Impossibilité de constituer la garantie locative

panchito · #1 14-02-2017 15:48:11

Que se passe-t'il si un locataire n'arrive pas à constituer la garantie locative et qu'il est aussi refusé par Immocaution?

Le bail devient-il caduque puisqu'il ne sait pas remplir les conditions contractuelles pour recevoir les clés?

Erico · #2 14-02-2017 17:51:37

bien sûr qu'il devient caduque, j'ai eu le cas avec des locs qui avaient signé déjà le bail, n'avaient pas encore les clés et n'ont pas su constituer la garantie.....ça devenait donc une rupture de bail avec indemnités, ils n'ont pas voulu la payer, tribunal et j'ai gagné

GT · #3 14-02-2017 18:07:01

Erico a écrit :

bien sûr qu'il devient caduque, j'ai eu le cas avec des locs qui avaient signé déjà le bail, n'avaient pas encore les clés et n'ont pas su constituer la garantie.....ça devenait donc une rupture de bail avec indemnités, ils n'ont pas voulu la payer, tribunal et j'ai gagné

Vous vous en tirez bien .Les locataires ont été dans l'incapacité de constituer une garantie locative mais semblent avoir réussi à payer des indemnités auxquelles ils ont été condamnés. Ce qui a nécessité une procédure.

panchito · #4 14-02-2017 18:10:34

Et c'était bien un bail de résidence principale?

Erico · #5 14-02-2017 18:53:48

GT a écrit :

Erico a écrit :
bien sûr qu'il devient caduque, j'ai eu le cas avec des locs qui avaient signé déjà le bail, n'avaient pas encore les clés et n'ont pas su constituer la garantie.....ça devenait donc une rupture de bail avec indemnités, ils n'ont pas voulu la payer, tribunal et j'ai gagné
Vous vous en tirez bien .Les locataires ont été dans l'incapacité de constituer une garantie locative mais semblent avoir réussi à payer des indemnités auxquelles ils ont été condamnés. Ce qui a nécessité une procédure.

c'était pour un bail de résidence principale

en fait ce n'est pas qu'ils n'ont pas réussi à la constituer, c'est qu'ils n'ont pas voulu la constituer de la manière dont je le souhaitais, qui était légale et précisée dans le bail qu'ils avaient signé
donc ils s'y étaient engagés et puis sur l'avis erroné de leur banquier ont changé d'avis
j'en ai fait une affaire de principe
donc bail rompu et indemnités.....mais je suis resté cool, j'ai demandé 1 mois et demi au lieu de 3 mois ( j'avais 2 autres candidats prèts à prendre le bien en location de suite ), j'ai eu mon indemnité et ils ont du payer leur avocat et le mien !

cela dit sur le fond, c'est la même chose
garantie non constituée, donc bail rompu

Dernière modification par Erico (14-02-2017 18:54:36)

GT · #6 14-02-2017 19:01:27

Erico a écrit :

GT a écrit :
Erico a écrit :
bien sûr qu'il devient caduque, j'ai eu le cas avec des locs qui avaient signé déjà le bail, n'avaient pas encore les clés et n'ont pas su constituer la garantie.....ça devenait donc une rupture de bail avec indemnités, ils n'ont pas voulu la payer, tribunal et j'ai gagné
Vous vous en tirez bien .Les locataires ont été dans l'incapacité de constituer une garantie locative mais semblent avoir réussi à payer des indemnités auxquelles ils ont été condamnés. Ce qui a nécessité une procédure.
c'était pour un bail de résidence principale

garantie non constituée, donc bail rompu

Le bail existe ? Qui peut procéder à la résolution du bail ? Le juge ou accord formalisé par les 2 parties ?

Erico · #7 14-02-2017 19:09:18

GT a écrit :

Erico a écrit :
GT a écrit :
Erico a écrit :
bien sûr qu'il devient caduque, j'ai eu le cas avec des locs qui avaient signé déjà le bail, n'avaient pas encore les clés et n'ont pas su constituer la garantie.....ça devenait donc une rupture de bail avec indemnités, ils n'ont pas voulu la payer, tribunal et j'ai gagné
Vous vous en tirez bien .Les locataires ont été dans l'incapacité de constituer une garantie locative mais semblent avoir réussi à payer des indemnités auxquelles ils ont été condamnés. Ce qui a nécessité une procédure.
c'était pour un bail de résidence principale

garantie non constituée, donc bail rompu
Le bail existe ? Qui peut procéder à la résolution du bail ? Le juge ou accord formalisé par les 2 parties ?

bail signé donc existant, mais je n'ai pas voulu donner les clés et continuer, pour moi , pas de garantie constituée en temps et heure = bail rompu anticipativement la première année donc 3 mois d'indemnités

puis c'est mon avocat qui est entré en jeu

mais un bail de résidence principale, rompu anticipativement, pas besoin de juge pour ça, si ?

Himura · #8 14-02-2017 22:59:49

J'ai également eu le cas d'un bail signé, mais le locataire n'a jamais déposé la garantie ou payé le premier mois de loyer.
Bref, après 15 jours d'attente (et où le locataire voulait les clés... doux rêve de sa part bien sûr), j'ai indiqué au locataire que je considérais le bail rompu, vu son manque de suivi.
Je lui réclamais 2 mois (celui "en cours" + 1 d'indemnités).
Il n'a pas voulu.
Requête au tribunal.
Le juge a indiqué au locataire que le non-respect des conditions du bail correspondait à une volonté de rompre celui-ci. Il a suivi ma requête.

Erico

libra · #9 15-02-2017 00:52:16

J'ai eu le cas il y a quelques années. Je n'ai pas remis les clés. Le locataire est allé en Justice et il a eu gain de cause. D'après le tribunal, la constitution de la garantie n'était pas un élément essentiel du bail.

Dernière modification par libra (15-02-2017 00:53:18)

Erico · #10 15-02-2017 08:22:00

libra a écrit :

J'ai eu le cas il y a quelques années. Je n'ai pas remis les clés. Le locataire est allé en Justice et il a eu gain de cause. D'après le tribunal, la constitution de la garantie n'était pas un élément essentiel du bail.

ah oui, il loue ses biens sans demander de garantie ce juge là ? sad

GT · #11 15-02-2017 09:08:12

Erico a écrit :

libra a écrit :
J'ai eu le cas il y a quelques années. Je n'ai pas remis les clés. Le locataire est allé en Justice et il a eu gain de cause. D'après le tribunal, la constitution de la garantie n'était pas un élément essentiel du bail.
ah oui, il loue ses biens sans demander de garantie ce juge là ?

Et si " ce juge là" avait constaté que le contrat de bail ne contenait pas une clause empêchant le preneur de disposer des lieux aussi longtemps que la garantie locative n'aura pas été constituée ne pourrait-il en arriver à la conclusion que cette garantie n'est pas un élément essentiel du contrat sur lequel les 2 parties se sont mises d'accord ?

Le contrat PIM prévoit :
"Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée."

En tout état de cause, connaissons-nous toutes les circonstances de fait ? toutes les constatations du juge ? Nous ignorons les détails du jugement dont fait état Libra.

Dernière modification par GT (15-02-2017 09:25:54)

Erico · #12 15-02-2017 09:38:43

perso dans mes baux SNP il y a la clause : le preneur constituera AVANT de recevoir les clés, la garantie locative

D1791 · #13 15-02-2017 09:41:15

Pour ma part, je ne signe pas le bail que lorsque la garantie est constituée.
Pas de garantie, pas de bail, pas de clés, pas de juge.

GT · #14 15-02-2017 10:07:21

panchito a écrit :

Que se passe-t'il si un locataire n'arrive pas à constituer la garantie locative et qu'il est aussi refusé par Immocaution?
Le bail devient-il caduque puisqu'il ne sait pas remplir les conditions contractuelles pour recevoir les clés?

Il semble que si les parties ont conféré dans un contrat de bail un caractère essentiel à la constitution par le preneur d'une garantie préalablement à la remise des clés à celui-ci par le bailleur et que cette garantie n'est pas réalisée, le contrat ne sera pas valablement formé aussi longtemps que le désaccord éventuel entre les parties subsiste.

Erico · #15 15-02-2017 11:14:01

GT a écrit :

panchito a écrit :
Que se passe-t'il si un locataire n'arrive pas à constituer la garantie locative et qu'il est aussi refusé par Immocaution?
Le bail devient-il caduque puisqu'il ne sait pas remplir les conditions contractuelles pour recevoir les clés?
Il semble que si les parties ont conféré dans un contrat de bail un caractère essentiel à la constitution par le preneur d'une garantie préalablement à la remise des clés à celui-ci par le bailleur et que cette garantie n'est pas réalisée, le contrat ne sera pas valablement formé aussi longtemps que le désaccord éventuel entre les parties subsiste.

et comment formuler cela alors GT ?

panchito · #16 15-02-2017 11:22:07

C'est bien le cas dans le bail "PIM" puisqu'il y est indiqué que le preneur ne pourra prendre possession des lieux tant que la garantie n'aura pas été constituée.

Erico · #17 15-02-2017 12:04:32

panchito a écrit :

C'est bien le cas dans le bail "PIM" puisqu'il y est indiqué que le preneur ne pourra prendre possession des lieux tant que la garantie n'aura pas été constituée.

la constitution de la garantie, pour moi n'est pas la seule condition essentielle

il y a aussi la souscription d'une assurance incendie, l'ELE fait, le bail signé et le premier mois versé...je rajouterais bien tout ça dans mes baux à l'avenir

mais est ce légal ?

et pour la souscription de l'assurance incendie, souvent au moment de recevoir les clés le candidat n'a que la proposition d'assurance et n'a pas encore payé celle ci......logiquement il faudrait demander le mois suivant la preuve de paiement , et la redemander chaque année , mais qui le fait ?

D1791 · #18 15-02-2017 14:44:23

Erico a écrit :

et pour la souscription de l'assurance incendie, souvent au moment de recevoir les clés le candidat n'a que la proposition d'assurance et n'a pas encore payé celle ci......logiquement il faudrait demander le mois suivant la preuve de paiement , et la redemander chaque année , mais qui le fait ?

La solution : la clause d'abandon de recours, dans votre propre police, que vous décomptez chaque année au locataire (uniquement la clause, pas toute l'assurance, cela va de soi).

Himura · #19 15-02-2017 23:17:57

Erico a écrit :

et pour la souscription de l'assurance incendie, souvent au moment de recevoir les clés le candidat n'a que la proposition d'assurance et n'a pas encore payé celle ci......logiquement il faudrait demander le mois suivant la preuve de paiement , et la redemander chaque année , mais qui le fait ?

Moi wink
Idem pour les autres attestations (entretien chaudière et extincteur)

Erico · #20 16-02-2017 09:30:47

Himura a écrit :

Erico a écrit :
et pour la souscription de l'assurance incendie, souvent au moment de recevoir les clés le candidat n'a que la proposition d'assurance et n'a pas encore payé celle ci......logiquement il faudrait demander le mois suivant la preuve de paiement , et la redemander chaque année , mais qui le fait ?
Moi
Idem pour les autres attestations (entretien chaudière et extincteur)

j'avoue que pour les assurances je ne vérifie jamais et je connais beaucoup de proprios qui ne vérifient jamais...

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