant, je ne crois pas que je le ferais, car , en général qui se ressemble s'assemble...

Et puis plus j'ai des déconvenues, plus je suis exigeant avec les candidatures, quitte à laisser mon bien vide plusieurs mois....

Et puis tous ces gens qui veulent jouer au commerçant ça commence à me saoûler....mieux vaut qu'ils restent fonctionnaires ou salariés avec leur mentalité de gagne petit et d'en faire le moins possible....d'être malade pour un oui ou un non, etc, etc...

Erico · #13 18-02-2017 14:52:51

Bon ben voilà on y est.......ma loc commerciale qui m'informe, assez séchement par recommandé fin décembre, qu'elle résilie anticipativement son bail commercial, avec préavis ( tel que prévu dans le bail ) de 6 mois.
Donc qui commencerait 1 er janvier pour finir fin juin. Mais rien n'est mentionné concernant l'indemnité de 6 mois prévue dans le bail en cas de résiliation anticipée

Je lui envoye un courrier lui rappelant que je peux, comme indiqué dans le contrat, soit exiger qu'elle termine son bail, soit la laisser partir moyennant préavis de six mois ET indemnité de 6 mois, si elle s'engage par écrit à respecter ces conditions.
Et je lui propose donc la seconde solution, tout en précisant que cette proposition n'est valable que si elle l'accepte entièrement dans un délai précis
Délai dépassé
Aucune réponse à mon mail, aucune réaction

Je vais donc passer le relais à mon avocat et lui demander conseil, mais vu qu'elle n'accepte pas ces conditions, il n'y a plus qu'une issue : ma proposition n'est plus valable et donc ce sera respect du bail jusqu'à son terme, soit fin juin 2019.....

Ca va être hard, mais pas envie de lâcher le morceau, surtout vu le comportement de cette dame depuis un peu plus d'un an

Dernière modification par Erico (18-02-2017 19:59:04)

max11 · #14 18-02-2017 16:20:11

A mon avis (de non juriste), on ne peut pas obliger quelqu'un à poursuivre un contrat jusqu'à son terme.
La locataire vous a signifié qu'elle mettait fin au contrat de bail au 01 juillet 2017, le contrat est donc rompu.

Vous êtes maintenant dans la phase de négociation des conditions de cette rupture :
- 6 mois de préavis et une indemnité de 6 mois comme prévu au bail
- 6 mois de préavis et rien d'autre comme semble vous le proposer votre locataire
- La totalité des loyers qui auraient dû être payé si le contrat avait été à son terme si la rupture de contrat ne correspond pas aux conditions du bail
- un accord entre les parties
- un "accord convenu" avec un juge

Je crois que vous êtes donc plutôt dans la phase des négociations des termes de fin de bail avant d'aller voir le juge à défaut d'accord. Mais votre bail semble bien appelé à se terminer le 30 juin (à valider par un juge ou un notaire pour un bail commercial).

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

Erico · #15 18-02-2017 17:25:48

max11 a écrit :

A mon avis (de non juriste), on ne peut pas obliger quelqu'un à poursuivre un contrat jusqu'à son terme.
La locataire vous a signifié qu'elle mettait fin au contrat de bail au 01 juillet 2017, le contrat est donc rompu.
Vous êtes maintenant dans la phase de négociation des conditions de cette rupture :
- 6 mois de préavis et une indemnité de 6 mois comme prévu au bail
- 6 mois de préavis et rien d'autre comme semble vous le proposer votre locataire
- La totalité des loyers qui auraient dû être payé si le contrat avait été à son terme si la rupture de contrat ne correspond pas aux conditions du bail
- un accord entre les parties
- un "accord convenu" avec un juge
Je crois que vous êtes donc plutôt dans la phase des négociations des termes de fin de bail avant d'aller voir le juge à défaut d'accord. Mais votre bail semble bien appelé à se terminer le 30 juin (à valider par un juge ou un notaire pour un bail commercial).
En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

Ah là les deux dernières lignes de votre post m'intéressent vraiment beaucoup...on peut en discuter en privé ?

Ou en public, ça peut intéresser tout le monde...

Dernière modification par Erico (18-02-2017 19:42:00)

GT · #16 18-02-2017 17:49:00

max11 a écrit :

En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.

D'où l'intérêt de consulter un avocat sur le contenu d'un projet de contrat de bail commercial avant la signature de celui-ci et certainement lorsque le preneur a manifesté sa décision d'y mettre fin de manière anticipée avant de lui adresser une réponse.

Dernière modification par GT (18-02-2017 17:49:31)

PIM

Erico · #17 18-02-2017 17:49:58

Je précise toutefois que j'ai en ma possession la garantie de 3 mois en cash ( ce qui est légal ) et que sauf dégâts ou impayés ( précompte ou autre...) pour lesquels elle sera utilisée fin de bail, il est bien évident que pour moi, ça fait déjà la moitié des 6 mois d'indemnités en ma possession !

Erico · #18 18-02-2017 17:51:27

GT a écrit :

max11 a écrit :
En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.
D'où l'intérêt de consulter un avocat sur le contenu d'un projet de contrat de bail commercial avant la signature de celui-ci et certainement lorsque le preneur a manifesté sa décision d'y mettre fin de manière anticipée avant de lui adresser une réponse.

Le modèle de bail commercial que j'utilise est celui du SNP GT, je les utilise depuis 15 ans et ils sont très complets et à jour, donc pas de problème de ce côté là.

Erico · #19 18-02-2017 19:44:19

GT a écrit :

max11 a écrit :
En matière commercial, j'ai déjà vu plusieurs fois un locataire amené à payer des indemnités bien supérieurs à 6 mois pour clôturer un bail en dehors des conditions du contrat.... que ce soit par un accord entre parties ou devant un juge.
D'où l'intérêt de consulter un avocat sur le contenu d'un projet de contrat de bail commercial avant la signature de celui-ci et certainement lorsque le preneur a manifesté sa décision d'y mettre fin de manière anticipée avant de lui adresser une réponse.

Je précise aussi que la réponse que j'ai envoyée à la dame c'est justement après avoir consulté mon avocat.
Même si ce n'était pas vraiment nécessaire
Le bail précise les conditions à respecter en cas de résiliation anticipée, elles sont légales, la locataire a signé le bail, je n'ai donc fait, en somme, que les lui rappeler.

Erico · #20 19-02-2017 18:36:39

Bon ben j'ouvre ma boîte mail ce matin et bonne surprise de dernière minute, la date butoir c'était le 18 février, ma loc m'a envoyé un mail hier à 22h45, m'informant qu'elle acceptait mes conditions

Donc logiquement tout est en ordre et on se dirige vers une fin de bail cool....

Exiger que le locataire aille jusqu'au bout du bail ?

Exiger que le locataire aille jusqu'au bout du bail ?

Re : Exiger que le locataire aille jusqu'au bout du bail ?

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