adaptation garantie locative

GT · #1 27-01-2017 19:52:54

Himura a écrit :

Dans le texte de GT, il faut aussi lire la suite : "La tâche du juge sera également impossible lorsque le loyer est fixé toutes charges comprises ne pouvant pas déterminer la part du loyer et la part des charges"
Voir aussi l'avis du SNPC ici (= "une autre opinion" ) : https://forum.pim.be/topic-279887-index … age-1.html
(Indexation des charges sur l'indice à la consommation)

Je copie ci-dessous l'intervention du SNPC du 6/7/2009.

"J'irais plus loin que Cochise: si il n'est pas indiqué dans le bail que le montant des charges, fut-il une provision, peut être indexé, ce n'est pas autorisé.
En effet, le texte de la loi qui permet d'indexer les loyers (uniquement dans le cadre des baux de résidence principale) même si ce n'est pas stipulé, ne concerne pas les charges!
Par contre, il ne faut pas perdre de vue que lorsque le montant des charges est forfaitaire, chacune des parties (y compris donc le bailleur!) peut à tout moment demander au juge de paix de convertir ce forfait en calcul des charges réelles. Ce n'est évidemment pas facile si il n'y a pas de compteurs mais il existe des systèmes d'évaluation basés sur des présomptions.
En ce qui concerne l'indexation éventuelle de la provision ou du forfait, qui serait prévue dans le bail, il me semble qu'il convient d'utiliser l'indice des prix à la consommation et non l'indice-santé.
Il n'y a pas lieu à ce stade d'opérer une distinction selon les types de charges:
S'il s'agit d'un forfait, cela reste un forfait, éventuellement indexé
S'il s'agit d'une provision, il y a un décompte de charges annuel qui "remet les montres à l'heure" pous tous les postes de charges."

Si je comprends bien, deux hypothèses sont envisagées par le SNPC qui en tire ses conclusions :

1.il n'est pas indiqué dans le bail que le montant des charges, fut-il une provision, peut être indexé, : il n'est pas autorisé dans le bail de résidence principale d'indexer les charges.

2. le contrat de bail prévoit une indexation annuelle de la provision ou du forfait : indexation possible du forfait (selon l'indice des prix à la consommation).

Himura · #2 27-01-2017 09:27:38

Dans le texte de GT, il faut aussi lire la suite : "La tâche du juge sera également impossible lorsque le loyer est fixé toutes charges comprises ne pouvant pas déterminer la part du loyer et la part des charges"

Voir aussi l'avis du SNPC ici (= "une autre opinion" roll ) : https://forum.pim.be/topic-279887-index … age-1.html
(Indexation des charges sur l'indice à la consommation)

Dernière modification par Himura (27-01-2017 09:29:50)

GT · #3 27-01-2017 00:21:18

Himura a écrit :

(...)
Par contre, l'indexation peut être comptabilisée sur l'ensemble du forfait.

Indexation des charges forfaitaires : une autre opinion ?

http://copropriete-ejuris.be/bail-prix-loyer.shtml

Le forfait

L’article 1728 ter introduit par la loi du 28 décembre 1983, entré désormais dans le droit commun, nous réserve la possibilité de fixer forfaitairement le montant des frais à charge du locataire.
Les parties pour leur facilité commune peuvent prévoir d’arrêter un montant forfaitaire des charges que le locataire devra assumer en principe mensuellement.
Dans cette hypothèse, le bailleur ne sera jamais tenu de justifier que ce montant correspond à des dépenses réelles, et les parties assumeront les risques d’évolutions des charges réelles.
Le forfait prévu par les parties peut être fixé dans une mesure qui dépasse même les frais et les charges au sens strict de ces termes. On estime, sauf tromperie, qu’il n’appartiendrait pas au locataire naïf de remettre en cause le loyer librement convenu, s’il considère que le forfait est excessif.

Révision du forfait

En matière de bail de Résidence principale, les parties peuvent demander au juge de paix de réviser le montant du forfait, lorsque celui-ci ne correspond plus à la réalité des charges et dépenses que le locataire est censé payer.
Il faut rappeler que la faculté de l’indexation automatique n’existe que pour le loyer, et donc pas au forfait des charges.
Le juge lors de l’examen de cette demande, devra respecter l’accord des parties, et se limitera à adapter le forfait en fonction du mode de calcul existant en l’actualisant afin de le faire correspondre au mieux à la réalité mathématique des dépenses, sans pour autant remettre en cause l’équilibre financier recherché par les parties.
Une telle démarche peut se révéler difficile, lorsque le forfait prend en compte des éléments étrangers aux frais locatifs, dans ce cas la tâche du juge sera quasiment impossible, ou devra statuer en toute équité.
La tâche du juge sera également impossible lorsque le loyer est fixé toutes charges comprises ne pouvant pas déterminer la part du loyer et la part des charges.

Conversion du forfait en charges réelles

Afin de mieux faire correspondre les charges aux dépenses réelles, l’article 7 §2 de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale permet à chacune des parties de solliciter la conversion du forfait en charges réelles.
Pour des raisons économiques, les parties ont de plus en plus tendance à abandonner le régime du forfait.
Ainsi, dans les immeubles à appartements multiples, les parties préfèrent le régime des charges réelles au régime du forfait, puisque les immeubles sont soumis à un acte de base et à un règlement de copropriété qui organise le mode de répartition des charges entre les différents lots.
Si les charges ne sont pas comprises forfaitairement dans le montant du loyer, et que les parties ont décidé d’exclure le caractère forfaitaire des charges, la loi, dans sa présentation actuelle (C. civ, art. 1728ter), édicte de manière impérative : que les charges doivent être réelles et qu’il doit exister une correspondance entre les montants réclamés au preneur et les dépenses réelles.
Ainsi, le bailleur est tenu de faire bénéficier au preneur les éventuelles réductions qu’il obtiendrait sur des fournitures en raison de la quantité des approvisionnements.
Le décompte doit prévoir le prix unitaire, prix facturé afin de pouvoir vérifier d’après les documents produits, si certains frais n’incombent pas au propriétaire, ou à la communauté des copropriétaires.
Le locataire doit pouvoir être en mesure de déterminer ce qu’il paie, en dehors du loyer nominal.
Un autre principe est que les frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct, c’est à dire dans un compte indépendant et détaillé, permettant ainsi au preneur de vérifier si les frais qui lui sont réclamés lui incombent réellement.
Le compte distinct imposé impérativement par la loi ne doit pas faire l’objet d’une globalisation, ce qui ne permettrait pas au preneur de se rendre compte exactement de ce qu’il paie.

Ces principes impératifs permettent ainsi au locataire de se rendre compte, sans équivoque, que ce qu’on lui réclame lui incombe.
En ce qui concerne les documents justificatifs, le bailleur doit les produire d’office en principe, que le preneur l’exige ou non.
Ces documents peuvent être des photocopies, mais le bailleur peut également mettre à la disposition du preneur les originaux.
La loi ne prévoit pas à quel rythme les comptes doivent être établis et communiqués au preneur. Il faut donc s’en tenir aux dispositions du bail et à défaut, selon les usages.
Ceux-ci conviennent généralement de l’établissement des comptes une fois l’an ou plus souvent à l’expiration de chaque semestre.

rexou · #4 26-01-2017 23:14:07

Francis a écrit :

Dans le cas présent, un service logement communal écrit a mon client, sur base d'une plainte de son locataire qui ne veut pas payer un supplément d'eau, que cette clause est illégale, sans autre précision !
Le loyer comprend les charges forfaitaires qui ne sont pas valorisée donc, c'est normal, selon moi, que dans ce cas la garantie ne soit pas diminuée de ce forfait vu que sa valeur n'est pas indiquée.

Bien que j'utilise aussi cette méthode d'incorporation de charges forfaitaires non précisément valorisées mais incluses dans le loyer de base, à ma connaissance, le loyer de base pris en compte pour le calcul de la garantie doit en principe exclure tout type de charges.

Il existe peut être des dispositions spécifiques dans le cadre des locations sociales...

Himura · #5 26-01-2017 23:08:32

Il semble que même lorsque les charges sont forfaitaires, ça soit interdit.
(Je pensais avoir lu l'inverse précédemment pourtant...)

http://immo.vlan.be/fr/conseils/locatio … e-locative

Par contre, l'indexation peut être comptabilisée sur l'ensemble du forfait.

Dernière modification par Himura (26-01-2017 23:12:38)

Francis · #6 26-01-2017 20:22:29

Dans le cas présent, un service logement communal écrit a mon client, sur base d'une plainte de son locataire qui ne veut pas payer un supplément d'eau, que cette clause est illégale, sans autre précision !
Le loyer comprend les charges forfaitaires qui ne sont pas valorisée donc, c'est normal, selon moi, que dans ce cas la garantie ne soit pas diminuée de ce forfait vu que sa valeur n'est pas indiquée.
Je suis d'accord avec l'obligation de garantie bloquée en banque mais ce n'est pas ici la question !
D'accord aussi pour prendre en compte un intérêt bien qu'il me semble que cela n'est obligatoire qu'à partir du jour où le locataire demande le blocage de la garantie, mais ici aussi, ce n'est pas vraiment la question.

rexou · #7 26-01-2017 20:05:08

Erico a écrit :

Francis a écrit :
Charges forfaitaires incluses dans le loyer !
La question ici ne concerne pas l'absence de blocage de garantie par compte bancaire ou autre mais simplement le principe d'adaptation de la garantie.
donc on parle de garantie non bloquée en banque ce qui ( sauf en cas de bail commercial ) est illégal et qui comprend aussi les charges, ce qui, non plus, selon moi, n'est pas légal

Je partage l'avis d'Erico : ce n'est pas vraiment légal. Ceci dit, ce n'est pas idiot non plus...

J'ai déjà pratiqué ainsi, en acceptant une garantie en cash et en y incluant une part des charges locatives (à savoir la partie forfaitaire qui est incluse dans le loyer de base, sans être spécifiquement déterminée).

Je n'ai par contre jamais imaginé adapter le montant de la garantie au fil du temps... cela me semble surréaliste. Et pourquoi perturber un locataire qui paie ? Mais je suppose qu'il n'est pas interdit de demander cette régularisation. Mais si le locataire ne donne pas suite à la demande ? Risquer le conflit pour si peu de choses ? Quid de la réaction d'un juge ? S'il devait valider la demande du bailleur, aucun doute qu'il exigerait aussi le placement de la garantie sur un compte bloqué. Pas vraiment intéressant selon moi.

La garantie non déposée sur compte bancaire et incluant la partie forfaitaire des charges est illégale, c'est un fait. Cependant, aucun juge n'a jamais émis de remarque après examen du bail et dans l'énoncé de son jugement, portant sur des défauts de paiement de loyer.

Himura · #8 26-01-2017 19:58:17

GT a écrit :

Himura a écrit :
GT a écrit :
Himura a écrit :
Ca me parait juste.
J'ai déjà procédé ainsi (sur un compte bloqué) suite à une indexation de loyer. Le locataire a déposé le complément sur le compte pour atteindre les 2 mois de loyer.
Depuis sa constitution , la garantie a éventuellement produit des intérêts. Ceux-ci ne doivent -ils pas être pris en considération pour vérifier si la garantie est bien adaptée aux indexations des loyers ?
Probablement. Si ces intérêts ont été crédités sur compte, ils doivent juste faire l'appoint.
Dans mon cas, c'était un compte à 0% manifestement (ING)... Et le loyer était indexé de 38 € (soit 76 € à remettre en garantie).
Je veux croire que par cohérence le montant de la garantie locative d'un bail en cours sera adapté à la baisse par le propriétaire lorsque , comme historiquement cela a déjà été le cas,les intérêts seront supérieurs à l'inflation.

J'essaye personnellement de ne pinailler pas pour rien. Donc, non, une différence de 87 cents ne me tracasse pas. (Mais si ça tracassait mon locataire, je jouerais le jeu).

GT · #9 26-01-2017 17:58:55

Himura a écrit :

GT a écrit :
Himura a écrit :
Ca me parait juste.
J'ai déjà procédé ainsi (sur un compte bloqué) suite à une indexation de loyer. Le locataire a déposé le complément sur le compte pour atteindre les 2 mois de loyer.
Depuis sa constitution , la garantie a éventuellement produit des intérêts. Ceux-ci ne doivent -ils pas être pris en considération pour vérifier si la garantie est bien adaptée aux indexations des loyers ?
Probablement. Si ces intérêts ont été crédités sur compte, ils doivent juste faire l'appoint.
Dans mon cas, c'était un compte à 0% manifestement (ING)... Et le loyer était indexé de 38 € (soit 76 € à remettre en garantie).

Je veux croire que par cohérence le montant de la garantie locative d'un bail en cours sera adapté à la baisse par le propriétaire lorsque , comme historiquement cela a déjà été le cas,les intérêts seront supérieurs à l'inflation.

Himura · #10 25-01-2017 21:33:37

GT a écrit :

Himura a écrit :
Ca me parait juste.
J'ai déjà procédé ainsi (sur un compte bloqué) suite à une indexation de loyer. Le locataire a déposé le complément sur le compte pour atteindre les 2 mois de loyer.
Depuis sa constitution , la garantie a éventuellement produit des intérêts. Ceux-ci ne doivent -ils pas être pris en considération pour vérifier si la garantie est bien adaptée aux indexations des loyers ?

Probablement. Si ces intérêts ont été crédités sur compte, ils doivent juste faire l'appoint.
Dans mon cas, c'était un compte à 0% manifestement (ING)... Et le loyer était indexé de 38 € (soit 76 € à remettre en garantie).

Erico · #11 25-01-2017 18:00:02

Francis a écrit :

Charges forfaitaires incluses dans le loyer !
La question ici ne concerne pas l'absence de blocage de garantie par compte bancaire ou autre mais simplement le principe d'adaptation de la garantie.

donc on parle de garantie non bloquée en banque ce qui ( sauf en cas de bail commercial ) est illégal et qui comprend aussi les charges, ce qui, non plus, selon moi, n'est pas légal

Erico · #12 25-01-2017 17:57:46

perso ça me semble un peu chercher la petite bête

je ne fais jamais ça

la garantie reste constituée par 2 (ou 3) mois de loyer de base ( donc celui du jour où on a signé le bail ) et j'ajoute que les intérêts suivent la garantie...

GT · #13 25-01-2017 16:32:05

Himura a écrit :

Ca me parait juste.
J'ai déjà procédé ainsi (sur un compte bloqué) suite à une indexation de loyer. Le locataire a déposé le complément sur le compte pour atteindre les 2 mois de loyer.

Depuis sa constitution , la garantie a éventuellement produit des intérêts. Ceux-ci ne doivent -ils pas être pris en considération pour vérifier si la garantie est bien adaptée aux indexations des loyers ?

Himura · #14 25-01-2017 16:04:21

Ca me parait juste.
J'ai déjà procédé ainsi (sur un compte bloqué) suite à une indexation de loyer. Le locataire a déposé le complément sur le compte pour atteindre les 2 mois de loyer.

grmff · #15 25-01-2017 15:54:11

Personnellement, je n'ai jamais réadapté la garantie locative. Je n'ose même pas imaginer la réaction de la banque...

rexou

Francis · #16 25-01-2017 15:46:02

Charges forfaitaires incluses dans le loyer !

La question ici ne concerne pas l'absence de blocage de garantie par compte bancaire ou autre mais simplement le principe d'adaptation de la garantie.

Erico · #17 25-01-2017 15:31:32

déjà la garantie, c'est seulement des loyers, pas les charges ni les provisions et sauf en cas de bail commercial elle doit être bloquée en banque

Francis · #18 25-01-2017 15:17:01

Dans un bail, il est indiqué que "la garantie sera, à chaque date anniversaire du bail, adaptée de manière à correspondre à deux mois de loyer, charges forfaitaires incluses, sur simple demande du bailleur."

Accessoirement la garantie n'est pas bloquée en banque .

Qu'en pensez-vous ?

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