Fin de bail court terme

alcawa · #1 09-04-2017 11:21:18

Bonjour à tous,

Je suis nouvelle sur ce forum et j'espère poster au bon endroit !

Nous sommes actuellement locataire d'un appartement avec un bail pour résidence principale d'une durée de 3 ans. Ce bail a pris cours le 15/08/2014 pour prendre fin au 15/08/2017 et j'ai plusieurs questions concernant la fin de ce bail.

Vu qu'il faut un préavis de 3 mois pour y mettre fin, quand doit-on envoyer notre renon ? Ce mois-ci pour que les 3 mois débutent au 1er mai (mai-juin-juillet)? Ou bien le mois prochain pour que ça commence au 1er juin (juin-juillet-août) ?

Nous sommes actuellement en train de faire construire une maison et celle-ci sera prête, au plus tard, le 15 novembre 2017. Pour l'instant, l'entrepreneur nous dit qu'elle pourrait être prête début septembre mais nous n'en aurons la certitude que d'ici quelques semaines, soit après la date limite pour introduire notre renon (s'il faut bien l'envoyer en avril).

Nous nous demandons quelles sont les possibilités pour rester dans notre appartement jusqu'à ce que la maison soit prête, en y perdant le moins possible.

Si nous ne renonçons pas à notre bail, celui-ci serait reconduit pour un bail d'une durée de 9 ans. Comme nous serions dans le deuxième triennat (4e année du bail), devrait-on payer des indemnités si nous donnons un préavis de 3 mois dans le courant du mois d'août (soit dès la reconduction du bail) ? Dans ce cas, avec le préavis, le bail prendrait fin en novembre, ce qui serait parfait si la maison n'est pas prête avant. Mais si la maison est prête avant, pourrait-on partir plus tôt, sans indemnité/payer les loyers restants, en trouvant un autre locataire par exemple ? Notre but étant de ne pas devoir payer 2 mois de loyer pour rien car ça équivaut quand même à 2000€ (il s'agit d'un appartement à Bruxelles).

Si nous renonçons à notre bail pour qu'il prenne fin au 15/08/2017 comme prévu, pourrait-on effectuer un nouveau contrat avec notre propriétaire d'une durée de 1, 2 ou 3 mois ? Si oui, de quelles façons pourrait-on résilier ce nouveau bail de très courte durée, et avec quel préavis ? Car en effet, si c'est un bail de 2 mois et qu'il faut un préavis de 3 mois, cela devient compliqué.

Enfin, est-ce possible de résilier notre bail et de rester dans l'appartement, avec l'accord du propriétaire, pendant quelques semaines sans conclure de nouveau contrat ? Quels seraient les risques ?

Je suis consciente que c'est une situation compliquée car nous ne savons pas encore quand la maison sera terminée. Nous serons normalement fixé sur la date de fin dans le courant du mois de mai. Malheureusement, si nous devons envoyer le renon, je pense qu'il faut l'envoyer ce mois-ci...

J'espère avoir été claire dans ma demande. N'hésitez pas si vous avez des questions complémentaires.

Merci d'avance pour votre aide !

Bonne journée

grmff · #2 09-04-2017 12:25:56

Le congé s'envoie 3 mois avant la fin du bail.

La règle du "le préavis commence le 1er du mois qui suit sa possibleréceptkon ne compte pas: préavis à envoyer pour que le proprio le recoive avant le 15 mai.

grmff · #3 09-04-2017 12:32:20

Pas d'indemnité si votre bail se termine après le 15 aout.

Dès le 16 mai, on va considérer que vous êtes dans un bail de 9 ans.

Vous pouvez alors donner votre congé à tout moment. Il sera de 3 mois et commence le 1er du mois qui suit la possible réception par le bailleur.

Si vous donnez votre préavis le 16 mais, il commence le 1er juin et se termine le 31 août.

grmff · #4 09-04-2017 12:34:55

Mon conseil: gardez votre bail actuel. Mettez-y fin avec une large période de sécurité. Faire deux déménagements, cela coûte cher aussi...

alcawa · #5 09-04-2017 13:56:17

grmff a écrit :

Le congé s'envoie 3 mois avant la fin du bail.
La règle du "le préavis commence le 1er du mois qui suit sa possibleréceptkon ne compte pas: préavis à envoyer pour que le proprio le recoive avant le 15 mai.

Merci pour vos réponses.

En effet, nous n'avons pas envie de déménager deux fois en peu de temps...

Par contre, pourquoi est-ce que pour le premier préavis, celui-ci devrait être envoyé avant le 15 mai et que pour le deuxième, il commencerait à courir le 1er du mois qui suit la possible réception par le bailleur ?

Ensuite, sur quelle base peut-on considérer que nous serons dans un bail de 9 ans dès le 15 mai ? J'ai compris que c'est parce qu'après nous ne sommes plus dans les conditions pour le préavis mais y a-t-il une base légale que je puisse montrer à mon propriétaire pour être sûre qu'il accepte cet accord ?

Merci encore !

panchito · #6 09-04-2017 20:22:18

Alcawa a écrit :

Ensuite, sur quelle base peut-on considérer que nous serons dans un bail de 9 ans dès le 15 mai

C'est la loi Onkelinx de 2017 qui vise à bétonner les droits des locataires pendant 9 ans.

Donc si votre bailleur ne s'y oppose pas, un bail de court terme 1, 2, ou 3 ans se transforme automatiquement en bail de 9 ans. Vous, en tant que locataire pouvez mettre fin à un bail de 9 ans à tout moment et sans aucune justification MAIS pas votre bailleur!

Je vous conseille dès lors de ne rien faire car dès que vous entrez dans la 4ème de votre contrat, vous ne devez plus payer la moindre indemnité de rupture.

Il vous suffit d'envoyer un préavis de 3 mois.

Si vous l'envoyez en août, il prendra cours le 1er septembre et se terminera fin novembre.

Je suppose que si votre maison n'est pas prête, vous avez prévu dans votre contrat avec l'entrepreneur des indemnité de retard qui couvriront votre loyer. Fin août vous verrez bien où il en est.

Dernière modification par panchito (09-04-2017 20:23:42)

Himura · #7 09-04-2017 21:51:37

panchito a écrit :

C'est la loi Onkelinx de 2017 qui vise à bétonner les droits des locataires pendant 9 ans.

2007 wink

Vous pouvez lire cette brochure au besoin : https://www.belgium.be/fr/publications/ … les_loyers
Tout bail de résidence principale, après 3 ans, est automatiquement 'transformé' en bail de 9 ans, et régit selon ses règles.

GT · #8 10-04-2017 08:34:55

@alcawa

Votre première question

"Vu qu'il faut un préavis de 3 mois pour y mettre fin, quand doit-on envoyer notre renon ? Ce mois-ci pour que les 3 mois débutent au 1er mai (mai-juin-juillet)? Ou bien le mois prochain pour que ça commence au 1er juin (juin-juillet-août) ?"
Que dit le code civil ?

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE VIII _ CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

art. 3 § 9. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mais qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

("à tout moment": il en est question à l'article 3, § 2, al.1, § 3, al.2, § 5, al.1 et 3)

art.3 § 6, al. 4 . Il ( = le bail conclu par écrit pour une durée inférieure ou à trois ans) égale prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Art. 3 § 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.

Art. 3 § 6.Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.(...)

Mon avis

De la lecture de ces dispositions il peut être défendu que, dans le cas soumis (bail de courte durée), le congé peut être envoyé en temps utile au mois de mai dès lors que celui-ci serait donné non pas à tout moment mais bien avant l'expiration d'une durée convenue.

Dans ce cas, le congé devrait parvenir au bailleur avant le 15 mai. Et prendrait cours à cette date du 15 mai.

Il s'agit d'un premier avis que vous feriez bien de faire valider par des personnes dont la profession et la spécialisation sont le conseil personnalisé en matière de bail sur base de tous les éléments de votre dossier.

alcawa · #9 10-04-2017 09:20:12

Merci à tous pour vos réponses. smile

J'ai bien compris les moments où envoyer la résiliation du bail, si nous souhaitons le faire pour éviter la reconduction du bail en un bail de 9 ans.

Par contre, une petite question pour laquelle j'ai encore des doutes : êtes-vous sûrs que nous pouvons considérer que nous serons dans un bail de 9 ans dès le 16 mai (vu que nous ne sommes plus dans les conditions pour le préavis) et donc, que je peux envoyer mon renon dès juin ou juillet par exemple ?
J'ai cherché dans les textes mais je ne trouve pas cette information. sad

Merci encore !

Himura · #10 10-04-2017 09:41:33

Sûrs wink

panchito · #11 10-04-2017 09:47:03

Vous n'avez pas lu ma réponse sur la loi Onkelink de 2007?

Et attention, les baux de court terme ne sont jamais résiliables sauf clause expresse dans votre bail. L'avez-vous?

Si vous l'avez et voulez éviter que votre bail ne se transforme en bail standard de 9 ans, vous devez envoyer votre préavis ce mois-ci.

Le préavis commence toujours le 1er du mois qui suite la réception du renom par le bailleur.

Donc si vous envoyez votre renom aujourd'hui, votre préavis prendra cours le 1er mai pour se terminer le 31 juillet.

Là vous êtes surs de ne pas voir votre bail se transformer en bail standard.

Maintenant où irez-vous loger le 1er août si votre maison n'est pas terminé? Où mettrez-vous vos meubles?

Comme je vous ai dit, le mieux s'est d'attendre que votre maison soit quasi-prête avant d'envoyer votre renom. Comme vous serez dans la 4ème année d'un bail de 9 ans, vous n'aurez plus d'imdemnité à payer.

Je ne comprends vraiment pas où est votre problème??

panchito · #12 10-04-2017 09:52:07

Et voici le texte:

https://justice.belgium.be/sites/defaul … 013-FR.pdf

GT · #13 10-04-2017 10:09:34

@Panchito

Alcawa ne dit pas qu'elle veut mettre fin de manière anticipée à un bail de courte durée.

Ce bail supposé de 3 ans (15/8/2014-15/8/2017) (note : = 3 ans et 1 jour ) prend fin à son échéance moyennant un préavis de 3 mois, notifié par le bailleur ou le locataire. Ce bail ne se termine pas de plein droit. Une démarche est indispensable.

Voici le texte précis du code civil :

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE VIII _ CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
Art.3 , § 6. Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.

Dernière modification par GT (10-04-2017 10:11:16)

grmff · #14 10-04-2017 11:17:05

Panchito, vous vous trompez.

Le congé commence ld 1er du mois qui suit sa possible réception uniquement quand il peut être envoyé à tout moment.

Si c'est pour mettre fin au bail à son échéance, ce n'est pas à tout moment, mais 3 mois à l'avance.

PIM

GT · #15 10-04-2017 13:31:59

alcawa a écrit :

Merci à tous pour vos réponses.
Par contre, une petite question pour laquelle j'ai encore des doutes : êtes-vous sûrs que nous pouvons considérer que nous serons dans un bail de 9 ans dès le 16 mai (vu que nous ne sommes plus dans les conditions pour le préavis) et donc, que je peux envoyer mon renon dès juin ou juillet par exemple ?
J'ai cherché dans les textes mais je ne trouve pas cette information.
Merci encore !

@alcawa

L’article 3, § 6, al.5 des règles des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur contenues dans le code civil dispose que, nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5.

La transformation du bail de courte durée en un bail ordinaire de neuf ans opère dès qu'est expiré le délai endéans lequel le congé devait être notifié (L. Herve, La durée du bail de résidence principale », in Le bail de résidence principale, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 209) (lire également l’arrêt de la Cour de Cassation du 9 octobre 2014 déterminant à partir de quand les règles applicables aux baux d'une durée de 9 ans sont applicables lorsqu'un bail de courte durée est réputé un bail de 9 ans)

Bref, si le délai dans lequel devait être notifié le congé au bailleur est , par exemple, le 14 mai et que, à cette date, cette notification n'a pas eu lieu, le bail de courte durée est réputé être un bail ordinaire de 9 ans à partir du 15 mai 2017 auquel s'appliqueront, à partir de ce 15 mai, les dispositions de l'article 3, § 1 à 5.

Ci-dessous, une partie du texte de l'article 3, § 5 applicable pour les baux de 9 ans :

"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.(...)."

Dans l'exemple donné = bail de courte durée du 15/7/2014 au 14/8/2017 réputé être devenu un bail de 9 ans : le préavis de 3 mois (pour mettre un terme au bail réputé de 9 ans)peut être donné par le preneur dès le 15 mai 2017 et pourrait encore être raccourci si le bail n'a pas été enregistré . Si le bail prend fin après la troisième année à dater du 15/8/2014: pas d'indemnité .

alcawa · #16 10-04-2017 19:30:53

panchito a écrit :

Vous n'avez pas lu ma réponse sur la loi Onkelink de 2007?
Et attention, les baux de court terme ne sont jamais résiliables sauf clause expresse dans votre bail. L'avez-vous?
Si vous l'avez et voulez éviter que votre bail ne se transforme en bail standard de 9 ans, vous devez envoyer votre préavis ce mois-ci.
Le préavis commence toujours le 1er du mois qui suite la réception du renom par le bailleur.
Donc si vous envoyez votre renom aujourd'hui, votre préavis prendra cours le 1er mai pour se terminer le 31 juillet.
Là vous êtes surs de ne pas voir votre bail se transformer en bail standard.
Maintenant où irez-vous loger le 1er août si votre maison n'est pas terminé? Où mettrez-vous vos meubles?
Comme je vous ai dit, le mieux s'est d'attendre que votre maison soit quasi-prête avant d'envoyer votre renom. Comme vous serez dans la 4ème année d'un bail de 9 ans, vous n'aurez plus d'imdemnité à payer.
Je ne comprends vraiment pas où est votre problème??

J'ai bien lu votre réponse sur la loi Onkelinks, merci. Mais par soucis de clarté, les lois n'étant pas toujours très claires (à mon sens big_smile ), j'ai préféré reposer des questions. wink
Nous avions une clause pour résilier notre bail avant la fin des 3 ans, mais cela n'est pas applicable dans ce cas-ci puisque nous arrivons à la fin du contrat. wink

Notre but est bien d'attendre que la maison soit terminée pour terminer notre bail, afin d'éviter 2 déménagements en peu de temps. Je cherchais ici les différentes possibilités pour y arriver et j'ai trouvé. Merci encore pour vos réponses !

alcawa · #17 10-04-2017 19:33:58

@GT, @grmff, @Himura, merci pour vos réponses !
Me voilà rassurée sur le fait que nous puissions rester dans l'appartement jusqu'à la fin de la construction et que comme nous serons dans notre 4e année de location, nous n'aurons pas d'indemnité à payer. Ce sont de bonnes nouvelles !

Merci encore !!!

grmff · #18 10-04-2017 19:53:43

Ya pas de quoi. Vous connaissez le prix de la consultation et l'adresse de Pim qui transmettra. Pour moi, des manons classiques svp...

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