Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

ickx

Pimonaute bavard

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Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

2012 Extrait du livre de Me Lecocq

2016-2017 réponse à la Chambre des représentants

Bulletin n° : B095 - Question et réponse écrite n° : 1408 - Législature : 54

http://www.lachambre.be/kvvcr/showpage. … 612198.xml

Auteur    Françoise Schepmans, MR
Département    Ministre de la Justice
Sous-département    Justice
Titre    Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.
Date de dépôt    05/10/2016
Langue    F
Publication question         B095
Date publication    16/11/2016, 20162017
Statut question    Réponses reçues
Date de délai    08/11/2016

Question   
En cas d'empêchement ou de carence d'un syndic (par exemple lorsqu'il reste en défaut de procéder aux réparations), un juge peut désigner un syndic judiciaire provisoire afin d'administrer les parties communes d'une copropriété. En ce cas, le juge est saisi par le dépôt, par un copropriétaire, d'une requête contradictoire à l'égard du syndic incriminé et de l'association des copropriétaires. Mais, le législateur n'a pas organisé le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire qu'un juge a désigné et la nouvelle loi sur la copropriété de 2010 n'y remédie pas. 1. Quelles sont les possibilités dont disposent les copropriétaires pour contrôler la mission d'un syndic judiciaire provisoire désigné par un juge? 2. Est-ce que vos services mènent une réflexion relative à cette problématique?

Statut    1 réponse normale - normaal antwoord - Réponse publiée
Publication réponse        B105
Date publication    10/02/2017, 20162017
Réponse   
1. Il est généralement admis que le régime de responsabilité en matière de mandat s'applique au rapport entre le syndic et l'association des copropriétaires. Conformément aux articles 1984 et suivants du Code civil, le syndic est contractuellement responsable envers l'association des copropriétaires des fautes commises dans l'exercice de son mandat. Il devra exécuter son mandat en bon père de famille à l'égard de l'association et est tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission. Le syndic n'est en outre pas uniquement responsable de ses propres faits, mais également des faits de ceux qui lui ont été substitués dans sa mission. L'assemblée générale est l'organe compétent de l'association des copropriétaires lorsqu'il s'agit de décider d'intenter une action en responsabilité contre le syndic. Par le biais du mandat, l'association des copropriétaires peut donc exercer une forme de contrôle sur le syndic. Par souci d'exhaustivité, il convient de préciser que la responsabilité du syndic à l'égard des copropriétaires individuels est de nature extra-contractuelle. Les copropriétaires individuels peuvent uniquement intenter contre le syndic une action en réparation d'un dommage personnel qu'ils ont subi à la suite d'une faute ou d'une négligence du syndic. Au sens strict, le raisonnement ci-dessus vaut uniquement pour les compétences conventionnelles et non pour les compétences accordées par la loi ou les statuts. Toutefois, la jurisprudence et la doctrine acceptent également le mandat légal et judiciaire, comme dans le cas de la désignation d'un syndic provisoire conformément à l'article 577-8, § 7, du Code civil. En effet, dès lors que la loi même ne prévoit pas de régime particulier, on retombe sur le droit commun. Bien que l'on ne puisse donc pas parler, en cas de mandat judiciaire, de rapport contractuel entre le syndic provisoire et l'association des copropriétaires, ce rapport est néanmoins soumis aux règles générales du mandat. Cela est davantage dicté par des considérations pratiques. Une fois désigné par le juge de paix, le syndic provisoire échappe dès lors à tout contrôle par le juge de paix, et doit uniquement se justifier à l'égard de l'association des copropriétaires. Enfin, il convient de mentionner l'article 577-8, § 6, du Code civil, qui dispose que l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. 2. Un groupe de travail est actuellement constitué, lequel a pour tâche d'évaluer l'actuelle réglementation en matière de copropriété et d'apporter des modifications là où cela s'avère nécessaire. Le but n'est pas de toucher aux principes fondamentaux du droit de la copropriété, mais de mettre en oeuvre de petites réformes là où l'application du droit pose des problèmes dans la pratique.

GT

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

Je suppose que vous faites référence à l'ouvrage suivant que j'ai déjà occasionnellement consulté

Lecocq, P. (Ed.). (2012). La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme. Liège, Belgique: Anthémis.

Merci d'avoir attiré l'attention, en les reproduisant, sur les 2 pertinentes questions de Mme SCHEPMANS et sur les réponses du Ministre de la Justice à celles-ci.

En tout état de cause et de manière générale,les décisions des cours et tribunaux sont susceptibles de contredire une position ministérielle.

Dernière modification par GT (04-03-2017 11:48:32)

ickx

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

En tout état de cause et de manière générale,les décisions des cours et tribunaux sont susceptibles de contredire une position ministérielle ? Sans doute mais je n'ai pas connaissance d'une jurisprudence des cours et tribunaux qui diffère de cette position ministérielle. Pourriez-vous préciser un peu votre idée ? Ce serait intéressant si vous développiez comment vous voyez les choses à ce sujet? merci

GT

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

En tout état de cause et de manière générale,les décisions des cours et tribunaux sont susceptibles de contredire une position ministérielle ? Sans doute mais je n'ai pas connaissance d'une jurisprudence des cours et tribunaux qui diffère de cette position ministérielle. Pourriez-vous préciser un peu votre idée ? Ce serait intéressant si vous développiez comment vous voyez les choses à ce sujet? merci

Ma remarque était de nature générale ("en tout état de cause et de manière générale") et non un avis ou une critique sur le contenu de la réponse ministérielle (eu égard à une quelconque jurisprudence) sur lequel des personnes beaucoup plus qualifiées pourraient réagir.

Je crois me souvenir que C.MOSTIN et M. WAHL ont écrit quelques articles sur le syndic judiciaire. 

Et la jurisprudence, vous n'ignorez pas qu'elle peut évoluer.

ickx

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

Attendu que  les faits qui soutiennent la demande de désignation d’un syndic-adjoint (partialité du syndic et non respect des règles du Code Civil) ont été largement détaillés en citation ;

Que la demande est dès lors recevable ;
                           
Attendu que le juge peut suppléer à la carence de l’assemblée générale ;

Que de même, la désignation d’un syndic provisoire sur pied de l’article 577-8, § 7 du Code Civil n’implique pas nécessairement la « destitution » du syndic existant ;

Que « Rien n’interdit au juge de confier à ce syndic provisoire une mission précise et de laisser en fonction pour le surplus le syndic désigné par l’assemblée générale » (Y. HANNEQUART et F. MOISES, « L’Administration de l’Immeuble par le syndic et l’éventuel conseil de gérance », « La copropriété forcée dans les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, Bruxelles, La Charte, 1995, p. 152) ;

Que le syndic-adjoint peut se voir conférer une mission de surveillance administrative du syndic actuel (J.P. FURNES 23/11/2003, T.AT. 2005, n° 3, p. 24) ;

....

GT

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

Et ?

Où voulez-vous en venir?

ickx

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

je me demande s'il existe des cas d'espèce où le Juge controle le syndic qu'il aurait désigné ? Il semble que non.

luc

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Re : Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

je me demande s'il existe des cas d'espèce où le Juge controle le syndic qu'il aurait désigné ? Il semble que non.

Je n'en connais pas non plus.

Le Juge ne peut controler l'ACP (et indirectement le syndic) que par la voie d'un administrateur provisoire de l'ACP.

Un a été désigné il y a quelques années au Limbourg, mais je ne connais pas le résultat ni le rendement.

On oublie souvent que l'organe décisionnel de l'ACP est l'AG et pas le syndic.

• Si le syndic sort de son cadre légal ET faute grave -> remplacé par un autre syndic provisoire  (procédure: voir la loi) (l'AG peut adjoindre un syndic provisoire ou le juge peut remplacer le syndic en place (judiciaire ou non) par un syndic provisoire)

• Si l'AG sort de son cadre légal ET faute grave -> remplacé temporairement ou pour des décisions spécifiques par un administrateur provisoire nommé par le juge (procédure: actuellement droit coutumier - une recommendation pour 2018 existe)