Compte rendu assemblée generale

christopheEU · #1 21-02-2017 14:05:06

Bonjour,

Nous avons eu notre assemblée générale , il y'a environ deux mois.
J'ai bien reçu le compte rendu mais en le lisant , je me suis apercu qu'il manquait beaucoup d'information dans celui ci ...
Le document est baclé et il n'y a aucune trace de signature de fin de séance ...

J'ai envoyé plusieurs courriers au syndic afin d'avoir le PV signé par les personnes présentent mais j'attends toujours ...
J'ai contacté les différents membres du conseil en leur signalent le problème et m'ont dit qu'ils en parleraient lors de la prochaine réunion ...
Super ...

N'y a t il pas un délai sous lequel les propriétaires peuvent annuler les décisions prises en AG ?
Gros manquement de la part de notre syndic, risque t il quelque chose si je porte plainte ?

Je vous remercie

GT · #2 21-02-2017 16:48:33

Compte-rendu bâclé? - informations insuffisantes ? - absence de signature

"J'ai bien reçu le compte rendu mais en le lisant , je me suis apercu qu'il manquait beaucoup d'information dans celui ci ...
Le document est baclé et il n'y a aucune trace de signature de fin de séance ..."

Légalement, le syndic n'a aucune obligation de rédiger un compte-rendu comprenant les discussions et interventions. A défaut d'une décision de l'AG , d'une disposition du règlement de copropriété ou d'une clause dans le contrat du syndic, il peut en principe être difficilement reproché à celui-ci de s'être limité à son obligation légale de rédaction en fin de séance d'un PV ayant pour objet les décisions prises par l'AG avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se son abstenus.

Il faut retenir que l'assemblée générale se clôture après la signature du PV. Celui-ci, rédigé par le syndic , est signé par le président de l'AG, le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Chaque copropriétaire a ainsi l'occasion de saisir l'opportunité , avant clôture de l'AG, d'être confronté au contenu du PV , la possibilité d'apposer sa signature sur celui-ci et de vérifier la présence de signatures..

Tout copropriétaire serait bien inspiré de ne pas quitter la réunion avant la clôture de celle-ci qui, il ne faut pas l'oublier, est présidée non pas par le syndic mais par un copropriétaire.

Chaque propriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'AG a eu lieu.

Il n' s'agit pas d'une plainte contre le syndic mais d'une demande à adresser au juge à l'encontre d'une ou de plusieurs décisions de l'AG.

Envie d'entamer une procédure judiciaire ? Recours à un avocat ? Frais ? Quels sont les enjeux ?

luc

panchito · #3 22-02-2017 08:12:35

Vous n'étiez pas resté jusqu'à la fin de l'AG?

En fin d'AG, le PV est signé par les copropriétaires encore présents.

Les seules informations qui doivent figurer sur le PV est l'ordre du jour et en regard de chaque point la décision qui a été prise avec le nombre de votes.

Exemple

Point 1. Intitulé - Décision
Pour X%
Contre Y%
Abstention Z%

(X + Y + Z = 100%)

C'est tout, pas d'autres informations, pas d'état d'âme, pas de rapport sur les discussions

christopheEU · #4 23-02-2017 15:53:13

bonjour à vous deux,

@panchito => si se sont les seuls decisions qui doivent figurer dans un pv je comprends que certains copropriétaires ne s'y retrouve plus ..ainsi que le syndic
Comment voulez vous vous y retrouver par rapport à des décisions prises en AG si elles ne sont pas clairement indiquées ...
Choix entrepreneur, choix du devis, périodicité des travaux , ..

@gt => c'est la premiere fois que le pv d'AG est rédigé avec si peu d'information...
Des choix ont été fait en AG, et je me demande comment le comité va faire pour s'y retrouver voyant qu'il n'ya rien dans le document hormis comme le dit panchito point approuvés oui / non

Derniere chose, j'avais des procurations (2). J'ai refusé les comptes annuels, normalement il aurait du etre indique dans le compte rendu
exemple => refus des comptes => 3 personnes sachant que j'étais le seul à les refuser ...
Mais il n'y a que mon nom qui figure à ce point smile

@gt => non pas vraiment envie de commencer une procédure surtout dans ce pays smile mais je ne comprends pas qu'il ne nous fournisse le PV signé ...
Nous avons pris des décisions, dans x mois la plupart des gens auront oublié le tout ...et cela sera encore le bordel smile

Je ne demande pas un rapport ultra détaillé, mais quelque chose qui puisse servir de base de travail smile
Je comprends mieux maintenant que c'est le bordel le gros bordel et que ce soit l'ensemble des habitants qui paient pour la gestion approximative du syndic ...

Grand merci pour vos éclaircissement

bada · #5 23-02-2017 16:57:03

Quand, en fin d'AG, vous avez le PV décisionnel devant vous pour le signer, faites-en une photo, si vous craignez que le syndic y apporte quelques modifications.

GT · #6 23-02-2017 17:53:35

bada a écrit :

Quand, en fin d'AG, vous avez le PV décisionnel devant vous pour le signer, faites-en une photo, si vous craignez que le syndic y apporte quelques modifications.

J'ai déjà entendu ce conseil dans la bouche d'un avocat spécialisé dans le droit des copropriétés

GT · #7 23-02-2017 17:59:12

christopheEU a écrit :

bonjour à vous deux,
@panchito => si se sont les seuls decisions qui doivent figurer dans un pv je comprends que certains copropriétaires ne s'y retrouve plus ..ainsi que le syndic
Comment voulez vous vous y retrouver par rapport à des décisions prises en AG si elles ne sont pas clairement indiquées ...
Choix entrepreneur, choix du devis, périodicité des travaux , ..

Le syndic ne s'y retrouve plus dans le PV ? Ah bon ! Mais c'est lui qui le rédige .

GT · #8 23-02-2017 18:02:42

christopheEU a écrit :

bonjour à vous deux,

@gt => c'est la premiere fois que le pv d'AG est rédigé avec si peu d'information...
Des choix ont été fait en AG, et je me demande comment le comité va faire pour s'y retrouver voyant qu'il n'ya rien dans le document hormis comme le dit panchito point approuvés oui / non

Et à votre avis quel est le rôle légal du conseil de copropriété ? Surveiller la gestion du syndic et faire un rapport semestriel sur l'exercice de sa propre mission.

panchito · #9 24-02-2017 07:46:58

Christophe EU a écrit :

@panchito => si se sont les seuls décisions qui doivent figurer dans un pv

Oui c'est la loi.

Maintenant c'est vous les copropriétaires qui élisez en début d'AG:
- le président de la séance (un CP)
- le secrétaire qui rédigera le PV (d'habitude c'est le syndic).

Si vous ne comprenez pas les PV's rédigés par le syndic, soit:
- vous élisez un CP comme secrétaire (vous pouvez changer de secrétaire à chaque AG)
- vous changez de syndic

GT · #10 24-02-2017 08:26:00

panchito a écrit :

Christophe EU a écrit :
@panchito => si se sont les seuls décisions qui doivent figurer dans un pv
Oui c'est la loi.
Maintenant c'est vous les copropriétaires qui élisez en début d'AG:
- le président de la séance (un CP)
- le secrétaire qui rédigera le PV (d'habitude c'est le syndic).
Si vous ne comprenez pas les PV's rédigés par le syndic, soit:
- vous élisez un CP comme secrétaire (vous pouvez changer de secrétaire à chaque AG)
- vous changez de syndic

C'est toujours le syndic qui rédige le PV des décisions de l'AG. C'est la loi. Plus précisément l'article 577-6, § 10, l. 1 qui le prévoit ("Le syndic rédige le procès-vebal des décisions prises par l'assemblée générale").

Cette disposition est impérative . C'est la loi qui le prévoit. L'art. 577-14 du code civil énonce :"Les dispositions de la présente section sont impératives"

Un copropriétaire, désigné secrétaire de l'AG, ne peut rédiger le PV des décisions d'une assemblée générale.

Ce qui ne signifie pas que l'assemblée générale ne puisse également désigner le syndic en qualité de secrétaire de l'assemblée générale. En cette qualité de "secrétaire désigné",il signera le PV des décisions de l'AG nous apprend le code civil. Art. 577-6, § 10, al. 2 : "(...) ce procès- verbal est signé est signé par (...) le secrétaire désigné (...).

Bref, le syndic est nécessairement le rédacteur du PV des décisions et éventuellement, s'il est désigné pas l'AG, son secrétaire désigné. Il peut ainsi revêtir deux "casquettes".

Hormis la précision quant à l'apposition de sa signature sur le PV des décisions rédigé par le syndic, la loi ne précise pas le rôle du syndic désigné. A l'association des copropriétaires de le définir. Cette mission pourra consister dans la rédaction non pas d'un PV des décisions mais d'un compte rendu de la réunion de l'assemblée reprenant aussi ses discussions.

A l'association de se prendre en main concernant le rôle qu'elle entend attribuer au secrétaire désigné (quil soit ou non le syndic) et à la diffusion de son éventuel compte rendu.

Ne confondons pas "procès -verbal des décisions " et "compte-rendu".

Dernière modification par GT (24-02-2017 08:35:24)

luc

luc · #11 24-02-2017 09:42:21

Dans toute cette discussion il ne faut pas perdre de vue le bût poursuivie par le législateur :
1.objectiver le PV (un compte rendu non-professionnel ne pourra être que partial)
2.responsabiliser les CP en les stimulant à venir à l’(AG et surtout participer activement à la délibération.

Donc de grâce pas de compte rendu ... cela provoque des conflits.

Mais joindre par exemple à chaque point de l'ordre du jour une proposition de résolution. Le texte de la résolution peut être changer en cours de séance pour mieux refleter l'opinion des membres présents ou représentés. On adapte le texte initial par vote oral. Là le secrétaire peut jouer un rôle en participant à la rédaction du texte final.

Technique usé dans les "corps constitués" depuis des siècles ....

En pratique cette technique a été utilisé par un syndic provisoire dans mon ACP en 2007-2009 et 2011-2012. Il écrivait le PV sur son portable, lié à un écran mural. On voyait le texte sur l'écran (il en avait en fait deux pour une centaine de personnes présents). Le président appelait au vote dès que tout le monde était d'accord avec le texte proposé.

Cette méthode n'est provisoirement plus utilisé, puisque le pouvoir en place n'arrivait plus à imposer son opinion, puisqu'en fait elle ne représentait moins que 10%, mais arrivait à imposer son opinion en s'attribuant le monopole de l'information et en dèsinformant grossièrement comme certains présidents.

Conlusion: Toute méthode doit agrandir la transparence.

dach · #12 25-02-2017 19:01:51

christopheEU a écrit :

@panchito => si se sont les seuls decisions qui doivent figurer dans un pv je comprends que certains copropriétaires ne s'y retrouve plus ..ainsi que le syndic
Comment voulez vous vous y retrouver par rapport à des décisions prises en AG si elles ne sont pas clairement indiquées ...
Choix entrepreneur, choix du devis, périodicité des travaux , ..

Justement si dans le PV on met autre chose que des décisions on ne s'y retrouve plus.
Si le choix de l'entrepreneur, du devis ou la périodicité ont été décidés par l'AG sous forme d'une résolution mise au vote, cela doit être sur le PV.
Il faut donc s'assurer en AG que le syndic a bien la résolution présentée par le président de l'AG.

GT a écrit :

C'est toujours le syndic qui rédige le PV des décisions de l'AG. C'est la loi. Plus précisément l'article 577-6, § 10, l. 1 qui le prévoit ("Le syndic rédige le procès-vebal des décisions prises par l'assemblée générale").
Cette disposition est impérative . C'est la loi qui le prévoit. L'art. 577-14 du code civil énonce :"Les dispositions de la présente section sont impératives"
Un copropriétaire, désigné secrétaire de l'AG, ne peut rédiger le PV des décisions d'une assemblée générale.

Il serait utile que les parlementaires ou les juristes retourne sur les bans de l'école primaire et apprennent le bon sens du paysan.
Sauf si ils souhaitent réécrire le dictionnaire, un secrétaire dans le contexte ci-dessus est "la personne qui met par écrit les délibérations d'une assemblée".
Comme l'assemblée générale peut, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Et si elle désigne un secrétaire pour reprendre cette tâche au syndic, je ne vois pas en quoi l'AG fait preuve d'un acte répréhensible !

Dernière modification par dach (25-02-2017 19:11:39)

luc · #13 26-02-2017 08:14:08

dach a écrit :

(...)
Et si elle désigne un secrétaire pour reprendre cette tâche au syndic, je ne vois pas en quoi l'AG fait preuve d'un acte répréhensible !

L'acte n'est en effet peut être pas repréhensible, mais probablement irrégulier (= annulable).
Mais un bon avocat pourrait prouver que ce "remplacement" est une usurpation de fonction.

Si le syndic ne fait pas son boulot, il ne faut pas se concentrer à combattre ses actes, mais le remplacer et obliger l'ex-syndic à réparer les dégats en lui refusant la décharge, suivi d'une demande de réparation..

dach · #14 26-02-2017 10:03:02

luc a écrit :

dach a écrit :
(...)
Et si elle désigne un secrétaire pour reprendre cette tâche au syndic, je ne vois pas en quoi l'AG fait preuve d'un acte répréhensible !
L'acte n'est en effet peut être pas repréhensible, mais probablement irrégulier (= annulable).
Mais un bon avocat pourrait prouver que ce "remplacement" est une usurpation de fonction.
Si le syndic ne fait pas son boulot, il ne faut pas se concentrer à combattre ses actes, mais le remplacer et obliger l'ex-syndic à réparer les dégats en lui refusant la décharge, suivi d'une demande de réparation..

Je ne suis pas d'accord avec votre analyse.
D'une part, comme indiqué dans mon post, la loi prévoit explicitement la possibilité pour l'AG d'adjoindre au syndic un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Il ne s'agit donc pas usurpation de fonction.
D'autre part un syndic apprécié par les CP, peut être dans l’incapacité d'assurer une de ces fonctions. Par exemple suite à un grave accident 5 min. avant l'AG qu'il a régulièrement convoqué, il ne peut assurer la fonction de secrétaire de l'AG.

Un avocat qui pourrait prouver que ce "remplacement" est une usurpation de fonction serait peut-être bon pour la partie qu'il défend, mais si l'AG a régulièrement mandaté le syndic délégué à la fonction de secrétaire de l'AG du x, comment prouver l'usurpation ? Dans l'exemple, il faudrait que l'avocat prouve que l'accident du syndic a été provoqué par la partie adverse dans le but de tromper les CP ?

GT · #15 26-02-2017 10:19:00

Le projet de loi modifiant le code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion a fait l'objet d'un parcours parlementaire.

A cet égard, il est relevé dans la doctrine que "les débats portèrent (également)sur la question de savoir lequel du syndic ou du secrétaire désigné à l'ouverture de l'assemblée générale, rédigerait ce fameux proçès-verbal. Le texte ,tel qu'adopté ,confie la rédaction au syndic"

( Jurim pratique,Revue pratique de l'immobilier, 1-/20011,p.126,texte rédigé par Rym HADABI et Fraçoise BALON (avocats aux Barreaux de Bruxelles et Luxembourg,Philippe et Partners), intitulé "Les copropriétaires au pouvoir)

GT · #16 26-02-2017 11:09:28

Isabelle DURANT, "L'assemblée générale New Look, in Copropriété par appartements : la réforme de 2010, Bruxelles, La Charte, 2010 p. 129, n° 39)

Isabelle DURANT relève que "la question de la rédaction des procès-verbaux a suscité des discussions lors des travaux préparatoires", qu'au terme de ceux-ci, trois décisions ont été prises et intégrées dans la loi" , que "(1) c'est bien une mission du syndic que de rédiger le procès-verbal ".
Selon Isabelle DURANT, "si la rédaction des procès-verbaux est une charge du syndic, il ne faut pas en déduire que le syndic doit nécessairement y procéder matériellement. Il peut confier cette tâche à toute personne de son choix".
A suivre cette position, le syndic pourrait confier la tâche matérielle, sous sa responsabilité, à un membre de son équipe.

luc, PIM

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