Problème dans une vente/condition suspensive du prêt

cleo16 · #1 06-06-2017 18:59:27

Bonjour à tous et toutes,

Voici un petit topo de mon histoire : je décide de procéder à l'achat d'un bien immobilier. je vais voir plusieurs banques et décide de faire affaire avec l'une d'elle vu les conditions avantageuses du prêt.

Je visite des maisons et fait une offre pour une maison située dans le Hainaut. Lors de la visite, je remarque l'existence d'annexe, annexes dans lesquelles il y a la cuisine, la salle de bain et la salle à manger (45 m²) sur une surface totale de 135m² habitables (sans compter le grenier non aménagé et la cave).

Je demande à l'agent immobilier si ces annexes sont conformes et légales. On me répond par l'affirmative à l'exception de la deuxième remise.

Lors de la venue de l'expert immobilier de la banque, ce dernier estime que la maison ne vaut que 125000 euros et 146500 après travaux (demande de prêt de 25000 pour les travaux dans le crédit hypothécaire). De plus, il me signale que la cuisine et la salle de bain n'apparaissent pas sur le cadastre.

Je demande des informations supplémentaires, une éventuelle prise en charge des amandes. Je pense que dans les 24heures, le notaire des vendeurs me rajoute une clause dans le compromis : toutes les annexes sont illégales !!! et les vendeurs refusent de régulariser, de prendre en charge les amendes et prévoit expressément que je n'aurai aucun recours en cas de problème. C'est assez impressionnant la rapidité avec laquelle ils sont passés de "aucune infraction à leur connaissance" à une date de construction des annexes et l'affirmation qu'il n'y a aucun permis d'urbanisme. Je m'interroge à ce niveau sur une éventuelle mauvaise foi des parties.

Je demande donc un délai d'une semaine afin de m'informer auprès de l'urbanisme de la commune et savoir si mes annexes sont régularisables. l'architecte me confirme que la politique de la commune n'est pas de procéder à la destruction et que ces annexes sont dans une zone constructible.

Entre temps, via mon notaire, j'avais envoyé le rapport de l'expert immobilier et une demande de ventilation du prix de 5000euros (amendes) ou la prise en charge des amendes.

Coup de fil de l'agent immobilier aujourd'hui : les vendeurs refusent la diminution du prix et veulent signer le compromis rapidement. Jusqu'ici pas de problème MAIS une petite sanction à la clé : l'agent immobilier exige la signature du compromis en enlevant la condition suspensive de l'octroi du crédit car selon lui, tout ceci commence à devenir long. l'offre a été signée le 3 mai par les vendeurs. Le 5, j'étais à ma banque. Le 8, le rdv avec l'expert immobilier était fixé. L'expert immobilier est venu le 16 mai. Le samedi, ce dernier me remettait son rapport (je l'ai payé dans l'heure !!!). Bref, je pense que un délai d'un mois reste plus que raisonnable.

Les vendeurs ne sont pas en soi pressés. Il s'agit d'un héritage. Ils n'habitent pas dedans.

Je suis d'accord pour finalement signer le compromis (petit cadeau de ma grand mère) aux conditions initiales mais absolument opposée à la suppression de la condition suspensive. Il faut savoir que ma banque m'a retiré beaucoup d'avantages à cause de cette sous évaluation (7500 euros en tout : demande de prête de 154000 et maison évaluée à 146500).

Je vais donc voir une autre demain qui était ok aussi. le problème ne vient absolument pas de ma solvabilité mais de la valeur de la maison. Bref, je me demandais si je pouvais envisager de "menacer" les vendeurs d'une action en justice à cause de leur mauvaise foi. S'ils n'étaient pas obligés d'accepter une ventilation du prix. Il me semble étonnant de supprimer une condition de l'offre d'achat.

panchito · #2 06-06-2017 19:36:18

A partir du moment où vous avez fait une offre et que l'offre est acceptée par les vendeurs, la vente est parfaite! Au prix qui figure dans l'offre évidemment.

cleo16 · #3 06-06-2017 19:48:19

Oui. Effectivement. La vente est conclue. Le problème des annexes constituait clairement un problème de vice caché. je n'allais pas signer un compromis si le tiers de la maison allait être détruit. Je me devais de m'informer. J'(ai toutes les preuves que je n'ai absolument pas traîné dans ce dossier.

Mais, l'agent immobilier veut supprimer la condition suspensive du prêt dans le compromis de vente qui doit être signé cette semaine.

Or l'offre a été signée sous condition suspensive et le compromis en prévoyait une aussi (preuve du refus de deux banques).

Il me semble effectivement que les vendeurs peuvent me mettre en demeure de signer le compromis (ce que je compte faire) mais pas en modifiant la condition suspensive prévue dans l'offre d’achat acceptée par les vendeurs le 3 mai.

cleo16 · #4 06-06-2017 20:50:03

Voilà : mail de l'agence immobilière : il faut signer et supprimer la condition suspensive. Vous en pensez quoi ?
Je n'ai aucun problème pour signer mais il est hors de question de supprimer la condition suspensive.

Himura · #5 06-06-2017 21:30:10

Si je résume bien :
- vous avez fait offre pour la maison dans son ensemble, sans préciser la nécessité de la conformité urbanistique, mais avec une condition suspensive pour l'octroi d'un prêt.
- le vendeur l'a accepté (officiellement, par écrit ??)
- Vous faites vos recherches et expertises
- ils veulent vous forcer la main pour signer un autre document (plus 'officiel') sans cette condition.

Pourquoi seriez-vous obligé de le faire ?
Si la vente est considérée comme parfaite - ce qu'il reste à prouver - elle l'est aussi pour l'autre partie. Pas de raison de revenir en arrière.

Mais tout de même, soyez bien sûr de ce que vous risquez vis-à-vis des infractions à régulariser.

grmff · #6 06-06-2017 21:42:49

Le tout est de voir comment est rédigée la clause suspensive. Est-ce une clause suspensive qui sera mentionnée dans le compromis ou non?

A priori, ils ne peuvent pas changer l'offre. SI vous acceptez le reste, c'est votre choix. Si vous refusez ceci, c'est votre droit.

Ne vous laissez pas faire. Expliquez que vous n'aurez pas d'offre ferme de la part de la banque tant que vous n'avez pas le compromis. Que la banque n'est pas encore liée. Et donc que vous êtes toujours sous le coup d'un possible refus.

Il dit quoi, votre notaire?

cleo16 · #7 06-06-2017 21:59:09

Mon notaire ne dit pas grand chose malheureusement.

L'offre a été conclue sous condition suspensive d'un prêt hypothécaire. Il était spécifié dans l'offre que le compromis devait être signé dans les 10 jours mais tant que l'expert immobilier n'était pas passé, il n'était pas question de signer ledit compromis et la banque refusait le prêt. Et lors de la visite de l'expert, ce problème d'infraction urbanistique a été découvert.

Il n'était rien spécifié dans l'offre concernant les infractions. Toutefois, la jurisprudence semble considérer que la résolution d'une vente ou compromis est parfaitement possible lorsque des infractions urbanistiques importantes existent. Or, ici, on parle du tiers de la maison. la commune me confirme que les infractions sont régularisables (surtout avec ce nouveau CoDT entré en vigueur le 1er juin et les amnisties en matière urbanistique)

La clause suspensive est mentionnée dans le compromis (délai de trente jours à dater de la signature et refus de deux banques).

An niveau infraction, j'aurai une amende de 5000 euros et régulariser ce qui n'apparaît pas au cadastre.

panchito · #8 06-06-2017 22:55:02

Cleo16 a écrit :

Mon notaire ne dit pas grand chose malheureusement.

Vous avez signé l'offre avant de faire les recherches urbanistique à la commune? Et de demander l'avis de votre notaire pour rédiger l'offre?

panchito · #9 06-06-2017 22:57:56

Et le certificat de conformité électrique est OK ou vous devez aussi refaire toute l'électricité (ouvrir les murs, les sols, les plafonds etc...)?

Vous avez 18 mois après l'acte authentique pour prouver que tout à été mis aux normes. Vous avez tenu compte de ce budget si l'électricité n'est pas conforme?

grmff · #10 06-06-2017 23:02:39

panchito a écrit :

Cleo16 a écrit :
Mon notaire ne dit pas grand chose malheureusement.
Vous avez signé l'offre avant de faire les recherches urbanistique à la commune? Et de demander l'avis de votre notaire pour rédiger l'offre?

Qui fait des recherches urbanistiques pour faire une offre? PERSONNE. J'ai peur de devenir répétitif à qualifier vos interventions...

panchito · #11 06-06-2017 23:05:45

Il suffit d'aller à la commune, c'est quand même pas compliqué!

cleo16 · #12 06-06-2017 23:06:59

J'ai tenu compte du budget électricité. La maison n'est effectivement pas aux normes.

J'ai fait une demande de crédit de 25000 euros pour les travaux. Il y a également une partie de toiture à refaire. la maison était à 140.000 au départ et j'ai fais une offre à 120000 et puis à 130000 au vu des travaux à faire.

J'ai commis l'erreur de penser que ce qui apparaissait au cadastre est forcément régulier. (ce que l'agent immobilier et l'expert architecte affirmaient également)

Les deux notaires n'avaient pas du tout envisagé la problématique des annexes dans le compromis. Si je n'avais pas fouillé moi même, personne n'aurait soulevé ce problème.

cleo16 · #13 06-06-2017 23:10:55

J'ai été à la commune.

La commune me confirme qu'il y aura une amende et que l'on ne me demandera pas d'abattre les annexes.

Mais du coup, les vendeurs estiment que ça a pris du temps et exigent que je signe le compromis pour le 8 juin et en supprimant la condition suspensive d'octroi du prêt. ça sonne un peu comme une sanction et j'avoue que je suspecte un peu l'agent immobilier. ce dernier me dit qu'il est tenu à une obligation de résultat et que vu le délai, on supprime la condition suspensive. or, avec les longs week end (ascension, pentecôte), je trouve que les démarches ont été effectuées plutôt rapidement.

panchito · #14 06-06-2017 23:27:55

Donc vous avez été à la commune, et la commune vous a informée des infractions urbanistiques et des amendes à supporter au cas où vous deviendrez propriétaire (donc responsable) de ces infractions.

En sachant tout cela, vous avez fait une offre écrite. Offre qui a été acceptée par les vendeurs. Le vente est parfaite dès qu'il a accord sur la chose et le prix.

Concernant la clause suspensive pour l'obtention d'un prêt, si vous avez eu l'intelligence de l'insérer dans l'offre, personne ne peut plus la retirer.

Mais il est évident que tant les agences que les vendeurs, "détestent" voir ce type de condition suspensive et donnent la priorité aux acheteurs qui peuvent payer "cash".

Pour eux c'est en effet une énorme perte de temps car si aucune banque n'accepte de prêter l'argent aux candidats acheteurs, cela représente des délais de plusieurs mois d'attente en pure perte.

Mais si une clause suspensive relative à l'octroi d'un prêt figure dans votre offre, ni l'agence immobilière, ni le propriétaire vendeur ne peut la retirer. Votre offre a été acceptée. Il est trop tard que pour revenir en arrière...

panchito · #15 06-06-2017 23:30:31

Cleo16 a écrit :

J'ai commis l'erreur de penser que ce qui apparaissait au cadastre est forcément régulier.

En effet, le cadastre n'est qu'un outil purement fiscal.

C'est l'Urbanisme qui peut vous informer de ce qui est en infraction ou non...

cleo16 · #16 06-06-2017 23:37:28

C'est bien ce qu'il me semble. Ils ne peuvent plus modifier cette condition suspensive que j'ai inséré dans l'offre.

Ma banque tergiverse toujours et j'en vois une autre demain. Si on signe le compromis, j'aurai trente jours.

Il est à noter que la suppression de cette condition suspensive n'est pas intéressante ni pour moi, ni pour les vendeurs. Je ne comprends pas... (si ce n'est que l'agent veut sa commission).

Trouvé sur le site notaire. be : "Si l'institution financière refuse le prêt sollicité, l'acquéreur ne pourra plus se désister, et il risque de perdre l'acompte qu'il aura versé. Cette situation n'est intéressante ni pour l'acquéreur qui perdra une somme importante, ni pour le vendeur qui devra obtenir l'annulation de la vente, et qui aura perdu un temps précieux, et beaucoup d'autres amateurs potentiels."

panchito · #17 07-06-2017 07:11:29

Cleo16 a écrit :

rouvé sur le site notaire. be : "Si l'institution financière refuse le prêt sollicité, l'acquéreur ne pourra plus se désister, et il risque de perdre l'acompte qu'il aura versé. Cette situation n'est intéressante ni pour l'acquéreur qui perdra une somme importante, ni pour le vendeur qui devra obtenir l'annulation de la vente, et qui aura perdu un temps précieux, et beaucoup d'autres amateurs potentiels."

C'est ce que je vous disais et la raison pour laquelle tant d'agents immobiliers et de propriétaires-vendeurs n'aiment pas faire affaire avec des gens demandant une clause suspensive si le prêt n'est pas octroyé.

Mais vous avez eu l'intelligence de l'insérer dans l'offre et ni l'agent immobilier, ni les vendeurs ne peuvent revenir la-dessus.

Cleo16 a écrit :

Si on signe le compromis, j'aurai trente jours.

Pour faire quoi?

D'habitude l'acte définitif se signe 4 mois après le compromis.

Ou quelqu'un a exigé que votre clause suspensive stipule que votre prêt soit octroyé endéans les 30 jours de la signature du compromis?

Si c'est bien comme cela, la "perte" pour l'agence immobilière et les vendeurs n'est que d'un mois. Évidemment la maison est bloquée pour d'autres amateurs pendant un mois...

Si vous n'obtenez pas le prêt, comme dit sur le site des notaires, tout le monde est perdant:
- vous perdez l'acompte et tous les frais déjà engagés (experts, etc...)
- les vendeurs doivent remettre des annonces et tout recommencer à zéro pour trouver un autre acquéreur. Ils ont perdu un mois pour rien (sauf qu'ils gardent l'acompte en dédommagement)
- l'agent immobilier perd sa commission: il n'est donc pas payé pour tout le temps qu'il a investi avec vous.

Même si sans compromis, vous n'aurez pas d'offre ferme d'une banque, vous savez quand même jusqu'à quel montant votre banque pourrait vous accorder le prêt? Vous avez au moins des promesses orales? (Même si elles ne valent rien?)

cleo16 · #18 07-06-2017 08:51:47

30jours pour obtenir un crédit hypothécaire.

J'ai trois banques qui me suivaient et je suis largement dans ma capacité d'emprunt qui pouvait aller jusque 170000 euros.

La première m'impose des conditions qui deviennent inintéressante et j'ai rdv dans une demi heure avec une es deux autres qui m'avait fait une promesse orale.

J'ai un bon profil (fonctionnaire nommée).

panchito · #19 07-06-2017 08:58:32

Dans ce cas-là, je ne vois pas pourquoi tout le monde s’excite de la sorte et fait pression pour que vous supprimiez la clause (ce qu'il ne faut surtout pas faire évidemment).

Ils ne connaissent pas votre profil probablement...

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